Недвижимость стран БРИКС+: элитное побережье и жестяные домики в Южной Африке

Первой в обзоре зарубежных рынков недвижимости стала Южно-Африканская Республика (ЮАР), где каждый город живет по-разному. В законодательной столице, городе Кейптаун, достаточно проехать пятнадцать минут по объездной дороге №2, чтобы попасть из одного экономического века в другой. С одной стороны — атлантическое побережье, где квартиру продают по цене небольшого завода. С другой — Кейп-Флэтс, где сотни тысяч человек до сих пор живут в жестяных домиках без документов на землю. И почти на все эти дома в последние годы одинаково сильно влияет один и тот же фактор: состояние национальной электросети.

Клифтон, Кэмпс-Бей и Бантри-Бей — три самых дорогих пригорода страны, и цифры там почти неприличные. По данным The Africanvestor, премиальные квартиры в 2026 году стоят 95 –130  тыс. рандов (507–694 тыс. руб. — прим. ред.) за квадратный метр, а отдельные лоты в Клифтоне уходят и за 200 тыс. рандов (1,1 млн руб.). Агентство Pam Golding подтверждает эти цифры: за первые пять месяцев 2026 года медианная цена сделки с квартирой в Клифтоне составила 31,17 млн рандов (166,5 млн руб.) — абсолютный рекорд, плюс 64,1% год к году.

У Атлантического побережья отдельная экономика: только за пять месяцев 2025 года там продали недвижимости почти на 250 млн рандов (1,3 млрд руб.), из них 53 сделки — дороже 20 млн рандов (106,8 млн руб.) каждая, а рекорд поставила квартира в Бантри-Бей за 65 млн (347,1 млн руб.). Почти половина покупателей здесь — иностранцы: слабая национальная валюта, политическая стабильность Западно-Капской провинции и вид на Столовую гору делают свое дело.

На другом полюсе рынка недвижимости находятся так называемые тауншипы, по сути, гетто для самых бедных. Крупнейший в стране — Кхайелитша на Кейп-Флэтс, был спроектирован властями эпохи апартеида на 250 тыс. жителей, но в реальности население, по разным оценкам, уже давно перевалило за полмиллиона, а по некоторым подсчетам, приближается к миллиону. При этом только шесть крупнейших тауншипов Кейптауна: Кхайелитша, Митчеллс-Плейн, Гугулету, Ланга, Ньянга и Филиппи — сегодня населяет свыше 1,8 млн человек, и это только формальная городская статистика, без учета соседних неформальных поселений. 

Стихийная застройка там до сих пор частично неформальная. Пожары в трущобах — обычная новость даже в 2026 году: только за первую половину января там сгорело больше 200 зданий, без крыши над головой остались сотни жителей. Цены на квадратный метр здесь или на Атлантическом побережье разнятся больше чем на порядок: по данным The Africanvestor, в бюджетных пригородах и старых тауншипах страны цена держится в районе 7 –12 тыс. рандов (37,4–64 тыс. руб.) за «квадрат» против 95–200 тыс. (0,5–1,1 млн руб.) в Клифтоне.

Реальная жизнь проектов и рост цен 

Несмотря на чуть более высокие процентные ставки и вялую экономику, текущий рынок жилой недвижимости в Южной Африке отличается дефицитом предложения объектов почти по всей стране и при этом достаточно устойчивым и активным спросом. В результате наблюдается рост цен на недвижимость в среднем примерно на 5% по стране, то есть реальный рост цен с поправкой на инфляцию составляет около 1%.  

«Самый высокий рост демонстрирует Западно-Капская провинция, и особенно Кейптаун, где цены на недвижимость растут на 7–8% на фоне сильного спроса и ограниченного предложения. Это обусловлено уверенностью в экономике, инфраструктуре и стабильности провинциального и местного правительства. Мы уже видим более уверенный рост почти во всех провинциях страны», — поделился CEO Jawitz Properties Гершель Джавитц. 

На арендном рынке ставки растут в среднем на 5–6% по стране. Здесь также сказывается дефицит нового арендного жилья. Западно-Капская провинция лидирует по темпам роста арендных ставок, что обусловлено притоком людей в регион и ограниченным предложением. Доходность росла вместе с ростом ставок аренды.

Что касается жилых проектов и локаций, самый активный спрос снова демонстрирует Западно-Капская провинция. Наиболее интересны покупателям некоторые крупные прибрежные комплексы, например, на Северном побережье Наталя.

Что еще влияет на южноафриканский рынок

Существенным фактором для рынка недвижимости в последние десятилетия стало отключение электроэнергии, которое одинаково коснулось обоих полюсов ЮАР. Правда, в последние 2–3 года ситуация резко улучшилась: к августу 2026 года сеть Eskom работала стабильно уже больше 455 дней подряд. Формально кризис отступил. 

Но за годы самых жестких отключений обеспеченные районы успели массово перейти на солнечные панели и аккумуляторы, что уже отразилось на ценах. По данным риелторов Pam Golding, дома с солнечной генерацией и резервными батареями продаются на 3–8% дороже сопоставимых объектов без автономного питания. Более того, по оценке Energy Bee, наличие солнечной батареи в доме давно перестало быть экзотикой просто потому, что за прошедшие годы его успели поставить сотни тысяч домохозяйств.

В тауншипах ситуация обратная: батарея на 5–10 кВт·ч с установкой стоит от 35 до 200 тыс. рандов (от 187 тыс. до 1,1 млн руб.). Это недоступно для подавляющего большинства жителей Кхайелитши или Митчеллс-Плейн, где формальная занятость и без того ниже среднего по стране. При этом тарифы Eskom продолжают расти на 12–15% в год, а муниципальные ставки в 2026 году выросли еще на 9,01%. То есть даже без отключений цена электричества становится структурным бременем для тех, кто не может себе позволить автономию. 

В собственном среднесрочном прогнозе, опубликованном в конце 2025 года, компания  Eskom указывает на высокую вероятность новой волны отключений уже в 2029–2030 годы. Старые угольные станции будут выводить из эксплуатации быстрее, чем вводить  новые газовые и возобновляемые мощности. Если это случится, разрыв между Атлантическим побережьем, которое уже подстраховалось солнечными батареями, и тауншипами, у которых на такую страховку просто нет денег, станет еще заметнее.