Недвижимость стран БРИКС+: самый закрытый рынок — Иран

Разговор про иранскую недвижимость стоит начать не с цен, а с валюты — здесь именно она определяет все остальное. Риал обесценивается такими темпами, что аналитики и сами иранцы в быту почти не оперируют им: цены на квартиры считают в туманах (1 туман = 10 риалов), а иногда прямо в контракте прописывают пересчет по курсу доллара на день сделки. По данным Trading Economics, инфляция в июле 2026 года составила 87,9%. МВФ прогнозирует, что экономика Ирана в 2026 году сократится примерно на 5,4%.

Курс рухнул особенно резко в этом году. Еще в январе, по данным Coface, риал на черном рынке торговался около 1,47 млн за доллар — против примерно 800 тыс. годом ранее. А в апреле на фоне 12-дневной войны с Израилем и США случился еще один обвал: за два дня курс упал на 15%, до 1,76–1,81 млн риалов за доллар.

На этом фоне недвижимость давно превратилась в единственный доступный простому человеку инструмент сохранения сбережений. За год цены в туманах по стране выросли, по разным оценкам, на 18–28%, а в Тегеране средняя цена поднялась с 80 млн туманов за квадратный метр в 2024 году до примерно 126 млн туманов в 2026-м. По свободному курсу июня 2026 года (около 171 тыс. туманов за доллар) это около 735 долларов за «квадрат» (63 тыс. руб. — прим. ред.).

«Рынок жилой недвижимости Ирана по-прежнему выполняет важную функцию сохранения стоимости в условиях инфляции и валютной волатильности. Тегеран остается крупнейшим и самым ликвидным рынком страны, при этом спрос сосредоточен прежде всего на престижных северных и западных районах, а также качественных новостройках. Растущие затраты на землю, строительство и восстановительная стоимость продолжают поддерживать цены на новое жилье», — поделился Кияраш Гаффари, консультант по недвижимости, основатель Liam Real Estate.

К престижным локациям Тегерана эксперт отнес Зафаранийе, Элахие, Ниаваран и Фарманийе, которые остаются особенно привлекательными. Тем не менее, инвесторам стоит внимательно учитывать валютные колебания, ликвидность, экономическую и геополитическую обстановку, состояние правоустанавливающих документов и репутацию застройщика.

В этих условиях остается сильным и арендный рынок: снижение доступности покупки жилья заставляет все больше домохозяйств переходить на аренду. Однако для инвесторов иранская жилая недвижимость в целом представляет интерес скорее как инструмент долгосрочного сохранения и приумножения капитала, чем как источник арендной доходности. 

Разница цен и дефицит предложения 

Разброс цен внутри рынка огромный. По оценке Sands of Wealth, типичная квартира небольшой площади в Карадже, на юге Тегерана, в спальных районах Исфахана или в недорогих кварталах Мешхеда обойдется в 25–55 млрд риалов — это примерно 18–40 тыс. долларов по текущему курсу (1,5–3,4 млн руб.). При этом в престижных северных районах Тегерана вроде Элахие, Зафаранийе, Ниаваран, поселок Лавасан или Киш просторная новая квартира стоит от 250 млрд до 1,2 трлн риалов, то есть примерно 180–880 тыс. долларов (15,4–75 млн руб.). 

Дефицит жилья при этом структурный и не связан напрямую с курсом. На горизонте 2025–2030 годов стране потребуется 3–3,5 млн новых единиц жилья, а реально построить, судя по темпам застройки, удастся лишь 2–2,5 млн. Этот разрыв продолжает толкать цены вверх независимо от того, что происходит с риалом.

Международные санкции ограничивают доступ к глобальным финансовым сетям и практически исключают приток иностранного капитала через обычные банковские каналы. По данным гида Builds and Buys, единственный реальный канал иностранных инвестиций в иранскую недвижимость сегодня — деньги из стран, которые сами слабо затронуты санкциями: Китай и Россия, в меньшей степени отдельные ближневосточные партнеры. Формально в стране действует закон о защите иностранных инвестиций, но на практике его применение сильно ограничено.