Цены на недвижимость будут расти, а продавать станет труднее

С 1 июля завершилась программа льготной ипотеки. Эксперты считают, что снижения цен на новостройки ждать не стоит, ведь такой вариант возможен лишь при падении спроса на 25-30% в течение года. Люди продолжат покупать, но конкуренция среди риелторов возрастет, требуя повышения их компетенций и активной работы с клиентами.

«Первичку» покупать не перестанут

Льготные ипотечные программы считались главной причиной высокого спроса на новостройки и роста цен на них в 2020-24 годах. Многие участники рынка еще в середине июня, на форуме недвижимости «Движение» утверждали, что, несмотря на прекращение стимулирования, ждать снижения цен на новостройки покупателям не стоит.

Чтобы это произошло, по мнению экспертов, спрос должен упасть на 25-30% и оставаться на низком уровне в течение года. Либо это будет волевое решение властей. Однако такой сценарий расценивается как маловероятный. Ведь даже на падающем рынке люди продолжают покупать и продавать квартиры, говорит Инна Мингалиева, руководитель группы по работе с партнерами Авито Недвижимости

«Например, 94% продавцов планируют купить новое жилье после продажи своей квартиры, причем для 72% из них важно закрыть сделку в максимально сжатые сроки, за 1-3 месяца», — уточняет представитель Авито Недвижимости.

Основные способы финансирования покупки недвижимости включают:

• 54% — личные накопления;
• 28% — продажа старой квартиры;
• 22% — материнский капитал;
• 17% — заем у друзей и/или родителей;
• 15% — ипотека*.

«На падающем рынке недвижимости профессионализм и компетенции риелторов играют ключевую роль в успешной продаже и покупке квартир. Чтобы помочь клиенту, сначала необходимо четко определить цель его переезда и уровень мотивации и оперативно начать поиск нового жилья, ведь 53% продавцов „вторички“ заплатят дважды. Считаю, что конец льготной ипотеки — не приговор, многие покупают недвижимость на сбережения», — поясняет Инна Мингалиева.

Как правило, сегодня к покупателям недвижимости относятся следующие категории клиентов:

• Инвесторы, приобретающие коммерческую или жилую недвижимость с целью вложения средств.
• Люди, желающие расширить жилую площадь (например, поменять после рождения ребенка однокомнатную квартиру на двухкомнатную).
• Родители, покупающие недвижимость для подрастающих детей.
• Молодые семьи, принимающие решение купить квартиру в ипотеку вместо аренды жилья.
• Люди, переезжающие в другой район или город по различным причинам.

Рассматривая эти категории, можно определить, какие сегменты рынка готовы к покупке недвижимости на первичном рынке, а какие предпочитают выжидательную стратегию. Например, в условиях неопределенности реже решаются на покупку родители, которые могут проживать вместе с детьми, и те, кто намеревался улучшить жилищные условия, говорит эксперт.

Несмотря на сложившуюся ситуацию, клиентская база у риелторов сократится. но останется.

«На рынке есть активные покупатели, стремящиеся как можно скорее завершить сделку. Это, например, инвесторы и люди, переезжающие из других городов», — уточняет Мингалиева.

Фокус — на вторичный рынок

После 1 июля часть покупателей, для которых льготные ипотечные условия станут недоступными, переключатся на вторичный рынок недвижимости.

«Рынок с июля по декабрь 2024 года будет демонстрировать плавный рост. По нашим прогнозам, средняя положительная динамика составит порядка 1% в месяц. В результате этого разрыв между ценами на вторичное и первичное жилье будет постепенно сокращаться», — поясняет эксперт.

Этот прогноз подтверждают и аналитические данные. За первое полугодие 2024 года цены на квартиры в России на вторичном рынке выросли во всех крупных городах, сообщается в исследовании «Мира квартир».

«За шесть месяцев квадратный метр „вторички“ подорожал во всех 70 городах России с населением более 300 тысяч человек. Исключение — Магнитогорск, где цена символически снизилась на 0,4%», — говорится в исследовании.

Наибольший прирост стоимости показали:

• 16,3% — Сочи.
• 12,2% — Краснодар.
• 11,5% — Махачкала.
• 11,5% — Улан-Удэ.
• 11,3% — Набережные Челны.
• 11,0% — Симферополь.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в крупных городах за полгода увеличилась на 4,9%, достигнув 114,6 тыс. рублей. В Москве квадратный метр подорожал на 2,7%, до 336 тыс., в Подмосковье — на 2,8%, до 154 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — на 3,7%, до 202,2 тыс. рублей.

«Продавцы и покупатели, не являясь профессионалами рынка, часто не способны адекватно оценить стоимость объекта недвижимости. По данным исследования нашей компании, цена, за которую реально продают объекты, в среднем на 10% меньше от первоначально заявленной», — говорит Инна Мингалиева, руководитель группы по работе с партнерами Авито Недвижимости.

Владельцы выставляют цену и месяцами ждут покупателей, продолжает эксперт. Потенциальные клиенты, со своей стороны, также не спешат вступать в переговоры — они выбирают несколько интересующих их объектов и следят за динамикой цен. Собственник переоцененной квартиры, не видя активности со стороны покупателей, постепенно снижает цену до достижения рыночного равновесия, после чего происходит сделка.

Риелторам будет труднее

Сейчас продавцы «вторички» представляют собой довольно разнородную группу по уровню дохода и возрасту, но в основном это женщины (64%) в возрасте 37-41 года, которые по разным причинам больше не хотят жить в продаваемой квартире.

«Для успешных продаж риелторам необходимо учитывать, что для 62% клиентов — это первая продажа недвижимости. Они же, после сделки, в большинстве своем станут покупателями „первички“. Причем 54% вкладывают в покупку собственные сбережения, что свидетельствует о значительной финансовой независимости данной группы участников рынка. Риелторам будет труднее продавать, но полной стагнации ожидать не стоит», — продолжает Мингалиева.

По ее словам, чем старше продавец, тем чаще он привлекает к процессу продажи помощников, в том числе риелторов. Поколение Z принимает решение самостоятельно и зачастую онлайн.

«Продавцы недвижимости относятся к риелторам по-разному. Мы условно разделяем их на несколько категорий. Контролеры хотят отслеживать ситуацию и знать все о том, как идет продажа. Оптимизаторы рассчитывают на экономию расходов благодаря выгодным предложениям риелторов. Перестраховщики ценят безопасность сделки, обеспечиваемую риелторами. Наблюдатели полностью доверяют риелторам и предпочитают не углубляться в детали. А так называемые психологи опираются на свои ощущения от общения с риелтором, ценят его экспертность и личные качества. Все это необходимо учитывать риелтору при работе с клиентом, т.к. после продажи „вторички“ он часто становится покупателем новой квартиры», — подытоживает представитель Авито Недвижимости.

*По данным Авито Недвижимости.

Фото: freepik.com