Кто сегодня покупает офис: как меняются требования к деловой недвижимости
Как изменился портрет клиента в сфере деловой недвижимости
Ещё несколько лет назад крупный офис в столице ассоциировался прежде всего со штаб-квартирой банка, нефтегазового или промышленного холдинга. Сегодня структура спроса стала сложнее. По данным CMWP, за январь — сентябрь 2025 года на ИТ и телеком пришлось 16% сделок с офисами в Москве, на сырьевой и энергетический сектор — 15%, на государственные компании — 13%. Технологический бизнес не вытеснил традиционных игроков, но стал заметно влиять на требования к новому офисному продукту.
Одновременно меняется размер востребованных помещений, внутренняя организация офиса и отношение компаний к инфраструктуре. О том, кто сегодня покупает и арендует деловую недвижимость и почему классической штаб-квартиры уже недостаточно, рассказывает Светлана Соколова, директор по продажам «Хайтэк Девелопмент».
Качество планировки повышает эффективность
На рынке по-прежнему проходят крупные сделки, но основу отдельных сегментов формируют небольшие блоки. Как показало совместное исследование Dominanta и CORE.XP, в 2025 году в офисах класса B+ около 74% заключённых сделок приходилось на помещения площадью до 500 кв. м. В крупных форматах активность, напротив, ограничена в том числе дефицитом подходящего предложения.
Это хорошо демонстрирует изменение логики покупателя. Собственный офис теперь необязательно означает несколько тысяч квадратных метров и десятки кабинетов. Компании стараются точнее соотносить площадь с реальным числом сотрудников и сценарием использования пространства. Особенно это характерно для ИТ, консалтинга, инвестиционного сектора и других отраслей, где команда из нескольких десятков специалистов может создавать крупный бизнес. Таким компаниям зачастую не нужна площадь «на вырост». Для них важнее качество каждого квадратного метра: сколько в офисе полноценных рабочих мест, где провести встречу, можно ли уединиться для звонка и насколько легко изменить конфигурацию помещения.
На практике эта оптимизация уже даёт измеримый результат.
Кабинетов меньше, переговорных больше
Отказ от традиционной кабинетной системы не означает, что современный офис превращается в один огромный опенспейс. Скорее происходит обратное: крупных персональных кабинетов становится меньше, но растёт количество небольших закрытых помещений для конкретных задач.
По информации журнала недвижимости «Движение.ру», в офисах появляются телефонные будки, фокус-румы и компактные переговорные. У ГК ТОЧНО такие акустические кабины занимают от 1 до 3 кв. м и используются для индивидуальных встреч и звонков. Пространство вокруг них можно менять с помощью мобильных стеклянных перегородок.
Причина довольно практичная. Гибридный график сократил потребность в постоянном рабочем месте для каждого сотрудника, но одновременно увеличил количество онлайн-встреч и коротких командных обсуждений. Так, сегодня офису необходимо одновременно решать две противоположные задачи: стимулировать общение и давать возможность быстро от него изолироваться. Это особенно важно для технологических, финансовых и консалтинговых компаний, где значительная часть рабочего дня состоит из звонков, переговоров и работы с конфиденциальной информацией.
У офиса появился второй заказчик
Раньше решение о переезде принимали прежде всего собственник бизнеса и административный блок. Сейчас на выбор всё сильнее влияет ещё одна сторона — сотрудники. Компания конкурирует за специалиста не только в зарплате, офис также становится частью предложения работодателя.
Это уже отражается на том, как бизнес использует собственные площади. «Самолёт», например, рассматривает офисы в первую очередь как места для встреч, мозговых штурмов и корпоративных мероприятий, а заполняемость помещений у компании превышает 75%.
Сам сотрудник тоже стал требовательнее. Ему важно не только наличие рабочего стола, но и возможность спокойно пообедать, провести видеозвонок, найти тихое место, встретиться с коллегой и не тратить часть дня на перемещения между офисом и другими точками города.
В результате инфраструктура перестаёт быть украшением бизнес-центра. Она начинает решать задачу экономии времени.
В интервью журналу недвижимости «Движение.ру» директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова приводит характерную формулу: современный офис фактически становится «вторым домом». Девелоперы всё активнее добавляют рестораны, фитнес, спортивные пространства и сервисы именно потому, что пользователь хочет закрывать несколько сценариев в пределах одного здания.