Инвестиции в БРИКС: где реально заработать на недвижимости, а не потерять деньги и время

За первое полугодие 2026 года спрос россиян на зарубежную недвижимость, по данным сервиса подбора объектов недвижимости Tranio, вырос на 5%, медианный бюджет — 262 тыс. евро. Куда смотрят покупатели? На Турцию, ОАЭ, Таиланд. Из них в БРИКС — только ОАЭ, а с ним у частного инвестора сегодня ассоциируется лишь Дубай. И это главная иллюзия.

Где можно, а где нельзя 

В большинстве стран БРИКС купить недвижимость, как в Европе, невозможно. Это рынок, куда заходят через юрлицо и партнерство. И дело не в деньгах — в праве. 

В Индонезии иностранец никогда не получит право собственности на землю, даже через компанию с местным партнером можно получить только право пользования или аренды. Отсюда схемы с номиналами и скандалы с застройщиками на Бали. Я много времени провел в Индонезии и скажу прямо: на Бали сейчас российским девелоперам делать нечего. Часть застройщиков не справилась с обязательствами, популярные локации переполнены. Маржинальность упала и у девелоперов, и у частных собственников, купивших юниты под аренду.

В Индии сельхозземля закрыта, нерезиденту нужны согласования. 

В Бразилии действуют ограничения на прибрежные, приграничные и сельские территории.

В Китае дома и квартиры приобретаются только для собственного проживания и после получения вида на жительство. Коммерческую недвижимость можно купить на компанию со 100-процентным иностранным капиталом, но зарабатывать на аренде или перепродаже таких площадей без отдельной лицензии нельзя.

ОАЭ: склады, а не квартиры 

Единственный полностью открытый рынок блока. Но жилой сектор ОАЭ в коррекции: годовой рост цен, по данным Dubai Land Department (Земельный департамент Дубая. — прим. ред.), замедлился с 12–22% в 2024–2025 годах до 5–8 % в 2026-м. На 2026–2027 годы запланирован ввод более 100 тысяч юнитов. Доходность жилья оценивается в 1,5%. 

Индустриальный сегмент дефицитен. В свободных зонах иностранец может быть владельцем 100% компании. Ставки аренды складов — 25–60 дирхамов за квадратный фут (6,3–15 тыс. руб. за квадратный метр — прим. ред.) в год, доходность 7,5–9,5% — выше, чем дает качественный склад в Московском регионе. Товарооборот России с ОАЭ — 14 миллиардов долларов, Эмираты становятся воротами в Африку и Южную Азию. Пока все считают доходность апартаментов, деньги делаются на логистике.

Индия: за дата-центрами идут люди 

Во втором квартале 2026 года, по информации консалтинговой компании Savills India,   дата-центры забрали 38% всех прямых инвестиций в индийскую недвижимость, впервые обогнав офисы. Мощность вырастет впятеро в течение ближайших четырех лет.

Суть не в гигаваттах, а в людях. Пайплайн (от англ. pipeline, список последовательно реализуемых проектов — прим. ред.) на 9 гигаватт — это 433 тысячи рабочих мест и спрос на 18 миллионов квадратных метров жилья к 2030-му. В сложившихся коридорах земля дорожает на 15–25% в год. Сначала работа, потом метры. Но напрямую в дата-центр зайти нельзя, а в складской блок или арендное жилье рядом — можно.

Бразилия и Египет 

Бразилия — рынок второго шанса: рост стоимости жилья, как прогнозирует исследовательская компания Mordor Intelligence, составит 5,4% в год до 2030-го при ценах ниже, чем у соседей по блоку. Драйвер — госпрограммы социального жилья с гарантиями и льготным кредитованием. Вход — на дне цикла.

Египет дает уникальную для БРИКС возможность: при покупке недвижимости стоимостью от 300 тысяч долларов инвестор получает право на гражданство и через пять лет может продать объект, сохранив паспорт. Рынок жилья к 2031 году вырастет с 9,81 до 16,55 миллиарда долларов. Спекулятивная фаза заканчивается — приходит конечный пользователь. Риски — валютный и политический.

Что с нами 

Пока мы смотрим на БРИКС, БРИКС смотрит на нас. Доля китайских покупателей в элитном загородном сегменте Подмосковья за год выросла с 0,5 до 7%, но это вершина айсберга. Главный интерес — производственно-складские комплексы.

Я сам активно обсуждаю с китайцами такие проекты, за год количество заявок выросло в несколько раз. Чиновники поддерживают эти инициативы — они обеспечивают рабочие места, налоги. Но иностранцу землю в России просто так не купить, поэтому китайцы берут участки в аренду на 49 лет или оформляют на российские юрлица. Заходят в РФ точно так же, как нам придется заходить к ним.

Барьер собственности работает в обе стороны. Значит, модель одна — совместное предприятие: у нас — земля, сети, энергия, стройматериалы, понимание согласований, у них — оборудование, технологии, готовый заказчик. Это самая недооцененная ниша повестки БРИКС.

Кладовки: ниша, где мы впереди

Self storage (формат складских услуг, предполагающий аренду изолированных мини-помещений — прим. ред.) — формат, где российский опыт переносится почти без адаптации. Мировой рынок в 2026 году увеличится с 68,3 до 73,5 миллиарда долларов, самый быстрорастущий регион — Азиатско-Тихоокеанский.

Компания «Рентавед» смотрит на два рынка. Фаворит Джакарта: спрос есть, урбанизация идет. Но рынок пока не развит — ячейки без климат-контроля, вещи портятся от влажности. Ниша качественного хранения с микроклиматом пуста, а именно за нее арендатор во всем мире платит премию. Дубай будет расти на 9,3% в год до 2030-го и, в отличие от западных рынков, еще не насыщен: более 85% жителей — экспаты в постоянном движении.

Предостережение для покупателей

Рынки блока связаны плотнее, чем кажется: шок в одной стране передается остальным почти мгновенно, и диверсификация «куплю в двух странах БРИКС» дает не два разных риска, а один и тот же в двух юрисдикциях. Обещанные же 15–20% годовых — почти всегда маркетинг, а не математика. Проверяйте юридический статус объекта, отчетность управляющей компании за прошлый год и спрос, подкрепленный демографией или госпрограммой.

Перспективы рынков недвижимости 

Разрыв между странами БРИКС будет расти: объединение политическое, рынки — нет. Считать надо конкретный коридор. И выиграют производные ниши — логистика, индустриальные парки, складская инфраструктура, хранение, арендное жилье рядом с точками занятости. Жилье остается следствием, а не причиной.

В странах БРИКС не покупают квадратные метры, там входят в проекты. И точно так же входят к нам. Инвестор, привыкший к формуле «купил и сдал», проиграет. Выиграет тот, кто умеет считать экономику каждого метра и договариваться с партнером.

Я сейчас прохожу через это сам. Пересобираю проект в Подмосковье, общаюсь с китайцами и смотрю на кладовки в Джакарте и Дубае. Движение — в обе стороны. Вопрос не в том, куда бежать, а в том, с кем и на каких условиях.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.