«Творчество»: «КРТ должны развивать не только крупные девелоперы, но и небольшие компании»

Несмотря на бытующее мнение о наличии больших площадей под застройку, реальность показывает, что таких готовых площадок практически не осталось, и заходя в КРТ девелоперы сталкиваются с дополнительными финансовыми и временными издержками. Такое мнение Движение.ру высказал Марсель Габдульманов, генеральный директор и соучредитель компании «Творчество».

Дефицит свободных земель

Основная проблема заключается в том, что готовых к застройке площадок в городах с высоким потенциалом практически не осталось. Те территории, которые ещё доступны, требуют значительных усилий для подготовки. Например, площадки под комплексное развитие территорий (КРТ), где по генплану уже можно строить жилье, но требуется расселение, снос существующих промышленных или жилых объектов, разработка проекта планировки территории, тонкая работа по согласованию всего будущего облика локации, учитывая потребности в социальной и рекреационной инфраструктуре. Все это требует немалых затрат и времени.

В итоге цикл выхода на девелоперский проект значительно вырос из-за необходимости проведения большого объема подготовительных работ. Застройщики должны не только приобрести земельный участок, но и провести обширную подготовительную работу, чтобы получить всю необходимую исходно-разрешительную документацию и выйти на строительство.

Такая ситуация создает барьеры для начинающих девелоперов и небольших компаний, у которых нет достаточного капитала для долгосрочных вложений. Они не могут позволить себе ждать, пока земля станет готовой к застройке. В итоге рынок становится более закрытым для новых игроков, что приводит к росту доли в общем строительном секторе у крупных региональных и федеральных девелоперов, имеющих достаточные ресурсы и возможности для работы в долгосрочной перспективе.

Решения проблемы

Для решения проблемы дефицита земель под застройку рассматриваются несколько направлений. Одним из ключевых механизмов является комплексное развитие территорий (КРТ), которое позволяет преобразовывать старые промышленные зоны и ветхое жилье в современные жилые кварталы. Этот механизм поддерживается администрацией и рассматривается как способ не только увеличить объемы строительства, но и улучшить облик городов.

Михаил Мишустин, Председатель Правительства РФ, недавно подписал документ, который позволит властям объединять участки под КРТ, включая туда неперспективные территории. Этот норматив может усложнить работу застройщиков, но в целом, механизм КРТ хорош, так как он действительно меняет облик города и позволяет, используя существующую инфраструктуру локации,резко повышать её коммерческий потенциал, заселяя новой, платежеспособной и демографически активной аудиторией.

Преимущества КРТ

Одним из основных преимуществ КРТ является возможность использовать уже существующую инфраструктуру, модернизируя её по мере необходимости. Это значительно увеличивает коммерческий потенциал каждой освоенной под механизмом КРТ локации. Например, преобразование разряженных участков земли с малоэтажными строениями в густонаселенные районы, заселенные молодыми семьями, ведет к увеличению объема покупательской аудитории, что стимулирует развитие локального бизнеса и коммерции.

Кроме того, такие территории, соответствующие инфраструктурным требованиям, автоматически способствуют развитию социальной инфраструктуры, включая парки, школы и детские сады. Этот интегрированный подход не только улучшает качество жизни горожан, но и создает привлекательные условия для девелоперов.

С момента появления первых законов о КРТ, в них было внесено множество изменений, и этот процесс продолжается до сих пор. Это свидетельствует о том, что механизм КРТ развивается и адаптируется к текущим потребностям, а не стоит на месте, и любые «шероховатости» оттачиваются с течением времени и практики.

Перспективы и рекомендации

Для улучшения ситуации с дефицитом земель, необходимо на уровне генерального планирования сразу же перевести тысячи гектар окраинных и неиспользуемых земель городов в категорию жилых, под будущую застройку. Это позволит не перегревать рынок земельных участков, когда десятки региональных и часть федеральных девелоперов разогревают рыночную стоимость земли, в попытке выхватить её для будущего проекта. Также это покажет застройщикам, что земли много, что город планирует развиваться и задействовать для этого как собственные ресурсы, так и инвестиции со стороны девелоперов.

Важно также сохранить баланс интересов, чтобы площадки развивали не только крупные девелоперы, способные забрать под себя сразу же весь земельный ресурс города, но и небольшие компании. Это поможет избежать монополизации рынка, сохранить конкуренцию продукта и снизить темпы роста цен на квартиры.

Развитие за счет ветхого жилья

Важным аспектом является также развитие территорий с ветхим жильем в центральных локациях города, которые имеют свой исторический архитектурный облик. Реконструкция таких районов может значительно улучшить облик города, если при этом будут соблюдены строгие архитектурные требования. Сохранение исторического центра важно, но обновление его за счет современных проектов, соответствующих архитектурному коду, создаст гармоничное сочетание старого и нового.

Фото: freepik.com

Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.