Александра Захарова: «Офис — второй дом, и он должен быть комфортным»

— Александра, сейчас большинство крупных девелоперов так или иначе связаны с коммерческой недвижимостью. Почему сейчас это тренд?

— Времена меняются, и меняется сам запрос покупателя — как на жилье, так и нежилье. Это могут быть покупатели офисов, light industrial, складов — не имеет значения. В эпоху дорогих денег все очень внимательно смотрят на инфраструктуру. Не только на квадратный метр и его цену, а именно на окружение, пространства, сервисы, школы, детские сады. Будет ли термальный комплекс или физкультурно-оздоровительный комплекс? Поэтому застройщики, чтобы стимулировать продажи и коммерческой, и жилой недвижимости, перешли к формату большего упора на инфраструктуру.

У нас есть реализованный кейс — инфраструктура в формате встроенного торгового центра площадью 8 тыс. кв. м, мы его назвали Vibe Mall, он находится внутри жилого комплекса. Там очень круто реализована концепция, ежемесячно растет трафик, жители не нарадуются — спускаются в тапочках зимой и летом в фитнес, супермаркет, рестораны. Мы всех своих покупателей и жилья, и коммерческой недвижимости стараемся возвращать за повторными покупками. Комплексная среда хорошо влияет на покупательский спрос в будущем — поэтому и идет упор на качество и инфраструктурную составляющую.

— А для девелопера есть уже направление, которое перевешивает по прибыли? Что коммерческое может стать более интересным?

— На сегодня, скорее, нет. Жилье более доходно с точки зрения финмодели. Но коммерческая недвижимость — неотъемлемая часть. Москва давно смотрит в сторону развития мест приложения труда: качественные офисы, light industrial, технологическая инфраструктура, лаборатории, легкие и крупные производства. Большой упор идет на спортивную составляющую — не только фитнесы, но и помещения для групповых занятий. Мы открыли падел- и теннис-корты в одном бизнес-центре, фитнес. Планируем на другом объекте построить футбольное поле, термальный комплекс. Все, что возможно объять в коммерческой недвижимости, мы объяли и перемешиваем с жильем — получаются целые городские экосистемы.

— Отдаете ли вы их в управление или продаете? Кто управляет этими пространствами?

— Коммерческую инфраструктуру мы оставляем за собой — такие, как формат ТЦ. Управляем сами как арендным бизнесом. Привлекаем оператора — либо арендатора, либо, если у оператора есть инвестор, он может выкупить площади. Мы фиксируем арендную ставку и процент с товарооборота, и еще зарабатываем на этом.

— Есть ли интерес в мелкой офисной нарезке? Есть инвесторы-частники, которые хотят вкладываться не в квартиру, а в помещение? Какой процент таких сделок?

— Сейчас это примерно 50 на 50, иногда варьируется: 40% инвесторов, 60% конечных покупателей-пользователей в офисном сегменте. 

Если сравнивать жилую и коммерческую недвижимость  — жилая тоже доходный сегмент. Но в коммерческой, если вы купили небольшой офис, то не будет болеть голова об отделке — можно переложить на арендатора за счет арендных каникул.

— Кому нужны новые офисы?

— Абсолютно всем: крупным корпорациям, производственным компаниям, международным компаниям, которые остались в России, и небольшим IT-компаниям, компаниям по производству посуды — любому сегменту. В Калужском кластере мы вводим бизнес-центр с большой инфраструктурой. По соседству коллеги-девелоперы построили бизнес-центр 10 лет назад и говорили: «Офисы устарели, хотим новое, с высокими потолками, открывающимися окнами». Они покупают офисы у нас, так как растет персонал и есть запрос на что-то красивое, современное. Меняются тенденции и в кадровой политике: поколение зумеров наступает на пятки, мы вынуждены адаптироваться под их запросы, удерживать кадровый резерв.

— В жилой недвижимости предложения больше, чем спроса, из-за высокой цены. Как обстоит дело в коммерции? 

— Спрос пока превышает предложение, но есть нюансы. Все зависит от локации. Мы привыкли, что офисы расположены в пределах Садового кольца или Ленинградского коридора. Но наш первый успех — мы оживили Калужский кластер, около метро «Калужская», «Воронцовская». Сейчас разворот на Восток: Юго-Восточный округ, рядом с Третьим кольцом, метро «Нижегородская». Там строим большой деловой кластер «Level Work Нижегородская»: стилобат торгового центра, башня офисов и башня-гостиница. Подписали контракт с «Азимутом». Рядом — физкультурно-оздоровительный комплекс, футбольное поле, термальный комплекс, переходящий в жилой комплекс.

— Там уже есть интерес или приходится объяснять покупателям?

— Пока приходится объяснять. Но мы видим отложенный спрос у малого, среднего и крупного бизнеса, который годами располагается в Восточном районе и сидит в зданиях старого формата. У них тоже растет персонал, увеличиваются компании, есть запрос на новое и красивое, но не хотят переезжать в другие районы. 

— Новый офис — это что? Какие фишки уже стали базой?

— Суперфактор — большая инфраструктура. Не первые этажи с локальными магазинчиками, а именно большая, развернутая. Есть опыт на «Level Work Воронцовской», коллеги с Forma вышли на строительство и говорят: «Вы уже подписали контракты, можно мы в своих презентациях будем использовать, что у вас и падел есть, и фитнес, и фудхолл?» Мы оживили локацию, это стимулирует продажи, спрос и интерес. 

— Существующие торговые центры старого формата умирают. Но спорт как будто – новый тренд в целом по Москве?

— Мы пришли к концепции Vibe Mall в «Level Причальном» и будем реализовывать на других проектах: 30% под спортивную составляющую, 30% — кафе-рестораны, 40% — супермаркеты и сопутствующие товары, салоны красоты, спа. Кинотеатры — это низкодоходная история. В больших ТЦ в суперлокациях, типа «Европейского», «Атриума», где устойчивый трафик, — там да. А для небольшого формата, просто как инфраструктурной составляющей в ЖК или бизнес-центре — нет.

Представьте: вы житель «Level Причальная», зимой в халате спустились в персональный торговый центр, позанимались спортом, вышли отдохнувшие, проголодались — поели. Насытились, вспомнили, что надо зайти в супермаркет. Купили продукты и вспомнили: нужно сдать вещи в химчистку и захватить кофе. И все это не выходя из дома. Офис — второй дом, он тоже должен быть супер комфортным, чтобы можно было спуститься и закрыть любую потребность.

— Включаете ли озеленение в коммерческую недвижимость?

— Всегда. Существует нормативная база благоустройства, мы всегда реализуем прогулочные зоны, зоны отдыха с лавочками, озеленение. Разрабатываем отдельные проекты на благоустройство.

— Используете искусственный интеллект в разработке или оценке спроса?

— Мы недавно, месяца четыре назад, внедрили для всех сотрудников платную версию ИИ — ChatGPT и Claude. Многие сотрудники успешно используют. Активно применяем в BIM-проектировании. Если правильно задавать тон, наводящие вопросы, погружаться в тему — это супер помощник в любой области. Сейчас будем внедрять ИИ-технологии в колл-центр и обработку заявок. У нас идет огромное подписание актов приема-передачи готовой недвижимости — работаем над этим.