Назад

Что такое Новая Москва, где она находится и стоит ли там жить: перспективы развития

Летом 2025 года исполняется 13 лет с момента образования Новой Москвы. За это время облик локации изменился — ежегодно там возводится около 2 млн кв. м жилья. Недвижимость в ТиНАО, несмотря на падение рынка, растет в цене и остается перспективной для инвестиций, считают эксперты.
Изображение новости
Фото: Артем Житенев/ТАСС

Что такое Новая Москва: районы и население

Новая Москва, официально именуемая ТиНАО — это территории, присоединенные к столице в ходе самого масштабного проекта расширения территории столицы России. Основные цели проекта — демонтировать традиционную моноцентрическую структуру Московской агломерации, а также упорядочить градостроительное зонирование, придав только что присоединенным территориям отчетливо выраженную административно-правительственную специализацию.

Где находится Новая Москва

Новая Москва включает в себя два административных округа: Новомосковский и Троицкий. Ее площадь составляет порядка 1,4 тыс. кв. км, на территории которых расположилось множество населенных пунктов. Наиболее крупные из них: Щербинка, Троицк, Московский. По словам руководителя департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, если в 2012 году в данной части столицы население составляло около 240 тыс. человек, то к маю 2024 года оно увеличилось примерно втрое — до 750 тыс.

Со временем отдельными частями в состав Новой Москвы также вошли Сколково, Рублево-Архангельское, «Конезавод, ВТБ». Эти населенные пункты представляют собой анклавы и не имеют общей границы со «старой» Москвой.

Развитие Новой Москвы

Все территории Новой Москвы динамично развиваются. До присоединения к столице на новых территориях не было метро, теперь же там работают более 10 станций метрополитена и платформ МЦД. С 2016 по 2023 год там появились станции «Румянцево», «Саларьево», «Рассказовка», «Говорово», «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка», «Пыхтино», «Аэропорт Внуково» и «Потапово». 

Осенью 2024-го на новой ветке Троицкая открылась станция «Тютчевская». Еще три добавились в конце года — «Корниловская», «Коммунарка» и «Новомосковская». Однако на этом развитие метросети в ТиНАО не закончилось. К 2030-му 16-я линия столичной подземки пополнится еще шестью станциями.  

Одновременно с развитием ТиНАО выросли темпы строительства жилой и коммерческой недвижимости. По данным градостроительного комплекса российской столицы, в последнее время наблюдается тренд: владельцы продают квартиры в «старой» Москве и покупают жилье большей площади в ТиНАО. Ведомство указывает, что с 2016 по 2024 год количество таких переезжающих увеличилось более чем в три раза. 

Преимущества Новой Москвы

Новая Москвы совмещает в себе инновации и развитие новых территорий с преимуществами старой части города:

  • московская прописка;
  • московские льготы;
  • более качественное социальное обслуживание;
  • более высокая пенсия и дотации из местного бюджета;
  • московские чиновники активнее взаимодействуют с гражданами.

Помимо этого, как существенный плюс рассматриваются будущие перспективы территории застройки и довольно низкие цены на недвижимость, а также субсидии и льготы на строительство различных объектов и аренду земель.

Перспективы Новой Москвы в сфере недвижимости

Общий объем вложений в ТиНАО до 2035 года составит 7 трлн руб. По данным московских властей, на каждый вложенный рубль из бюджета города приходится 3–4 внебюджетных. Внимание инвесторов привлекает активное развитие транспортной системы и доступности округа, отметил Владимир Щекин, основатель и владелец девелоперской компании «Группа Родина».  

«По прогнозам, к 2030 году в ТиНАО будет жить 1 млн человек. Уже сейчас Новая Москва становится еще одним центром, с большими и масштабными проектами. Правительством столицы здесь планируется создать более 50 тыс. рабочих мест, больше 2 тыс. рабочих мест будет обеспечено поликлиниками, детскими садами, школами и спорткомплексами», — рассказал он.

В 2024 году, несмотря на падения рынка недвижимости, которое наблюдается по всей России после отмены льготной ипотеки, повышения ключевой ставки и снижения спроса, темпы строительства в Новой Москве не замедлились. Об этом говорит официальная статистика — застройщики ввели в ТиНАО 2,7 млн кв. м, что почти на треть выше показателей годом ранее.  

«Инвесторы возводят на территории ТиНАО весь спектр жилья, существующего на рынке: квартиры в многоэтажных жилых комплексах любого класса, индивидуальное жилищное строительство и малоэтажное жилье. Ежегодно в округах строят около 2 млн кв. м такой недвижимости», — прокомментировал Владимир Ефимов, заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства.

Прогноз цен в Новой Москве

За 5 лет доля спроса в Новой Москве выросла вдвое и достигла в масштабе Московского макрорегиона 20%, рассказал Роман Родионцев, директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet. При этом цены по сравнению со «старой» Москвой все еще заметно ниже.

В условиях заградительных ставок по ипотеке спрос на рынке жилья остается ограниченным и традиционно сжимается к «старой» Москве. Поэтому за пределами МКАД динамику цен лучше рынка демонстрируют в основном локации, примыкающие к столице, говорится в исследовании «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru». 

В 2024 году доля ипотечных сделок на рынке строящегося жилья Новой Москвы снизилась с 85% до 51%, поделился данными Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Сократилось на треть и предложение — сейчас на рынке новостроек ТиНАО представлено 18,43 тыс. лотов. В 2025-м из-за стабилизации спроса и временного сокращения числа новых стартов уровень экспозиции за год просядет еще на 25–30%, прогнозирует эксперт. 

«Сегодня первичный рынок Новой Москвы привлекателен для инвесторов-рантье и отчасти флипперов, а маржинальность клиентов, перепродающих жилье в неизменном виде, минимальна. Однако ситуация обязательно изменится после смягчения кредитно-денежной политики ЦБ. Местный рынок еще недавно был чрезвычайно зависим от доступной ипотеки, и влияние этого фактора никогда не сойдет на нет», — объяснил Роман Сырцов. 

Средняя цена «квадрата» новостройки в Новой Москве сейчас составляет 256,4 тыс. руб. За прошедший год показатель вырос на 6%, добавил он. После завершения льготной ипотеки, с июля по декабрь 2024 года, на локальном рынке наблюдалась стагнация. Тенденция роста наметилась только в начале 2025-го. 

«Во-первых, это обусловлено расширением предложения привлекательных программ рассрочек в ТиНАО. Во-вторых, застройщики вынуждены реагировать на повышение себестоимости строительства для выполнения обязательств в рамках проектного финансирования. Думаю, что в 2025 году цены на первичном рынке в Новой Москве вырастут на 7–10%, главным образом, в зависимости от скорости изменения ключевой ставки», — считает управляющий директор компании «Метриум». 

Отличия рынка Новой Москвы от «старой» Москвы

Несмотря на перспективы, рынок Новой Москвы довольно неравномерен и сильно зависит от располагающейся рядом инфраструктуры, говорят собеседники Движение.ру. Близость к старым территориям оказывает существенное влияние на ценообразование и характеристики возводимого жилья. Застройщики могут выгодно использовать площади и природные ресурсы, не ограничивая себя небольшими пространствами и уже сложившейся инфраструктурой, как это происходит в «старой» Москве. 

«Из особенностей можно выделить развитие малоэтажного строительства, которое пользуется спросом и то, что в Новой Москве выбор намного разнообразнее в плане цены, качества и типа жилья в целом плюс выгоды столичного региона. Основная масса покупателей — это люди семейные, молодые специалисты и иногородние, переезжающие в Москву, для них особенно важен вопрос московской «прописки», — считает Роман Родионцев.

Рынок торговой недвижимости в Новой Москве отличается от основной части столицы несколькими ключевыми параметрами. Здесь и интеграция коммерческой и жилой недвижимости, и более низкая, на 20–30%, стоимость аренды, что привлекает малый и средний бизнес, локальные бренды и стартапы, поделилась мнением Гузель Гумерова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» по направлению ТЦ.

«Владение и строительство торговой недвижимости в Новой Москве имеет несколько преимуществ. Во-первых, власти предоставляют налоговые льготы для новых проектов, что делает инвестиции более привлекательными. Во-вторых, административные процедуры здесь упрощены, особенно в рамках программы развития Новой Москвы. Это позволяет девелоперам быстрее получить все необходимые разрешения и запустить проекты без задержек», — пояснила она.

Районы Новой Москвы с наибольшим спросом 

Лидером по предложению новостроек и спросу в ТиНАО считается Коммунарка. На этот район, по данным компании «Метриум» на март 2025 года, приходится более 55% лотов и порядка 60% договоров долевого строительства.

Также преимуществом, влияющим на спрос, остается более широкий выбор предложения, считает Елена Тарасова. Если в «старой» Москве строится жилье бизнес-класса и выше, то на новых территориях столицы представлен весь спектр – новостройки классов «стандарт» и «комфорт», бизнес-лайт, бизнес и премиум. Поэтому круг покупателей шире: переезжающие из регионов рассматривают жилье здесь как первый шаг, москвичи — как возможность переехать из старой небольшой квартиры в более просторную, жители близлежащих районов Подмосковья и ТиНАО — как улучшение условий в своей привычной локации.

«Сегодня покупать жилье в Новой Москве выгодно. Покупатель вкладывается в весьма востребованный актив, который в долгосрочной перспективе либо поможет решить жилищный вопрос, либо принесет дивиденды от продажи или сдачи в аренду. Особенно учитывая усилившийся в последние годы тренд на переезд москвичей за город, поближе к природе», — заключила эксперт.

Данила Белов, Ангелина Зиньковская
Внештатный автор
Данила Белов
Внештатный автор
Ангелина Зиньковская
Журналист-редактор

Движение.ру

Обновлено:

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Telegram
0 просмотров
Комментировать

Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи

Материалы по теме

Застройщикам дадут дополнительные льготы при строительстве соцобъектов в Москве_458

Застройщикам дадут дополнительные льготы при строительстве соцобъектов в Москве

Число квартир на продажу в Москве и Подмосковье резко сократилось из-за ажиотажного спроса_446

Число квартир на продажу в Москве и Подмосковье резко сократилось из-за ажиотажного спроса

ПИК построит свой самый крупный проект на юге Москвы_437

ПИК построит свой самый крупный проект на юге Москвы

Застройщикам дадут дополнительные льготы при строительстве соцобъектов в Москве_458

Застройщикам дадут дополнительные льготы при строительстве соцобъектов в Москве

Число квартир на продажу в Москве и Подмосковье резко сократилось из-за ажиотажного спроса_446

Число квартир на продажу в Москве и Подмосковье резко сократилось из-за ажиотажного спроса

ПИК построит свой самый крупный проект на юге Москвы_437

ПИК построит свой самый крупный проект на юге Москвы

Последние новости

Для банков установят лимит задолженности по целевым кредитам застройщикам
Средний бюджет на покупку жилья на побережье ДФО вырос на 18% за год
Когда лучше продавать квартиру на вторичном рынке
Электронные квитанции за ЖКУ предложили ввести по всей России
«ИдаПроджект»: «ЦФА для девелопмента — лишь антикризисный инструмент»
  • 8 июл, 13:28
Наследников ипотечных должников на время освободят от обязательств по кредитам