Недвижимость стран БРИКС+: самый молодой рынок — Эфиопия

В июле 2024 года Эфиопия отпустила национальную валюту — быр в свободное плавание, чтобы получить финансирование от МВФ на 3,4 млрд долларов. Курс тогда рухнул со стабильных 57 быр за доллар до отметки выше 100 уже к октябрю того же года. К сентябрю 2026 года официальный курс достиг 161,05 быр за доллар. Параллельный курс на черном рынке держится около 177 быр.

Инфляция вслед за курсом уже в апреле 2026-го подскочила обратно до 11,7% (с 9,4% в марте), причем продовольственная инфляция ускорилась до 13,5%. Экономисты находят прямую корреляцию между курсом быра и инфляцией, а после прохождения отметки в 100 быр за доллар рост цен на продовольствие ускоряется отдельно, из-за высокой зависимости страны от импорта.

Жилье и коммерческая недвижимость  

Столица Эфиопии — Аддис-Абеба — переживает масштабную городскую трансформацию. Проект развития транспортных коридоров города заметно улучшил мобильность и связность районов. Жилье там за год подорожало примерно на 12% в бырах, оценивает The Africanvestor. Но если вычесть инфляцию, от роста останется в лучшем случае 1–2%. 

Однушка на окраине, в Аяте или Лебу, стартует от 7,5 миллиона быр — это порядка 48 тыс. долларов (4 млн руб. — прим. ред.). Средняя квартира по городу стоит уже от 22 млн (12 млн руб.), вилла — от 90 млн (50 млн руб.). Квадратный метр в среднем стоит около 150 тыс. быр (83 тыс. руб.).

Аренда премиальных вилл держится на уровне около 4 тыс. долларов в месяц (342 тыс. руб.) — спрос формируют экспаты и дипломаты, а доходность по всем классам активов в 2026 году составляет 9–11%. 

Что касается разных сегментов недвижимости, офисный рынок остается дефицитным, особенно в сегменте класса А: ориентиром служит здание NOC на Боле-роуд, а Minaye Office Park привлекает таких арендаторов, как Mastercard и GIZ, хотя основными пользователями площадей по-прежнему остаются государственные структуры, например, башня Alfish полностью занята госпредприятиями.

Розничная торговля развивается с низкой базы: партнерство Carrefour и Midroc должно модернизировать сегмент ритейла, а вторая очередь La Gare от компании Eagle Hills, которую планируют завершить в 2026 году, станет одним из первых торговых центров международного стандарта в городе, рассказал Джеймс Льюис, управляющий директор Knight Frank по Ближнему Востоку и Африке.

Промышленный сектор остается государственно-ориентированным — инвестиции идут в индустриальные парки и зоны свободной торговли, привлекающие азиатских экспортеров, хотя инфраструктурные ограничения продолжают сдерживать заполняемость.

Кто работает на эфиопском рынке 

Самое интересное в эфиопском рынке — не цифры, а то, кто на нем строит. С 2005 года страна реализует программу IHDP (Integrated Housing Development Programme, программа развития жилищного строительства — прим. ред.): государство само строит многоэтажки, само их финансирует и раздает по лотерее — так называемые «кондоминиумы», давно ставшие в Эфиопии синонимом доступного жилья. Только в Аддис-Абебе за годы программы разошлось больше 100 тыс. квартир. Власти на этом не останавливаются: город готовит новую схему еще на 79,8 тыс. единиц жилья на 100 гектарах, документы уже лежат в министерстве финансов.

В нишу строительства доступного жилья по госзаказу активно заходят китайские компании. China Civil Engineering Construction Corporation, работающая в стране с 2012 года и построившая, помимо прочего, железную дорогу до Джибути, договорилась с жилищным бюро Аддис-Абебы о строительстве 1 876 квартир — это первая в истории города сделка по модели ГЧП, и CCECC обязалась вложить в нее 500 миллионов долларов собственных денег.

Рядом работает CGCOC, в прошлом «дочка» Sinopec — эта компания уже построила 34-этажную штаб-квартиру Ethiopian Electric Power и конференц-центр в столице. По сути, с жилищным рынком повторяется история, уже случившаяся с дорогами и железными дорогами: китайские компании перестают быть просто наемными строителями и превращаются в соинвесторов будущих жилых кварталов. И похоже, что именно эта модель в ближайшие годы определит облик Аддис-Абебы куда сильнее, чем очередной скачок курса быра.