Что такое Новая Москва, где она находится и стоит ли там жить: перспективы развития

Летом 2024 года исполняется 12 лет с момента образования Новой Москвы. В результате площадь столицы увеличилась примерно в 2,4 раза. За прошедшие годы эта часть агломерации сильно изменилась во всех смыслах, включая и строительную сферу. Редакция Движение.ру узнала у экспертов, как в Новой Москве развивался сектор недвижимости, чем сегодня он отличается от рынка «старой» столицы и насколько выгодно строить и покупать здесь инвестиционную недвижимость.

Что такое Новая Москва: какие районы туда входят и сколько людей там живет

Новая Москва, официально именуемая ТиНАО, — территории, присоединенные к столице в ходе самого масштабного проекта расширения территории Москвы за всю историю административно-территориального деления города. Основные цели проекта — демонтировать традиционную моноцентрическую структуру Московской агломерации, а также упорядочить градостроительное зонирование, придав только что присоединенным территориям отчетливо выраженную административно-правительственную специализацию.

Где находится Новая Москва

Новая Москва включает в себя два административных округа: Новомосковский и Троицкий. Ее площадь составляет порядка 1480 кв. км, на территории которых расположилось множество населенных пунктов, наиболее крупными из них являются Щербинка, Троицк, Московский. По словам руководителя Департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, если в 2012 году в данной части Москвы население составляло около 240 тыс. человек, то к маю 2024 года оно увеличилось примерно втрое — до 750 тыс. жителей.

Стоит добавить, что отдельными частями в состав Новой Москвы также со временем вошли Сколково, Рублево-Архангельское, «Конезавод, ВТБ», представляющие собой анклавы, не имеющие общей границы со «старой» Москвой.

Развитие Новой Москвы

Все территории Новой Москвы динамично развиваются. До присоединения к столице на новых территориях не было метро, теперь же там работают 10 станций метрополитена и 8 платформ МЦД: в 2016 году ввели в эксплуатацию «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии, в 2018 году открыты «Рассказовка» и «Говорово» Солнцевской линии, в 2019 году заработали станции «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка» красной ветки и т.д. И это только железнодорожная городская транспортная сеть.

Неудивительно, что с развитием ТиНАО тут выросли и темпы строительства жилой и коммерческой недвижимости. По данным градостроительного комплекса российской столицы, сейчас даже москвичи продают квартиры в «старой» Москве и покупают жилье большей площади в ТиНАО. Ведомство указывает, что с 2016 года и к настоящему моменту количество таких переезжающих увеличилось более чем в три раза. Среди новоселов в этой части города москвичей 76% против оставшихся 24% жителей других российских регионов. Если верить прогнозам Жидкина, что к 2040 году население Новой Москвы может вырасти до 2 млн человек, то перспективы строительства здесь выглядят крайне привлекательно.

Преимущества Новой Москвы

Новая Москва совмещает в себе инновации и развитие новых территорий с преимуществами старой части города:

• московская прописка;
• московские льготы;
• более качественное социальное обслуживание;
• более высокая пенсия и дотации из местного бюджета;
• московские чиновники активнее взаимодействуют с гражданами.

Помимо этого, как существенный плюс рассматриваются будущие перспективы территории застройки, а также субсидии и льготы на строительство различных объектов, аренду земель и недвижимость.

Перспективы Новой Москвы в сфере недвижимости

О колоссальных перспективах Новой Москвы говорит статистика всех прошлых лет, заявил в беседе с Движение.ру директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев.

«Массовая застройка Новой Москвы началась с момента ее образования. Объем предложения на протяжении всего времени нарастал, и в 2024 году достиг рекордных значений в 1100 тыс. кв. м, увеличившись за последние 12 лет более чем вдвое. Это составляет примерно 20% от всего предложения по Московскому макрорегиону. Новая Москва демонстрирует стабильный рост, который год не сбавляет темпы и продолжает прогрессировать за счет освоения новых территорий и планомерной застройки», — поделился эксперт.

Согласно предоставленному агентством графику динамика развития рынка недвижимости Новой Москвы за последние пять лет показывает рост объемов предложения. В I квартале 2024 года — до 1,164 млн кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом прибавка составила 12,6%, за год — 36,0%. При этом Родионцев отметил, что позитивные изменения сопровождаются колебанием спроса, но результаты отличные.

«После высоких показателей второй половины 2023 года спрос продемонстрировал существенное снижение — 47,3% за квартал, что обусловлено сезонностью, изменениями условий предоставления льготных ипотечных кредитов и ростом ключевой ставки. Однако в годовой динамике объем реализованного спроса вырос на 32,8%. И если в январе-феврале 2024 года спрос демонстрировал снижение, то уже в марте он начал восстанавливаться, показатели марта в два раза превысили показатели февраля (+110%)», — отметил эксперт.

Также он указывает на заметный рост цен за квадратный метр. В момент образования Новой Москвы, летом 2012 года, средневзвешенная цена составляла 82,1 тыс. руб. / кв. м., а уже к I кварталу 2024 года она увеличилась более чем в три раза, достигнув отметки в 245,9 тыс. руб. / кв. м.

«Для инвесторов Новая Москва — перспективная локация для реализации современных девелоперских проектов на принципах комплексного развития территорий. Суммарные инвестиции в развитие Новой Москвы за последние два года эквивалентны всем инвестициям за 2012–2018 гг. Общий объем вложений в Новую Москву до 2035 года составит 7 трлн рублей. По данным московских властей, на каждый вложенный рубль из бюджета города приходится 3-4 внебюджетных. Масштаб территории Новой Москвы позволяет не встраиваться в уже сформированное окружение, а реализовывать масштабные проекты с нуля и создавать новые смыслы», — рассказал Движение.ру основатель и владелец девелоперской компании «Группа Родина» Владимир Щекин.

По словам эксперта, внимание инвесторов привлекает активное развитие транспортной системы и доступности округа. Он отметил, что к 2026 году планируется завершить строительство Троицкой линии Московского метро. Это позволит 300 тысячам москвичей ежедневно экономить до 30-40 минут в пути до центра города. Законченная новая линия метро и 265 километров автомобильных дорог станут новым транспортным каркасом столицы.

«По прогнозам, к 2030 году в ТиНАО будет жить 1 млн человек. Уже сейчас Новая Москва становится новым центром, с большими и масштабными проектами. Правительством Москвы здесь планируется создать более 50 тысяч рабочих мест, больше 2 тысяч рабочих мест будет обеспечено поликлиниками, детскими садами, школами и спорткомплексами», — подчеркнул он.

Рынок недвижимости в Новой Москве — «масштабный исторический стартап». Так оценивает перспективы коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова. По ее словам, Троицкий и Новомосковский округа после присоединения моментально стали лакомыми кусочками для застройщиков.

«Долгосрочные планы властей по развитию региона были активно поддержаны ведущими игроками рынка. Например, за первые восемь лет существования новой территории из 31 млн кв. м жилой площади, построенных в Москве, на Новую пришлось 11,7 млн кв. м, или 38% от общего объема. В настоящее время Новая Москва интенсивно развивается по всем направлениям. Мы наблюдаем живой интерес и спрос у клиентов, так как на данном этапе идет повсеместное расширение социальной инфраструктуры и улучшение дорожно-транспортной сети округа. Уверены, что даже после завершения плана развития новых округов до 2035 г. плавное и планомерное развитие Новой Москвы продолжится», — пояснила она.

Тарасова также отметила, что на рынке Новой Москвы сейчас больше выбор. Если в «старой» Москве строится жилье бизнес-класса и выше, то на новых территориях столицы представлен весь спектр — новостройки стандартного класса, класса комфорт, бизнес-лайт, бизнес и премиум. Соответственно, и круг покупателей гораздо шире. Переезжающие из регионов рассматривают квартиры в Новой Москве как первый шаг, москвичи — как возможность переехать из старой небольшой квартиры в более просторную, жители близлежащих районов Подмосковья и ТиНАО — как улучшение класса жилья в своей привычной локации.

«Сегодня покупать жилье в Новой Москве выгодно. Покупатель вкладывается в весьма востребованный актив, который в долгосрочной перспективе либо поможет решить жилищный вопрос, либо принесет дивиденды от продажи или сдачи в аренду. Особенно учитывая усилившийся в последние годы тренд на переезд москвичей за город, поближе к природе», — заключила специалист.

Новая Москва пережила несколько стадий развития: появление в 2012 году, развитие до 2015 года, устойчивый рост с 2016 по 2019 год, этапы вызовов с пандемией в 2020 году и событиями на Украине в 2022 году. Сейчас рынок торговой недвижимости в ТиНАО адаптировался и вновь активно растет, считает заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» по направлению ТЦ Гузель Гумерова.

«После 2022 года уход западных ритейлеров создал новые вызовы: заполнение торговых центров стало проблемой. Но девелоперы постепенно нашли выход, привлекая локальных арендаторов и адаптируя концепции ТЦ под новые потребности. Кроме того, большую роль в развитии торговой недвижимости Москвы играет коммерческая инфраструктура новых жилых комплексов, которая сегодня по значимости и доступности для проживающих там приближается, а порой и опережает торговые центры», — отметила Гумерова.

По ее словам, инвестировать в торговые проекты в Новой Москве выгодно, но нужно учитывать текущие реалии. Население региона растет, и это создает устойчивый спрос на торговые площади. К тому же новые станции метро и улучшенные дороги делают регион более доступным и привлекательным для бизнеса.

«Тем не менее уход международных ритейлеров и санкции создали сложности. Например, уровень вакантности в некоторых новых ТЦ доходил сразу после открытия до 40%. Но к сегодняшнему дню девелоперы адаптировались к новым условиям и вполне успешно заполняют площади арендаторами», — добавила она.

Гумерова утверждает, что в целом девелоперы торговой недвижимости видят в Новой Москве огромный потенциал. Многие застройщики отмечают, что Новая Москва привлекает внутренний спрос благодаря своим конкурентным ценам и удобной инфраструктуре. Это особенно важно для девелоперов, так как хорошая транспортная доступность — один из ключевых факторов успешных продаж.

"Новая Москва развивается во многом благодаря активной застройке жилыми комплексами, которые иногда ведут за собой и торговые центры, построенные теми же девелоперами. Причина энергичного развития торговли кроется еще и в том, что жители новых ЖК — это в основном молодые семьи с детьми, которые в силу своего неплохого материального положения готовы удовлетворять свои немалые потребности. В итоге Новая Москва для многих девелоперов остается золотой жилой, полной возможностей для долгосрочного развития и успеха проектов«​, — заключила она.

На долю Новой Москвы уже приходится почти треть всех сделок в новостройках столицы. Как рассказал Движение.ру генеральный директор маркетингового агентства для девелоперов AGM Евгений Волошин, рост продаж квартир в агломерации за четыре месяца 2024 года составил 66,8%, продано 418 тыс. м² жилья. Почти 95% сделок в агломерации пришлось на квартиры класса «комфорт» и «эконом». Половина из них предлагается покупателям с отделкой.

«В предложении на 1 мая 2024 года значится 46 тыс. лотов, из них 53% — это однокомнатные квартиры и студии и 30% — „двушки“. На „трешки“ приходится 15 %. Спрос на небольшие лоты с минимальной стоимостью сохраняется. В мае в „Новой Москве“ представлены 42 проекта от 13 девелоперов, 40 проектов находятся в Новомосковском административном округе (НАО). В этих жилых комплексах на данный момент не распродано 47,5 тыс. квартир (почти 50% из них будут сданы в ближайшие три года)», — рассказал Евгений Волошин.

Также он рассказал, что лидерами по объему застройки на новых территориях являются ГК «Самолет» (в работе у компании 12 проектов на 19 тыс. лотов или 40% предложения в «Новой Москве») и ГК «А101» (7 проектов на 14,4 тыс. лотов — 30% предложения). Доля остальных девелоперов не превышает 6% от совокупного объема нового строительства

Прогноз на цены на недвижимость в Новой Москве

В настоящий момент все эксперты едины во мнении, что ждать падения цен на любую недвижимость в ТиНАО не стоит.

«Жилье в Новой Москве более доступно по цене. Многие переезжают в агломерацию из столицы, чтобы за те же деньги приобрести более просторную квартиру без потери статуса москвича. После ужесточения условий ипотеки с господдержкой жители Москвы могут получить до 6 млн рублей в кредит с первоначальным взносом в 30%. В рамках этого бюджета в старых границах Москвы покупателям, по данным bnMAP, сейчас доступно менее 2,5 тыс. лотов», — отметил Евгений Волошин.

По его словам, в основном это небольшие студии (22–24 кв. м) в районах за МКАД, а в Новой Москве за те же деньги можно позволить себе гораздо больше, выбрав из 7,2 тыс. доступных лотов не только студию, но и однокомнатную квартиру.

«По нашим подсчетам, средняя цена „квадрата“ в Новой Москве при площади лота в 39 м² составляет 255 тыс. рублей. Рост стоимости за год составил 4%. С учетом инфляции это немного, но и предпосылок к снижению стоимости нет. Девелоперы по максимуму будут удерживать ценник, как минимум из-за роста себестоимости строительства. Но нововведения со стороны законодательства всегда могут развернуть рынок в любую сторону», — добавил Волошин.

С этой оценкой согласен и Роман Родионцев. По его словам, за 5 лет доля спроса в Новой Москве выросла вдвое и достигла в масштабе Московского макрорегиона 20%. При этом цены по сравнению со «старой» Москвой все еще заметно ниже.

«В перспективе данные территории будут становиться все более привлекательными за счет развития транспорта, интереса со стороны застройщиков и потенциальных жителей. На сегодняшний день в Новой Москве можно найти более выгодные предложения по соотношению площади, цены, а также качества по сравнению со „старой“ Москвой, при этом сохраняя плюсы столичного региона (например, московскую регистрацию и московские социальные выплаты) и близость к нему, в отличие от Московской области», — пояснил эксперт.

Впрочем, аналитики не исключают в ближайшие 3-5 лет и повышения цен как на первичном, так и на вторичном рынке Новой Москвы. Потенциал для роста заложен, и об этом свидетельствует реализация таких масштабных проектов как: Спортивно-событийный кластер «Прокшино», МФК «Черный Кристалл», ледовая арена в Щербинке, школа «Ямбурга» и другие.

Отличительные особенности рынка недвижимости Новой Москвы от «старой» Москвы

По мнению экспертов, проекты в ТиНАО масштабные, их особенность — в комплексном подходе к освоению территории. Это не только жилье, но и все необходимые объекты инфраструктуры. На новых территориях за счет масштабности проектов темпы роста объемов предложения имеют более резкие скачки. За счет площади и процента застройки выход даже одного нового проекта может сильно повлиять на общую ситуацию.

Также, по словам собеседников Движение.ру, рынок Новой Москвы очень неравномерен и сильно зависит от располагающейся рядом инфраструктуры. Близость к старым территориям оказывает существенное влияние на ценообразование и характеристики возводимого жилья. Застройщики могут выгодно использовать площади и природные ресурсы, не ограничивая себя небольшими пространствами и уже сложившейся инфраструктурой, как это происходит в «старой» Москве.

«Из особенностей можно выделить развитие малоэтажного строительства, которое пользуется спросом, и то, что в Новой Москве выбор намного разнообразнее в плане цены, качества и типа жилья в целом плюс выгоды столичного региона. Основная масса покупателей — это люди семейные, молодые специалисты и иногородние, переезжающие в Москву, для них особенно важен вопрос московской прописки», — считает Роман Родионцев.

Говоря о торговой недвижимости, Гузель Гумерова указала, что данный рынок в Новой Москве отличается от основной части столицы несколькими ключевыми параметрами. Здесь и интеграция коммерческой и жилой недвижимости, и более низкая, на 20-30%, стоимость аренды, что привлекает малый и средний бизнес, локальные бренды и стартапы

«Владение торговой недвижимостью и ее строительство в Новой Москве имеет несколько преимуществ. Во-первых, власти предоставляют налоговые льготы для новых проектов, что делает инвестиции более привлекательными. Во-вторых, административные процедуры здесь упрощены, особенно в рамках программы развития Новой Москвы. Это позволяет девелоперам быстрее получить все необходимые разрешения и запустить проекты без задержек», — пояснила она.

Какие районы Новой Москвы вызывают наибольший интерес у девелоперов и их клиентов

В сегменте торговой торговой недвижимости, по словам Гузель Гумеровой, наибольшим спросом сейчас пользуются районы Коммунарка, Саларьево и Внуковское. Коммунарка привлекает развитой инфраструктурой и новыми ЖК. Саларьево также пользуется высоким спросом из-за удобной транспортной доступности и близости к новой станции метро. Внуковское активно развивается, здесь строятся жилые комплексы и торговые центры, такие как ТЦ «Рассказовка». Эти районы предлагают высокое качество жизни, удобный доступ к инфраструктурным объектам и привлекательные цены на жилье и коммерческую недвижимость, что делает их популярными среди покупателей и арендаторов.

В сегменте жилой недвижимости эксперт Роман Родионцев уверенно выделяет поселение Сосенское. С января по апрель 2024 года здесь было зарегистрировано максимальное количество сделок на рынке первичного жилья Новой Москвы (37%). На втором месте — поселение Рязановское, на третьем — поселение Филимонковское.

Он также отметил, что в Сосенском реализуются масштабные проекты «Скандинавия», «Бунинские кварталы», «Прокшино», «Дзен-Кварталы». В поселении Рязановское в настоящий момент в реализации представлен проект «Остафьево». В поселении Филимонковское представлены такие проекты, как «Середневский лес», «Цветочные поляны, Экопарк», «Цветочные поляны Сити» и недавно вышедшие в реализацию «Квартал Марьино» и «Детали». В остальных поселениях Новой Москвы также есть масштабные проекты, но большинство корпусов в них уже построены и введены в эксплуатацию.

«Поселение Сосенское покупатели выбирают не только из-за широкого выбора строящихся жилых комплексов, но и из-за наличия четырех станций метрополитена. Кроме того, после образования Новой Москвы как таковой, именно в Сосенском было сосредоточено основное масштабное строительство, и к настоящему времени здесь сформировались жилые микрорайоны с развитой торгово-бытовой и социальной инфраструктурой, как, например, в Коммунарке», — заключил он.

Гендиректор AGM Евгений Волошин в целом с коллегой согласен, но в пятерке лидеров отдает пальму первенства по объему строительства поселению Филимоновское, и уже после — Сосенскому и Десеновскому, а также районам Московский и Мосренгтен. На их территории находятся 28 из 42 текущих строек агломерации, где сосредоточено 82% нового предложения квартир.