Кто сегодня покупает офис: как меняются требования к деловой недвижимости

Как изменился портрет клиента в сфере деловой недвижимости

Ещё несколько лет назад крупный офис в столице ассоциировался прежде всего со штаб-квартирой банка, нефтегазового или промышленного холдинга. Сегодня структура спроса стала сложнее. По данным CMWP, за январь — сентябрь 2025 года на ИТ и телеком пришлось 16% сделок с офисами в Москве, на сырьевой и энергетический сектор — 15%, на государственные компании — 13%. Технологический бизнес не вытеснил традиционных игроков, но стал заметно влиять на требования к новому офисному продукту.

Одновременно меняется размер востребованных помещений, внутренняя организация офиса и отношение компаний к инфраструктуре. О том, кто сегодня покупает и арендует деловую недвижимость и почему классической штаб-квартиры уже недостаточно, рассказывает Светлана Соколова, директор по продажам «Хайтэк Девелопмент».

Качество планировки повышает эффективность

На рынке по-прежнему проходят крупные сделки, но основу отдельных сегментов формируют небольшие блоки. Как показало совместное исследование Dominanta и CORE.XP, в 2025 году в офисах класса B+ около 74% заключённых сделок приходилось на помещения площадью до 500 кв. м. В крупных форматах активность, напротив, ограничена в том числе дефицитом подходящего предложения.

Это хорошо демонстрирует изменение логики покупателя. Собственный офис теперь необязательно означает несколько тысяч квадратных метров и десятки кабинетов. Компании стараются точнее соотносить площадь с реальным числом сотрудников и сценарием использования пространства. Особенно это характерно для ИТ, консалтинга, инвестиционного сектора и других отраслей, где команда из нескольких десятков специалистов может создавать крупный бизнес. Таким компаниям зачастую не нужна площадь «на вырост». Для них важнее качество каждого квадратного метра: сколько в офисе полноценных рабочих мест, где провести встречу, можно ли уединиться для звонка и насколько легко изменить конфигурацию помещения.

На практике эта оптимизация уже даёт измеримый результат. 

Кабинетов меньше, переговорных больше

Отказ от традиционной кабинетной системы не означает, что современный офис превращается в один огромный опенспейс. Скорее происходит обратное: крупных персональных кабинетов становится меньше, но растёт количество небольших закрытых помещений для конкретных задач.

По информации журнала недвижимости «Движение.ру», в офисах появляются телефонные будки, фокус-румы и компактные переговорные. У ГК ТОЧНО такие акустические кабины занимают от 1 до 3 кв. м и используются для индивидуальных встреч и звонков. Пространство вокруг них можно менять с помощью мобильных стеклянных перегородок.

Причина довольно практичная. Гибридный график сократил потребность в постоянном рабочем месте для каждого сотрудника, но одновременно увеличил количество онлайн-встреч и коротких командных обсуждений. Так, сегодня офису необходимо одновременно решать две противоположные задачи: стимулировать общение и давать возможность быстро от него изолироваться. Это особенно важно для технологических, финансовых и консалтинговых компаний, где значительная часть рабочего дня состоит из звонков, переговоров и работы с конфиденциальной информацией.

У офиса появился второй заказчик

Раньше решение о переезде принимали прежде всего собственник бизнеса и административный блок. Сейчас на выбор всё сильнее влияет ещё одна сторона — сотрудники. Компания конкурирует за специалиста не только в зарплате, офис также становится частью предложения работодателя.

Это уже отражается на том, как бизнес использует собственные площади. «Самолёт», например, рассматривает офисы в первую очередь как места для встреч, мозговых штурмов и корпоративных мероприятий, а заполняемость помещений у компании превышает 75%.

Сам сотрудник тоже стал требовательнее. Ему важно не только наличие рабочего стола, но и возможность спокойно пообедать, провести видеозвонок, найти тихое место, встретиться с коллегой и не тратить часть дня на перемещения между офисом и другими точками города.

В результате инфраструктура перестаёт быть украшением бизнес-центра. Она начинает решать задачу экономии времени.

В интервью журналу недвижимости «Движение.ру» директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова приводит характерную формулу: современный офис фактически становится «вторым домом». Девелоперы всё активнее добавляют рестораны, фитнес, спортивные пространства и сервисы именно потому, что пользователь хочет закрывать несколько сценариев в пределах одного здания.

Почему компактность не означает экономию на качестве

Есть ещё одно важное изменение. Небольшой офис сегодня далеко не обязательно относится к доступному сегменту. Наоборот, в центральных районах компактность может становиться частью премиального продукта. Компания покупает меньше метров, но предъявляет больше требований к адресу, архитектуре, инженерии и приватности.

Это заметно и по интересу к историческим зданиям. По оценке CMWP, в них предпочли бы работать 44% офисных сотрудников — прежде всего из-за сочетания архитектуры и премиальной локации. При этом предложение такого формата крайне ограничено: на рынке элитной недвижимости Москвы представлено всего 12 особняков.

Получается парадокс. В столице продолжают строить крупные деловые кластеры, но одновременно появляется клиент, которому принципиально не нужна башня. Такой покупатель ищет небольшой объект в центре, ограниченное количество соседей, контролируемый поток посетителей и среду, которая больше напоминает частный клуб, чем классический бизнес-центр на несколько тысяч человек.

Бутиковый офис — отдельный продукт

Именно для такого клиента формируется сегмент бутиковых офисов. Его нельзя определить только количеством этажей или площадью здания. Главная разница заключается в масштабе взаимодействия человека с пространством. В большом бизнес-центре собственник арендует или покупает часть огромной системы. В бутиковом объекте количество резидентов изначально ограничено, поэтому иначе работают входная группа, парковка, сервис, общие пространства и сама степень приватности.

При строительстве «Шале» мы исходили именно из этой логики. Это небольшой деловой проект на Пятницкой улице общей площадью около 3,7 тыс. кв. м. Здесь мы не ставили себе задачу разместить максимальное количество компаний. Формат строится вокруг ограниченного числа офисных резиденций и пространства, которым собственник пользуется сам. Таким образом, инфраструктура в проекте появилась не как попытка добавить как можно больше функций. Спа с 15-метровым бассейном, тренажёрный зал, сауна, хаммам, зона для йоги, ресторан и закрытый двор должны сокращать число дополнительных маршрутов в течение дня.

Если руководитель проводит в офисе восемь-десять часов, возможность организовать встречу, пообедать, потренироваться и переключиться после работы уже не просто вопрос комфорта, а способ сбережения личного времени.

Башни никуда не исчезнут

Говорить о том, что бизнес массово отказывается от крупных деловых центров, было бы неправильно.

Как показало исследование РБК, в «Москва-Сити» вакантность по итогам 2025 года опустилась до 2,8% — до исторического минимума. Корпорации по-прежнему нуждаются в больших штаб-квартирах и готовы занимать целые здания.

Но параллельно развивается другой рынок. Компактным технологическим компаниям, предпринимателям, инвестиционным командам и профессиональному бизнесу не всегда нужна корпоративная башня. Им может быть важнее собственный офис в центре, небольшое количество соседей и возможность настроить среду под себя.

Именно поэтому главный вопрос сегодня заключается не в том, сколько квадратных метров требуется компании. Сначала стоит определить, кто будет пользоваться этим офисом и как здесь будет проходить рабочий день. После этого становится понятно, что нужно бизнесу — этаж в небоскрёбе, гибкий офис или небольшая резиденция на десять-двадцать рабочих мест.

Портрет покупателя стал сложнее, поэтому рынку деловой недвижимости приходится меняться вслед за ним.