Топ причин отказов в ипотечном кредите

 

В начале 2024 года 56% была доля отказов по ипотечным заявкам, что на 15 процентных пунктов больше, чем в конце 2023 года. Такие данные приводит «РБК-Недвижимость» со ссылкой на Национальное бюро кредитных историй. В числе основных причин роста числа отказов по ипотеке — меры регуляторного характера, принятые Банком России для стабилизации рынка, которые привели к ужесточению требований к заемщикам.

Очевидные причины отказа в ипотеке

Как правило банки отказывают без объяснения причин, но ипотечный кредит предполагает регулярные выплаты, поэтому банк должен быть уверен в платежеспособности заемщика. Если доход не соответствует требованиям банка, то в ипотеке могут отказать.

«Чаще всего отклоняют заявки людей со скромными доходами. Так как квартиры продолжают дорожать, людям нередко не хватает для одобрения заявки официальной зарплаты, которую заёмщик и созаёмщики подтвердили справками с места работы. Другая очевидная причина отказа — у клиента недостаточно собственных денег на первоначальный взнос (ПВ), ведь помимо материнского капитала многие банки теперь требуют внести самостоятельно накопленные деньги. Чем больше — тем выше вероятность положительного решения. И наоборот. Многие банки не приветствуют, если человек планирует внести в ПВ только маткапитал. Логика кредиторов работает так: надежнее тот будущий заёмщик, которые умеет копить деньги», — поясняет Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».

«Еще одна причина лежит буквально на поверхности — это плохая кредитная история (КИ) человека, тем более банкротство. Все банки-кредиторы рассматривают КИ „под лупой“. Нередко плохие баллы КИ приводят к отказам в кредитовании, несмотря на приемлемый доход и долговую нагрузку человека. Заёмщика с просроченными ранее долгами, „коммуналкой“, неоплаченными алиментами тем более вряд ли будут кредитовать. А банкроты обязаны предупредить банк о своём статусе. Теоретически, им могут одобрить ипотеку. В законе о банкротстве нет к этому препятствий. На деле каждый банк руководствуется собственной кредитной политикой, принимая решение об одобрении», — уточняет Баджурак.

Неочевидные причины отказа в ипотечном кредите

Но есть и неочевидные причины отказов. Они связаны с жесткими требованиям ЦБ к работе с закредитованными клиентами. Банки обязаны соблюдать так называемые макропруденциальные надбавки регулятора и создавать повышенные резервы, выдавая ипотеку проблемным заёмщикам. Речь о людях с высокой или предельной долговой нагрузкой (ПДН) из-за ранее взятых кредитов. Банк России считает их кредитование рискованным и ограничивает банкам «поле для манёвра» в работе с ними.

«Высокая кредитная нагрузка. Одна из самых распространённых причин отказов в ипотеке. Если у заёмщика есть действующие кредиты и сумма ежемесячного платежа превышает 50% и более от суммы доходов (по практике), то скорее всего, в кредите заёмщику откажут», — говорит Антон Михайлов генеральный директор ООО «Банкрот-Сервис».

Порог надбавок с 1 марта 2024 года стал выше. В результате стало больше отказов, особенно людям, которые хотят взять ипотеку и купить строящуюся квартиру (по ДДУ).

«Чтобы не создавать повышенные резервы, банки „заворачивают“ заявки с ПВ ниже 30% и с ПДН выше 70%. По ипотеке на готовые квартиры, включая вторичку, коэффициенты риска в надбавках чуть меньше, но требования к ПВ и ПДН такие же. В итоге, по нашим оценкам, доля отклонённых заявок серьёзно растёт с IV квартала 2023 года. В январе банки одобряли лишь половину обращений потенциальных заёмщиков. Хотя ещё годом ранее ситуация была менее драматичной — одобряли две из трёх. Аналитики НБКИ отмечают, что показатель „одобряемости“ ниже в сегменте новостроек — 51,9%, где действуют льготные госпрограммы», — комментирует руководитель «Выберу.ру».

На вторичном рынке, где по большей части сделки проводят люди с имеющимся жильем и стабильным доходом выше среднего, банки отклоняли каждую третью заявку.

В марте 2024 года доля одобрений ещё немного снизилась — примерно на 3%-5%. По сути требования банков стали такими строгими, что рискованным банки считают заёмщика с ПДН выше 50%. То есть если он отдаёт по кредитам (включая ежемесячный платёж по новой ипотеке) половину зарплаты.

«Как показывает практика, банки при выдаче ипотеки и кредитов часто обращают внимание на займы в микрокредитных компаниях. Мягко говоря, банки „не любят“ микрофинансовые займы, т.к. считают заёмщиков таких организаций финансово нестабильными. При обращении за ипотекой у заёмщика не должно быть открытых займов в МФО, а если они были ранее, то с момента их закрытия должно пройти не менее год. Второй неочевидный момент — большое количество запросов на кредиты за последний год. Банк это считает негативным фактором», — уточняет Михайлов.

Отметим ещё одну неочевидную для заёмщиков причину отказов по льготной ипотеке. Из-за высоких темпов кредитования у банков регулярно заканчиваются ипотечные лимиты, которые им выделяют власти. Поэтому заявки ставят на «стоп», пока госкорпорация ДОМ.РФ вновь не распределит средства.

Что делать если получен отказ?

Как показывает практика, лучше сразу запрашивать ипотеку не в одном банке, а в нескольких. Дело в том, у всех финансовых организаций разные размеры капитала для создания резервов, ипотечные лимиты и кредитные политики для собственной оценки платежеспособности заёмщиков.

«Человек всегда может найти банк, который ещё не достиг „потолка“ ограничительных параметров и взять ипотеку. Добавим, даже сегодня некоторые банки лояльны к заёмщикам, которые подтверждают свой доход не справкой работодателя (2-НДФЛ), а, допустим, документом по форме кредитной организации, выпиской со счёта карты. Разумеется, зарплатный банк при прочих равных отдаст предпочтение заявке действующего, а не нового клиента. Ведь он понимает, какие ежемесячные доходы имеет его будущий ипотечник», — уточняет Ярослав Баджурак.

Когда подавать заявку снова, если по ипотеке получен отказ

Конкретных сроков, тем более «моратория» на кредитование после отказа по ипотечной заявки у заёмщика нет.

«Мы рекомендуем всем, кто получил отказ, для начала запросить выписку из КИ и проверить, нет ли там ошибок. Например, чужих кредитов или неправильных записей, которые портят КИ. Возможно, в кредитную историю не внесена запись о погашенном кредите, который увеличивает ПДН, в результате человек не „проходит“ по доходу. Отметим, свой запрос КИ пользователи могут отправить, воспользовавшись сервисом Другой полезный совет будущему ипотечнику: закройте все кредитные карты, которые не используете. Банки считают лимит „активных кредиток“ в долговой нагрузке. Это снижает ПДН клиента и приводит к отказу по ипотеке», — подытоживает эксперт.

Обязательно проверьте, есть ли у вас неоплаченные счета за «коммуналку» или долги по налогам. Прежде чем отправить новую ипотечную заявку, стоит закрыть все долги.

Лучше заранее выбрать ипотечный банк и оформить там зарплатную карту. В дальнейшем лояльность кредитора-зарплатника будет выше. Ещё привлекательнее в его глазах вкладчики, которые обратились за ипотекой. То есть попробуйте начать копить деньги именно в том банке, где потом планируете взять жилищный кредит.

Источник фото: freepik.com