Какой город Подмосковья лучший для проживания: ТОП-6

Минстрой РФ шестой год подряд включил Московскую область в тройку лидеров по качеству городской среды. В регионе — один из самых высоких темпов прироста населения. За последние 5 лет численность выросла более чем на 1 млн. человек, сегодня здесь проживают свыше 8,5 млн.

Содержание

• Чем подмосковные города выгодны для девелоперов
• Критерии выбора лучших городов Подмосковья
• Возможности для индивидуальных застройщиков
• Рейтинг Топ-6 лучших городов Московской области

Согласно исследованию центра «Ромир», в Подмосковье родился лишь каждый третий нынешний житель, 68% перебрались из других российских регионов или городов. Рост количества приезжих стал мощным драйвером цен на рынке недвижимости. В итоге только за минувший год квартиры в ряде городов Московской области серьезно подорожали.

Первое место среди округов Московской области по росту цен на жилье занимает Солнечногорск, расположенный в 62 км от Москвы. По итогам второго квартала 2024 года стоимость 1 кв. м здесь составила 149,8 тыс. руб., что на 23,6% больше, чем во втором квартале 2023 года. Максимальный рост стоимости квадратного метра в первые шесть месяцев года также отмечен в городах рядом с Москвой: Мытищах (+6,3%) и Люберцах (4,9%).

Чем подмосковные города выгодны застройщикам

Крупных застройщиков привлекает высокий уровень маржинальности подмосковных проектов, который по некоторым оценкам превышает 50%.

В девелоперской среде считается наиболее выгодным осваивать участки, расположенные вблизи МКАД или станций московского метрополитена, который все чаще выходит за пределы границ столицы. Это обусловлено в первую очередь спросом со стороны жителей, которые работают в Москве. Девелоперы находят возможность для масштабных проектов даже на расстоянии до 10 км от МКАД, как например, в случае с проектом «Пригород Лесное», ставшим практически городом — это 144 корпуса площадью более 1 млн кв.м.

Близкие к МКАД локации интересны и для проектов в сфере коммерческой недвижимости — в частности, торговых центров, так как значительная часть покупателей приезжают из российской столицы.

В последние годы застройщики увидели потенциал в отдаленных участках, находящихся в 60-70 км от МКАД. Спрос на жилье в этой локации есть у покупателей, не привязанных к ежедневным поездкам в Москву. Вместе с тем существенным преимуществом дальнего Подмосковья они считают спокойную атмосферу и благоприятную экологическую обстановку.

Качество городской среды

Всего в Московской области — 74 города, с населением более 100 тыс. — 21.

По численности населения наиболее крупные — Балашиха (526 851чел.), Подольск (312 400 чел.) и Химки (257 006 чел.).

В благоустройство муниципалитетов, создание комфортной городской среды, а также в обновление системы коммунального хозяйства в Подмосковье вкладываются значительные инвестиции.

Индекс качества городской Минстроя учитывает 36 индикаторов, среди которых: жилье и прилегающие пространства, улично-дорожная сеть, общественно-деловая инфраструктура и прилегающие пространства, а также еще 6 критериев:

• безопасность;
• комфортность;
• экологичность и здоровье;
• идентичность и разнообразие;
• современность и актуальность среды;
• эффективность управления.

Рейтинг городов Московской области: индекс качества городской среды (Минстрой РФ, 2023 г.)

Критерии выбора лучших городов Подмосковья

Низкая стоимость жилья

Основная причина переезда в Московскую область для большинства — экономическая: возможность жить вдали от суеты мегаполиса и иметь гораздо более просторную жилплощадь, чем в столице, но за меньшие деньги. Этот фактор — довольно весомый аргумент, особенно для тех, кто переезжает из регионов.

Разница даже в миллион рублей может определить выбор покупателя в пользу объекта уже за чертой Москвы.

«Цена является определяющим фактором, и она складывается из многих критериев, в том числе объемов и качества нового строительства и вторичного жилья. По моим наблюдениям, люди, которые приезжают из регионов, выбирают Подмосковье как транзитный пункт своего переезда в столицу. Образно говоря, человек из Красноярска, который мечтал жить в Москве, вряд ли на десятки лет останется в одном из областных городов. Хотя многие привыкают, открывают для себя преимущества жизни в ближайшем Подмосковье, находят интересную работу и уже не меняют прописку», — комментирует руководитель агентства недвижимости «Миэль в Химках» Леонид Львович.

В целом по итогам I полугодия 2024 г. в Московской области больше всего подорожали самые дальние (+1,7%) и, соответственно, дешевые локации, а также те, что примыкают к МКАД (+0,5%). Среднее Подмосковье при этом ушло в символический минус (-0,1%).

Средняя стоимость квадратного метра в городах Московской области ( 2024 г)*:

*По данным аналитического портала www.irn.ru

Транспортная доступность

Наиболее востребованные ЖК в Подмосковье находятся, как правило, не далее 10 км от МКАД, откуда можно добраться до столицы на нескольких видах пригородного транспорта.

«Удобное сообщение с мегаполисом — наверное, самый важный критерий выбора жилья. Люди, переезжающие в Подмосковье из регионов или из самой Москвы, стремятся сохранить связь со столицей. Якорем может служить работа, поликлиника, какие-то знаковые места, родственники и друзья и т.п. Чем быстрее, проще, вариативнее это можно сделать, тем привлекательнее город. Транспортная доступность на личном автотранспорте: шоссе, развязки, траффик— тоже немаловажный момент» — отмечает Леонид Львович.

Инфраструктура

«По уровню развития городской инфраструктуры можно согласиться с итогами рейтинга, составленного на основе разработанного Минстроем индекса качества городской среды. В пятерке лучших — Реутов, Котельники, Красногорск, Люберцы, Долгопрудный. Почти не отстают Видное, Мытищи, Химки, Одинцово, Лобня. В целом подмосковные локации рядом с МКАД уже довольно сильно интегрированы в столичную транспортную инфраструктуру, города срастаются с районами Москвы. Ситуация с транспортной доступностью также меняется, поэтому при выборе локации необходимо принимать во внимание перспективные планы развития городской транспортной инфраструктуры. Сейчас города с лучшей транспортной доступностью — это Реутов, Мытищи, Долгопрудный, Люберцы и Одинцово», — уточняет Артемий Шурыгин, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, президент Гильдии риэлторов Московской области.

Рынок труда

По данным министерства социального развития Московской области, возможность трудоустройства в регионе оценивается как крайне благоприятная. Уровень безработицы за последние десять лет достиг рекордно низких показателей. Численность безработных граждан в Подмосковье, по информации Мосстата, на конец марта 2024 года составляла 7,9 тыс. человек, из них 21,5% — граждане предпенсионного возраста.

Экология

Большие лесные массивы, наличие парков и скверов, близость природоохранных зон — эти факторы существенно влияют на выбор жилья в Подмосковье и долгое время остаются определяющими для многих покупателей квартир. Особенно благоприятная экологическая обстановка отмечается в таких городах как Красногорск, Одинцово, Долгопрудный, Химки.

В целом эксперты отдают предпочтение городам, имеющим благоприятную розу ветров и промышленность, которая не влияет на загрязнение воздуха.

Возможности для индивидуальных застройщиков

По информации министерства жилищной политики Московской области, власти Подмосковья намерены стимулировать крупные проекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С этой целью в 2022 году введены кластерные программы развития ИЖС. Уже выдано 300 разрешений, по которым в 2025 году будет введено около 4 млн кв. м. жилья.

Чтобы сделать индивидуальную застройку масштабной и сбалансированной, введено понятие «кластер». К этой категории относят проекты площадью не меньше 100 га, причем не обязательно в одной локации, но имеющие необходимую инфраструктуру и единый архитектурный стиль. Также в числе требований — строительство и передача в муниципальную собственность социальных объектов.

Ранее в министерстве жилищной политики Московской области заявляли об интересе к таким проектам со стороны крупных застройщиков. При этом доступ на рынок будет открыт и для небольших компаний.

«Спрос на рынке как многоэтажного, так и малоэтажного строительства во многом будет зависеть от наличия после 1 июля льготных ипотечных программ. Скорее всего, рынку придется трансформироваться под новые реалии. Плюс в сегменте ИЖС все ждут полноценного запуска проектного финансирования и увеличения объемов именно комплексной застройки. Конечно, на этом фоне индивидуальное жилищное строительство выглядит более выигрышным, поскольку цена квадратного метра в этом сегменте порой в вдвое ниже, чем в сегменте городского жилья. Поэтому спрос на строительство и продажу индивидуальных домов в ближайшей перспективе будет расти» — прогнозирует Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».

Лучшие города Подмосковья: ТОП-6

Реутов

Реутов имеет официальный статус наукограда. Территория города ограничена Нижегородским и Носовихинским шоссе — дорогами федерального значения.

Транспортная доступность: развитое сообщение: автобусы, электропоезда, маршрутное такси, линия метрополитена столичного района Новокосино.

Рынок труда: как и во многих городах, примыкающих к российской столице, стабильный спрос на жилье в Реутове обеспечивает довольно высокая платежеспособность населения. Здесь много предприятий машиностроения, приборостроения, химической промышленности, спецтехники.

Градообразующим предприятием является «НПО машиностроения», созданное академиком В. Н. Челомеем в 1955 году на месте Реутовского механического завода

В программе развития Реутова до 2039 года предусмотрено строительство десятков объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, больниц, поликлиник, спортивных центров и комплексов.

Экологическая ситуация. Довольно существенный уровень загрязнения из-за близости мусоросжигательного предприятия, Московского НПЗ и очистных сооружений.

*Средняя стоимость квадратного метра —196 тыс. руб.

*Средняя стоимость 2-комнатной квартиры — около 13 млн руб.

Котельники

Котельники расположены на юго-восточной границе Москвы. Сегодня это — динамично развивающийся город. Территория муниципального образования 1424 га. Население приближается к 40 тысячам человек. В 2023 году признан лидером среди муниципалитетов Подмосковья по динамике роста малого бизнеса.

Транспортная доступность: город соединен с Москвой метрополитеном. Также есть автобусные маршруты.

Рынок труда: в городе работают более 900 предприятий и организаций, на которых создано более 15 тысяч рабочих мест. Благодаря эффективной работе городских предприятий объем налоговых доходов, собираемых на территории городского округа, ежегодно растет.

Город активно развивается. Среди масштабных инвестиционных проектов — строительство транспортно-пересадочного узла и жилого комплекса в районе станции метро Котельники.

Второй проект — строительство делового центра и жилого комплекса бизнес-класса «Белая Дача Парк» на территории 150 га, где планируется разместить детский сад, школу, фитнес-клуб, поликлинику, многофункциональный спортивный центр с ледовой ареной.

Кроме того, здесь строят и многофункциональный комплекс «Новые Котельники», включающий в себя бизнес-парк, пожарное депо, школу, несколько детсадов, медцентр и спортивно-рекреационную зону с пляжем.

Экологическая ситуация оценивается как неблагоприятная из-за близости мусоросжигательного предприятия и очистных сооружений.

*Средняя стоимость квадратного метра — 165 тыс.руб.

*Стоимость 2-х комнатной квартиры — 9,6 млн руб.

Красногорск

Красногорск— административный центр Московской области. Округ граничит на востоке с Москвой, на юге с Одинцовским муниципальном районом, на западе с городским округом Истрой, на севере с Солнечногорским муниципальным районом и городским округом Химки Московской области.

Здесь работают региональное правительство, областной суд и областная Дума.

Транспортная доступность: наиболее развитый город с точки зрения транспортной инфраструктуры. Здесь построена первая в Подмосковье линия столичного метрополитена.

Рынок труда: город занимает лидирующие позиции по уровню экономики и бизнеса, а также сосредоточения высокотехнологичного производства.

Красногорск является одним из лидеров по объему строительства.

Экологическая ситуация благоприятная, отсутствуют источники загрязнения и вредные промышленные предприятия. Защита окружающей среды ведется в рамках муниципальной программы «Экология и окружающая среда»

*Средняя стоимость квадратного метра — 185 тыс. руб.

*Средняя стоимость 2-комн. квартиры — 10 млн руб.

Люберцы

Люберцы являются частью городской агломерации столицы. Это самый густонаселенный город Московской области. Около 40% населения работает в российской столице.

Транспортная доступность: вблизи одного из кварталов расположена линия московского метрополитена. В городской черте находятся четыре станции Московской железной дороги. Развитая сеть автодорог и общественного транспорта: автобусов и маршрутных такси.

Рынок труда: Люберцы — один из наиболее развитых индустриальных городов Московской области.

Здесь работают 25 промышленных предприятий в таких сферах как: металлообработка, машиностроение, деревообработка, пищевая промышленность, производство строительных материалов.

Экологическая ситуация: один из городов с наиболее неблагополучной экологической ситуацией из-за вредных промышленных выбросов

*Средняя стоимость квадратного метра — 171 тыс. руб.

*Средняя стоимость 2-х комнатной квартиры — 9,4 млн руб.

Долгопрудный

Долгопрудный считается одним из наиболее благоустроенных городов Подмосковья. Своими южными границами он примыкает по Дмитровскому шоссе к МКАД и расположен в 8 километрах от аэропорта Шереметьево. С запада городской округ граничит с каналом имени Москвы, на севере с городским округом Мытищи, с ним же городской округ граничит и на востоке, здесь же проходит граница с Москвой.

Транспортная доступность: развито автобусное сообщение до станций московского метрополитена, а также пригородные поезда Савеловской железной дороги. В 8 км от города находится международный аэропорт Шереметьево.

Рынок труда: в городе работают предприятия машиностроительного и оборонного комплекса, химической и перерабатывающей промышленности, производства строительных материалов, научные и исследовательские организации, расположен крупнейший российский вуз — МФТИ.

Значительное количество жителей трудоустроены в российской столице, город предлагает в основном работу в сфере услуг и торговли. Довольно высокий уровень развития промышленного производства, здесь работают несколько крупных государственных предприятий, крупный логистический центр, технопарк. Производство представлено в основном строительной сферой, есть предприятия деревообработки и пищевой отрасли.

Экологическая ситуация: Долгопрудный считается одним из наиболее экологически чистых городов области, здесь нет источников вредных промышленных выбросов.

*Средняя стоимость квадратного метра — 189 тыс. руб.

*Средняя стоимость 2-х комн квартиры — 10 млн руб.

Одинцово

Одинцово не вошел в число лидеров последнего рейтинга наиболее привлекательных городов Подмосковья, однако этот город несколько лет подряд занимал верхние строчки в списке лучших городов не только по оценке Минстроя РФ, но и многих региональных министерств и ведомств. Город прекрасно сочетает наличие развитой промышленности, при этом здесь хорошая экология, развитая городская среда и инфраструктура, довольно высокий уровень безопасности.

Рынок труда: на территории Одинцовского городского округа в сфере промышленности работают 900 предприятий, из них: 27 — крупные и средние предприятия, 873 — малые предприятия.

Большая часть жителей ежедневно трудятся на предприятиях и в организациях Москвы. В городе работают предприятия химической, строительной, деревообрабатывающей промышленности, завод резинотехнических изделий и кондитерская фабрика.

Экологическая ситуация оценивается как достаточно благоприятная. Для поддержания качества окружающей среды в районе организована система контроля за соблюдением природоохранного законодательства.

Одинцовский район отличает наличие больших лесных массивов, благодаря этому уровень загрязненности воздуха по сравнению с многими другими подмосковными районами минимальный. Благодаря большим лесным массивам вокруг города, экосистема Одинцова считается самовосстанавливающейся, то есть способной возвращаться в первоначальное состояние без специальных природоохранных мероприятий.

*Средняя стоимость квадратного метра — 185 тыс. руб.

*Средняя стоимость 2-х комнатной квартиры — около 8,5 млн руб.

* По данным аналитического портала Индикаторы рынка недвижимости и портала Avito

Фото: freepik.com