Застройщики экономят, но дефицит не исчезает: что бизнес делает с офисами

Спрос на офисы среди застройщиков  

Сфера недвижимости вошла в топ-3 лидирующих отраслей, которые чаще всего арендовали офисы в сентябре 2025 года — на них пришлось 14% сделок. Девелоперов обошли только IT-компании и производства, выяснили в IBC Real Estate. Уровень деловой активности со стороны строительства остался стабильным — в 2024-м это направление бизнеса также занимало лидирующие позиции в общем объеме сделок, где известны арендатор или покупатель.

«В целом большинство девелоперов являются операторами сервисных офисов, арендующих офисные площади под размещение своих сервисных площадок. Так, с начала 2025 года одной из крупнейших таких сделок является аренда компанией Multispace порядка 5 тыс. кв. м в бизнес-центре Dubinin’ Sky», — отметила Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.

В Москве активность девелоперов в аренде и покупке офисов в первом полугодии 2025 года оказалась скромной — всего 5% от общего объема сделок. Это на 47% меньше, чем за аналогичный период 2024-го, но на 24% больше, чем в 2023-м, поделился Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers. 

А вот в Санкт-Петербурге картина иная: спрос со стороны строителей и девелоперов составил 17% от общего объема, что вывело их на второе место среди всех отраслей. Это всего на 8% ниже уровня прошлого года и в три раза выше показателей первого полугодия 2023-го. 

Оптимизация офисов как общий тренд

Сами застройщики фиксируют тренд на сокращение офисных площадей благодаря оптимизации и переходу на гибридный график. Например, такой формат компания «Самолет» реализует с 2020 года, рассказала директор по персоналу и устойчивому развитию группы Александра Горчакова.  

«Офисы мы рассматриваем как коворкинги, где команды собираются для встреч, брейн-штормов, общения, корпоративных мероприятий. Поэтому в структуре наших расходов такие помещения уже давно занимает заметно меньшую долю, чем у компаний, работающих в 100% офисном режиме», — объяснила эксперт. 

На данный момент заполняемость офисов застройщика превышает 75%. Компания сохраняет основные занимаемые площади в Москве, Санкт-Петербурге, Уфе и Липецке, которые используются для встреч сотрудников из разных городов. Оптимизация площадей в последний год произошла благодаря отказу от непрофильных проектов. 

На 30% сократились затраты на содержание офисов за счет оптимизации и зонирования площадей в ГК ТОЧНО. Например, к середине 2025-го девелопер отказался от отдельных кабинетов для руководителей и размещает сотрудников из расчета 7 кв. м на человека. Это позволило укомплектовать в офисах на 25% больше людей. 

«Для индивидуальных встреч и переговоров мы предусмотрели акустические кабины с шумоизоляцией, которые занимают минимум места – от 1 до 3 кв. м. Для зонирования пространств используем легко перемещаемые стеклянные перегородки. Такие конструкции можно быстро трансформировать в зависимости от потребностей офиса, актуальных задач», — поделилась директор по персоналу Маргарита Вдовина. 

Свободное предложение в дефиците

Несмотря на тренд к оптимизации, общий рынок офисной недвижимости столкнулся с нехваткой хороших предложений — спрос со стороны арендаторов по-прежнему высок. В первом полугодии 2025-го объем офисной недвижимости на продажу в Москве достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений за рынком — 700 тыс. кв. м, выяснили аналитики NF GROUP. Это на 60% больше уровня прошлого года и в три раза выше показателя в 2021-м.

Уровень вакантности при этом остается низким. По предварительным итогам III квартала 2025-го, в Москве он составляет всего 4,9% — это на 1,3 п.п. ниже показателя годом ранее, рассказала руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate. В Санкт-Петербурге свободными остаются 4,6% офисов. 

«Несмотря на постепенную стабилизацию вакантности как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, запрашиваемые ставки аренды держатся на высоком уровне, особенно в ключевых деловых субрынках, где собственники проявляют минимальную гибкость. В целом после рекордного повышения в 2024 году темпы роста запрашиваемых ставок замедлились. Потенциал дальнейшего повышения напрямую зависит от внешних факторов, таких как сохранение умеренно жесткой денежно-кредитной политики», — объяснила Екатерина Белова.

Ситуацию усугубляет и то, что новых офисов могут построить меньше, чем планировалось. Аналитики скорректировали прогноз по вводу: вместо 1,2 млн кв. м ожидается 912 тыс. кв. м. Реально из-за переноса сроков могут сдать всего около 500 тыс. кв. м, считают в NF GROUP. Из них для аренды будет доступно не более 150 тыс. кв. м. 

«В ближайшей перспективе значительных изменений не ожидается: дефицит качественных офисных площадей сохранится, особенно в сегменте крупных лотов от 8–10 тыс. кв. м. При этом продолжается структурное расслоение рынка: наиболее востребованные районы Москвы укрепляют свои позиции, в то время как менее развитые локации остаются на периферии интереса арендаторов», — резюмировала Мария Зимина.