Когда лучше продавать квартиру на вторичном рынке

В 2025 году российский рынок недвижимости находится в состоянии турбулентности: высокая ключевая ставка в 20% и ограниченная доступность ипотечного кредитования существенно влияют на динамику сделок. Эти факторы приводят к заметному замедлению рынка как первичной, так и вторичной недвижимости. К примеру, в первом полугодии 2025 года средний срок продажи «вторички» в России увеличился до 100 дней, что на 35% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, отмечают аналитики «Домклик».

В таких условиях также демонстрирует признаки замедления динамика стоимости. В июне 2025 года цена предложения в городах с населением более 500 тыс. человек в среднем увеличились лишь на 0,2%, сообщили в  «Циан.Аналитике». Свыше чем на 1% вторичное жилье подорожало только в Сочи, Перми, Воронеже, Ленинградской области, Севастополе, Уфе. Снижение зафиксировано в Ставрополе, Ростове-на-Дону и Новокузнецке.

«Вторичный рынок нашел точку равновесия, так как спрос держится на хорошем уровне, а средние цены предложения увеличиваются совсем незначительно. Сейчас у рынка нет возможностей сильно наращивать стоимость квартир: ипотечные ставки находятся на заградительном уровне, а доходы населения уже не растут так быстро, как в 2023-2024 годах»,  — подчеркнул Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики».

В какое время года лучше продавать квартиру 

Фактором, который также влияет на активность сделок и ценовую динамику, остается сезонность, говорят эксперты. В основном, она отражает особенности производственного календаря.

«Рост спроса в декабре объясняется выплатами годовых премий, желанием “сделать важные дела в уходящем году”. Разница между другими месяцами в активности рынка не очень велика и в последние годы становится все менее заметной. Это связано с цифровизацией рынка жилья: многие этапы сделки сейчас можно заключить быстрее, эффективнее, без личного присутствия»,  — уточняет Алексей Попов.
 

О том, что сезонность по-прежнему оказывает влияние на рынок, однако за последние пару лет этот фактор утратил свою прежнюю значимость, говорит и Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.  

«Традиционно в преддверии Нового года наблюдается рост активности. Тем не менее в текущем году спрос сохранялся и в январе, что говорит о некотором смещении временных рамок. При этом летом, которое ранее считалось “мертвым” сезоном, наблюдается стабильность — без ярких скачков, но и без провалов», — отмечает Юлия Дымова.

Высокий сезонный спрос, как считает спикер, сместился в сегмент аренды. В 2024 году, с конца июля и до октября, люди отказывались от покупки, так как не дождались снижения ипотечных ставок, то есть экономические факторы сегодня оказывают большее влияние.

От чего зависит цена недвижимости 

Одним из проявлений тенденции стало замедление динамики цен на жилье. На протяжении последних 1,5 лет номинальные цены предложения на вторичном рынке почти не меняются, уточняет Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики». Их рост (+5% в среднем по городам-миллионникам) заметно ниже инфляции, т.е. в реальном выражении жилье дешевеет.

По итогам II квартала 2025 года средняя цена квартиры на вторичном рынке России осталась на уровне января-марта — 8,2 млн руб. или 137,5 тыс. руб. за кв. м., уточнили в «Авито Недвижимости». 

Причины такой ценовой динамики кроются в ряде факторов, влияющих на формирование стоимости жилья. Их можно разделить на постоянные и временные, утверждают эксперты. К постоянным относятся местоположение объекта, его площадь, планировка, этаж, техническое состояние и класс жилого комплекса. Временные включают экономическую ситуацию, спрос и предложение на рынке, ключевую ставку Центробанка и доступность ипотечного кредитования.
Оценка жилья перед продажей — ключевой вопрос, от которого зависит скорость выхода на сделку, говорит Юлия Дымова. Завышение цены — частая ошибка собственников. 

«Если не установить адекватную стоимость изначально, то в дальнейшем объект может быть продан дешевле ожидаемого. Для этого нужно провести анализ предложений в конкретной локации, учесть рыночную насыщенность, ликвидность и юридические особенности объекта. Если же цель — продать быстро, нужно ставить цену на 10–15% ниже рынка», — поясняет представитель Est-a-Tet.  

Тем, кто планирует продать квартиру, стоит ориентироваться не только на среднюю цену по району или городу, но и на сопоставимые объекты с аналогичными характеристиками — площадью, планировкой, этажом, ремонтом и годом постройки, уточняет Сергей Ерёмкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости». Чтобы увеличить стоимость объекта, следует подготовить его к продаже — от визуального порядка до чистоты документов, возможно, провести легкий косметический ремонт. Также важно качественное визуальное сопровождение. 

Через сколько можно продавать квартиру

По закону продать квартиру можно уже на следующий после регистрации права собственности. В Росреестре — никаких ограничений для сделки нет. Однако, если сделать это до окончания минимального срока владения (3 или 5 лет), при продаже придется заплатить НДФЛ. 

Сроки для освобождения от налога:

• 3 года — если квартира была получена в наследство, по договору дарения или пожизненного содержания с иждивением. Приватизирована или если продается как единственное жилье.
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Размер налога:

• С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% с доходов до 2,4 млн руб., 15% — с суммы свыше 2,4 млн руб.
• Если цена продажи равна или меньше цены покупки (но не ниже 70% кадастровой стоимости), налог может быть минимальным или нулевым, но декларацию подать все равно нужно.

Нужно ли привлекать риелтора 

Выбор между самостоятельной продажей и обращением к риелтору остается за собственником. Но если есть возможность это сделать без привлечения третьего лица, то лучше ей воспользоваться, считает Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России» и владелец ГК «Удача».

«Эффективность профессии риелтора переоценена. Она себя практически изжила на фоне возможности не платить комиссию и самостоятельно публиковать объявления», — утверждает он.

В противовес этой точке зрения Юлия Дымова подчеркивает важность профессионального сопровождения. Эксперты уверены, что риелтор  минимизирует количество спам-звонков, отсеивает неплатежеспособных покупателей и определяет серьезность их намерений.

«Например объект посмотреть приходят 25 человек, но заинтересован только один — именно риелтор помогает идентифицировать его и адаптировать условия сделки. Но он не волшебник, и если собственник завышает цену вдвое и объект оставляет желать лучшего, то никакой риелтор не поможет», — уточняет Юлия Дымова.

Сейчас рынок вторичной недвижимости в России требует от продавцов гибкости, адаптивности и понимания реальных условий, резюмирует эксперт. Какой бы путь ни был выбран — самостоятельный или с риелтором — успех будет зависеть от трезвой оценки ситуации и готовности к конструктивному диалогу с покупателем.