Недвижимость стран БРИКС+: карнавал разнообразия жилья в Бразилии

В Бразилии крайние точки рынка недвижимости живут по-разному. С одной стороны — закрытые кварталы Сан-Паулу, где квартиру продают за миллионы реалов. С другой — фавелы, где почти 17 млн человек, по последней переписи IBGE, живут без формальных прав на землю. 

По данным TheLatinvestor, средняя цена квадратного метра по листингам в Сан-Паулу в 2026 году держится на уровне около 12 тыс. реалов (201,7 тыс. руб. — прим. ред.), хотя по факту закрытых сделок цифра ниже — около 7,4–10,8 реалов (124,4–181,5 тыс. руб.). Но это средняя температура по больнице: 

• в элитных районах Жардинс и Итаим-Биби типичная квартира площадью 70–180 кв. м продается за 1,5–5,5 млн реалов (25–92,5 млн руб.); 
• в Рио похожая картина в Ипанеме и Леблоне: там квартиры 70–140 кв. м уходят по 2,2–6,5 млн реалов (37–109 млн руб.). 

Для сравнения, медианная цена жилья по всей стране составляет всего около 490 тыс. реалов (8,2 млн руб.), то есть элитные анклавы дороже общенационального медианного жилья в 4–13 раз.

С другой стороны, по данным переписи 2022 года, в стране 12 348 фавел и «неформальных сообществ», где живет свыше 17 млн человек —  около 8% населения Бразилии. Больше всего таких жителей в Сан-Паулу — 3,6 млн, следом идет штат Рио-де-Жанейро с 2,1 млн. При этом фавела давно не синоним трущоб в буквальном смысле слова. Rio Times оценивает внутреннюю экономику фавел примерно в 200 млрд реалов (3,4 трлн руб.) в год, а большинство жителей вполне официально трудоустроены. Проблема в другом, и она не меняется десятилетиями: земля под этими домами почти нигде не оформлена в собственность, а без бумаг на землю нет и доступа к ипотеке: жители фавел физически исключены из формального рынка недвижимости.

По данным Fundação João Pinheiro, неформальные сделки с землей в обжитых фавелах Рио в 2025 году проходили по 8–15 тыс. реалов (134,5–252 тыс. руб.) за кв. м. Местами это уже почти вровень с ценами в обычных районах города, при том что никакого юридического титула на землю у покупателя нет. Причина простая: речь идет о фавелах с видом на самые дорогие пляжи страны. Видигал и Ротинья, нависающие над Ипанемой и Леблоном, давно стали лакомым куском для риелторов и застройщиков благодаря локации, за которую в любом другом районе пришлось бы платить втрое дороже.

Государство пытается закрыть разрыв программой Minha Casa, Minha Vida, действующей с 2009 года. За это время распределено свыше 4,5 млн единиц жилья. Проблема заключается в том, что типичные объекты программы исторически строятся далеко от центра — например, в Рио 53% домов, сданных в 2009–2013 годах, оказались на окраине города, в 50 км от центра, и это воспроизводит ту же логику сегрегации, которую программа должна была решить. При этом дефицит жилья остается огромным: по оценке аналитиков Impactfull Weekly, он составляет порядка 8,5 млн квартир по стране.

На рынок недвижимости также влияет Selic — ключевая ставка Центробанка Бразилии. С начала 2026 года регулятор постепенно снижает ее после долгого периода жесткой политики: в июне ставка опустилась до 14,25%, а в августе — до 14%. Для рынка недвижимости это не абстрактная макроэкономика, а прямой рычаг доступности ипотеки: по расчетам Impactfull Weekly, консенсус аналитиков ожидает снижения Selic до 12–12,25% к концу 2026 года. Каждое снижение ставки расширяет пул домохозяйств, которые соответствуют требованиям ипотечного кредитования, а заодно улучшает доходность девелоперских проектов. От уровня ставки зависит, получит ли рынок  жилья реальный шанс сократить дистанцию между Жардинс и фавелой, или разрыв так и останется структурным.