Качественные участки в дефиците: могут ли в России закончиться земли под ИЖС

В последние годы власти делают упор на развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и называют этот сегмент одним из приоритетов строительной сферы. Несмотря на снижение динамики рынка, население заинтересовано в ИЖС: по оценке ДОМ.РФ и ВЦИОМ, до 2030 года россиянам потребуется около 5,5 млн домов. Потенциальный спрос — примерно 1 млн домов ежегодно. 

В 2025 году площадь земельных участков для ИЖС выросла на 17,2 тыс. га — до 1,36 млн га. Однако участники рынка отмечают, что число участков без юридических ограничений и скрытых обременений постепенно сокращается. Дополнительно предложение сокращает запрет строить в зонах подтопления, введенный в августе 2026 года. Редакция Движение.ру разобралась, достаточно ли выявленных участков для развития рынка ИЖС и где может возникнуть дефицит.  

Сколько в России земли под ИЖС 

В России формируется банк свободных территорий, возможных для вовлечения в оборот под жилищное строительства. На 1 сентября под эти цели выявили 256,8 тыс. га — с конца 2025 года площадь выросла почти в 1,5 раза, сообщили Движение.ру в Росреестре. Причем большая часть земель — почти 190 тыс. га — могут быть вовлечены под ИЖС. За два года количество таких участков выросло также в 1,5 раза. 

По площади выявленных земельных участков и территорий, возможных для вовлечения в жилищное строительство, лидируют федеральные округа:

1. Приволжский — 49,2 тыс. га; 
2. Центральный — 40,4 тыс. га; 
3. Уральский — 21,8 тыс. га; 
4. Сибирский — 19,7 тыс. га. 

Среди регионов на первых местах Челябинская, Московская, Свердловская области, республики Татарстан, Башкортостан и Нижегородская область.

На данный момент в оборот вовлечены 88,2 тыс. участков — это 18% от всей выявленной площади. Более половины вовлеченных земель — 55,3% или 25,5 тыс. га — отведено под ИЖС.

На первый взгляд кажется, земли под ИЖС в России достаточно. Но речь идет обо всех участках с соответствующим назначением, а не только о тех, на которых уже можно начинать строительство, обращает внимание коммерческий директор BN Group Кирилл Конов. На практике проблема заключается не столько в поиске земли, сколько в поиске подходящего участка, на котором действительно можно реализовать проект. 

«У него может быть нужный вид разрешенного использования, но при этом отсутствовать дорога, не хватать мощностей для подключения электричества и газа или не быть водоснабжения и водоотведения. Дополнительные сложности создают ограничения, связанные с водными объектами, лесным фондом, охраной наследия и другими градостроительными требованиями. Поэтому сегодня наличие земли само по себе еще ничего не гарантирует. Минстрой прямо указывает, что дальнейшее развитие ИЖС требует обеспечения участков коммунальной и сопутствующей инфраструктурой», — пояснил Кирилл Конов. 

Ситуация сильно различается в зависимости от региона. В 2025 году около трети ввода индивидуального жилья пришлось на Московскую область, Краснодарский край, Ленинградскую область, республики Татарстан и Башкортостан. В крупных агломерациях, курортных зонах и доступных пригородах спрос на качественные участки уже создает дефицит, говорит генеральный директор ФСК Family Максим Белов. В некоторых удаленных территориях земли достаточно, но спрос на строительство там значительно ниже. Поэтому сложности с подбором участков сохраняются — прежде всего в востребованных локациях и при ограниченном бюджете покупателей.

На сколько хватит земель для ИЖС  

Главный вопрос — не сколько гектаров осталось в запасе, а насколько быстро их можно подготовить к строительству, отмечают эксперты. На каждом участке нужно провести межевание, утвердить градостроительную документацию, построить дороги, обеспечить подключение к сетям. Именно эти процессы во многом определят, сможет ли рынок поддерживать нынешние объемы ввода жилья.

Несмотря на общий спад в отрасли, темпы ИЖС остаются довольно высокими, отмечает Кирилл Конов. В 2024 году население ввело 62,3 млн кв. м частного жилья, а в 2025-м — 63,5 млн кв. м, или более 466 тыс. домов. Средняя площадь зарегистрированного дома составляла около 136 кв. м. Если ориентироваться на этот показатель, строительство 50–60 млн кв. м в год соответствует примерно 370–440 тыс. домов.

Если предположить, что каждый новый дом строится на отдельном участке площадью 10 соток, ежегодно потребуется 37–44 тыс. га земли. Но для организованной застройки нужны также дороги, инженерные сети, общественные пространства и социальная инфраструктура. Поэтому общая площадь территорий, необходимых для новых проектов, может достигать 50–70 тыс. га в год.

«Это скорее верхняя оценка, чем точный прогноз. Не все дома строятся на новых участках: часть возводится на давно освоенных территориях, часть объектов реконструируется или оформляется после завершения строительства. Поэтому реальная потребность в новых землях заметно ниже», — пояснил Кирилл Конов. 

Аналогичный расчет провели в ФСК Family. По их данным, при средней площади дома 120 кв. м, среднем размере участка 8–10 соток и выделении 25% территории под сопутствующую инфраструктуру выявленные гектары соответствуют примерно 2,5–3,8 годам ввода жилья при заданных темпах по 50–60 млн кв. м.

«Дома возводятся и на частных участках, не входящих в этот перечень, а сам банк выявленных государством земель продолжает пополняться. До 2030 года динамика будет зависеть от того, насколько быстро удастся вовлекать новые участки в оборот и обеспечивать их необходимой инфраструктурой», — пояснил Максим Белов. 

Дефицит земли ближе, чем кажется  

Несмотря на запас, девелоперы уже сталкиваются с дефицитом пригодных участков под строительство. Компаниям не сложно найти свободные земли — гораздо труднее подобрать площадку, которая подходит по юридическим и градостроительным параметрам, имеет хорошую транспортную доступность, позволяет подключить необходимые коммуникации в разумные сроки и соответствует экономике проекта. 

В итоге значительная часть первоначально рассматриваемых участков отсеивается не из-за отсутствия земли как таковой, а из-за стоимости и сроков ее подготовки, отмечает Кирилл Конов. 

Ситуацию отдельно усложняет ограничение строительства в зонах затопления и подтопления, которые вступили в силу 4 августа 2026 года. Согласно новым правилам, возводить капитальные объекты на таких территориях запрещено — исключение сделано только для сооружений инженерной защиты.  

Действующие нормы могут помешать реализации проектов в зонах затопления и подтопления, в том числе на участках, которые ранее рассматривались под освоение. Всего в России насчитывается около 10 тыс. таких зон, часть из них занимает значительные площади и затрагивает территории крупных городов, включая миллионники. Кроме того, подготовка проектов станет дольше и дороже, возрастает значение инженерных изысканий и предварительной проверки ограничений по данным ЕГРН, говорят участники рынка. 

В ближайшие пять лет эксперты ожидают не общенационального дефицита земли, а нехватки качественных, подготовленных площадок в отдельных регионах. В первую очередь это Московская и Ленинградская агломерации, Краснодарский край, Татарстан, Башкортостан, города-миллионники, курортные территории и пригороды с высокой транспортной доступностью. Ситуация может осложниться, если строительство дорог и инженерных сетей будет отставать от темпов жилья, а стоимость подключения и проектного финансирования останется высокой.  

Один из ориентиров — задача сформировать к 2030 году земельный банк объемом более 500 тыс. га под жилищное строительство. При текущем объеме в 231,2 тыс. га для достижения этой цели нужно выявить еще как минимум 269 тыс. га, отмечает Кирилл Конов. Росреестр оценивал дополнительный потенциал обследования территорий населенных пунктов примерно в 586 тыс. га.  

Однако это относится ко всем видам жилищного строительства в целом, поэтому напрямую использовать этот показатель для оценки земельного потенциала ИЖС нельзя. На текущий момент достоверная общероссийская оценка объемов еще не выявленных земель конкретно для частных домов отсутствует. 

«На наш взгляд, в ближайшие пять лет вероятнее локальный дефицит подготовленных участков вокруг крупных городов, чем нехватка земли в масштабах страны. Усиление данной тенденции возможно при одновременной концентрации покупательского спроса в узких географических локациях, отставании темпов строительства дорожной сети, задержках в прокладке инженерных коммуникаций, расширении градостроительных и природоохранных ограничений, а также при росте стоимости комплексного освоения территорий девелоперами», — пояснил Максим Белов. 

Для решения задачи нужна системная работа по инвентаризации земель и ускорению подготовки участков к строительству. В регионах с высоким спросом важно развивать инфраструктуру опережающими темпами, обеспечивать территории дорогами и коммуникациями, а также создавать условия для финансирования комплексного освоения земель.

Как ситуация с землей повлияет на рынок

Даже при наличии земельного потенциала его не удастся реализовать в нужном объеме без экономически доступных финансовых инструментов и своевременного развития территорий. После рекордных 63,5 млн кв. м индивидуального жилья, введенных в 2025 году, рынок начал корректироваться. По итогам трех кварталов люди построили 41,4 млн кв. м — на 21% меньше, чем годом ранее, подсчитали в «Циане».  

Одновременно постепенно восстанавливается ипотечный спрос. За восемь месяцев 2026 года банки выдали 25 тыс. кредитов на строительство частных домов на 175 млрд руб. — это на 48% больше по количеству кредитов и на 41% больше по объему выдач, чем в прошлом году. Рынок по-прежнему сильно зависит от господдержки, а не от рыночной ипотеки.

Но спрос на дома сам по себе не гарантирует роста строительства. Важно, чтобы на рынке было достаточно подрядчиков, которые могут выполнить проект и получить необходимое финансирование, говорит Кирилл Конов. Переход на эскроу требует от небольших компаний финансовых ресурсов, банковских лимитов и прозрачной отчетности. По данным ДОМ.РФ на май 2026-го, около 30% одобренных ипотек на ИЖС не доходят до выдачи из-за того, что покупатели не могут найти аккредитованного подрядчика.

Базовым ориентиром на 2027–2030 годы эксперты считают стабильный ввод в объеме 50–60 млн кв. м жилья ежегодно при постепенном улучшении условий кредитования. При этом достижение такого уровня будет зависеть от доступности финансирования, динамики себестоимости строительства и скорости подготовки земель с необходимой инфраструктурой, резюмировал генеральный директор ФСК Family.