Что такое Новая Москва, где она находится и стоит ли там жить: перспективы развития

Что такое Новая Москва: районы и население

Новая Москва, официально именуемая ТиНАО — это территории, присоединенные к столице в ходе самого масштабного проекта расширения территории столицы России. Основные цели проекта — демонтировать традиционную моноцентрическую структуру Московской агломерации, а также упорядочить градостроительное зонирование, придав только что присоединенным территориям отчетливо выраженную административно-правительственную специализацию.

Где находится Новая Москва

Новая Москва включает в себя два административных округа: Новомосковский и Троицкий. Ее площадь составляет порядка 1,4 тыс. кв. км, на территории которых расположилось множество населенных пунктов. Наиболее крупные из них: Щербинка, Троицк, Московский. По словам руководителя департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, если в 2012 году в данной части столицы население составляло около 240 тыс. человек, то к маю 2024 года оно увеличилось примерно втрое — до 750 тыс.

Со временем отдельными частями в состав Новой Москвы также вошли Сколково, Рублево-Архангельское, «Конезавод, ВТБ». Эти населенные пункты представляют собой анклавы и не имеют общей границы со «старой» Москвой.

Развитие Новой Москвы

Все территории Новой Москвы динамично развиваются. До присоединения к столице на новых территориях не было метро, теперь же там работают более 10 станций метрополитена и платформ МЦД. С 2016 по 2023 год там появились станции «Румянцево», «Саларьево», «Рассказовка», «Говорово», «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка», «Пыхтино», «Аэропорт Внуково» и «Потапово». 

Осенью 2024-го на новой ветке Троицкая открылась станция «Тютчевская». Еще три добавились в конце года — «Корниловская», «Коммунарка» и «Новомосковская». Однако на этом развитие метросети в ТиНАО не закончилось. К 2030-му 16-я линия столичной подземки пополнится еще шестью станциями.  

Одновременно с развитием ТиНАО выросли темпы строительства жилой и коммерческой недвижимости. По данным градостроительного комплекса российской столицы, в последнее время наблюдается тренд: владельцы продают квартиры в «старой» Москве и покупают жилье большей площади в ТиНАО. Ведомство указывает, что с 2016 по 2024 год количество таких переезжающих увеличилось более чем в три раза. 

Преимущества Новой Москвы

Новая Москвы совмещает в себе инновации и развитие новых территорий с преимуществами старой части города:

• московская прописка;
• московские льготы;
• более качественное социальное обслуживание;
• более высокая пенсия и дотации из местного бюджета;
• московские чиновники активнее взаимодействуют с гражданами.

Помимо этого, как существенный плюс рассматриваются будущие перспективы территории застройки и довольно низкие цены на недвижимость, а также субсидии и льготы на строительство различных объектов и аренду земель.

Перспективы Новой Москвы в сфере недвижимости

Общий объем вложений в ТиНАО до 2035 года составит 7 трлн руб. По данным московских властей, на каждый вложенный рубль из бюджета города приходится 3–4 внебюджетных. Внимание инвесторов привлекает активное развитие транспортной системы и доступности округа, отметил Владимир Щекин, основатель и владелец девелоперской компании «Группа Родина».  

«По прогнозам, к 2030 году в ТиНАО будет жить 1 млн человек. Уже сейчас Новая Москва становится еще одним центром, с большими и масштабными проектами. Правительством столицы здесь планируется создать более 50 тыс. рабочих мест, больше 2 тыс. рабочих мест будет обеспечено поликлиниками, детскими садами, школами и спорткомплексами», — рассказал он.

В 2024 году, несмотря на падения рынка недвижимости, которое наблюдается по всей России после отмены льготной ипотеки, повышения ключевой ставки и снижения спроса, темпы строительства в Новой Москве не замедлились. Об этом говорит официальная статистика — застройщики ввели в ТиНАО 2,7 млн кв. м, что почти на треть выше показателей годом ранее.  

«Инвесторы возводят на территории ТиНАО весь спектр жилья, существующего на рынке: квартиры в многоэтажных жилых комплексах любого класса, индивидуальное жилищное строительство и малоэтажное жилье. Ежегодно в округах строят около 2 млн кв. м такой недвижимости», — прокомментировал Владимир Ефимов, заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства.

Прогноз цен в Новой Москве

За 5 лет доля спроса в Новой Москве выросла вдвое и достигла в масштабе Московского макрорегиона 20%, рассказал Роман Родионцев, директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet. При этом цены по сравнению со «старой» Москвой все еще заметно ниже.

В условиях заградительных ставок по ипотеке спрос на рынке жилья остается ограниченным и традиционно сжимается к «старой» Москве. Поэтому за пределами МКАД динамику цен лучше рынка демонстрируют в основном локации, примыкающие к столице, говорится в исследовании «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru». 

В 2024 году доля ипотечных сделок на рынке строящегося жилья Новой Москвы снизилась с 85% до 51%, поделился данными Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Сократилось на треть и предложение — сейчас на рынке новостроек ТиНАО представлено 18,43 тыс. лотов. В 2025-м из-за стабилизации спроса и временного сокращения числа новых стартов уровень экспозиции за год просядет еще на 25–30%, прогнозирует эксперт. 

«Сегодня первичный рынок Новой Москвы привлекателен для инвесторов-рантье и отчасти флипперов, а маржинальность клиентов, перепродающих жилье в неизменном виде, минимальна. Однако ситуация обязательно изменится после смягчения кредитно-денежной политики ЦБ. Местный рынок еще недавно был чрезвычайно зависим от доступной ипотеки, и влияние этого фактора никогда не сойдет на нет», — объяснил Роман Сырцов. 

Средняя цена «квадрата» новостройки в Новой Москве сейчас составляет 256,4 тыс. руб. За прошедший год показатель вырос на 6%, добавил он. После завершения льготной ипотеки, с июля по декабрь 2024 года, на локальном рынке наблюдалась стагнация. Тенденция роста наметилась только в начале 2025-го. 

«Во-первых, это обусловлено расширением предложения привлекательных программ рассрочек в ТиНАО. Во-вторых, застройщики вынуждены реагировать на повышение себестоимости строительства для выполнения обязательств в рамках проектного финансирования. Думаю, что в 2025 году цены на первичном рынке в Новой Москве вырастут на 7–10%, главным образом, в зависимости от скорости изменения ключевой ставки», — считает управляющий директор компании «Метриум». 

Отличия рынка Новой Москвы от «старой» Москвы

Несмотря на перспективы, рынок Новой Москвы довольно неравномерен и сильно зависит от располагающейся рядом инфраструктуры, говорят собеседники Движение.ру. Близость к старым территориям оказывает существенное влияние на ценообразование и характеристики возводимого жилья. Застройщики могут выгодно использовать площади и природные ресурсы, не ограничивая себя небольшими пространствами и уже сложившейся инфраструктурой, как это происходит в «старой» Москве. 

«Из особенностей можно выделить развитие малоэтажного строительства, которое пользуется спросом и то, что в Новой Москве выбор намного разнообразнее в плане цены, качества и типа жилья в целом плюс выгоды столичного региона. Основная масса покупателей — это люди семейные, молодые специалисты и иногородние, переезжающие в Москву, для них особенно важен вопрос московской «прописки», — считает Роман Родионцев.

Рынок торговой недвижимости в Новой Москве отличается от основной части столицы несколькими ключевыми параметрами. Здесь и интеграция коммерческой и жилой недвижимости, и более низкая, на 20–30%, стоимость аренды, что привлекает малый и средний бизнес, локальные бренды и стартапы, поделилась мнением Гузель Гумерова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» по направлению ТЦ.

«Владение и строительство торговой недвижимости в Новой Москве имеет несколько преимуществ. Во-первых, власти предоставляют налоговые льготы для новых проектов, что делает инвестиции более привлекательными. Во-вторых, административные процедуры здесь упрощены, особенно в рамках программы развития Новой Москвы. Это позволяет девелоперам быстрее получить все необходимые разрешения и запустить проекты без задержек», — пояснила она.

Районы Новой Москвы с наибольшим спросом 

Лидером по предложению новостроек и спросу в ТиНАО считается Коммунарка. На этот район, по данным компании «Метриум» на март 2025 года, приходится более 55% лотов и порядка 60% договоров долевого строительства.

Также преимуществом, влияющим на спрос, остается более широкий выбор предложения, считает Елена Тарасова. Если в «старой» Москве строится жилье бизнес-класса и выше, то на новых территориях столицы представлен весь спектр – новостройки классов «стандарт» и «комфорт», бизнес-лайт, бизнес и премиум. Поэтому круг покупателей шире: переезжающие из регионов рассматривают жилье здесь как первый шаг, москвичи — как возможность переехать из старой небольшой квартиры в более просторную, жители близлежащих районов Подмосковья и ТиНАО — как улучшение условий в своей привычной локации.

«Сегодня покупать жилье в Новой Москве выгодно. Покупатель вкладывается в весьма востребованный актив, который в долгосрочной перспективе либо поможет решить жилищный вопрос, либо принесет дивиденды от продажи или сдачи в аренду. Особенно учитывая усилившийся в последние годы тренд на переезд москвичей за город, поближе к природе», — заключила эксперт.