Прогноз цен на недвижимость в 2026 году: что повлияет на рынок

К 2027 году объем ввода жилья в России может снизиться до минимума. Причина в приостановке запуска новых девелоперских проектов и заморозка уже начатых, рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью телеканалу «Россия-24». При высокой ключевой ставке и отсутствии источников финансирования строительной отрасли хватит запаса прочности лишь до конца 2025-го.

Аналитики подтвердили: девелоперы снижают темпы запуска новых проектов. Рынок массового жилья пополняется корпусами в строящихся комплексах. Но объем вывода ниже на 28−30%, чем в 2024-м, говорит Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости». 

Сокращение инвестиций в проекты происходит на фоне падения спроса — это здоровая реакция рынка на текущую ситуацию, отметил Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Однако даже кратное снижение ввода вряд ли приведет к дефициту предложения.

«Когда условия кредитования изменятся и интерес покупателей восстановится, компании сразу отреагируют на этот сигнал. Пока мы не видим условий для формирования дефицита на большинстве крупных рынков, а наблюдаем лишь выравнивание диспропорций. Но и это происходит далеко не везде, в ряде городов предложение избыточно», — пояснил Михаил Хорьков. 

Кроме того, не гарантирует роста цен и уменьшение экспозиции, так как в текущей ситуации продажи продолжат снижаться, говорят эксперты. Редакция Движение.ру разбиралась, как изменится стоимость недвижимости до конца 2026 года. 

Что происходит с ценами на недвижимость

Долгое сохранение высокой ключевой ставки, недоступная ипотека и просевший спрос замедлили рост цен на недвижимость. Тем не менее стоимость 1 кв. м новостройки в «старой» Москве с начала 2025-го выросла на 7,5%, до 451 тыс. руб., подсчитал аналитический центр «ИНКОМ-Недвижимость». 
 
Первичка в миллионниках за пять месяцев 2025-го прибавила 7%, цена «квадрата» выросла до 187 тыс. руб. Однако в «Циан.Аналитике» отметили, что реальная динамика в сделках несколько ниже — порядка 1–2%. Причина такого дисбаланса — сильное смещение спроса в сторону более дешевых жилых комплексов и лотов с заметными скидками.   

На вторичном рынке эксперты отмечают минимальные изменения показателей. Например, в «старой» Москве такое жилье даже немного подешевело — до 283,3 тыс. руб. 

«При фактическом отсутствии ипотеки предложение и количество сделок на вторичном рынке Москвы не растут, но и не уменьшаются. Соответственно, стоимость жилья в этом сегменте стабильна: даже на фоне повсеместного подорожания рост цен там нулевой», — прокомментировал Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость»

В миллионниках вторичная недвижимость приросла на 2,5%, до 153 тыс. руб. за «квадрат». Стоимость готового жилья в сделках меняется пропорционально показателям предложения — увеличение минимально, но оно есть, говорит Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». 

Что будет с ценами на недвижимость до конца года

Во второй половине 2025-го эксперты ожидают умеренного роста стоимости новостроек на 2–4%, до конца года прогнозируется подорожание «квадрата» в пределах 10%, поделился Кирилл Холопик, руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА).

Также некоторые экономисты в среднесрочной перспективе прогнозируют снижение курса доллара. Но оно вряд ли приведет к уменьшению стоимости жилья: укрепление рубля и валютные колебания действительно делают импорт дешевле, но не влияют на стоимость недвижимости. Длительный цикл сделки и высокая доля покупок в рассрочку не позволяют отрасли оперативно реагировать на эти изменения, объяснил Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.

Что касается вторички, этот сегмент сильнее зависит от условий кредитования из-за отсутствия господдержки, поэтому цены с большей вероятностью продолжат стагнировать, говорят эксперты.

«При смягчении ДКП, вторичка может показать более заметную динамику восстановления активности из-за эффекта низкой базы. Наибольший рост цен может случиться в локациях с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой», — пояснил Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости». 

Прогноз цен на недвижимость в 2026 году

В следующем году макроэкономические факторы продолжат влиять на ценовую динамику в обоих сегментах, считает Евгений Белокуров. Наибольшее значение будет иметь курс ЦБ по ставке и доступность ипотечного кредитования. Если условия станут более благоприятными, спрос оживится и отразится на ценах как на первичном, так и на вторичном рынках. 

Эксперты «ИНКОМ-Недвижимость» предполагают, что в 2026 году стоимость 1 кв. м новостройки в некоторых столичных проектах снизится на 10–15% за счет увеличения доли комплексов без отделки. Но в целом предпосылки говорят о продолжении роста цен. По расчетам ДОМ.РФ, динамика должна не превышать инфляцию, прогнозируемую на уровне 4%.

Из-за сокращения предложения цены могут вырасти в «бизнес», «премиум» и «элит» классах, на них ипотека влияет в меньшей степени, поделилась руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости». Ввиду нехватки подходящих лотов спрос также может перетекать на вторичный рынок.  

«При условии, что базовые ипотечные ставки в обоих сегментах практически сравнялись, потребитель будет выбирать уже готовое жилье. Тем более, что на вторичке существуют более гибкие условия реализации — с продавцом можно договориться о дисконте. Новостройки в этом плане не готовы к сильному снижению», — рассказала Елена Чегодаева. 

Цены на вторичном рынке могут оживиться только при значительном снижении ключевой ставки, говорит Сергей Шлома. Например, до 12% годовых. Судя по базовому сценарию Центробанка, который предполагает в 2026-м размер «ключа» в пределах 13–14%, такую вероятность эксперт не исключает.

Стоит ли покупать недвижимость: рекомендации экспертов 

В ближайшие полтора года покупателям останутся доступны льготные программы, в том числе семейной и IT-ипотекой. Эти инструменты эксперты советуют использовать для приобретения квартир в новостройках. 

В целом при выборе финансового инструмента покупателям необходимо обращать внимание на условия сделки, отметил Евгений Белокуров. Рассрочки, акции, специальные предложения от девелоперов могут заметно повлиять на итоговую стоимость объекта, но целесообразность их использования рекомендуется оценивать в каждом отдельном случае.

«Поскольку условия заметно отличаются у девелоперов, а у потенциальных покупателей могут быть разные финансовые возможности, универсального совета для совершения наиболее выгодной сделки не существует. Покупатель всегда должен тщательно оценивать критерии будущей сделки, отталкиваясь от личной ситуации, целей, планов на недвижимость и, конечно, бюджета», — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости». 

На вторичном рынке эксперты рекомендуют планировать сделку за наличные до того, как спрос и цены начнут расти. Тем, кто хотел бы использовать ипотечные средства на приобретение жилья, стоит подождать, когда опустится ключевая ставка, и жилищные кредиты станут доступнее. 

«Но на вторичном рынке большинство покупателей — альтернативные, то есть, человек продает свою квартиру и на вырученные деньги приобретает другую, в этом случае заемные деньги могут понадобиться только для доплаты, обычно это 2–3 млн рублей. Поэтому, если требуется решить квартирный вопрос путем альтернативной сделки, сейчас есть для этого все возможности», — резюмировал Сергей Шлома.