Самые дешевые районы Москвы: топ-10 на вторичном рынке

Средняя стоимость квартиры в Москве составляет 20 млн рублей. Несмотря на то что рост цен замедлился, столичное жилье сложно назвать доступным. Однако есть районы с предложениями ниже этого уровня: в некоторых локациях можно найти однокомнатную квартиру почти в четыре раза дешевле средней стоимости столичного жилья.

Где лучше купить квартиру в Москве недорого

Стоимость квадратного метра в столичной вторичке за девять месяцев 2024 года выросла на 4,4%, а средняя стоимость квартиры — на 9,7%. Такие данные приводят специалисты федерального портала «Мир квартир» [1]. За III квартал показатели роста цен составили +1,6% и +3,3% соответственно. Эксперты рынка отмечают, что незначительное увеличение связано с дорожающей ипотекой и ужесточением условий льготных программ.

В среднем квартира в Москве сейчас стоит 20 043 062 рубля, цена однокомнатной, по данным «РеалтиМаг», в октябре варьируется в пределах 12 млн рублей [2].

Самые бюджетные вторичные лоты продаются в основном за МКАД: в Троицком, Зеленоградском, Восточном и Новомосковском административных округах. Кроме того, в топе доступного жилья традиционно находятся две локации в пределах МКАД — Капотня и Бирюлево Западное. Такими аналитическими данными поделились эксперты Домклик [3].

Полный рейтинг недорогих районов выглядит так:

1. Вороновское поселение (Троицкий АО) — 4,9 млн руб.
2. Краснопахорское поселение (Троицкий АО) — 5,7 млн руб.
3. Восточный (Восточный АО) — 7,2 млн руб.
4. Городской округ Щербинка (Новомосковский АО) — 7,2 млн руб.
5. Силино (Зеленоградский АО) — 7,4 млн руб.
6. Городской округ Троицк (Троицкий АО) — 7,4 млн руб.
7. Филимонковское поселение (Новомосковский АО) — 7,6 млн руб.
8. Капотня (Юго-Восточный АО) — 7,7 млн руб.
9. Бирюлево Западное (Южный АО) — 7,9 млн руб.
10. Матушкино (Зеленоградский АО) — 8 млн руб.

Самые дешевые квартиры в Москве: вторичка

На стоимость лота влияет степень удаленности от центра, транспортная доступность, наличие инфраструктуры, экологическая обстановка.

«Ликвидность объекта недвижимости, в том числе на вторичном рынке, во многом определяется присутствием рядом с домом метро, автомобильных трасс и остановок общественного транспорта для передвижений по городу. Сейчас это особенно актуально, так как транспортная система Москвы стремительно развивается», — комментирует Ольга Тихонова, руководитель отдела МИЭЛЬ «На Фрунзенской».

Цена на квартиры зависит от типа застройки, состояния дома и площади лота. По словам эксперта, при выборе вторичного жилья следует обратить внимание на качество строительства объектов и общественных зон. Необходимо также проанализировать, есть ли поблизости парковка, социальная и коммерческая инфраструктура.

Перед покупкой недвижимости также стоит оценить текущие характеристики дома: степень износа, соблюдение сроков капремонта, качество проводки, труб, инженерного оборудования.

Чаще всего недорогие лоты встречаются именно в старом фонде:

• Хрущевки. Пятиэтажные панельные и блочные здания без лифта, строились преимущественно в 1950–1970-х годах. Площадь квартир — от 30 до 60 кв. м. Формат отличается низкой звуко- и теплоизоляцией, тесными коридорами, смежными комнатами, маленькими кухнями площадью около 6 кв. м.
• Брежневки. Дома строили в основном с конца 1960-х до начала 1990-х годов, часто — из кирпича. Это здания разной этажности с лифтом и мусоропроводом. В отличие от хрущевок, их стены лучше сохраняют тепло и скрадывают шумы. Метраж квартир — от 30 до 70 кв. м. Комнаты чаще изолированы, кухни до 8–9 кв. м.
• Планировки конца 1980-х и 1990-х годов. В это время начали строить более современные многоэтажные дома. Планировки оставались максимально близкими к брежневкам, но кухни увеличились до 10–12 кв. м, появились компактные лоджии.

Жилье в домах, построенных с 1957 по 1968 год, может быть привлекательно для покупки еще и потому, что входит в программу реновации. Она действует в Москве до 2032 года. Пятиэтажки сносят, вместо них возводят новые высотные дома. Собственникам предлагают бесплатно обменять старое жилье на квартиру в новостройке.

«Покупка квартиры в доме, входящем в программу реновации, с точки зрения юридических вопросов ничем не отличается от приобретения обычного вторичного жилья. Такие лоты популярны среди потребителей, планирующих после сноса дома получить недвижимость в новостройке с более удобной планировкой, а часто и чуть большим метражом», — комментирует Евгений Белокуров, коммерческий директор Яндекс Недвижимости.

Топ-10 районов Москвы с дешевыми квартирами на вторичном рынке

Чтобы составить рейтинг недорогих локаций столицы, аналитики Домклик посчитали стоимость стандартной квартиры площадью 35 кв. м в этих районах. Для этого медианную стоимость кв. м умножили на 35 кв. м [3].

Вороновское поселение

Транспортная доступность. По территории Троицкого АО проходят Варшавское и Калужское шоссе. По ним из Вороновского поселения можно добраться до станций метро «Теплый Стан» и «Ольховая», которые расположены в 40 км от района. На автобусе путь занимает 40–50 минут, на авто получится доехать быстрее. Еще в Москву из Вороновского можно попасть на электричке по маршруту Большого кольца МЖД.

Экология. В округе работают несколько крупных промышленных предприятий по производству сельскохозяйственных товаров и техники, а также мебельная фабрика. Тем не менее, по данным исследования 2024 года, локация признана экологически благоприятной [4].

Инфраструктура. Есть магазины, три детских сада, две школы, музей. Рядом с городским прудом построена современная зона отдыха с набережной, беседками, велодорожками, оборудованными пространствами для занятий спортом.

Жилой фонд. Застройка представлена советскими кирпичными и панельными четырех-пятиэтажками.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 29,9 кв. м	5,5
Двухкомнатная, 44,5 кв. м	6,25
Трехкомнатная, 62 кв. м	9,3

* По данным Циан

Краснопахорское поселение

Транспортная доступность. Поселение также относится к Троицкому АО, где проходит Калужское шоссе, по которому можно доехать до ближайшей станции метро на общественном транспорте или личном авто. Например, от Красной Пахры до станции метро «Коммунарка» путь на машине займет 18 минут, до станции «Теплый Стан» — 40 минут.

Экология. Вблизи Краснопахорского нет вредных производств. Здесь благоприятная экологическая обстановка: чистый воздух, река, много естественной зелени и парков [4].

Инфраструктура. Включает 16 супермаркетов сети «Пятерочка», два «Дикси», есть детский сад, школа, аптека, кафе и доставка готовой еды. Также в поселении расположены конноспортивный комплекс «Пегас» и клуб «Олимп», в котором занимаются велоспортом, лыжами, кикбоксингом.

Жилой фонд. Преимущественно панельные и кирпичные строения 1970-х годов.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 35,3 кв. м	5,3
Двухкомнатная, 54,2 кв. м	6,4
Трехкомнатная, 72 кв. м	9,7

* По данным Циан

Восточный

Транспортная доступность. Восточный район одноименного административного округа расположен на Щелковском шоссе в 2–3 км от МКАД. Это загруженная магистраль, движение по которой в час пик замедляется. В районе нет метрополитена, до станций можно добраться на автобусе или маршрутке.

Экология. На территории Восточного округа три промзоны, которые негативно влияют на окружающую среду. Ситуацию улучшают обширные зеленые локации в виде парков и скверов.

«Одно из преимуществ Восточного — близость к Горенскому лесопарку, наличие спортивных объектов, например лыжной трассы, а также хороший уровень экологии», — поясняет Евгений Белокуров, коммерческий директор Яндекс Недвижимости.

Жилой фонд. Представлен застройкой советского периода. Евгений Белокуров отмечает, что в Восточном активно проходит программа реновации. Район может подойти тем, кто планирует купить квартиру в доме под снос — с инвестиционными целями или для жизни в новом ЖК.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 29,9 кв. м	7,2
Двухкомнатная, 44,1 кв. м	9,6
Трехкомнатная, 51 кв. м	10,2

* По данным Циан

Щербинка

Транспортная доступность. Щербинка находится в Новомосковском административном округе, всего в километре от Подольска. В районе нет метрополитена, до ближайшей станции можно добраться на маршрутке по загруженному Варшавскому шоссе.

Через Щербинку проходит МЦД-2, поэтому местные жители часто добираются до Курского вокзала столицы на электричке. Путь занимает около часа.

Экология. В локации не самая благоприятная экологическая обстановка [4]. Здесь работают Щербинский лифтостроительный завод, завод металлоконструкций и другие производства. Рядом находится аэропорт Остафьево.

Инфраструктура. Здесь более 10 школ как общего, так и дополнительного образования — хореографическая, программирования. Развиты торговые сети «Магнит» и «Перекресток».

Жилой фонд. Преобладает советская застройка с кирпичными и панельными зданиями.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 30,2 кв. м	6,15
Двухкомнатная, 36,6 кв. м	7,5
Трехкомнатная, 58,1 кв. м	9,56

* По данным Циан

Силино

Транспортная доступность. Силино — район Зеленоградского административного округа, или его еще называют просто Зеленоградом. До старой Москвы можно доехать на машине или автобусе по Ленинградскому шоссе — путь займет около часа. Есть платная дорога, но в часы пик время в пути значительно увеличивается. Удобнее за 15 минут доехать на машине до МЦД-3 Зеленоград — Крюково, а оттуда — до Ленинградского вокзала на «Ласточке» за 30 минут.

Экология. Зеленоград окружает лесной массив, здесь хорошая экологическая обстановка [4]. Есть пруды, в некоторых официально разрешено купаться.

Инфраструктура. Представлена магазинами, аптеками, отделениями банков. Кроме того, в Силине есть детские сады и школы, работает Зеленоградское отделение МГПУ. Для жителей открыто две библиотеки. Провести время и отдохнуть на природе можно в народном парке «Панфиловский», который находится у Школьного озера. На территории парка предусмотрены пешеходные дорожки, спортивные площадки, оборудован пляж.

Жилой фонд. Район входит в программу реновации, поэтому хрущевки здесь заменяют современными зданиями.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 39,4 кв. м	7,6
Двухкомнатная, 54 кв. м	10
Трехкомнатная, 63,7 кв. м	12,2

* По данным Циан

Троицк

Транспортная доступность. Троицк входит в состав Троицкого административного округа Москвы. Добраться до столицы можно на авто по Калужскому шоссе за полтора часа. Пока это единственный вариант транспортного сообщения, и дорога часто бывает перегружена. В настоящее время ведется строительство новой радиальной линии, которая по планам дойдет до Троицка. Сейчас уже открыты четыре станции метро, в 2025 году запланирован ввод в эксплуатацию еще пяти. По станции «Троицк» разрабатывается проектная документация [5].

Экология. Оптимальная экологическая обстановка: городской округ расположен среди лесного массива, значимых производств нет [4].

Инфраструктура. За последние пять лет численность населения увеличилась более чем на 10 тысяч человек, что влияет на развитие социальных и коммерческих объектов. Здесь много магазинов и ТЦ, школ и детских садов. Кроме того, в Троицке располагается более десяти НИИ.

Жилой фонд. Включает здания советского периода. Также район участвует в реновации, поэтому жилой фонд будет постепенно пополняться современными ЖК.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 33 кв. м	6
Двухкомнатная, 39,4 кв. м	7,29
Трехкомнатная, 62,3 кв. м	9,25

* По данным Циан

Филимонковское

Транспортная доступность. По границе проходит с одной стороны Киевское, с другой — Калужское шоссе. По ним на машине или общественном транспорте можно добраться до ближайшей станции метро «Саларьево». Путь займет в среднем 20 минут.

Экология. В Филимонковском работает Марьинская птицефабрика, но благодаря сосновым лесам локация считается экологически благополучной [4].

Инфраструктура. За последние несколько лет в районе построено более 20 школ [6]. В Филимонковском много сетевых продуктовых магазинов, есть ТЦ. Тем не менее отдыхать и совершать крупные покупки жители предпочитают в Троицке и других близлежащих районах столицы.

Жилой фонд. Разнообразная застройка: от многоэтажек советского периода до современных комплексов и коттеджей.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 28 кв. м	5,6
Двухкомнатная, 40 кв. м	7,3
Трехкомнатная, 67,1 кв. м	9,2

* По данным Циан

Капотня

Транспортная доступность. В Капотне нет метро, добраться до станций «Братиславская», «Алма-Атинская» или «Марьино» можно только на машине или автобусе. Часто бывают пробки, тогда путь в 10 км может занимать до 40 минут.

Экология. Ситуация не очень оптимистична из-за промышленных предприятий: в частности, здесь работает нефтеперерабатывающий завод. С 2011 года в Капотне снижают токсичные выбросы и развивают зеленые зоны, но пока локация остается в списке экологически неблагоприятных [4].

Инфраструктура. Представлена школами, детскими садами, сетевыми супермаркетами. Жители могут посетить природный заказник «Берег реки Москвы в Капотне». Это благоустроенная территория с пешеходными дорожками, спортивными и детскими площадками, зонами для пикников.

Жилой фонд. Кирпичные, панельные и блочные здания советского периода. Планировки в основном одно- и двухкомнатные, реже — трехкомнатные.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 35 кв. м	7,4
Двухкомнатная, 54,4 кв. м	8,95
Трехкомнатная, 56,9 кв. м	10,9

* По данным Циан

Бирюлево Западное

Транспортная доступность. В Западном Бирюлеве нет метрополитена: чтобы добраться до других локаций Москвы, местные жители используют железную дорогу. От станции Бирюлево на электричке за 20 минут можно доехать до Павелецкого вокзала или выйти раньше на станциях Тульская, Верхние Котлы или Варшавская. А там — пересесть на метро. В районе есть общественный транспорт, но в час пик на МКАД и Варшавском шоссе обычно пробки.

Экология. Половина Западного Бирюлева отдана под промзоны, поэтому экологическая обстановка здесь считается неблагоприятной [4]. Кроме ТЭЦ и мусоросжигательного завода, здесь работают керамзитовый завод, комбинат ЖБИ и другие предприятия.

Инфраструктура. Есть супермаркеты, аптеки и образовательные учреждения для детей. При численности населения 85 тысяч человек открыты более 100 школ и детских садов.

Жилой фонд. Преобладают панельные и блочно-панельные дома с планировками от одно- до четырехкомнатных.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 29,2 кв. м	7,45
Двухкомнатная, 44,8 кв. м	8
Трехкомнатная, 58,1 кв. м	10,3

* По данным Циан

Матушкино

Транспортная доступность. Матушкино — район Зеленограда, через него проходит Ленинградское шоссе. На авто добраться до старой Москвы можно за час. Как и в случае с Силином, можно доехать до станции МЦД-3 Зеленоград — Крюково, а оттуда на «Ласточке» до Ленинградского вокзала.

Экология. Здесь работают 11 промышленных предприятий, в том числе завод по производству микроэлектроники. Экологическая обстановка считается приемлемой [4].

Инфраструктура. В районе представлены сетевые магазины продуктов, ТЦ. При населении 43 тысячи человек есть несколько десятков образовательных учреждений для детей: школы, детские сады и другие. В Матушкино есть 73 детские и 23 спортивные площадки. В списке мест для отдыха также значатся парки, семейные развлекательные комплексы в ТЦ, батутный центр.

Планировка и площадь	Минимальная цена квартир, млн рублей (по состоянию на октябрь 2024 года)*
Однокомнатная, 26,7 кв. м	6,99
Двухкомнатная, 37 кв. м	8,3
Трехкомнатная, 58,7 кв. м	9,4

* По данным Циан

«Все локации, попавшие в рейтинг, объединяют прежде всего удаленность от центра и особенности территории. В Москве, как в любом мегаполисе, есть дорогой Запад и дешевый Восток. В нашем случае Запад перестает быть дорогим, поскольку территории Новой Москвы значительно удалены от центра. Восток неизбежно попадает в любой рейтинг недорогих районов», — поясняет Ольга Тихонова, руководитель отдела МИЭЛЬ «На Фрунзенской».

Эксперт выделяет два типа покупателей недорогой вторички:

• Первые настроены на определенную локацию, потому что их жизненные интересы связаны с этими районом, это глобальная внутренняя потребность.
• Вторые ограничены в средствах, поэтому ориентируются на жилье в низкорейтинговых локациях с минимальной стоимостью квадратного метра.

«У второй категории выбор шире: они идут либо в Новую Москву, либо в традиционные неблагополучные районы внутри МКАД. Получается, что низкорейтинговые районы конкурируют между собой за покупателя», — отмечает Ольга Тихонова.