Путь покупателя недвижимости за последние годы стал длиннее и сложнее: человек изучает один и тот же объект на разных площадках, а рекламные системы обычно не передают друг другу, что он уже видел и на каком шаге находится. При этом ставки растут: например, у покупателей бизнес-класса цикл сделки вырос до полугода против прежних 2–4 месяцев. Разбираемся, как технически не терять аудиторию, когда она переходит с одной площадки на другую.Кратко: что нужно знатьОмниканальность: это про данные, а не про количество площадок. Продвижение на пяти каналах с одинаковым баннером и без обмена аудиторией между ними омниканальным не является: это просто мультиразмещение, и каждая площадка в нём обучается заново.Цикл сделки в недвижимости не укладывается в стандартное окно измерения. 3–6 месяцев от первого интереса до сделки, а у части аудитории 2–3 года: показ рекламы сегодня и заявка через полгода, это норма, а не редкий случай.Технический механизм омниканальности: пиксель на показе превращает разовое событие в актив. Список людей, увидевших объект на одной площадке, можно собрать в сегмент и запустить на него рекламу в другой площадке, не начиная сбор аудитории с нуля.Не все аудитории в омниканальной схеме равнозначны. В методологии AGM выделено четыре типа сегментов, от сквозного мигрирующего до внутреннего без передачи, и путать их друг с другом – методическая ошибка, которая портит и медиаплан, и его оценку.Главный принцип: медиаплан стоит проектировать как последовательность площадок, между которыми движется один и тот же прогретый человек, а не как независимый набор каналов, каждый со своим бюджетом и своей аудиторией.Слово «омниканальность» в недвижимости за последние годы истёрлось до значения «мы размещаемся на нескольких площадках одновременно»: баннер в Директе, пост в VK, карточка на Авито, ролик в РСЯ. По этому определению омниканальным является любой мало-мальски живой рекламный кабинет, и оно ничего не объясняет: почему тогда прогретый пользователь всё равно «теряется» между площадками и рекламная система на новой платформе снова показывает ему баннер с нуля, будто он впервые слышит про застройщика. Реальная омниканальность решает именно эту задачу: не размножить присутствие, а не терять человека, когда он переходит с одной площадки на другую, и вести его дальше тем же контекстом, а не с чистого листа. Год от года это становится только важнее: цикл принятия решения у покупателей бизнес-класса, например, вырос до полугода против прежних 2–4 месяцев, а часть аудитории в принципе решается на сделку через 2–3 года после первого интереса. Разовое размещение просто не покрывает такой горизонт. Материал построен на внутренней методологии AGM по передаче аудитории между рекламными системами и на данных о поведении покупателей недвижимости.На входе в 2027 год у девелопера вряд ли прибавится принципиально новых рекламных площадок: набор инструментов остаётся практически тем же, разве что искусственный интеллект встраивается в ещё большее число рекламных процессов. Рынок недвижимости и рекламы при этом становится только неопределённее, а значит и цена решения, куда направить бюджет, растёт вместе с этой неопределённостью. Смысл не в том, чтобы ждать новый инструмент, а в том, чтобы уже знакомыми инструментами распорядиться осмысленнее: понимать, как аудитория переходит между площадками, и не терять её на этом переходе.1. Почему присутствие на всех площадках ещё не омниканальностьПуть покупателя недвижимости почти никогда не укладывается в один визит на один сайт. Человек возвращается к одному и тому же объекту в разном порядке и по нескольку раз, а типичная (хоть и не единственная) последовательность выглядит так:Узнаёт. Впервые видит баннер или ролик ЖК: в ленте, у блогера, в рекламной сети.Сравнивает на классифайдах. Открывает Авито, Циан, Яндекс Недвижимость и смотрит несколько вариантов сразу: цены, метраж, локацию, конкурентов.Смотрит на картах. Проверяет, что рядом: метро, школы, парки, пробки в час пик.Читает контент. Изучает статьи на ПромоСтраницах про ипотеку с господдержкой, рассрочку, выбор этажа.Ищет по бренду. Только теперь вводит в поиск конкретное название ЖК: сигнал, что рассмотрение сузилось до нескольких кандидатов.Действует. И только здесь, заявка, звонок, визит в офис. Цикл на этом часто не заканчивается: человек ещё несколько раз возвращается к предыдущим шагам, прежде чем реально дойти до брони.Более формально этот путь описывает модель AIDA, разбитая по укрупнённым этажам воронки. Три укрупнённых этажа обозначаются TOF (верхний, первое знакомство с брендом), MOF (средний, сравнение и рассмотрение вариантов) и BOF (нижний, непосредственное действие):Ключевая проблема в том, что каждый шаг этого пути почти всегда происходит на разной площадке, у разного рекламного кабинета, часто у разной компании. Если каждая площадка видит пользователя как нового и запускает прогрев с нуля, весь путь удлиняется и удорожается искусственно: человек, уже досмотревший видео про ЖК на одной платформе, на следующей получает тот же самый ознакомительный баннер вместо более узкого предложения.ВыводСтандартное окно измерения эффекта рекламы (7–30 дней) не покрывает реальный путь клиента в недвижимости, а разовое размещение на нескольких площадках без передачи аудитории между ними не решает проблему разрыва, оно её просто размножает на большее число каналов. Настоящая омниканальность начинается там, где показ на одной площадке технически становится активом для рекламы на другой.2. Техническая механика: как аудитория переходит между площадкамиПоказ рекламы, если на него стоит пиксель, не исчезает вместе с окончанием кампании. Он превращается в актив: список людей, увидевших объект в одной системе, можно взять и запустить на него рекламу в другой. Для недвижимости с её многомесячным циклом сделки это особенно ценно: тот же человек, которого прогрели баннером, дальше ведётся ретаргетингом с более узким предложением, а не теряется на границе между площадками.Экосистема Яндекса: от показа до сегмента в один кликВнутри Яндекса реализовать такую цепочку проще всего, потому что Директ, Навигатор, ПромоСтраницы, UrbanAds и Авито Реклама поддерживают пиксель Метрики для медийной рекламы.Показ фиксируется пикселем. Пиксель Метрики для медийной рекламы ставится на баннер, видео или статью и фиксирует не только показ, но и вовлечённость: например, для ПромоСтраниц он отмечает тех, кто статью действительно дочитал, а не просто открыл вкладку.Сегмент собирается одной кнопкой. В любом отчёте Метрики для медийной рекламы можно выделить нужный срез пользователей и нажать «Создать сегмент в Аудиториях»: сегмент автоматически сохраняется в Яндекс.Аудиториях. Если по конкретному размещению пиксель Метрики для медийной рекламы не заведён, у Яндекс.Аудиторий есть отдельная вкладка «Пиксели» для более ручного сбора, но там, где пиксель уже стоит, надёжнее пользоваться встроенной кнопкой, а не настраивать параллельный сбор.Сегмент используется как аудитория. Дальше это прямая техническая реализация перехода Attention → Interest → Desire из AIDA: на собранный сегмент запускается ретаргетинг в Директе с более конкретным предложением или расширение через look-alike на похожих, но пока не знакомых с брендом пользователей.Сегмент продолжается в VK через сторонний сервис интеграции. Теоретически для этого подходят no-code платформы автоматизации с готовой связкой «Яндекс.Аудитории + VK Реклама»: триггер «Изменение данных сегмента» в Яндекс.Аудиториях срабатывает при каждом обновлении сегмента, а действие «Изменить данные пользовательской аудитории» в VK Реклама обновляет соответствующую аудиторию в кабинете. На бумаге цепочка закрывается без ручной работы: показ в Директе или на Авито → пиксель Метрики для медийной рекламы → сегмент в Яндекс.Аудиториях → автосинхронизация через сторонний сервис → аудитория в VK Реклама. Связь может быть и двусторонней, когда данные из VK, в свою очередь, триггерят обновления в Яндексе, но на практике команда AGM пока не проверяла эту связку.Важная оговоркаПиксель Метрики для медийной рекламы можно поставить не во всех каналах Яндекса, список поддерживаемых форматов ограничен и время от времени меняется.Weborama и AdRiver: один пиксель на несколько площадок сразуУ схемы через Яндекс.Аудитории есть ограничение: она работает через разные механизмы для разных площадок, свой пиксель напрямую в каналы Яндекса и Авито, отдельный мост до VK через сторонние сервисы интеграции. Weborama и AdRiver устроены проще и по функциональности продвинутее Метрики для медийной рекламы: это независимые системы верификации и управления данными, и один и тот же их пиксель принимают сразу несколько разных рекламных кабинетов без дополнительных мостов между сервисами.Практическое следствие: если поставить пиксель Weborama и на баннер в Авито, и на кампанию в VK, получится единая аудитория показов, собранная с обеих площадок одновременно, а не два изолированных списка. У Weborama для управления такими данными есть Audience Manager (сбор и сегментация аудиторных данных) и MoonFish (кастомные сегменты на основе данных Weborama и ИИ, с прямым запуском рекламы на сегмент в разных системах). У AdRiver своя DMP, Data Management Platform, с документированной функцией экспорта: собранные сегменты, в том числе по показам и кликам собственных кампаний, можно выгружать напрямую в VK Ads и Яндекс.Аудитории и строить на их основе look-alike. У обоих сервисов есть ограничения по форматам и бюджетам для установки пикселя, их стоит уточнять у площадок перед подключением.VK Реклама: нативный сбор без стороннего пикселяЕсли задача проще, просто «догнать» тех, кто уже видел рекламу внутри самого VK, сторонний пиксель не нужен вовсе. У VK Рекламы есть встроенный сбор аудитории по рекламным событиям: система фиксирует пользователей, которые видели объявление («Показы»), кликали («Клики») или досмотрели видеокреатив полностью либо частично («Просмотры видео»). Включается это в разделе «Аудитории» при создании кампании или в уже запущенной: достаточно выбрать, какие типы действий сохранять. Собранный сегмент пополняется автоматически, пока показывается кампания, а ретаргетинг внутри VK делается нативными средствами платформы, без сторонних сервисов. При этом сам факт сбора аудитории ещё не гарантирует результат: без данных о сделках такую оптимизацию сложно довести до реального эффекта.3. Не все аудитории одинаковы: типология сегментовОдна из частых ошибок в омниканальных схемах, смешивать разные по природе сегменты в один показатель, будто всякая переданная между площадками аудитория одинаково ценна. В методологии AGM выделено четыре типа:Разница между C2 и техникой его наполнения (look-alike, таргетинг по интересам, любой другой способ) принципиальна: C2 описывает, откуда и когда аудитория попала в схему, а не конкретный инструмент, которым её нашли. Путать тип сегмента с методом его сбора, тоже методическая ошибка: она мешает понять, какая часть омниканальной аудитории на самом деле мигрирует между площадками, а какая существует только внутри одной из них.4. Что это значит для медиаплана на практикеМедиаплан стоит проектировать как последовательность, а не набор изолированных каналов. Для каждой площадки в плане должен быть ответ на вопрос, какая аудитория, прогретая на предыдущем шаге, приходит именно сюда и через какой инструмент технически.Путь клиента петляет между разными системами, значит, точку фиксации контакта нужно ставить на нескольких остановках сразу, а не только там, где кажется «основным» каналом: единственный пиксель на всё размещение не покажет, что реально сработало.Пикселя Метрики для медийной рекламы обычно достаточно и для сегмента в Аудиториях, и для выхода в VK: сегмент собирается прямо из отчёта одной кнопкой, а готовая интеграция со сторонним сервисом продолжает его в VK Рекламу без ручной работы.Если охват идёт сразу по нескольким площадкам одновременно, Avito, VK, Директ, в приоритете Weborama или AdRiver, именно потому что их пиксель читают разные системы параллельно, минуя Яндекс.Аудитории, но нужно заранее учитывать ограничения по бюджету и форматам подключения.Ретаргетинг внутри VK не требует стороннего пикселя вообще: встроенный сбор по показам, кликам и просмотрам видео проще любой внешней интеграции, если аудитория нужна только внутри площадки.Перед запускомПрежде чем закладывать омниканальную схему в медиаплан конкретного проекта, стоит заранее проверить актуальные технические возможности и ограничения каждой площадки: какие форматы пикселей она принимает, есть ли пороги по объёму показов или бюджету для подключения стороннего трекинга и работает ли нужная интеграция именно сейчас. Правила рекламных систем меняются регулярно, поэтому перед запуском это нужно уточнять напрямую у представителей площадки или сверяться с её актуальной документацией, а не с прошлогодним медиапланом.Итог: на входе в 2027 год омниканальность остаётся инженерной задачей, а не списком площадокПрисутствие на пяти каналах одновременно, само по себе, ничего не решает и легко превращается в пять изолированных воронок с общим бюджетом на прогрев. Настоящая омниканальность начинается там, где показ на одной площадке технически становится сегментом для рекламы на другой: пиксель Метрики для медийной рекламы и Яндекс.Аудитории внутри экосистемы Яндекса, сторонний сервис интеграции на мосту до VK, Weborama или AdRiver там, где нужен один пиксель сразу на несколько кабинетов, нативный сбор VK там, где аудитория нужна только внутри платформы.При этом техническая связка сама по себе не гарантирует результата, если в неё подаётся любая аудитория без разбора: сквозной мигрирующий сегмент C1, дополнение C2, внутренний C3 и усиливающий C4 работают по-разному и требуют разных решений в медиаплане. И то, и другое существует не ради красивой схемы, а потому что цикл сделки в недвижимости, который продолжает расти год от года, не прощает разового касания: человека, ушедшего сравнивать варианты на классифайд или карту, омниканальная схема обязана узнать снова, а не начинать прогрев с нуля.Частые вопросы об омниканальном продвижении девелопераЧем омниканальное продвижение отличается от размещения на нескольких площадках одновременно?Присутствие на нескольких площадках без обмена данными об аудитории, это мультиразмещение: каждая площадка видит пользователя как нового и прогревает его с нуля. Омниканальность подразумевает техническую передачу аудитории между площадками через пиксель и сегменты, чтобы человек, уже увидевший рекламу или прочитавший статью на одной платформе, на следующей получал более узкое предложение, а не тот же ознакомительный баннер.Почему длинный цикл сделки в недвижимости требует именно омниканальной схемы?Цикл принятия решения о покупке квартиры в среднем занимает от 3 до 6 месяцев, а у части аудитории растягивается на 2–3 года. В 2026 году он продолжает расти: у покупателей бизнес-класса, например, вырос до полугода против прежних 2–4 месяцев. Стандартное окно измерения рекламы в 7–30 дней такой горизонт не покрывает, поэтому единственный способ не терять человека на длинной дистанции, вести его через несколько площадок как один непрерывный путь, а не как серию изолированных касаний.Как технически передать аудиторию, увидевшую рекламу на одной площадке, в другую?Внутри экосистемы Яндекса: пиксель Метрики для медийной рекламы фиксирует показ, сегмент собирается одной кнопкой в Яндекс.Аудиториях, а связка со сторонним сервисом автоматически продолжает его в VK Рекламу. Если охват идёт сразу по нескольким независимым площадкам, для этого используют Weborama или AdRiver: их пиксель принимают сразу несколько рекламных кабинетов без дополнительных мостов между сервисами.Чем сегмент C1 отличается от C2, C3 и C4?C1, сквозной мигрирующий сегмент, собирается с самого верха воронки и передаётся между площадками, постепенно сужаясь до горячего ядра. C2, дополнительный сегмент, подключается не с верха воронки, а в процессе, например через look-alike, и идёт дальше вместе с C1. C3, внутренний сегмент, работает только внутри одной площадки и никуда не экспортируется. C4 тоже не передаётся дальше, но, в отличие от C3, усиливает пришедший извне C1 на этой конкретной площадке через параллельное дожимающее сообщение.Нужен ли отдельный пиксель под каждую рекламную площадку?Не всегда. Если аудитория нужна только внутри VK, встроенный сбор по показам и кликам работает без стороннего пикселя вообще. Если охват идёт по нескольким площадкам Яндекса, обычно достаточно одного пикселя Метрики для медийной рекламы. Отдельный универсальный пиксель, например Weborama или AdRiver, нужен именно тогда, когда охват собирается сразу на нескольких независимых площадках и его нельзя объединить через Яндекс.Аудитории.Что нужно проверить перед тем, как закладывать омниканальную схему в медиаплан?Актуальные технические возможности и ограничения каждой площадки: какие форматы пикселей она принимает, есть ли минимальный порог по объёму показов или бюджету для подключения стороннего трекинга и работает ли нужная интеграция на момент запуска. Эти условия у рекламных систем меняются регулярно, поэтому их стоит уточнять напрямую перед стартом кампании, а не полагаться на прошлогодний опыт.Глоссарий терминов омниканального продвиженияО AGMAGM, агентство маркетинга для застройщиков, выстраивает продвижение объектов недвижимости как связанную систему каналов, а не набор независимых размещений: настраивает передачу аудитории между экосистемой Яндекса, VK и сторонними верификаторами, работает с сегментами разного типа и сверяет результат с CRM и коллтрекингом клиента на всём пути от показа до сделки. Если у вас есть медиаплан на несколько площадок, но нет уверенности, что аудитория между ними действительно не теряется, команда AGM готова разобрать техническую схему на данных вашего проекта.

В июле мы протестировали Avito Ads для клиента и не получили ни одного целевого лида. В августе, в первый же день после того, как площадка выпустила новый таргетинг «Каталог застройщиков и ЖК», мы перевели на него кампании и в этот же день увидели первые обращения. По итогам месяца qCPL целевого обращения оказался на четверть ниже ориентира, который мы себе ставили.Ключевые цифрыВводныеМы вели для застройщика несколько каналов лидогенерации: классифайды, контекстную рекламу, таргет во ВКонтакте. К середине 2026 года эти каналы уже забирали максимальную для себя ёмкость: увеличить общий объём лидов за их счёт больше не получалось, нужен был ещё один источник.ЗадачаМы предложили клиенту протестировать Avito Ads, потому что аудитория площадки объявлений пересекается с аудиторией покупателей недвижимости, а сама площадка регулярно обновляет инструменты таргетирования. Гипотеза была простой: если подключить Avito Ads как ещё один источник лидов и последовательно протестировать все доступные на площадке таргетинги в связке с разными посадочными страницами и креативами, то удастся найти эффективные комбинации и нарастить сплит лидогенерации. И несмотря на то, что это медийный канал, сохранить при этом стоимость целевого обращения с Avito Ads на уровне средней qCPL по перформанс-каналам.Ход работВ июле мы запустили кампании и тестировали разные вариации: несколько форматов креатива, разные варианты посадки трафика, разные группы аудиторий.Внутри формата размещения, нативный баннер, мы прогнали много вариаций креатива: интерьеры, планировки на фоне дома, рендеры с людьми и без, крупный план здания. Хуже всех отработал баннер с крупным планом здания.Мы получали охват, но не целевые обращения, а это для нас был ключевой показатель в рамках гипотезы, ведь Avito Ads потенциально эффективный лидогенерирующий канал для недвижимости.Мы не остановили тест, а пошли другим путём: начали разбираться с менеджером Avito, что именно нужно поменять в настройке, чтобы увидеть прямые целевые касания с рекламы.31 июля 2026 года в Avito Аудиториях, в группе таргетов «Интерес к брендам», появился новый раздел «Недвижимость» с вложенностью «Застройщик» → ЖК → конкретное название ЖК.Механика сбора аудитории: конкретный ЖК попадает в таргетинг, если за 30 дней его объявления на Avito просмотрели не менее 1000 пользователей; названия ЖК подтягиваются прямо из карточек объявлений. Показ идёт на пользователей, которые искали, просматривали и фильтровали объявления конкретного застройщика или ЖК, включая ЖК конкурентов.Для нашего теста важна одна деталь: этот таргетинг напрямую связывает поведение пользователей в обычных объявлениях (классифайд, оплата за обращение) с медийным размещением Avito Ads. Аудитория, которая интересовалась карточками ЖК в классифайде, становится доступна и для показа медийной рекламы. Именно это, по всей видимости, и объясняет резкий рост числа целевых обращений после перехода на новый таргетинг.Решение: перейти в первый же день и не резать кампании подчистуюМы перевели на новый таргетинг почти все кампании в течение одного дня и в тот же день увидели первые целевые обращения. Стабильный, ежедневный поток обращений пошёл примерно с 7 августа.Дальше встал вопрос, резать ли кампании до одной самой эффективной группы. Мы сознательно этого не сделали: часть менее результативных групп (общий интерес к недвижимости без привязки к каталогу, автотаргетинг, таргетинг по ключевым словам и по регионам) продолжает работать параллельно с каталожным таргетингом. У этого решения три причины:Кампании без привязки к каталогу и ключевым словам, по словам самой площадки, дольше копят статистику для обучения алгоритма: чем дольше они в работе, тем больше от них отдачи можно получить позже.Эти же кампании поддерживают медийное присутствие бренда, даже когда не приносят обращений напрямую.РезультатыЗа август кампания принесла 25 целевых обращений. qCPL составил 29 912 ₽: почти на четверть (25%) ниже ориентира в 40 000 ₽, который называла команда на старте (формального планового qCPL в системе для этой линии не было задано).Внутри месяца результат неоднороден по таргетингам: 21 из 25 целевых обращений в августе пришли именно с таргетинга «Каталог застройщиков и ЖК», а стоимость обращения по нему отдельно составила около 15 400 ₽, заметно ниже, чем в среднем по кампании. Видим, что лиды с данного инструмента движутся по воронке (конверсия во встречу 12,5% и в бронь 4% - при этом это только первый месяц запуска + данные по воронке ещё не финальные - прошло недостаточно времени для релевантной оценки). Что делает этот источник ещё более весомым в рекламном сплите.Ниже динамика по месяцам, включая воронку дальше рекламных метрик. Сентябрь показан по состоянию на дату выгрузки: месяц ещё не закрыт, освоено меньше половины бюджета. О том, как мы вообще собираем такую сквозную аналитику по каналам, писали в отдельной статье.ВыводыНизкий qCPL получился не из-за того, что мы урезали кампании до одной самой результативной группы, а из-за того, что мы первыми подхватили новый таргетинг площадки и перевели на него основной бюджет за один день, ещё до того, как это сделали другие рекламодатели в нише.Ёмкость аудитории, которая просматривает каталоги ЖК, ограничена. Поэтому наряду с этим таргетингом мы продолжаем вести и другие группы, чтобы не зависеть от одной рабочей связки, если она перестанет быть результативной.Регулярно тестировать новые функции рекламных платформ имеет смысл даже без гарантии результата, потому что окно, пока конкуренты ещё не успели масштабироваться на новый инструмент, короткое. В этом тесте счёт шёл на дни, а не на недели.Авторы Анна Варзина, аккаунт-менеджер Мария Земцова, старший специалист отдела классифайдов

Маркетинговая воронка в недвижимости состоит из трёх уровней, за каждый из которых в агентстве AGM отвечает своя связка инструментов, метрик и людей: верхний уровень формирует охват и узнаваемость, средний доводит пользователя от клика по рекламе до заявки, нижний превращает заявку во встречу, бронь и сделку. Материал построен на внутренней методологии и реальных кейсах команды AGM, агентства, которое сопровождает застройщиков от медийного охвата до сделки, а не только считает стоимость лида.КраткоВерхний уровень (медийка). Задача: не заявки, а охват и снижение стоимости всей воронки. Рабочий коридор частоты касаний: 3–7 на пользователя. При хорошем прогреве конверсия в заявку растёт с 1–2% до 4%, CPA падает на 20–30%.Средний уровень (клик → заявка). Пять точек провала: показ→клик, клик→посадка, посадка→заявка, заявка→обработка, обработка→целевое обращение. Волшебной таблетки нет, есть только гигиенический минимум инструментов и регулярное тестирование.Нижний уровень (встреча → бронь → сделка). KPI смещается с количества лидов на количество и стоимость встреч, броней и сделок. Переход возможен только при прозрачной CRM и сквозной аналитике.Главный принцип AGM: ни один канал нельзя оценивать по последнему клику и в отрыве от остальной воронки: оценка должна быть сквозной, от показа до сделки.1. Верхний этап воронки: охват и узнаваемостьВерхний этап воронки отвечает за осведомлённость о продукте и создание к нему интереса. Здесь работают медийные рекламные каналы, инструменты, у которых нет задачи напрямую приносить заявки, зато есть задача снизить стоимость и повысить эффективность всей воронки ниже. В AGM это закреплено как базовый принцип: заявки от медийки считаются ожидаемым, но побочным эффектом, который не ставится как KPI канала.Зачем нужен прогревБез верхнего этапа вся остальная воронка удорожается автоматически, а конверсия на каждом следующем этапе снижается: аудитория не знает бренд → доверия нет → желание купить ниже → конверсия падает → CPA растёт → перформанс выгорает, притока новой аудитории нет.Разница в цифрах показательна:Ключевая причина эффекта: правило частоты касаний. Доверие у пользователя формируется при 3–7 контактах с рекламой в разных каналах. Меньше трёх, и пользователь просто не запомнит бренд, предложений на рынке слишком много. Больше 7–10 показов без смены креатива, и включается баннерная слепота: формально пользователь видит рекламу, фактически нет. Отсюда прямое следствие для медиапланирования: креативы обязаны обновляться, иначе бюджет уходит на то, чтобы вас перестали замечать.Инструменты медийного охватаМедийные и трафиковые кампании ВКонтакте.Медийные РК экосистемы Яндекса: прайм-баннеры, UrbanAds, «Панорама», баннеры под поисковой строкой, размещения на Кинопоиске.Программатик-платформы: закупка баннерной рекламы по таргетингам напрямую на площадках.Видеореклама: преролы перед видеоконтентом эмоционально вовлекают сильнее статичных баннеров.Контент-маркетинг: статьи на Дзене и тематических площадках, Яндекс ПромоСтраницы (пограничный инструмент между медийкой и средним этапом воронки).Аудиореклама и digital-наружка (DOOH): музыкальные стриминги, digital-экраны.Метрики верхнего этапаК основным метрикам верхнего этапа относятся охват уникальных пользователей, частота показов, CPM (стоимость тысячи показов), а для видео добавляется VTR (процент досмотра). Результативность самой рекламной кампании измеряется не заявками, а бренд-лифтом (brand-lift – рост узнаваемости бренда) и сёрч-лифтом (search-lift – рост поисковых запросов о бренде). Влияние на дальнейшую воронку измеряется метриками post-view и post-click конверсий.Пять сценариев запуска медийкиСтарт продаж / прелонч. Формирует знание о новом объекте или выходе застройщика в регион. Лучше всего работают видеоформаты и ПромоСтраницы. Важная деталь, которую AGM всегда проверяет до старта кампании на новом объекте: наличие РНС и проектной декларации, без этого запуск рекламы юридически рискован для застройщика.Антикризисный сценарий. Ретаргетинг на тёплую аудиторию, look-alike, контент-маркетинг для объяснения сложных условий покупки и трансляция надёжности застройщика, например, в периоды резких изменений на рынке ипотеки.Вымывание остатков. Посылы об ограниченном количестве лотов, ретаргетинг и look-alike на уже купивших, персонализация через конкретные планировки.Новый формат продукта. Например, продажа гостиничных номеров вместо привычных апартаментов: аудитория ещё не знает специфику продукта, здесь незаменимы видео и нативные статьи.Будничное ведение. Ежемесячный медиасплит в идеале держится в пропорции 30% медийка к 70% перформанс. Если бюджет ограничен, используются слоты (флайтовые запуски) за 2–3 недели до пика сезонности. Правило AGM: 10 тыс. руб. в месяц не дают ничего, лучше запуск раз в квартал на адекватную сумму.Эффект гало и длинный цикл принятия решенияВосприятие объекта формируется не одним касанием, а совокупностью повторяющихся сигналов через разные форматы и каналы: это и есть эффект гало. Именно поэтому техническое задание на рекламные макеты в AGM формируется через призму того, как должен думать об объекте пользователь на момент покупки, а не просто «у нас есть красивый рендер, запустим его в медийку».Цикл принятия решения в недвижимости длинный, поэтому медийку некорректно оценивать по last click: окно конверсии post-view стоит брать от одного до трёх месяцев. Оценка по последнему клику систематически занижает вклад охватных каналов и мешает аргументированно защищать бюджет перед руководством.Кейс AGM · Ульяновск, комфорт-классДо подключения медийных каналов воронка выгорала: количество целевых обращений (ЦО) снижалось, а CPL рос от месяца к месяцу за счёт отсутствия притока новой аудитории.В мае, сразу после подключения медийки, CPL даже подрос: эффект отложенный, воронку нужно наполнять заново. С июля, при стабильном присутствии в медийных каналах, CPL снизился на 44% от пикового значения, а целевые обращения выросли на 25%. Когда клиент отключил медийную кампанию, показатели резко ухудшились.Как измерять и передавать аудиториюБез пикселя на каждом отдельном креативе, тексте или статье невозможно понять, что реально работает. Правило AGM: отдельный пиксель на каждое размещение, иначе один пиксель на всё, и вы не узнаете, что сработало. Приоритетный инструмент разметки: Медиаметрика, у неё больше данных и лучше сопоставление аудиторий при передаче по воронке, чем у альтернатив вроде AdRiver.Пиксель решает две задачи разом: измеряет post-view/post-click-эффективность и позволяет передавать собранный сегмент аудитории дальше в перформанс-каналы, например, сегмент, которому показывали рассрочку, в перформансе таргетируется именно рассрочкой.При достаточном бюджете (от 500 тыс. руб. на инструмент) возможен каскадный ретаргетинг внутри самой медийки: разным сегментам показываются разные видео по мере прогрева. Похожий эффект даёт look-alike: аудитория, похожая на уже тёплый сегмент, отрабатывает дальше по воронке в 2–3 раза лучше холодной.Отдельно AGM всегда проговаривает с клиентом лаг сбора сегмента: большинство площадок отдают аудиторию только через 1–3 месяца размещения, особенно программатик. Такой сценарий, «в этом месяце собрали аудиторию, в следующем уже ведём её дальше», нереалистичен.Если аудитория «пришла» сразу с нескольких каналов, атрибуция post-view строится по понятному порядку: есть модель атрибуции у клиента → работаем по ней; нет модели → лид засчитывается каналу с наибольшим весом в линейной атрибуции; веса равны → берём первое касание; ясности всё равно нет → оставляем двух каналов-финалистов и тестируем ещё минимум три месяца.Что влияет на эффективность медийкиЧастота контактов и соблюдение рекомендованных бюджетов: запуски на минимальном бюджете размывают нужный охват.Управление аудиторией: сегментация, каскад офферов, каскад ремаркетинга.Сезонность: слоты за 2–3 недели до пиков спроса.Качество креатива: у рекламы есть 3 секунды, чтобы зацепить пользователя, а лого объекта должно быть на всех макетах.Посадочная страница: первый экран должен быть прямым продолжением креатива.2. Средний этап воронки: от клика до заявкиСредний этап отвечает за вовлечённость: путь пользователя от клика по объявлению до оставленной заявки или звонка. В AGM здесь действует простое правило: волшебной таблетки, которая мгновенно поднимает конверсию, не существует, есть только комплекс факторов, которые нужно регулярно проверять и тестировать.Гигиенический минимум инструментовКолл-трекинг: атрибуция входящих звонков к источнику; без него аналитика по среднему и нижнему этапам невозможна в принципе.CRM: понимание, на каком этапе и почему отваливается пользователь.Речевая аналитика: автоматический разбор звонков без ручной выгрузки от отдела продаж.Веб-аналитика (Яндекс.Метрика): поведение пользователя на сайте.Регулярное тестирование: без него любое утверждение об эффективности связки остаётся субъективным мнением.Путь пользователя и точки провалаПоказ → клик → посадка → обращение → обработка → целевой лид: проблема может возникнуть на любом из этих звеньев, и место, где она видна, часто не совпадает с местом, где она возникла. Диагностика в AGM всегда идёт по всей цепочке, а не точечно по одному этапу.Показ → клик. Триггер проблемы: низкий CTR. Причина почти всегда одна из двух: показываем не тот оффер или показываем не той аудитории.Клик → посадочная страница. Пользователь кликнул, но ничего не произошло: сайт долго грузится, или обещание в рекламе не совпадает с тем, что он видит на странице.Посадка → заявка. Страница загрузилась и понравилась, но пользователь не оставил контакт: нет планировок, нет карты, номер спрятан, форма слишком длинная.Заявка → обработка. Зона ответственности клиента: пропущенные звонки, медленная обработка, отказ работать со «старыми» обращениями.Обработка → целевое обращение. Самый показательный этап: предыдущие метрики нормальные, а целевым лид не становится: реклама транслирует не тот продукт или не ту локацию.Кейс AGM · пропущенные звонкиУ клиента доля пропущенных обращений составляла четверть от всего объёма. Агентство несколько месяцев транслировало эту статистику клиенту и демонстрировало наличие проблемы: в итоге клиент расширил колл-центр, и проблема была снята.Чек-лист посадочной страницыЗагрузка страницы: до 3 секунд, включая мобильную версию.Оффер на посадке совпадает с оффером в рекламном макете.Понятные способы связи: звонок, форма, мессенджеры, обратный звонок.Минимум полей в форме заявки.Один лендинг – одна цель, если тестируется конкретное УТП.Наличие RTB (reason to believe – почему застройщику можно верить), актуальный ход стройки, а не старые рендеры.Прозрачные условия покупки: ипотека, рассрочка, трейд-ин.Работа с креативамиОдного-двух креативов недостаточно для полноценной работы: важна ротация и тестирование многих вариантов форматов, а не творческое чутьё команды. Субъективно «некрасивый» баннер часто отрабатывает лучше вылизанного. При этом любой креатив выгорает: при высокой частоте показа включается баннерная слепота, и его перестают замечать.Фрод-трафикКлик-фрод, фрод в лид-генерации и фрод в звонках искажают статистику и съедают бюджет. Признаки: аномально высокое число кликов, аномально высокий CTR при аномально низком CPC. Решение: постоянный мониторинг паттернов и антифрод-системы.Факторы вне контроля агентстваКлючевая ставка, отмена льготных ипотечных программ, сезонность и конкурентное окружение снижают конверсию независимо от качества настройки кампаний. Задача агентства: отделить операционную ошибку от внешнего фактора, сравнить показатели с историческими периодами и предложить гибкость KPI, когда рынок объективно проседает.Быстрая диагностика при падении конверсииОпределён этап, на котором проседает воронка, и проверены соседние этапы.Проверена связка «аудитория ↔ оффер».Посадочная страница проверена по чек-листу выше.Исключён фрод-трафик.Отделены внешние факторы рынка от операционной ошибки.Сформулирована гипотеза, и запланирован тест, а не разовое изменение по интуиции.3. Нижний этап воронки: встречи, брони, сделкиНижний этап начинается там, где заканчивается работа с целевым обращением, и отвечает за то, ради чего вся воронка вообще существует: за сделку. KPI смещается с количества и стоимости лидов на количество и стоимость встреч, броней и сделок. Лидер по целевым обращениям не всегда является лидером по встречам и сделкам: рост CPA или CPL допустим, если более дорогой трафик даёт больше встреч, броней и лучшую итоговую экономику.Когда вообще имеет смысл переходить на KPI по встречам и сделкамЭто важная оговорка, которую AGM обязательно проговаривает с клиентом: практика оптимизации по нижним целям: это управляемый тест, а не переключение тумблера, и она работает только при выполнении нескольких условий одновременно.Прозрачная CRM. Видны согласованные этапы, история движения лида, источник, причина отказа и следующий шаг.Сквозная аналитика. Smartis, Roistat или другая согласованная система связывает рекламный источник с этапами вплоть до сделки (в том числе и postview-конверсии).Свежие статусы. Отдел продаж обновляет этапы с достаточной частотой, а для проектов с KPI по сделкам целевой стандарт: ежедневная актуализация.Единые критерии. Маркетинг клиента, отдел продаж и агентство одинаково понимают, что считается целевым обращением, встречей, бронью, сделкой.Если хотя бы одно из условий не выполняется, работа по KPI низа воронки приостанавливается как управленческий стандарт: команда продолжает вести доступные маркетинговые метрики и честно фиксирует ограничение клиенту.Три этапа после обращенияВстреча. Онлайн и офлайн, «назначена» и «состоялась»: путь принятия решения на встречу короче, чем до брони и сделки, поэтому именно на встречу стоит оптимизировать кампании в первую очередь.Бронь. Бесплатная: сигнал интереса. Платная: супергорячий лид, конверсия в сделку 75–95%. Смешивать их в одном показателе: методическая ошибка.Сделка. Финальный этап, зависящий от совокупности всех предыдущих факторов.Бенчмарки по этапамОриентиры AGM, а не гарантия: на фактическую конверсию влияют класс и цена продукта, локация, модель покупки, сезонность, ипотечные условия и зрелость спроса.Правило проверки качества входаЕсли CPL выглядит аномально низким, а встречи и сделки отсутствуют или доля брака высока: это красный флаг, и связку запрещено масштабировать только из-за дешёвого лида. Порядок проверки: критерий целевого обращения → причины брака → CPL, конверсия во встречу и доля брака по каналам → выборка звонков → таргетинг, география, оффер → насыщение аудитории. И только после этого принимается решение об отключении или расширении географии.Экономика: ДРР, ROMI, стоимость покупателяВысокая конверсия при раздутой доле рекламных расходов (ДРР): всё равно убыток. Пример: бюджет 10 млн руб. приносит 50 лидов, 10 встреч, 3 платные брони и 2 сделки, формально все бенчмарки соблюдены, но сумма сделок равна тем же 10 млн руб.: ДРР 100% без учёта маржи, кампания фактически убыточна. Нужно смотреть ROMI (должен быть выше 100%) и, для инвестиционной недвижимости, CAC, а не стоимость сделки, поскольку один инвестор нередко выкупает сразу несколько лотов.Требования к CRMОптимизация на нижнем этапе возможна только тогда, когда маркетинг и отдел продаж работают с одинаковыми критериями, а каждый статус в CRM точно соответствует реальности. Не менее важны причины отказа и видимость источника, кампании и объявления по каждому лиду.Кейс рынка · сорванная сделка из-за незакрытого возраженияКлиент оплатил платную бронь апартаментов в Ленинградской области, подал заявку на ипотеку, банк отказал именно из-за того, что объект относится к апартаментам, а не к жилой недвижимости. Клиент сильно испугался такого решения банка и насторожился, из-за чего сделка сорвалась. Если бы возражение было закрыто заранее (раскрыты нюансы покупки апартаментов), ещё на этапе коммуникации до встречи, сделка, вероятно, состоялась бы: второй банк был готов одобрить ипотеку.Инструменты нижней воронкиСегментированный ретаргетинг. Под каждый сегмент: свой оффер, а не общий посыл; результат оценивается по вкладу во весь путь к сделке, включая post-view и post-click.Контент и прогрев. ПромоСтраницы, видео с менеджерами, посевы в мессенджерах, работа с отзывами (SERM).Офферы-триггеры сделки. Траншевая ипотека с адекватным платежом, трейд-ин, рассрочка застройщика, акции по конкретным лотам. Слабо работают общие формулировки без сегментации.Речевая аналитика. Предложил ли отдел продаж следующий шаг, какая теплота у лида, закрыты ли типовые возражения.Практикум AGM · воронка ЖК в СерпуховеАномально низкий CPL сочетался с почти полным отсутствием встреч. Отчёт другого агентства показывал 243 целевых обращения и 18 встреч, конверсия формально 7,4%. При повторной сверке с отделом продаж реально целевыми были только 86 обращений, а 157 (64,6%) оказались браком.Из-за этого и конверсия из ЦО во встречу выглядела аномально низкой: если привести обращения к единому с клиентом критерию, конверсия из ЦО во встречу составляла 20%, что соответствует нижней границе бенчмарка. Но цель клиента: увеличить количество сделок, а для этого нужно было наращивать приток качественных лидов уже по новым критериям целевого обращения.Причина, по которой предыдущему агентству не удалось масштабировать количество ЦО: вся реклама велась исключительно на локацию Серпухов, и аудитория, готовая купить именно там, уже выгорела. Решение: расширять географию и пересматривать портрет аудитории, не ограничиваясь одной локацией.Как AGM доносит узкое место клиентуОтслеживание узких мест низа воронки должно происходить через понятную и проверяемую структуру: факт и метрика → проверяемая причина → действие маркетинга → действие отдела продаж → владелец и срок → контрольная дата. Каждая причина подтверждается цифрой, выборкой звонков или фактом процесса, а не фразой «отдел продаж плохо обрабатывает» или «маркетинг приводит холодный трафик».При переходе на KPI нижней воронки количество лидов может снизиться, а CPA возрасти: это нормально, если сделки и брони растут быстрее, чем стоимость лида. По каждому узкому месту клиенту стоит показывать два тезиса: что меняет в кампаниях агентство и что должен изменить отдел продаж.Итог: воронка как единая системаТри уровня воронки не работают изолированно. Медийный охват без среднего этапа сгорает впустую: прогретая аудитория без удобной посадочной страницы и быстрой обработки звонков теряется на полпути. Хорошо настроенный перформанс без синхронизации с отделом продаж и без корректной CRM не может быть оптимизирован под реальные сделки, а не просто под дешёвые лиды.Через всю методологию AGM проходит одна и та же мысль: эффективность канала нельзя оценивать по last click и по одной метрике в отрыве от остальной воронки, оценка должна быть сквозной, от показа до сделки. Пиксели и разметка нужны на каждом креативе; CRM должна быть настроена так, чтобы этапы воронки совпадали у маркетинга и продаж; любое решение об оптимизации бюджета опирается на тестирование, а не на интуицию. И главное, за цифрами всегда стоит комплексный диагноз: провал на нижнем этапе воронки нередко объясняется ошибкой, допущенной на самом верхнем.Частые вопросыЧто такое маркетинговая воронка в недвижимости и из каких уровней она состоит?Это путь пользователя от первого контакта с рекламой объекта до сделки, разделённый на три уровня: верхний (охват и узнаваемость), средний (доведение клика до заявки) и нижний (доведение заявки до встречи, брони и сделки). Каждый уровень требует своих метрик и инструментов.Почему медийную рекламу нельзя оценивать по количеству заявок?У медийки другая задача: охват и узнаваемость, а не прямой лидогенератор. Она снижает стоимость и повышает эффективность всей воронки ниже: при хорошем прогреве конверсия в заявку растёт с 1–2% до 4%, а CPA падает на 20–30%.Сколько раз пользователь должен увидеть рекламу объекта, чтобы ей поверить?Рабочий коридор: 3–7 касаний с разных каналов. Меньше трёх пользователь не запомнит бренд, а после 7–10 показов одного и того же креатива наступает баннерная слепота.Чем ДРР отличается от CPL и почему низкий CPL не гарантирует прибыль?CPL: стоимость одной заявки или сделки, а ДРР: отношение рекламного бюджета к атрибутированной выручке. Можно выполнить все конверсионные бенчмарки и всё равно уйти в убыток, если сумма сделок едва покрывает рекламный бюджет.Когда агентству имеет смысл переходить с KPI по лидам на KPI по встречам и сделкам?Только когда у клиента есть прозрачная CRM, сквозная аналитика, ежедневно актуализируемые статусы у отдела продаж и единое понимание критериев квалификации.Как распознать фрод-трафик в рекламе на застройщика?Признаки: аномально высокое число кликов, аномально высокий CTR при аномально низком CPC, особенно если цена клика не соответствует региону. Решение: постоянный мониторинг паттернов и антифрод-системы.Чем платная бронь отличается от бесплатной и почему это важно?Бесплатная бронь: лёгкий сигнал интереса без подтверждения готовности купить. Платная требует депозита и конвертируется в сделку в 75–95% случаев: это принципиально более горячий лид.ГлоссарийО AGMAGM: агентство маркетинга для застройщиков, которое сопровождает воронку продаж целиком, от медийного охвата и узнаваемости до встреч, броней и сделок. Команда работает с колл-трекингом, речевой аналитикой, веб-аналитикой и сквозной аналитикой (в том числе Smartis и Calltouch), регулярно сверяет статистику с отделом продаж клиента и документирует не только количество и стоимость лидов, но и то, что происходит с ними дальше, вплоть до сделки.Если у вас похожая ситуация с воронкой продаж, команда AGM готова разобрать её на цифрах вашего проекта, а не на общих предположениях.Авторы Надя Авдохина, аккаунт-директор AGMНастя Кудряшева, аккаунт-директор AGMЛиза Харина, аккаунт-директор AGM

Инвестиционная недвижимость — это не один продукт. Это целый спектр активов с разными покупателями, разной логикой принятия решений и разными задачами продвижения. Человек, который покупает однушку «под сдачу», и инвестор, вкладывающий деньги в апарт-номер, — принципиально разные клиенты. Работать с ними одинаково — значит проигрывать на обоих рынках.Мы разобрали семь типов инвестиционной недвижимости и особенности продвижения каждого из них.Тип 1. Покупка на старте, продажа по рынку. Квартира на перепродажу. Кто покупает и зачемИнвестор с горизонтом 1–3 года. Входит на котловане или старте продаж, выходит к моменту ввода. Как правило, это охотник за недооценёнными проектами: ищет объект с ценой ниже рынка, чтобы заработать на росте в процессе строительства. Сейчас из-за проектного финансирования и рыночной неопределённости такой мотив инвестиции скорее редкость.Зафиксировать деньги в «твёрдом» активеЗаработать на росте цены в процессе строительстваИспользовать рассрочку от застройщика как кредитное плечо без банкаСопротивление и страхи«Рынок перегрет, цена не вырастет»«Застройщик не достроит или заморозит объект»«После отмены льготной ипотеки покупателей на перепродажу не будет»«С 2025 года прогрессивная шкала налогообложения съест прибыль»«Есть более доходные инструменты»«Благодаря прозрачной аналитике и динамическому ценообразованию недооценённых проектов почти не осталось»Как продвигатьАудитория финансово грамотная и нацелена на цифры. Работает конкретика: финансовая модель с расчётом входа и выхода, динамика цен застройщика по уже сданным проектам, репутация и темпы строительства, юридическая прозрачность. Ключевой формат — «Финансовая модель инвестора»: сколько стоит сегодня, сколько при сдаче, итоговая доходность с учётом налогов.Тип 2. Самый массовый сценарий. Квартира под долгосрочную арендуКто покупает и зачемПсихологически близко к «вкладу в бетоне».Защита от инфляции через твёрдый активЕжемесячный денежный потокАктив, который можно передать детямИпотека (было актуально при льготных ставках) и рассрочка как кредитное плечоЧто говорит статистика. По данным ЦИАН. Аналитика (январь 2026), средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в крупных городах России составляет 6,1% годовых — на 0,5 п.п. ниже, чем год назад (стоимость квартир выросла на 9,4%, тогда как аренда — лишь на 2,2%). В Москве — 5,5% годовых, в Московской области — 7,5% годовых. Для сравнения: банковские вклады на 1–3 года в начале 2026 года давали 6–13% годовых (ЦИАН.Аналитика, январь 2026). Разрыв за год существенно сократился: в начале 2025-го депозиты давали до 20%.Сопротивление и страхи«Доходность ниже, чем у вклада»«Арендаторы могут не платить или испортить квартиру»«Надо заниматься самому — искать жильцов, чинить, разбирать конфликты»«Нужно платить налоги — это съедает доход»«Ликвидность низкая — при необходимости не продать быстро»Как продвигатьРаботать нужно с двумя барьерами одновременно: доходностью («ниже вклада») и операционной нагрузкой («нужно возиться»). Сильный аргумент — комбинация арендного потока плюс рост стоимости самого актива: на горизонте 10 лет совокупная доходность делает недвижимость конкурентоспособной. Также важно честно работать со страхом операционной нагрузки — через реальные кейсы и расчёты.Тип 3. Небольшой бизнес, а не пассивный доходКвартира под посуточную арендуКто покупает и зачемАктивный инвестор, готовый к операционному участию или к его делегированию.Максимизация дохода с квадратного метраГибкость — возможность периодически использовать самомуМасштабируемость: купил одну квартиру, потом ещёВозможность передачи управленияЧто говорит статистика. По данным ЦИАН. Аналитика (РИА Недвижимость, август 2025), посуточная аренда в среднем приносит 17% годовых против 6% у долгосрочной. В 2026 году диапазон доходности — от 10% в Москве до 27% в Ярославле (ЦИАН.Аналитика / FLAT INN, 2026). Объём рынка посуточной аренды в России в 2025 году достиг 381 млрд рублей (+11,5% к 2024-му по среднему чеку). Региональные города обходят столицы по рентабельности в 1,5–2,5 раза. При загрузке ниже 70% преимущество перед долгосрочной сдачей существенно сокращается.Сопротивление и страхи«Много возни — уборка, смена гостей, поломки»«Нестабильный доход — что делать в несезон?»«Могут разнести квартиру или устроить вечеринку»«Управляющая компания возьмёт слишком большую комиссию»«Налоговое оформление — непонятно и рискованно»Как продвигатьАудитория понимает механику, но боится операционной нагрузки. На российском рынке профессиональное управление посуточной арендой обычных квартир пока редкость: доходность зачастую не позволяет делиться с посредником, а большинство владельцев сдают самостоятельно или через частных помощников. Поэтому ключевой акцент — не на передаче управления, а на системе и регламентах: как выстроить процесс, чтобы он был предсказуемым и масштабируемым. Важен честный расчёт доходности при разных сценариях загрузки.Тип 4. Стрит-ритейл, офисыКоммерческая недвижимостьКто покупает и зачемБолее опытный инвестор с бюджетом от 20 млн рублей, целенаправленно ищущий доходность выше, чем у жилья.Более высокая арендная доходностьДолгосрочные договоры с корпоративными арендаторами (3–5 лет и более)Привязка ставки к инфляции или фиксированный ежегодный ростПонятный денежный поток от первого дня после сдачи в арендуЧто говорит статистика. Объём вложений в готовую коммерческую недвижимость Москвы в Q1 2025 вырос почти на 80% год к году — до 164 млрд рублей (OXE CAPITAL, 2025). Доходность офисных помещений в первой половине 2025 года достигла 7,5% против 7% в 2024-м (ЦИАН). По данным «Ведомостей» (ноябрь 2025), арендная доходность коммерческой недвижимости в целом — 11–13% против 4–5% у жилой. Стрит-ритейл в регионах — от Екатеринбурга до Краснодара — 14–16% годовых (ГК «Развитие» / СберПро, 2025). Доля «коммерции» в общем объёме вложений в недвижимость в H1 2025 достигла 78% (+11 п.п. год к году).Сопротивление и страхи«Сложно найти надёжного арендатора»«Если съедет — долго искать нового»«Нужно разбираться в коммерческих договорах»«При высокой ключевой ставке бизнес-арендатор может не потянуть»«Непонятно, как быстро продать при необходимости»Как продвигатьАудитория финансово грамотная, решения взвешенные. Эмоциональные аргументы работают плохо — только конкретика: ставки капитализации, примеры реальных арендаторов, условия договора, ликвидность на горизонте 5–7 лет.Сильный дополнительный аргумент — наличие у девелопера концепции коммерческих помещений: продуманный арендный микс с учётом будущего назначения и минимизации внутренней конкуренции (когда в одном корпусе не окажется семь кофеен и ни одной аптеки). Если такая концепция есть — это весомый аргумент в пользу устойчивости инвестиции.Тип 5. Более низкий порог входаГородские апартаменты в апарт-комплексахКто покупает и зачемИнвестор, ищущий более низкий порог входа при сопоставимой доходности.Цена входа ниже, чем у квартиры (обычно на 10–20%)Сдача как в долгосрок, так и посуточноПрофессиональное управление в рамках комплексаОриентир на деловую и туристическую аудиториюЧто говорит статистика. По данным декабря 2024 года (агентство «Городской риэлторский центр», Сочи), 47,7% предложений на рынке — апартаменты. На апрель 2026 года доля сервисных апартаментов в предложении курортной недвижимости достигла 74% (данные «Известий» со ссылкой на участников рынка) — исторический рекорд российского рынка.Сопротивление и страхи«Нет возможности постоянной прописки — минус при продаже»«Коммунальные платежи выше, чем у квартиры»«Юридический статус до конца не урегулирован — хотя временная регистрация уже возможна»«Не верю, что УК будет работать хорошо»«Хватит ли на все арендаторов? Не буду ли я конкурировать с соседями?»«Если УК работает плохо — я несу потери»«При продаже труднее найти покупателя»Как продвигатьКлючевые барьеры здесь — не юридический статус (он уже менее критичен), а доверие к управляющей компании и уверенность в доходности локации. Отдельный страх — внутренняя конкуренция: покупатель задаётся вопросом, хватит ли спроса на все номера в комплексе.Правильная стратегия: показывать УК как доказанного оператора с реальными объектами в портфеле, раскрывать загрузку по аналогичным объектам, объяснять, как формируется арендный поток и за счёт чего комплекс будет занят, а не пуст.Тип 6. Двойная мотивацияКурортная недвижимость с самостоятельной сдачейКто покупает и зачемПокупатель с двойной мотивацией: инвестиция и место для личного отдыха.Владение объектом в курортном местеПериодический личный отдыхСдача туристам через агрегаторы — дополнительный доходРост стоимости недвижимости в развивающемся регионеЧто говорит статистика. По данным ЦИАН. Аналитика (РИА Недвижимость, август 2025), самую низкую доходность от посуточной аренды среди курортных направлений показывают Сочи и Геленджик — около 13% годовых — из-за высокой стоимости объектов. Ялта и Севастополь — около 14%. Сезонность создаёт существенную неравномерность денежного потока.Сопротивление и страхи«Сезонность — летом сдаётся, зимой стоит»«Управление из другого города — далеко, сложно, непредсказуемо»«В курортных локациях много конкурирующего предложения»«Арендаторы могут испортить квартиру»«Долгосрочный потенциал региона не ясен»Как продвигатьВажно работать с двумя образами одновременно: эмоциональным («твоё место у моря») и рациональным («актив, который зарабатывает, пока ты отдыхаешь»). Честный «доходный календарь по месяцам» работает лучше, чем оптимистичные годовые цифры без контекста по сезонности.Тип 7. Самый сложный формат в продвиженииКурортная недвижимость с гостиничным управлениемСервисные апартаменты — наиболее сложный в продвижении формат и одновременно набирающий популярность.Контекст рынка. По данным Urban Awards (апрель 2025), в 2024 году в Сочи сдано 203 тыс. кв. м апартаментов — в 2,3 раза больше, чем в 2023-м, и в 5,4 раза больше, чем в 2020-м. По оценке Macon (РБК, апрель 2025), число сделок в апарт-отелях Сочи в 2024 году упало лишь на 5% — при среднем падении по стране на 22% и в городах-миллионниках на 31%. Средняя стоимость апартаментов в апарт-отелях Сочи на начало 2025 года — 1,027 млн руб./кв. м (+23% за год). Загрузка апарт-отелей в Сочи и Анапе в 2025 году — 70–75% (+5–10 п.п. к 2024-му) (Barnes International, 2025). Туристический поток в Сочи за 2020–2024 вырос с 5 до 8 млн человек — на 60% (Группа Мантера / РБК).Кто покупает и зачемИнвестор с задачей сохранить и приумножить капитал через управляемый актив.Пассивный доход без личного участия — управляющая компания берёт на себя всёДоходность: успешные курортные проекты показывают 8–18% годовых (Barnes International, 2025)Долгосрочный рост стоимости актива в топовом курортном регионеВозможность периодически пользоваться объектом самомуДиверсификация инвестиционного портфеляСопротивление и страхиКак продвигатьЭтот тип отличается тем, что клиент принимает решение поэтапно, проходя несколько уровней осмысления. И на каждом из них маркетинг должен включаться своевременно:Сначала определяется сам подход к инвестициям — почему выбор в пользу курортных объектов, а не банковских продуктов, фондового рынка или коммерческой недвижимостиДалее формируется географическое предпочтение — чем Черноморское побережье выигрывает у альтернатив вроде Крыма, Алтая или зарубежных локацийЗатем решается вопрос формата владения — передача объекта в управление оператору или самостоятельная работа с арендойИ только после этого рассматриваются конкретные проекты — с оценкой стоимости, управляющей модели, инфраструктурного наполнения и финансовых показателейЕсли коммуникация начинается сразу с финального этапа, это приводит к перегретым лидам и слабой конверсии. Более эффективный подход — последовательно проводить клиента по всей цепочке выбора, начиная с базового уровня.В вопросе доходности ключевая задача — не декларировать цифры, а раскрывать их логику. Важно объяснять, за счёт чего формируется загрузка, кто отвечает за операционное управление, какие возможны сценарии дохода (от сдержанного до оптимистичного), и какова роль управляющей компании как полноценного участника бизнеса, а не технического исполнителя.

Протестировали продвижение через VK Рекламу с использованием видео: нативные ролики в блогерском формате показали положительный результат в двух городах регионаКонтекстКлиент — федеральный девелопер «Железно», работает с 2011 года в нескольких регионах России, входит в топ-50 ЕРЗ по объёму строительства. В 2024 году компания стала победителем федеральной премии URBAN в номинации «Девелопер года».Кейс собран по двум объектам бренда ZNAK в Ижевске и Кирове.ЖК «Знак», ИжевскМалоэтажный и среднеэтажный квартал комфорт-класса на восточной границе города, на улице Архитектора П.П. Берша в Завьяловском районе. Архитектурную концепцию разрабатывала московская студия Алексея Иванова: европейский стиль, низкая плотность застройки, развитая инфраструктура — каток, скейтпарк, велодорожки. В 2023 году проект стал победителем премии «ТОП ЖК» в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в РФ».ЖК «Знак», КировПроект того же бренда в Ленинском районе: исключительно кирпичные дома до 8 этажей, архитектура в стиле историзма с европейскими мотивами, система «умный дом», концепция «15-минутного города». В 2022 году — победитель Urban Awards в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса в России».Оба объекта развиваются под единым федеральным брендом — это и сделало логичным тестирование одного рекламного формата параллельно в двух городах.До запуска видеоформата реклама в обоих ЖК строилась на стандартных инструментах: баннеры, статичные креативы, типовые офферы. Конверсия из клика в заявку держалась в диапазоне 2–3%.ЗадачаВ работе с девелоперами наша команда не останавливается в оптимизации и поиске новых связок, направленных на увеличение количества целевых обращений (ЦО) и снижение qCPL. Поэтому вся работа с форматами и аудиториями строилась вокруг этих двух показателей.Что делалиФормат: нативное видео вместо баннераИдею попробовать видео предложила наша команда, сначала тестировали формат на ипотечных офферах, но он показывал средние результаты. Затем коллеги из «Железно» взяли съёмку роликов в свои руки — и вот что из этого вышло.Мы использовали нативное видео в блогерском, а не рекламном стиле: без официоза баннерной рекламы, с нормальным монтажом и живой подачей. Гипотеза: в указанных регионах такой формат почти никто не использует, значит, есть шанс пробить баннерную слепоту там, где конкуренты ещё не дошли.Ижевск — «Рассрочка от 20 000 ₽/мес»Оффер: цифра вместо абстракцииВместо стандартной «рассрочки от застройщика» оффер переформулировали в конкретную цифру для каждого города. В Ижевске: «Квартира от 20 000 ₽/месяц без ипотеки». В Кирове: «Рассрочка с платежом от 30 000 ₽/месяц». Конкретная сумма в заголовке работала лучше абстрактного обещания рассрочки в обоих случаях.«Звучит как аренда» — именно этот текст на стоп-кадре ролика фиксировал внимание прокручивающего ленту пользователя. Не призыв купить квартиру, а живая реакция на возражение.Аудитории: ИжевскДля продвижения объектов недвижимости застройщика использовали лид-формы в VK Рекламе: этот формат позволяет переводить пользователей, увидевших объявление в форму заявки. Вместо традиционных статичных баннеров аудитории показывали видео, которые привлекли больше внимания. Рекламу запускали как на уже работающих аудиториях, так и в отдельно созданных:Соц-дем характеристики: родители дошкольников (с прицелом на семейную ипотеку)Супергео + контекстный таргетинг по покупке недвижимостиШирокий интерес к недвижимости с сужением по плейсментам только под ВКонтакте — здесь видео показало максимальный CR из клика в форму 7,35% при среднем по видео 4,47%, CR в целевое — 62,5%Ретаргетинг со всеми событиями по посадочным страницамАудитории по супергео и высокому доходу тестировали — низкая эффективность, отключили.Аудитории: КировЗапустили только один формат ролика 9×16 без дополнительных ресайзов:Интерес «Бизнес» (малый, средний бизнес, услуги для бизнеса)Ключевые запросы «Недвижимость» за последние 14 днейГео (1,5 км) рядом с ЖКИнтерес к новостройкамАудитории по супергео и высокому доходу — также отключили после теста.РезультатАпрель и май 2026 дали самый высокий объём целевых обращений за всё время ведения объекта при существенно сниженном qCPL. Группа с широким интересом к недвижимости, сужённая по плейсментам под ВКонтакте (видео, клипы, истории), показала наилучшую конверсию: CR3 57,38%, qCPL ниже на 64,3% от планового показателя.Разбивка по группам объявлений, ЖК ZNAK Ижевск. Итого: 130 ЦО, CR3 49,62%.Май 2026 дал 270% выполнения плана по целевым лидам в Кирове. Лучший результат показала аудитория с интересом «Бизнес»: CR3 51,32%, qCPL ниже на 63% от планового показателя.Разбивка по группам объявлений, ЖК ZNAK Киров. Итого: 101 ЦО, CR3 48,10%.Что вынеслиОдин и тот же формат дал практически идентичный эффект в двух разных регионах — это не случайная удача, а воспроизводимая механика. CR3 вырос на ~12 п.п. в обоих ЖК одновременно.Нативная, «блогерская» подача системно эффективнее стандартных рекламных форматов: она пробивает баннерную слепоту и повышает качество лидов, а не только их количество. В Кирове одно объявление с видео принесло 72% всех целевых обращений за месяц.Отдельно сработала упаковка оффера: конкретная цифра в заголовке оказалась понятнее аудитории, чем абстрактная «рассрочка от застройщика».В Кирове запустили только один формат ролика 9×16, без дополнительных ресайзов — и даже так получили сопоставимый результат с Ижевском. Это снижает порог входа: для теста не нужна целая продакшн-линейка.Формат можно использовать как готовую механику для других жилых комплексов — адаптируя сценарий и оффер под конкретный проект и аудиторию.

Авторы исследования: Дина Смазнова, руководитель вертикали таргета и Ольга Никитюк, руководитель вертикали дизайнаЗа каждым рекламным визуалом жилого комплекса стоит десяток мелких решений дизайнера: показать людей или здание, рендер или планировку, картинку или просто текст. Обычно эти решения принимаются на глаз — по вкусу, по опыту, по ощущению «чаще заходит…». Мы решили проверить, есть ли за этим ощущением цифры. Существуют ли вообще «волшебные кнопки» — детали визуала, которые системно цепляют внимание аудитории и ведут её дальше по воронке, а не просто красиво выглядят на экране.Чтобы ответить на этот вопрос, отдел таргета и отдел дизайна объединились в одно исследование — не по схеме «дизайн предлагает, таргет тестирует», а как совместная работа с самого начала. Гипотезы формулировали вместе, обсуждали, какие пары сравнений дадут максимально честный ответ, вместе собирали базу для будущих креативов.Контекст и задачаРеклама жилых комплексов почти всегда живёт в условиях ограниченного числа визуальных решений: рендер, планировка, фото объекта, иногда — люди в кадре. Какой из них выбрать для конкретного оффера, обычно решает интуиция дизайнера, прошлый опыт по другому проекту или видение клиента — субъективно и не всегда переносимо на реальность.Мы хотели получить не разовый ответ «что сработало в этом проекте», а рабочую закономерность, которую можно применять как рекомендацию по рынку — вне привязки к конкретному застройщику. Для этого нужен был тест на большом количестве проектов и в условиях, где сравниваются не «удачный» и «неудачный» креативы, а системно один визуальный признак и другой — при полностью одинаковых остальных условиях.МетодологияТестирование шло на площадке VK Реклама с марта по июнь 2026 года. Участие приняли 13 застройщиков из разных городов — Санкт-Петербурга, Краснодара, Курска, Ульяновска, Уфы, Ижевска и других. Не все 13 застройщиков участвовали в каждой из четырёх гипотез — состав проектов по гипотезам отличался.Ключевой принцип — честность сравнения. Креативы внутри одной пары были абсолютно идентичны, кроме самого визуала (подложки): один и тот же оффер, одинаковое расположение элементов, одни и те же дисклеймер, посадочная страница, текст и кнопка. Пара запускалась в одной кампании, в одинаковых условиях и одновременно, но не на единой аудитории, а сразу на нескольких — чтобы разница в результате объяснялась только сменой визуала, а не датой запуска или случайными колебаниями аукциона.Оговорка по методу: алгоритм VK Рекламы в реальном времени обучается на кликабельности и перераспределяет показ в пользу более кликабельного варианта уже во время теста — это особенность механики площадки, а не сбой методологии. Мы не можем повлиять на эту работу алгоритма. Из этого следует, что аудитории двух сторон пары не остаются на 100% идентичными на всём протяжении теста: часть разницы в CR и CPL теоретически может отражать в том числе и эту динамику, а не только сам визуал.Тесты проводили не все скопом, а постепенно, по категориям — так проще было контролировать чистоту сравнения. Специального бюджета на исследование не запрашивали: всё тестировалось в рамках стандартного бюджета клиента, по обычной логике оптимизации — если креатив не приносит заявок и целевых обращений, его отключают, если приносит — масштабируют.Это значит, что более слабая сторона пары по определению получает меньше показов и данных не случайно, а как прямое следствие самой логики оптимизации бюджета клиента: система останавливает её раньше. Отсюда и пометки «н/д» в таблице ниже — это встроенный эффект выбранного метода тестирования на боевом бюджете, а не внешний артефакт выборки.Гипотезы тестировались не строго единообразно: часть сравнений шла как один конкретный визуал против другого, часть — как несколько разных вариантов исполнения внутри категории (например, несколько разных планировок против нескольких разных рендеров у разных застройщиков). Результаты по каждой гипотезе объединены в один общий вывод по формату визуала.Важная методологическая оговорка на будущее: везде, где ниже сравниваются два креатива, речь о разнице в показателях — CTR, конверсии и стоимости. Мы сознательно не приводим количество заявок и целевых обращений в абсолютных цифрах: слишком разный масштаб у разных застройщиков и городов, из-за чего абсолютные числа вводят в заблуждение, а фокус кейса — именно на конверсионных метриках (CR, CPL, qCPL). Итоговый процент по каждой гипотезе считается как простое среднее по проектам, участвовавшим в этой гипотезе (не средневзвешенное по трафику и не как разница по объединённому пулу кликов).«Целевое обращение» — заявка, прошедшая квалификацию по статусам CRM конкретного клиента; критерии квалификации индивидуальны для каждого застройщика и не унифицированы между проектами.Тесты по разным гипотезам шли не строго последовательно по месяцам, а частично пересекались по времени в окне март–июнь; данные анализировались в тотале за весь период, без разбивки по месяцам. Полностью исключить сезонный или макроэкономический фактор (изменение условий ипотеки, курса, сезона переезда) как источник части эффекта мы не можем.Результаты по гипотезамСводная картина по всем четырём парам ниже в таблице (зелёным отмечен более сильный вариант по каждой метрике, где сравнение корректно). Подробный разбор с интерпретацией сразу за таблицей.Человек в кадре или фасад зданияВ нашей терминологии «человек в кадре» — это не обязательно классическая семья с ребёнком. Это могут быть один или два человека — по сути, любые люди в кадре, в противовес визуалу без людей (фасад здания). Мы сравнивали именно наличие человеческой фигуры в кадре против архитектуры без людей, а не конкретно семейный образ.Человек в кадре цепляет внимание сильнее: CTR на 20,8% выше, чем у фасада. Люди в объявлении лучше останавливают взгляд в ленте.Дальше по воронке лидирует уже фасад: конверсия из клика в заявку у него на 33,3% выше, а сама заявка обходится на 21% дешевле. Зато среди тех, кто оставил заявку с креатива «Человек», в целевое обращение доходит на 51% больше — а стоимость целевого обращения там на 16% ниже.Рабочая гипотеза, почему так происходит: фасад — рациональный, информационный триггер. На него кликает более широкая и «холодная» аудитория — те, кто просто сравнивает варианты на рынке, без сильной эмоциональной вовлечённости. Это даёт больше заявок по низкой цене, но среди них выше доля нецелевых. Человек в кадре — эмоциональный, идентификационный триггер: аудитория реагирует на присутствие человека сильнее, чем на пустую архитектуру, поэтому кликает уже более «тёплая», самоотобранная аудитория — заявок меньше, но их итоговое качество выше. Проще говоря: фасад продаёт объект, человек в кадре продаёт эмоциональную вовлечённость, и она превращается в заявку реже, но качественнее.Часть цифр по целевым обращениям в этой паре только начинает набирать статистику — вывод по нижней воронке мы держим как предварительный и продолжаем докручивать его на большем объёме данных.ИИ-визуал или фото и рендерПо конверсии в заявку сравнение здесь пока нерепрезентативно: бюджет на стороне фото/рендера был в разы меньше, чем на ИИ-визуале, поэтому почти полное отсутствие заявок с этой стороны — скорее эффект маленького объёма показов, чем однозначный проигрыш формата.Зато есть ранний и объективный сигнал — CTR. Алгоритм VK Рекламы обучается именно на кликабельности: чем выше CTR с самого начала показов, тем охотнее и дешевле система продолжает откручивать креатив на более релевантную аудиторию. У ИИ-визуала CTR на 55% выше, чем у фото/рендера. То есть ещё до того, как мы получили достаточно данных по заявкам, алгоритм уже отдал ИИ-визуалу своеобразный кредит доверия. Это не финальный вердикт, но веский повод перезапустить тест с сопоставимым бюджетом на обеих сторонах и получить полноценное подтверждение уже на конверсии.По этой гипотезе, как и по гипотезе «Текст или визуал с объектом» ниже, вывод по CTR сделан по среднему значению — направление эффекта не проверялось на устойчивость к исключению отдельных проектов, в отличие от гипотезы «Планировка», где эффект был одинаков во всех проектах без исключений.Текстовый креатив или визуал с объектомДанных по заявкам здесь практически нет — сравнение по конверсии и стоимости заявки честно провести не получится, нужен перезапуск с кратно большим бюджетом.Но направление для следующей итерации уже видно по CTR: у текстового креатива без визуала объекта он на 42% выше, чем у фото/рендера. Даже без «предметной картинки» текстовое предложение способно останавливать внимание в ленте не хуже, а по нашим цифрам пока и лучше визуала с объектом. Проверим на большем бюджете в следующем раунде.Планировка или визуал с объектомЭто наиболее весомый результат из четырёх. По вниманию разницы почти нет — CTR у планировки и у фото/рендера отличается меньше чем на 1%, то есть люди кликают на оба формата одинаково охотно.А вот дальше по воронке планировка выигрывает уверенно: конверсия из клика в заявку выше почти в 2,75 раза, а сама заявка обходится на 53% дешевле. По целевым обращениям разрыв ещё нагляднее: у планировки заметная часть заявок доходит до целевого обращения, а у фото/рендера в этой паре — практически ни одна.Похоже, что человек, кликающий на планировку, уже мысленно расставляет в ней мебель — это самый «горячий» тип интереса среди всех протестированных визуалов, и один из самых недооценённых форматов в обычной практике: планировку часто считают «скучным» техническим визуалом, а по факту это лучшее соотношение заявка / клик среди всей выборки.Это единственная из четырёх гипотез, где направление эффекта было одинаковым во всех участвовавших проектах без исключений — в остальных трёх гипотезах вывод сделан по среднему значению.Общие паттерны и инсайтыCTR и стоимость заявки часто указывают на разных победителей — нельзя оптимизировать креатив по одной метрике, не глядя на то, что происходит с ним дальше по воронке.Эмоциональные визуалы с людьми в кадре реже кликаются вхолостую и дают более качественные, но не самые многочисленные заявки; рациональные, предметные визуалы (фасад, планировка) — наоборот, дают больший вал заявок дешевле, но с ними нужно внимательнее работать на квалификации.Планировка — системно недооценённый формат: воспринимается как технический и «скучный», а по факту показывает лучшее соотношение заявка / клик среди всех протестированных визуалов.CTR стоит воспринимать не только как метрику «красоты» картинки, а как ранний сигнал для алгоритма: чем он выше, тем дешевле и точнее дальнейшая раскрутка, поэтому его стоит замечать даже до того, как накопится статистика по заявкам.Не все тесты одинаково «зрелые»: часть гипотез (ИИ-визуал, текстовый креатив) пока нельзя корректно оценивать по конверсии, потому что бюджет между сторонами теста не был выровнен, — методологический урок для следующего раунда.Честная методология стоит дороже в организации — одинаковый оффер, аудитория и период запуска для каждой пары, — но только она даёт цифры, которым можно доверять, а не «показалось, что сработало».Что дальшеИсследование продолжается. В следующих раундах в план возвращаются гипотезы «Динамика или статика» и «Рендер или фото», которые не успели войти в этот тест — в текущем исследовании фото и рендер учитывались как единая категория «статичная визуализация» при сравнении с другими типами визуала, а различие между собой они будут проверяться отдельно. Отдельно перезапустим сравнения по ИИ-визуалу и текстовому креативу — на этот раз с выровненным бюджетом на обеих сторонах, чтобы получить полноценный вердикт по конверсии, а не только по CTR. Также планируем расширять выборку по числу застройщиков и регионов — это особенно важно для метрик нижней воронки (целевые обращения), где текущих данных пока недостаточно для по-настоящему уверенных выводов.Это системная, регулярная работа на стыке таргета и дизайна, а не разовый эксперимент — и мы продолжаем превращать интуицию в проверяемые закономерности.

Скорее всего, вы уже размещаете объявления на классифайдах, в том числе на Авито. Скорее всего, они работают: звонки есть, лиды идут. И, вероятно, медийную рекламу вы либо пока не использовали, либо запускали в ограниченном формате.Знакомая ситуацияПредставьте типичный понедельник в отделе маркетинга девелопера. На планёрке снова разбирают воронку: директор по продажам говорит, что лиды холодные. Маркетолог отвечает, что бюджет ушёл в контекст, потому что «там хотя бы понятно, за что платим». Все кивают. Бюджет снова уходит в перформанс-каналы. Но рынок недвижимости — это рынок длинного решения. Человек, который сегодня впервые подумал о покупке квартиры, может дойти до сделки через 3–9 месяцев. За это время он десятки раз откроет и закроет Авито, посмотрит несколько жилых комплексов, сравнит ипотечные программы, обсудит покупку с семьёй и не раз изменит своё решение. В итоге он чаще выбирает тот бренд, который уже был у него в поле зрения и успел сформировать доверие. Вопрос в том, чей бренд окажется в голове пользователя в момент финального выбораТри задачи, которые медийная реклама решает там, где перформанс бессиленКогда бренд ещё не знаютЕсли вы выводите в продажу новый корпус или новый жилой комплекс, в первые недели обычно возникает одна и та же проблема: спроса ещё нет. Люди не ищут именно ваш проект, потому что он ещё не сформировался в их голове как знакомый вариант.Медийная реклама помогает создать первичное знание о бренде и проекте до того, как пользователь перейдёт в активный поиск. Это особенно важно на старте продаж и в периоды, когда нужно быстро сформировать узнаваемость.Когда лиды есть, но они холодныеЧасто отдел продаж видит обращения, но они выглядят слабо подготовленными: пользователь задаёт общие вопросы, просит прислать презентацию и не доходит до следующего шага.В таких случаях медийная реклама работает как инструмент прогрева. Многократный контакт с брендом до обращения повышает вероятность того, что пользователь придёт уже с более высоким уровнем доверия.Когда конкуренция высокаяВ недвижимости медийная реклама помогает удерживать присутствие в категории, где пользователь сравнивает несколько вариантов одновременно. Если вы не присутствуете в этом поле коммуникации, это место быстро занимает конкурент.Форматы на примере Авито Рекламы: что есть и для чего это нужноБаннерыКлассические баннерные форматы работают на охват и первое касание. Их задача — не продать квартиру сразу, а обеспечить заметность бренда и проекта в верхней части воронки. Для недвижимости особенно полезны в период старта продаж и в акционных кампаниях.Нативные карточки в лентеНативная карточка встроена в пользовательский сценарий и показывает бренд в момент выбора. Когда человек сравнивает объявления и листает варианты, ваш проект оказывается рядом с конкурирующими предложениями и попадает в поле рассмотрения.ВидеоВидео лучше всего работает там, где важно показать не только сам продукт, но и атмосферу проекта. Для недвижимости это особенно важно: ролик помогает передать локацию, окружение, масштаб и то самое ощущение «здесь хочется жить».Rich MediaИнтерактивные форматы позволяют вовлечь пользователя прямо в рекламный блок. Это может быть галерея планировок, встроенная форма заявки или визуализация локации. Такой формат снижает барьер к взаимодействию и помогает удержать внимание.Спецпроекты и брендированиеДля крупных девелоперов доступны инструменты, которые усиливают ассоциацию бренда с площадкой и категорией. Такие решения подходят, когда задача состоит не только в сборе обращений, но и в системном укреплении позиции бренда на рынке.Как точнее попадать в аудиториюАвито Реклама позволяет работать с пользовательским поведением, интересами, географией и признаками активного выбора. Это помогает попадать в разные стадии спроса: от раннего интереса до стадии сравнения и готовности к обращению.В работе с недвижимостью особенно важны следующие подходы:поведенческий таргетинг — на аудиторию, которая уже проявляла интерес к объектам недвижимости;таргетинг по намерению — на пользователей, которые находятся в активном выборе;сегментация по параметрам объекта — например, по количеству комнат или классу жилья;геотаргетинг — для охвата аудитории в нужной локации;look-alike — для расширения охвата на похожие аудитории;ретаргетинг — для возврата пользователей, уже взаимодействовавших с проектомКак оценивать влияние медийной рекламыМедийную рекламу нельзя оценивать только по кликам и прямым заявкам. Она чаще влияет на следующие шаги пользователя, а не приводит к мгновенной конверсии. Для корректной оценки важно смотреть:охват и частоту контакта;viewability;brand lift;post-view конверсии;влияние на эффективность перформанс-каналов;ассоциированные конверсии.Если у кампании нет понятной модели атрибуции, медийный эффект легко недооценить. Это особенно критично в недвижимости, где путь до сделки длинный, а стандартного окна оценки часто недостаточно. Несколько примеров того, как это сработало у нас.Кейс #1: РКС ТверьРКС Девелопмент запускал продажи в Твери. Продукт — студии с отделкой от 3,4 млн рублей. В феврале решили протестировать медийное размещение с бюджетом 5 000 рублей — это был небольшой тест, который должен был показать, есть ли у инструмента влияние на воронку. В том месяце были зафиксированы две сделки, атрибутированные как post-view. Одна из них попала в рекорды! Плечо первой сделки с медийки было 3 часа от первого звонка в отдел продаж до показа и брони. После этого решение о масштабировании подтвердилось. В следующие месяцы бюджет медийки вырос, при этом ЦО оставались стабильными, а сделки продолжали фиксироваться. Этот кейс показал, что медийная реклама может работать как инструмент поддержки спроса, а не только как канал первого касания.Кейс #2: Прямые сделки с медийной рекламыВ этом проекте девелопер решил строить медийную коммуникацию не вокруг продукта, а вокруг финансовых условий. Посадка была сделана в формате квиза, чтобы фильтровать аудиторию ещё до контакта с отделом продаж. Показатели по месяцам показали, что офферы, связанные с финансовой выгодой, работают лучше продуктовых описаний. Для пользователя первый вопрос чаще звучит не как «какой метраж?», а как «потяну ли я покупку?». Это важный вывод для недвижимости: медийная реклама эффективнее, когда она помогает человеку быстрее понять, подходит ли ему предложение по условиям входа. На момент подключения медийной рекламы сквозная аналитика еще не была настроена, поэтому учитывались только прямые сделки.Бонус-история: что происходит при отключении медийкиВ одном из проектов агентства несколько месяцев работала медийная поддержка на Авито. До запуска было 6−9 обращений в месяц через Авито CPA. После подключения медийного размещения количество обращений выросло, а затем, после отключения медийки, снова снизилось. Этот пример важен не сам по себе, а как иллюстрация роли медийной поддержки: она формирует дополнительное присутствие бренда, которое затем помогает CЗФ-размещениям собирать более тёплую аудиторию. После отключения медийки обращения упали вдвое от пика и продолжили снижение. Медийка разогревала аудиторию, которую перформанс потом собирал. Единственная переменная, которую изменили, — включение и выключение медийки.Что важно учитывать в атрибуцииЕсть несколько типичных ошибок, из-за которых медийку оценивают некорректно. Если один пользователь видит баннер, потом кликает на объявление в контекстной рекламе и оставляет заявку, это не значит, что медийный канал «не сработал». Просто его вклад нужно смотреть в ассоциированной модели, а не только по последнему клику. Вторая ошибка — слишком короткое окно атрибуции. Для недвижимости окно в 7 дней часто слишком узкое, потому что решение о покупке может приниматься месяцами. Третья ошибка — сравнивать медийку и перформанс как каналы с одинаковой задачей. Это разные инструменты. Перформанс чаще закрывает спрос, а медийка помогает его формировать, прогревать и удерживать.Комментарий экспертаМедийная реклама не про мгновенные покупки. Она работает на продажи в долгосрочной перспективе и удержание внимания аудитории к бренду. Это особенно важно в недвижимости, где цикл сделки может занимать месяцы.В момент, когда пользователь определяется с финальным выбором, важно оставаться у него на виду на всём протяжении пути. Эту задачу помогают решать охватные форматы Авито Рекламы — от нативных баннеров до комплексных спецпроектов внутри площадки.Для корректной оценки результатов важно учитывать ассоциированные и post-view конверсии, а также косвенные бренд-метрики: узнаваемость, запоминаемость рекламы и намерение покупки. В этом году набор инструментов для девелоперов продолжит расширяться.Екатерина Журавлева, менеджер по развитию клиентов Авито РекламыАвито, как и другие сильные классифайды, давно вышло за рамки площадки для размещения объявлений и стал полноценным медийным каналом с сильной поведенческой аудиторией. И пока одни девелоперы используют его только как источник горячих лидов, другие работают с аудиторией раньше — и выигрывают воронку ещё до того, как конкурент успевает включить контекст.Медийная реклама — это не про имидж ради имиджа. Это инструмент, который помогает бренду оставаться в голове у покупателя в тот момент, когда он готов принять решение.Важно только считать её корректно.

Большинство застройщиков оценивают ВКонтакте по CPL и закрывают канал через квартал — потому что сделок не видят. Мы работаем иначе. Мы взяли три проекта, данные о сделках в реальном времени и покажем, что из этого вышло.Откуда берётся скептицизмНа рынке недвижимости сложился устойчивый миф: ВКонтакте — это охват и узнаваемость, но не продажи. Агентство приносит заявки, CPL в норме, а отдел продаж говорит, что лиды холодные и покупать никто не собирается.Мы работаем с этим возражением не словами, а данными. Но для этого нужно одно условие, без которого разговор о результатах просто невозможен: застройщик должен передавать нам информацию о сделках — и делать это ежедневно, а не раз в неделю или даже месяц.Почему ежедневные данные — это не каприз, а рабочий инструментВоронка в недвижимости длинная. От первого касания до подписания ДДУ в среднем от двух до четырёх месяцев. Это значит, что лид, пришедший в апреле, может купить в июле. Если агентство не видит, что с этим лидом стало дальше, оно оптимизирует рекламу вслепую.Когда данные о бронях и сделках обновляются ежедневно и попадают в наш внутренний дашборд, мы видим конкретно: какая связка «аудитория + оффер + формат» довела человека до брони. Это меняет логику работы.Вместо вопроса «как снизить CPL?» появляется вопрос «какая аудитория приводит сделки?» — и это совершенно другие решения.Например, в одном из проектов Санкт-Петербурга мы заметили: большинство целевых обращений приходит с офферов по рассрочке, а сделки — по семейной ипотеке. Если бы мы смотрели только на CPL, логичным решением было бы масштабировать рассрочку. Но именно семейная ипотека в итоге закрывала сделки. Без ежедневных данных эта картина просто не видна.Три проекта — три разных рынка, один принципМы взяли клиентов, которые настроили передачу данных о сделках в наши отчёты в режиме реального времени.Курск, комфорт-классПериод: август 2025 — май 2026Курск — региональный рынок с ограниченной аудиторией. Здесь нельзя просто «лить трафик» — нужно точно попасть в тех, кто реально готов к покупке.Мы тестировали несколько гипотез. Лучший результат дала геолокация: люди в радиусе 4 км вокруг ЖК — те, кто знает район, привык к этой среде и хочет улучшить жильё рядом. Эта аудитория показала наивысшую конверсию в сделку. Параллельно работал итеративный контекстный таргетинг: тестировали наборы ключевых фраз по тематикам, выявляли конверсионные, объединяли в одну аудиторию.Ещё один инструмент — парсинг участников групп ВКонтакте вблизи ЖК, та же логика близости к объекту, другой механизм сбора.Результат: 8 сделок за январь–май 2026 против 3 за август–декабрь 2025. Стоимость сделки снизилась на 62%. ДРР — 4%.Уфа, комфорт-классПериод: сентябрь 2025 — апрель 2026В Уфе основная сложность — длинный цикл принятия решения у целевой аудитории. Люди несколько раз касались рекламы, уходили, возвращались.Ключевой инструмент — лид-магнит в ретаргетинге: на «тёплую» аудиторию, уже знакомую с ЖК, мы показывали не просто описание с рендером, а лид-форму с актуальной акцией застройщика. Дополнительный стимул для аудитории, которая уже думает, но ещё не решилась. Второй инструмент — Lookalike на базе целевых обращений: взяли базу горячих лидов, расширили её на похожую аудиторию.Результат: 5 сделок за январь–апрель 2026 против 2 за сентябрь–декабрь 2025. Стоимость сделки снизилась на 75%. ДРР — 9%.Санкт-Петербург, комфорт– и бизнес-классПериод: апрель 2025 — март 2026.Здесь задача другого масштаба: нужно было выстроить системную работу с воронкой сразу по всему портфелю девелопера. Мы тестировали 970 уникальных креативов, работали с 733 группами объявлений, ежемесячно отслеживали план/факт в разрезе каждого объекта.Аналитика по аудиториям показала неочевидную картину. Ретаргетинг при доле в 14,5% бюджета дал 18 сделок, а интересы и соцдем при доле 22,8% бюджета принесли 5 сделок.Но это не значит, что интересы и соцдем нужно отключать. Они работают на верхнюю часть воронки: формируют спрос и загружают ретаргетинговые аудитории. Без широкого охвата не будет тёплой базы, которая потом конвертируется в сделки. Это видно только тогда, когда анализируешь всю воронку целиком.Ещё одно наблюдение, которое невозможно сделать без сквозной аналитики: 38% сделок — кросс-продажи. Человек видел рекламу одного объекта, а купил квартиру в другом. ВКонтакте формирует доверие к бренду девелопера в целом, а не только трафик на конкретный ЖК.Результат: 96 сделок и 126 бронирований за 12 месяцев. 3 413 целевых лидов.Что из этого следуетТри проекта в разных городах и разных сегментах дают один и тот же вывод: ВКонтакте работает как канал продаж в недвижимости. Но только при одном условии — данные о бронях и сделках должны обновляться регулярно и попадать в аналитику, на которой принимаются решения.Несколько наблюдений, которые стоит взять в работу:Цикл принятия решения — от 2 до 4 месяцев. Лид апреля даёт сделку в июне–июле. Оценивать эффективность канала в том же месяце — значит делать ошибочные выводы. Нужен временной лаг.Ретаргетинг — самый эффективный тип аудитории по стоимости сделки. Но без широкого охвата (интересы, соцдем, гео) ретаргетинговая аудитория не наполняется. Нельзя оставить только одно.Объём целевых обращений имеет значение. При малом потоке воронка физически не даёт сделок — слишком мало входит, чтобы на выходе была статистически устойчивая конверсия.Одна и та же механика не работает на всех проектах. В Курске сработала геолокация, в Уфе — лид-магнит на ретаргетинг. Каждый проект требует отдельных гипотез и их проверки. Поэтому и нужны данные: чтобы знать, что сработало именно здесь.Специлисты на проектах:Анастасия Анциферова - Младший специалист таргетированной рекламы Ольга Лесайчук - Руководитель команды таргетологов Марина Зыбина - Аккаунт-менеджер Карина Креслова - Старший аккаунт-менеджер

Представьте: вы подготовили маркетинговый отчёт для девелопера за квартал. Собрали данные из пяти источников, свели таблицы, сделали красивые графики. И вот вы стоите перед руководителем, показываете слайд с тридцатью метриками — и видите в его глазах одно большое «ну и что?».Знакомо? Максим Макаров, CEO AGM, перформанс-команды №1 в сегменте недвижимости по версии Adindex, автор курса «Маркетинг девелопера: от карты пути клиента до измеримого результата» Школы недвижимости «Движение» рассказал, как выстроить систему отчётности в digital-маркетинге недвижимости, которая не просто информирует, а помогает принимать решения.Если некогда читать – можно посмотреть. Данные без выводов — это ничтоНачнём с провокационного вопроса, который Максим задал аудитории прямо на вебинаре: Правильный ответ: невозможно сказать без контекста.CTR вырос потому что оптимизировали объявления? Тогда, скорее всего, хорошо. CTR вырос, а количество лидов не выросло или даже упало? Значит кликают не те. CTR вырос, но при этом поднялись ставки на 35%? Это совсем другая история.Тот же принцип работает в обратную сторону: «стоимость лида упала на 23%» — прекрасно, если лидов стало больше. И тревожный сигнал, если сократилось их количество. Это значит, что в погоне за метрикой потеряли ключевой фокус — привлечение целевых лидов и их конверсию в сделку.Вывод №1: любая цифра без контекста и интерпретации — это просто шум, который не приводит к решениям.5 ошибок, из-за которых хороший маркетинг выглядит плохоПрежде чем говорить о том, как строить правильный маркетинговый отчёт для девелопера — разберём, почему хорошая работа часто выглядит неубедительно. Дело не в результатах, а в подаче.1. Сравнение несравнимых периодов. Ноябрь и февраль — не просто разные месяцы, это разный рынок. Если не объяснить контекст ипотечных ставок, сезонности спроса и активности конкурентов. Указывайте контекст рядом с каждой динамикой.2. Подмена целевых лидов сырыми. Если квалификация изменилась в середине периода, сравнение «было 300, стало 120» без пояснения выглядит катастрофой. Хотя на деле это может означать улучшение качества воронки.3. «Море данных» без приоритетов. Слайд с 30 метриками — это не отчёт, это дамп. Руководитель не должен сам решать, что важно. Это ваша работа как специалиста или CMO.4. Только хорошее. Отчёт без провалов вызывает недоверие. Если всё идеально — значит, что-то скрывается. Показывайте слабые места первыми, сразу давая план.5. Выводы без действий. «CPL вырос» — это наблюдение. «CPL вырос, поэтому мы перераспределили 20% бюджета в мастер-кампании и ожидаем снижения на 15% к концу месяца» — это отчёт.Фреймворк: Данные → Инсайт → РекомендацияЧтобы превратить данные в полезный отчёт, AGM использует трёхшаговый фреймворк:Шаг 1. Данные — констатация факта. Цифры без интерпретации. Объективные факты периода.Шаг 2. Инсайт — поиск закономерностей. Это хорошо или плохо? Почему так произошло?Шаг 3. Рекомендация — конкретный план. Масштабировать, остановить или перераспределить бюджет.Есть еще один тест самопроверки «и что?». Задавая этот вопрос, мы приходим к тому, что действительно для нас важно от данных цифр к занчимым. В работает так: CPL снизился на 15% → +200 лидов при том же бюджете → +8 сделок и +2,4 млн прибыли. Каждая цифра должна вести к следующему шагу.Фреймворк SCQAЕсть еще один фреймворк, который помогает в структурировании конкретного кейса в отчёте, называется SCQA. Именно действия и их результат — самое ценное, что вы можете дать руководителю. Не цифры, не графики, а понимание того, что команда контролирует ситуацию.Три уровня KPI для застройщика: кому что нужноОдна из главных ошибок в отчётности — давать всем одинаковые данные. Директор по маркетингу, руководитель отдела и собственник принимают решения на принципиально разных уровнях. А значит, им нужна разная глубина информации.Специалисты / Аналитики работают с данными ежедневно — им нужны дашборды с CTR по кампаниям, CPC, отказами по объектам и UTM-срезами. Максимальная детализация, реакция здесь и сейчас.CMO / Директор по маркетингу смотрит на картину в целом: эффективность каналов, конверсии по воронке, CPL в динамике. Еженедельно, 5−10 слайдов. Его задача — стратегия и распределение бюджета.CEO / Собственник нужен «вертолётный» взгляд: ROMI, CAC, доля рынка, прогноз на квартал. Раз в квартал — 1−2 слайда максимум.Важная оговорка: некоторые собственники глубоко погружены в маркетинг. Это нужно учитывать индивидуально и готовить отчёты соответствующего уровня.Теория уровней хорошо работает только тогда, когда переведена в конкретный операционный ритм. Такой цикл даёт структуру разговора: специалист не несёт детали CEO, а CEO не требует ежедневных отчётов от специалиста. Каждый получает нужные данные в нужное время.Откуда берутся данные и как их объединитьЕсть несколько источников данных, с которыми регулярно работает маркетинг: CRM (сделки, конверсии, клиентская база), рекламные кабинеты (Яндекс.Директ, VK Реклама), счётчики (Яндекс.Метрика, Smartis, Calltouch). Главная проблема: сырые данные без склейки — это разные срезы данных об одном клиенте. CRM считает лиды одним способом, колл-трекинг — другим, рекламный кабинет — третьим. В AGM для консолидации данных используем собственные дашборды на основании Jetstat с визуализацией в Яндекс DataLens. Они объединяют данные из всех каналов, выстраивают единую воронку и автоматически рассчитывают нужные показатели. Под каждым таким дашбордом лежит большой объём бизнес-логики: приведение данных к единому формату, установка связей между первичным обращением и финальной сделкой.Подробно о том, как устроена сквозная аналитика для рекламы недвижимости, мы рассказывали в отдельной статье на agm agency. На операционном уровне дашборд специалиста контролирует: процент расхода бюджета на текущую дату, лиды по источникам (сырые и целевые), три основных уровня конверсии (показ → клик → лид → целевой лид), встречи, брони и сделки как опережающий показатель для проектов, где есть доступ к этим данным.Как использовать ИИ для анализа рекламных кампанийВот здесь начинается самое интересное, все эти данные нужно корректно собирать и интерпретировать. И в этом нам помогает AI, а именно Claude.Шаг 1. Экспортируем данные. Из дашборда или рекламных кабинетов в CSV. В примере: три месяца данных по Яндекс. Директ (февраль, март, апрель) плюс отдельно данные по офферам.Шаг 2. Пишем промпт с контекстом. Нейросеть не знает вашего рынка и истории проекта. Всё это нужно объяснить.Шаг 3. Загружаем в LLM. Claude, ChatGPT, Gemini. Файлы прикрепляются напрямую.Шаг 4. Получаем черновик. Инсайты, аномалии, рекомендации за минуты.Важно: результат AI — это черновик, а не финальный отчёт. Нейросеть не знает всего контекста. Ваша задача — пропустить черновик через собственную голову, добавить контекст и подписаться под каждым выводом лично. Как бы нас ни уверяли во всемогуществе AI, ему свойственны галлюцинации и он не обладает и малой долей экспертизы, которая есть у специалиста.Аналогичную процедуру можно проделать для отчёта CMO и CEO. Таким образом на основании одного собранного дашборда можно получить презентации для каждого уровня управления.Один слайд для CEO: пример из практикиДля собственника рекомендуем сводить всё важное в один Executive Summary слайд — так, чтобы взглянув на него, можно было понять суть и принять дальнейшие решения. Структура: Ситуация → Ключевой инсайт → Рекомендация → Запрос. Всё на одном экране.Не выполнили план: как говорить об этом, не теряя доверияЭто самый болезненный сценарий для маркетолога и CMO. Но именно то, как команда говорит о неудаче, чаще всего определяет уровень доверия руководства. Три шага, которые работают:1. Объяснить причину с данными, а не словами. Не «рынок упал», а «ставки Яндекс.Директ выросли на 35%, это подтверждается отраслевой статистикой: у конкурентов аналогичная динамика CPL». Тестирование гипотез в рекламных кампаниях показало, что альтернативные офферы также не дали ожидаемого прироста.2. Показать, что уже сделано. Реакция на ситуацию важнее самой ситуации. Перераспределили бюджет, запустили альтернативный канал, скорректировали офферы — любое действие снимает тревогу руководителя.3. Дать конкретный прогноз. Не «постараемся», а «при сохранении текущих настроек ожидаем выход на план к 15-му числу следующего месяца».Это профессиональнее, чем идеальный отчёт с искусственно скрытой проблемой.Как защитить маркетинговый бюджет: правила презентации результатовПодготовить хороший отчёт — это половина дела. Вторая половина — правильно его презентовать. Несколько правил, как звучать убедительно, при этом не утонуть в объяснениях и не упустить самое главное.1. Адаптируйте под аудиторию. CEO видит выводы, специалисты видят детали. Один отчёт не может служить трём уровням одновременно.2. Выводы важнее цифр. Данные → Инсайт → Рекомендация. Любой руководитель хочет интерпретацию и план действий.3. Начинайте с главного. Executive Summary и говорящие заголовки слайдов. От общего к частному.4. Один слайд — одна мысль. Не читайте слайды вслух — рассказывайте историю.5. Готовьтесь к вопросам. Знайте данные. «Я проверю и вернусь с ответом» — профессиональнее, чем ошибиться. Можно попросить Claude сформулировать критические вопросы к готовой презентации.6. Будьте честны. Никогда не скрывайте провалы — это разрушает доверие. Проблема плюс план решения всегда выглядит сильнее, чем идеальная картинка с белыми пятнами.Вместо заключенияНам нужны отчёты не потому, что мы любим красивые презентации. Нам нужны данные для принятия решений и оперативной реакции на изменения. Это особенно актуально на текущем рынке, где планирование сжимается до квартала и всё меньше времени остаётся на взвешенные решения.Для самого Максима Макарова подготовка квартального отчёта совету директоров превратилась в инструмент рефлексии: возможность посмотреть на собственную работу другими глазами, увидеть паттерны, которые не видны в операционке.ИИ не заменяет эту работу — он её ускоряет. Берёт черновую задачу «посмотреть на данные и найти инсайты» и делает её за несколько минут, оставляя вам самое важное: контекст, интерпретацию и ответственность за финальные выводы.

Нужен комплексный подход. Команда AGM делится кейсом продвижения застройщика ИСГ «МАВИС»При запуске кампаний для клиентов мы используем комплексный подход: синхронизация общедоступных digital-инструментов, прозрачная аналитика и регулярная оптимизация рекламных кампаний.Разберем один большой кейс о том:как совмещаем проверенную классику (продвижение в Поиске, таргет, классифайды) и дополнительный инструментарий + как это влияет не только на прямые заявки, но и на самоходов;каких результатов мы добились в четвертом квартале 2025 года, продвигая пять проектов ИСГ «МАВИС» в Мурино Ленинградской области.В финале разберем вклад органического трафика и обозначим точки дальнейшего роста проекта:О застройщике и рынкеКонцепция работыСамоходыТочки роста проектаРезультатыОтзыв клиентаО застройщике и рынкеКлиент: застройщик ИСГ «МАВИС» — лидер в Мурино. Доля рыночных продаж в этой локации — 43%, поэтому любой, кто ищет здесь жилье, обратится к ним так или иначе.Задача: масштабировать продажи и повысить качество целевых лидов и конверсии в целевые действия.Особенности: «МАВИС» создает нетиповой продукт. Например, делает комфорт-класс с фитнес-залами — хотя обычно такое встречается в бизнес-классе и выше.У девелопера хорошее продуктовое предложение: пять проектов в одной локации, продуманные планировки и разные стадии готовности проектов — потенциальному клиенту наверняка подойдет что-то из имеющихся лотов.Кроме того, у «МАВИС» корректно настроена CRM-система и сквозная аналитика Smartis — мы всем этим пользовались и забирали данные в рекламу.Отдельно отметим, что «МАВИС» считает результат не только по рекламным обращениям, но и по органическому трафику, потому что понимает влияние рекламного продвижения на органику.На основании исследования целевой аудитории «МАВИС» выделил три основных сегмента:Те, кто покупает для жизни. Семьи, молодые и пожилые пары, местные жители, удаленщики и специалисты, работающие рядом. Ищут комфортные планировки, инфраструктуру, безопасность и быстрый доступ к работе и транспорту.Те, кто покупает как временное жилье. Студенты и разведенные — выбирают компактные и доступные квартиры как промежуточный вариант для самостоятельного проживания.Те, кто покупает для инвестирования или сохранения капитала. Инвесторы и стратегически мыслящие родители. Важны ликвидность, надежность застройщика и выгодные условия покупки.Концепция работы: как мы перестроили стратегиюСейчас мы делаем brandformance-рекламу для «МАВИС» — комплексное продвижение по всей маркетинговой воронке: от медийных размещений, нацеленных на рост узнаваемости бренда, до лидогенерирующих кампаний на горячий трафик. А также постоянно тестируем инструменты, связки и креативы, чтобы дать лучший результат.Но как все началось? Изначально мы заходили с идеей поработать с развитием бренда девелопера и начали работу в таком ключе: усилили узнаваемость и выросли по бренд-трафику. Но ведение digital-кампании на бренд в духе «купите квартиру у „МАВИС“», к сожалению, не приносило максимальное количество лидов.Мы достигли в среднем 94% выполнения плана по целевым обращениям по пяти проектам, но по части проектов были просадки. Рост брендовых запросов без необходимого количества заявок показал узкие места в воронке. Тогда мы решили работать с трафиком комплексно:медийные баннеры создают первый контакт;адаптивные кампании подстраиваются под поведение пользователей.Данные о новых конверсиях мы сразу забирали в работу для оптимизации кампаний, усиливая бренд и увеличивая поток целевых обращений. Так мы, наконец, начали конвертировать большой трафик в большие лиды.Основные performance-инструментыВ работе мы использовали как основные, так и дополнительные инструменты. В числе основных:продвижение в Поиске Яндекса;классифайды.Разберем каждый отдельно.Продвижение в Поиске ЯндексаВ четвертом квартале 2025 года мы ежемесячно вели 30 рекламных кампаний в Яндекс Директе. При этом:Использовали поисковый, медийный и ретаргетинговый трафик.Запускали отдельные кампании для привлечения аудитории инвесторов.Распределяли трафик по разным посадочным страницам в зависимости от задач — сайт клиента, описанные выше промолендинги:со всеми ЖК;по каждому ЖК;по улицам, для регионального трафика.Чтобы избежать баннерной слепоты, мы обновляли и тестировали много (действительно много) креативов. Тесты показали, что качественный визуал дает высокую конверсию.Дизайнеры усилили визуальный эффект рекламы: подготовили для проекта большой пакет HTML5-баннеров в высоком качестве и с высокой скоростью.Раньше, продвигая порядка 150 проектов одновременно, мы чаще использовали GIF: этот формат позволял выпускать креативы быстрее, но ограничивал качество. Теперь мы создаем HTML5-баннеры оперативно и на потоке, благодаря чему анимация стала более плавной и приятной глазу. А это повышает готовность пользователя оставить заявку.Чтобы максимально подробно рассказать об объектах и повысить привлекательность объявлений, использовали все доступные расширения:промоакции;видео;карусель в РСЯ.Также мы регулярно чистили поисковый трафик и площадки в РСЯ, площадки анализировали вплоть до целевых обращений. Боролись с фродовым трафиком через оптимизацию посадочных с помощью сторонних сервисов.Оперативно обрабатывали обращения и через интеграцию в кабинеты Яндекс Директа, обучали автоматические стратегии по целевым обращениям. Так мы смогли нарастить объем целевых обращений и снизить их стоимость без потери качества лидов.Результаты продвижения в Директе в четвертом квартале 2025 года:Октябрь:объем целевых обращений вырос на 12,6% к сентябрю — благодаря комплексной оптимизации кампаний;стоимость целевых обращений снизилась на 12,6%;средняя конверсия из уникального обращения в целевое держалась на уровне 35,37%, где-то достигала 62,50%—66,67%.Ноябрь. Объем целевых обращений вырос снова — уже на 25% по отношению к октябрю.Декабрь:объем целевых обращений упал на 31,03% к ноябрю — сезонное падение;конверсия в целевые обращения сохранилась на уровне выше 30%.Квартальная конверсия из уникального обращения в целевое составила 34%.С октября по декабрь 2025 года кампании в Директе внесли весомый вклад в продвижение проектов «МАВИС»:принесли 33% от объема целевых обращений по всем рекламным инструментам;показали конверсию из целевого обращения в сделку на уровне 13,57%;закрыли 42% от всех сделок.КлассифайдыКлассифайды показали себя эффективно: больше половины всех целевых обращений пришли с этих площадок:Авито;Циан;Яндекс Недвижимость;ДомКлик.Также мы активно арбитражировали (оспаривали) звонки (до 40%) и возвращали бюджет заказчику.Мы ежедневно проверяем обращения силами нашей команды в рамках отдельной задачи — так команда девелопера не тратит время на нецелевые звонки. Проверяем обращения и отправляем сразу — день в день.Дополнительные инструментыМы работали над наращиванием брендовой значимости, поэтому вкладывали бюджеты в дополнительные инструменты, и тестировали их эффективность:медийная реклама;Яндекс Карты.Медийная реклама на классифайдахЕжемесячно включали в сплит медийную рекламу на классифайдах с бюджетом не менее 500 000 рублей. В 4 квартале запускали два формата медийной рекламы:текстово-графический блок на Циан — с прямой конверсией 33% в целевое обращение;баннер-перетяжка без прямых конверсий в целевое обращение.С post-view количество целевых обращений с участием медийной рекламы выше в 4,5 раза, чем без post-view, с конверсией из целевых обращений в сделку 25%.В 4 квартале 2025 года мы начали сотрудничать с Яндекс Недвижимостью на специальных условиях. На февраль 2026 года сервис Яндекс Недвижимость всё так же помогал в продвижении этих проектов. Теперь у застройщика «МАВИС» в распоряжении на 2026 год:кастомная карточка застройщика;промокод на опции продвижения VAS;сегмент аудиторий для использования в Яндекс Директе;контентная статья о ЖК;спецпроект.Также продолжили работать с классифайдами и вышли на точку еще большего роста: брендированные планировки, которые вошли в нашу стратегию на 2026 год. Оформление карточек планировок в фирменном стиле застройщика позволяет повысить узнаваемость бренда и увеличить конверсию в звонок.Яндекс КартыМногие агентства механически работают с Яндекс Картами и даже не думают о том, на какую посадочную страницу ведут клиентов, потому что считают, что этот инструмент не заточен под лидогенерацию. А мы перевели Яндекс Карты с официального сайта застройщика на промолендинг — и благодаря этому вырос объем обращений. В девелопменте цифры говорят лучше слов — динамика целевых обращений с Яндекс Карт:21% целевых обращений от всех обращений в октябре 2025 года;28% целевых обращений от всех обращений в ноябре 2025 года;23% целевых обращений от всех обращений в декабре 2025 года.Мы тестировали разные форматы посадочных страниц для Яндекс Карт и использовали квизы — для быстрого захвата заявок. Квизы выглядели по-разному, но работали на одну цель — приводить целевые обращения.С помощью квиз-лендингов нам удалось достичь уверенной конверсии в сделку. На Яндекс Картах она оказалась выше, чем у классифайдов и Поиска Яндекса — 17,65% за 4 квартал 2025 года."Яндекс Карты круто работают и приносят огромный объем лидов, который составляет весомую долю от сплита.Сначала мы работали с Яндекс Картами осторожно и вели с них на сайт застройщика, а потом решили перевести на наш промолендинг: сначала эффекта было мало, а чуть позже — всплеск по лидам. В итоге перевели всё на промо — и получили суперрезультат. Теперь мы регулярно работаем с наполнением карточек на Яндекс Картах, обновляем истории, чтобы всё выглядело содержательно и привлекательно." - Анжелика Апаршина, директор клиентского сервиса AGM.А еще с помощью Яндекса можно собирать данные по посетителям с карточки объекта и перенаправлять их на продвижение в РСЯ Директа. Мы воспользовались и этой возможностью:продолжили коммуницировать с аудиторией через ретаргетинг;проинформировали об актуальных акциях;получили дополнительные обращения.Конверсия из клика в первичное обращение составила 5,8% — это довольно высокий процент для аудитории в РСЯ.Дополнительные тестыМы регулярно тестировали различные охватные источники с подключением post-view, чтобы показывать объявления только заинтересованной аудитории и прогревать ее, тем самым продвигая по воронке к целевому действию.Программатик CalltouchИзначально мы решили добавить программатик Calltouch в качестве охватного инструмента, чтобы расширить верхний уровень воронки и нарастить бренд-емкость. Но в итоге он принес и ассоциированные сделки.Для программатика разработали две группы креативов с основными ценовыми офферами: со скидками и с минимальным лотом. Мы запускали их с базовыми настройками по аудитории:интерес к покупке;интерес к недвижимости в Санкт-Петербурге;наличие маткапитала;аудитория конкурентов.Размещение настроили на топ-100 сайтов про недвижимость. Кликнув на баннер, пользователь попадал на промолендинг бренда.В сентябре 2025 года начали тестировать инструмент: прошили пикселями сайт и кнопки, а у клиента параллельно отлично работала CRM. Так мы смогли собрать чистую аналитику. За 20 дней теста получили статистику post-view по инструменту:11 пользователей, увидевших рекламу, продолжили движение по воронке;2 из 11 завершили путь реальной сделкой.В том числе фиксировали кейсы, когда лид приходит через органический Поиск — но post-view показывает, что до этого он контактировал с баннерами программатика.Программатик — это не единственный инструмент, который повлиял на сделки, но он занимает важное место в цепочке как эффективный медийный инструмент, который к тому же влияет на рост брендовых запросов."Post-view, пиксели и участие каналов — это то, с чем мало кто умеет работать. И на успешность этой затеи влияет не только база агентства, но и техническая подготовленность застройщика." - Анна Бозина, руководитель направления маркетинга и продвижения AGM.Telegram через Яндекс ДиректTelegram через Яндекс Директ не был заложен в медиаплан — площадка стала экспериментом, который в итоге хорошо отработал."Мы предложили девелоперу поработать и на этом канале, потому что нужно было тестировать всё для привлечения лидов.Трафик из Telegram также вели на промолендинг и получали квалифицированные лиды. Что было в креативах:использовали видеоконтент и фотоколлажи, чтобы было более полное понимание ЖК при одном взгляде;не забывали про рабочие CTA;освещали скидки, ключевые плюшки проекта и инфраструктуру:детский сад и школа на территории ЖК;крытый паркинг;детские и спортивные площадки;бесплатный спортзал для жителей;дизайнерские холлы.Результаты:CTR кампании составил 0,16%, что вписывается в норму для площадки (0,10–0,25%).Конверсия в целевые обращения составила 26,32%, что выше, чем в среднем по инструменту на рынке." - Ирина Остроухова, тимлид вертикали контекстной рекламы AGM.СамоходыПо опыту AGM, настоящие самоходы — это всего лишь 10–12% от общего объема сделок. Остальные покупатели, которые вроде бы не видели рекламы — на самом деле с ней контактировали. Мы провели свое исследование на проекте и убедились, что многие люди приходили не случайно с улицы, а после контакта с нашим интернет-продвижением.Точки роста проектаПосле завершения кампании мы определили зоны для развития:DOOH. Потенциал и рынок DOOH кратно растут. Поэтому в ноябре 2025 года мы подключили к проекту digital-наружку Яндекса — с небольшим бюджетом, но большим интересом протестировать и собрать первые результаты.ПромоСтраницы. У нашего агентства уже есть солидный опыт в создании ПромоСтраниц и лидогенерации с них. Сейчас готовимся к запуску проектов «МАВИС» на этой площадке, пишем статьи в разных ключах:описываем объекты с точки зрения разных жизненных сценариев;больше раскрываем локацию;рассказываем о продуктовых характеристиках объектов.Думаем, что ПромоСтраницы будут более актуальны для регионального рынка, который меньше знает о Мурино.Региональный трафик. В 2026 году нас ждет захват региональной аудитории — с отдельной стратегией. Чтобы привлечь региональных клиентов, мы будем использовать таргет, ПромоСтраницы, 2ГИС и другие инструменты, фокусируясь на аудитории, которая готова переехать в культурную столицу.Ритейл-медиа — наша следующая зона влияния в стратегии для ИСГ «МАВИС». Маркетплейсы позволяют за короткое время получить большие объемы показов. Целевая аудитория проектов комфорт-класса регулярно пользуется маркетплейсами. Реклама встраивается в привычный сценарий и напоминает о проекте в момент, когда человек уже что-то выбирает и покупает.Помимо онлайн-продвижения, мы тесно взаимодействуем с девелопером для согласования офлайн-активностей. В работе учитываем офферы, используемые в наружной рекламе, и координируем с ними наши маркетинговые усилия, чтобы улучшить общий результат.РезультатыМы начали продвижение пяти проектов ИСГ «МАВИС» в августе 2025 года, и уже в октябре целевые обращения увеличились на треть (+36%), а сделок стало в два раза больше (+133%).Как мы говорили в начале кейса, при оценке эффективности продвижения «МАВИС» учитывает не только обращения, пришедшие напрямую из рекламы, но и органику. Клиент, которого мы продвигаем, понимает влияние рекламной активности на узнаваемость бренда в обществе и готовность потенциального клиента увидеть рекламу, сразу позвонить и прийти в офис продаж.В четвертом квартале 2025 года успешнее всего отработали такие инструменты:классифайды — 57% целевых обращений и 43% сделок;Яндекс Директ — 33% целевых обращений и 42% сделок;Яндекс Карты — 9% целевых обращений и 15% сделок (неожиданно, правда?).Ключевые моменты, которые мы увидели:При правильном обращении Яндекс Карты могут дать конверсию из целевого обращения в сделку как минимум 18%.Яндекс Карты и продуманные лендинги обеспечивают примерно 25% от всех лидов.Классифайды стабильно дают результат, но мы не забываем про арбитраж и сохраняем для застройщика внушительные бюджеты.Экспериментальные каналы (Telegram, программатик) увеличивают охват, влияют на брендовые запросы и даже приводят сделки."Мы применяем комплексный подход для застройщиков. Есть пул инструментов, который приводит основную часть лидов — но есть и инструменты, которые мы тестируем в качестве гипотез и получаем результат там, куда другие даже не заходили." - Анна Бозина, руководитель направления маркетинга и продвижения AGM.Отзыв клиентаСам застройщик высоко оценил работу с продвижением. Благодаря комплексному подходу удалось достичь таких результатов:удвоить количество сделок уже в октябре 2025 года;перевыполнить план продаж на 150% в 4 квартале 2025 года."У нас не только выросло количество целевых обращений, но и увеличилась конверсия из обращения в сделку. Продвижение увеличило приток целевой аудитории, в том числе положительно повлияло на узнаваемость бренда." - Мария Гребенюк, директор по рекламе ИСГ «МАВИС».

SEO-оптимизация сайта апартаментов помогла увеличить конверсию из целевого обращения во встречу на 63% — даже на фоне общей просадки рынкаПроект «Дом Инсайдер» рисковал остаться незамеченным в органическом поиске: сайт был вне ТОП-30 по ключевым запросам, конкуренция с агрегаторами недвижимости была высокой. С помощью технической настройки, переработки контента и улучшения UX сайт вошёл в ТОП-3 по 65% целевых запросов, конверсия из обращения во встречу выросла с 27% до 44%. Этот кейс о том, как измерять успех SEO не массовым трафиком, а ростом целевых обращений и конверсии из этапа в этап.Клиент«РКС Девелопмент» — федеральный девелопер. Реализует жилые проекты с продуманной инфраструктурой в разных регионах России. Входит в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства.Проект«Дом Инсайдер» — комплекс апартаментов бизнес-класса на берегу Москвы-реки в районе ЗИЛ. Проект расположен рядом со станциями метро «Тульская», «Автозаводская» и непосредственно «ЗИЛ», до центра Москвы можно добраться за 15 минут.Комплекс выделяется авторской архитектурой и видовыми апартаментами (75% лотов), включая варианты с террасами. Для резидентов предусмотрены приватный двор, подземный паркинг, система «умный дом» и сервисная инфраструктура. Выдача ключей первым покупателям запланирована на II квартал 2026 года.Главные результаты• Конверсия из целевого обращения во встречу выросла с 27% до 44%. • Доля целевых пользователей выросла на 19%. • Время на сайте увеличилось почти в 2 раза (24 → 41 сек.). • Сайт вышел в ТОП-3 по 65% ключевых запросовОписание задачи и предпосылки к SEOКлиент обратился за продвижением сайта в поисковых системах, потому что сайт находился за пределами ТОП-30 по ключевым коммерческим запросам («купить апартаменты», «апартаменты как инвестиция»). Видимость и органический трафик были близки к нулю.Задача состояла в том, чтобы не просто улучшить позиции, а прорваться в топ поисковой выдачи, конкурируя напрямую с крупными агрегаторами и рекламными блоками, и сформировать поток целевых заявок от инвесторов.РешениеМы реализовали трехэтапную стратегию поискового продвижения сайта, где каждый этап закладывал основу для следующего:1. Технический аудит и фундамент. Привели сайт в идеальное состояние: исправили ошибки индексации, оптимизировали скорость загрузки, настроили служебные файлы.2. Контентно-структурная переработка. Провели глубокую кластеризацию запросов, провели контент-анализ, переработали и усилили контент ключевых страниц (главная, каталог), создали экспертные статьи для блога, отвечающие на запросы потенциальных инвесторов и покупателей.Статьи для проекта от AGMФокус на AGM-методологии работы с пользовательским опытом. Целенаправленно работали над улучшением пользовательского опыта (UX): оптимизировали призывы к действию и изменили логику всплывающих окон — это привело к резкому росту времени на сайте и снижению отказов.Стек инструментов и технологийАналитика. Яндекс Вебмастер, Яндекс Метрика, Google Analytics.Техническая SEO-оптимизация. Аудит сайта, работа с robots.txt, sitemap.xml, оптимизация скорости, Screaming Frog SEO.Кластеризация поисковых запросов с помощью SEO-платформ.Анализ SERP конкурентов.UX-оптимизация. Методология AGM и A/B-тестирование гипотез по улучшению интерфейса, в том числе отрисовка нового макета компоновки сайта.Рост конверсии из ЦО во встречу на 63%Показатели до и после прихода AGM на проектНесмотря на обусловленное рынком снижение количества всех обращений, с AGM конверсия из ЦО во встречу выросла, что прямо указывает на более целевой трафик — больше встреч на меньшее количество целевых заявок.Фактическое снижение количества ЦО обусловлено общим фоном рынка. Во второй половине 2025 года спрос на апартаменты в Москве находился в фазе снижения и высокой волатильности. На этом фоне SEO-трафик по проекту «Дом Инсайдер» сместился от массовых, низкоконверсионных запросов к более целевым — инвестиционным и околобрендовым.В результате общее количество целевых обращений стало ниже, однако их качество выросло: увеличилась доля заявок, доходящих до встреч и сделок. SEO-оптимизация помогла привлечь пользователей с более высокой степенью заинтересованности в покупке, что подтверждается их поведением на сайте и дальнейшим движением по воронке.Спрос и сделки: сравнение динамики на проекте с картиной рынкаПо данным Яндекс Вордстат, общие запросы по апартаментам в Москве в 2025 году шли по траектории: сильное начало года → резкий спад весной → восстановление летом-осенью → резкий обвал к концу года.Яндекс Вордстат: «Динамика спроса в поиске, Москва и МО, 2025». Общие поисковые запросы – черный, брендовые запросы по проекту – красныйНа этом фоне брендовые и околобрендовые запросы по «Дому Инсайдер» держались на стабильном уровне — это показывает устойчивый интерес и рост узнаваемости проекта, даже в периоды снижения общего спроса. После начала SEO-оптимизации пик брендовых запросов пришёлся на ноябрь, когда рыночный спрос уже начал обваливаться.Картина 2025 года. Рынок апартаментов бизнес‑класса в Старой Москве:Предложение апартаментов сократилось на 22% (в том числе микростудий в апартаментах на 64%), а квартир — всего на 9%.Цены на апартаменты росли медленнее, чем на квартиры (+5% против +15–16%), что поддерживало инвестиционный интерес.Доля апартаментов в общем объёме предложения новостроек уменьшилась с 6,4% до 3,7%, при этом сохранялся устойчивый спрос на крупные и осмысленные форматы.Общая динамика продаж апартаментов в 2025 году:Январь — март: рынок остывал после рекорда 2024 года, объём сделок в марте оказался максимально низким в общей картине года.Апрель — июль: рост количества сделок укреплялся, но с выраженной волатильностью, пик сделок в 2025 году пришёлся на июль.Август — декабрь: в августе количество сделок упало вдвое (-49% к июлю), после этого количество сделок было устойчивым (около ±10–15% месяц к месяцу), но оказалось почти в 2 раза ниже июльского пика.bnmap.pro: «Динамика продаж апартаментов, Москва, 2025»В 2025 году продажи в сегменте апартаментов оставались волатильными на фоне сокращения предложения и снижения доли формата в общем объёме новостроек. Спрос смещался от массовых решений к более избирательному выбору конкретных проектов.В то же время работа с органическим трафиком сайта «Дома Инсайдер» позволила удерживать внимание целевой аудитории и поддерживать стабильный интерес к бренду даже в периоды общего охлаждения рынка. Это подтверждает, что SEO под силу укрепить проект даже в неустойчивых условиях.Анализ качества трафика до и после SEO-оптимизацииКачество трафика до и после SEO-оптимизации от AGMЗаметно, что с AGM количество отказов снизилось, глубина просмотра сайта увеличилась, время на сайте почти удвоилось. При этом количество визитов снизилось на 28,4%, что обусловлено общей просадкой и сжатием рынка апартаментов во второй половине 2025 года. Наша работа с сайтом перераспределила трафик в пользу более целевой аудитории, что подтверждается улучшением поведенческих метрик.Яндекс Метрика: сравнение конверсионных действий на сайтеРассмотрим ключевое действие — «Переход на сайт». Его конверсия выросла с 4,52% до 5,37% (примерно на 19% относительно исходного значения), что указывает на увеличение доли пользователей, переходящих к изучению проекта из поисковой выдачи.Ещё заметнее выросли показатели вовлечённости: «Клик на поделиться» увеличился с 0,03% до 0,12% (в 4 раза), а «Кнопка в историях» — с 0,02% до 0,1% (в 5 раз).На фоне общего снижения спроса такая динамика показывает сохранение качества аудитории и рост доли более заинтересованных пользователей — прежде всего тех, кто рассматривает проект с инвестиционной точки зрения.Ключевые эффекты SEO-оптимизации на проектеРост видимости на декабрь 2025. 65% целевых небрендовых запросов вышло в ТОП-3, 78% — в ТОП-10. Первые места выдачи даже по общим запросам.Позиция проекта по высокочастотному запросу 16 марта 2026 годаТрафик. Несмотря на снижение общего числа визитов, доля целевых обращений выросла на 19%. Это означает, что поисковое продвижение привлекло более заинтересованную аудиторию — пользователей, рассматривающих проект как инвестицию.Качество аудитории. Пользователи стали почти в 2 раза дольше задерживаться на сайте (24 → 41 сек., +71%), стали просматривать страницы глубже (1,18 → 1,31, +11%), а процент отказов снизился (89% → 82%, −7,9% по отношению к исходному показателю). SEO-оптимизация привела к более качественным заявкам и к росту конверсии из ЦО во встречу на фоне общей просадки рынка и снижения спроса.Стабильность. Достигнутые позиции стабильно удерживаются в течение пяти месяцев после завершения активной фазы работ.5 советов: как подготовиться к SEO-продвижению и выбрать подрядчикаНаш кейс — про рынок апартаментов, но эти рекомендации подходят для продвижения сайтов любой тематики.Зафиксируйте текущие метрики воронки до старта продвижения.На старте данного кейса уже было чёткое понимание исходных метрик. Это позволило впоследствии объективно измерить эффект от SEO.Совет: соберите данные за 3–4 месяца: сколько было обращений, какие из них оказались целевыми, сколько целевых обращений дошло до продажи/ключевого этапа. Без этих цифр вы не сможете оценить результат работы подрядчика.Убедитесь в технической чистоте сайта.В кейсе мы начали с технического аудита — индексация, скорость, служебные файлы. Если сайт сырой, для начала нужно сделать его технически корректным и только потом начинать SEO-оптимизацию.Совет: до переговоров с подрядчиком узнайте у своих разработчиков, нет ли базовых ошибок индексации и проблем со скоростью загрузки.Спрашивайте не только про позиции, но и про поведение пользователей.В этом кейсе усиление призывов к действию и логики всплывающих окон дало рост времени на сайте и снижение отказов — это повлияло на конверсию сильнее, чем просто топовые места в выдаче.Совет: на встрече с подрядчиком спросите: «Каким образом вы будете менять поведение людей на сайте?» Если подрядчик говорит только про ссылочную массу, ключевые слова и позиции в поисковой выдаче — это повод усомниться.Оценивайте последовательность этапов.Сначала мы провели техническую настройку, затем кластеризацию запросов и работу с контентом — и только потом приступили к UX-оптимизации.Совет: запросите план работ. Если вам сразу предлагают «написать 50 статей» без аудита и кластеризации запросов — результат будет непредсказуемым.Не бойтесь падения общего трафика — смотрите на качество аудитории.На нашем проекте общее число визитов снизилось на фоне рыночных изменений — но доля качественных обращений и конверсия в целевое действие выросли. SEO-оптимизация помогла отсеить нецелевых посетителей.Совет: заранее договоритесь с подрядчиком, что успех — это рост целевых обращений и конверсии, а не любой трафик. Настройтесь на то, что снижение всех визитов ≠ падение целевых показателей.ВыводРынок новостроек меняется быстро и неровно: периоды роста сменяются резкими просадками спроса. В таких условиях простое увеличение трафика перестаёт быть самоцелью.Кейс проекта «Дом Инсайдер» показывает другую стратегию: SEO-раскрутка сайта может работать не только на рост посещаемости, но и на повышение качества аудитории при продвижении новостроек.Несмотря на общее снижение спроса на рынке апартаментов, SEO-оптимизация помогла привлечь более заинтересованных пользователей — тех, кто не просто изучает проект, а доходит до встречи в шоуруме и принимает решение о покупке.В результате ключевой показатель воронки — конверсия из целевого обращения во встречу — вырос с 27% до 44%.Это подтверждает, что в нестабильных рыночных условиях SEO может стать инструментом не только для роста трафика, но и для повышения эффективности продаж.Наша почта: sales@ag-media.ruМы в VK: https://vk.com/agm.agencyМы в Мax: https://max.ru/id7841471882_bizМы в Telegram: https://t.me/agm_group

Рекламные инструменты продолжают меняться: платформы добавляют новые форматы, расширяют инвентарь и усиливают алгоритмическую оптимизацию. Реклама всё глубже интегрируется в городскую среду, а контент — в перфоманс-воронку.Основные площадки уже получили новые функции, алгоритмы оптимизируют кампании не только на клики или конверсии, но и на прибыль. Параллельно появились платформы и форматы, которые в 2026 году можно и нужно тестировать в медиамиксе.Мы собрали ключевые изменения рекламных инструментов, которые определяют эффективность в 2026 году, — чтобы показать, какие возможности маркетологи в девелопменте используют уже сейчас.Диджитал интегрировался в реальность ещё большеТрендом, который сохраняется в 2026 году, стала цифровая реклама, интегрированная в физическую среду — сопровождающая пользователя во время его перемещения по городу.Платформы начали активнее связывать онлайн-данные с офлайн-активностью: такси, геосервисы, городские сервисы и наружные поверхности стали полноценными точками рекламной коммуникации, а не имиджевым дополнением к базовому интернет-продвижению.Город, дом и цифра: как Яндекс объединяет офлайн и онлайнС 2025 года городские сервисы Яндекса работают как единая рекламная платформа UrbanAds в дополнение к Яндекс Рекламе. Команда Яндекса объединила рекламные возможности Яндекс Go, Еды, Деливери, Лавки и Маркета под одним брендом — и в 2026 году эта структура остаётся ключевым инструментом для кросс-сервисных спецпроектов. Также рекламодателям доступен офлайн-инвентарь Такси и Драйва, новые инструменты, новые форматы медийной рекламы, расширенная аналитика.Яндекс Директ запустил наружную рекламу — инструмент для офлайн-продвижения, который помогает увеличивать охваты, получать качественный контакт с аудиторией и измерять результат. Поверхностей для размещения немало, суммарно порядка 5,5 тыс. экранов в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 2,5 тыс. экранов в витринах, 3 тыс. цифровых коробов на крышах такси в Москве. Объём потенциальных контактов с рекламным сообщением (OTS) — 5 млрд в месяц. В 2026 году это уже не новинка, а рабочий канал, который можно встраивать в медиасплит наравне с диджитал-размещениями.Наружная реклама Яндекса привлекла внимание маркетологов в разрезе 2025 года — на одном из проектов AGM 53% сделок были совершены после контакта с этим каналом.Так какие форматы будут конвертить в 2026 году?Читайте большую статью про инструменты, которые усилят вашу воронку уже сейчас: «Тренды digital-маркетинга для недвижимости в 2026 году: на что делать ставку».С ноября 2025 в Яндекс Маркете запущен формат видеобаннеров в такси. В 2026 году этот инструмент уже обкатан и доступен для масштабирования в рамках кросс-сервисных кампаний.Видеобаннеры в такси запускаются из Яндекс МаркетаЯндекс Карты: геосервис как точка первого контактаК 2026 году Яндекс Карты сформировали полноценный набор инструментов для продвижения:— бесплатный доступ к Tiles API для интеграции карт на сайты и в CRM;— новые цели для оптимизации (вызов такси, переход в соцсети, сохранение в избранном и другие);— таргетинг на аудиторию, заказывающую такси через Яндекс Go;— продвижение по брендовым запросам.Эти обновления усиливают роль геосервисов как точки первого контакта с проектом. Пользователь видит объект на карте ещё на этапе изучения района или планирования маршрута, поэтому присутствие девелопера в картах становится частью воронки привлечения.Smart TV: большой экран для девелопераС апреля 2025 в Smart TV от Яндекс Директ работает формат ТВ-билборда. В 2026 году в России используется уже более 54 млн устройств со Smart TV, и медийная реклама показывается примерно на каждом втором из них. Канал позволяет коснуться аудитории, которая всё реже смотрит традиционное телевидение и всё больше проводит время в онлайн-кинотеатрах и видеосервисах.ТВ-билборд в Smart TVОднако для девелоперов этот инструмент стоит рассматривать прежде всего как медийный канал с длинной атрибуцией, а не как прямой перфоманс-инструмент. Smart TV работает на узнаваемость проекта и формирование спроса, но заявки чаще формируются позже — через поиск, контекст или другие цифровые каналы.Размещение доступно в двух форматах: через аукционную видеорекламу в видеосети Яндекса или по фиксированной цене за тысячу показов (fixCPM) на поверхностях Кинопоиска. Реклама может показываться в онлайн-кинотеатрах, внутри потокового ТВ и в сервисах видео по запросу (VOD).Поэтому Smart TV стоит рассматривать как дополнительный элемент медиамикса, который усиливает охват и знание бренда, но раскрывается эффективнее всего в связке с другими каналами.Автоматизация: алгоритмы управляют прибылью2025 год для экосистемы Яндекса прошёл под знаком автоматизации и усиления перфоманс-инструментов. Платформа последовательно сокращала ручные операции, добавляла больше алгоритмической оптимизации и расширяла рекламный инвентарь. Эти изменения задали вектор на 2026: ручные настройки уходят в прошлое, алгоритмы берут на себя всё больше решений.С августа 2025 в Единой перфоманс-кампании доступна новая стратегия «Максимум прибыли»β. Она управляет ставками, чтобы найти баланс между количеством и стоимостью конверсий, и на основе данных о марже подбирает оптимальную цену конверсии. Это позволяет:определять цену конверсии, при которой бизнес получает максимальную прибыль;масштабировать финансовые результаты, находя нужный объём и стоимость конверсий.В 2026 году стратегия остаётся в открытой бете, но её уже можно тестировать на проектах.Очевиден общий тренд платформ: рекламные системы постепенно берут на себя всё больше решений по оптимизации. Задача маркетолога смещается от ручного управления ставками к работе со стратегией, гипотезами и качеством входящих данных.Инфраструктура: от прозрачности размещений до точной аналитикиВ 2025 году Яндекс существенно обновил инфраструктуру своих рекламных инструментов: повысилась стабильность работы платформ, ускорились процессы обработки данных и отчётности, улучшилось взаимодействие между сервисами (Директ, Метрика, Карты, Маркет). Это позволило маркетологам работать с кампаниями быстрее, получать более точные данные и масштабировать стратегии без потери качества.Например, в ЕПК стало возможно увидеть, как объявление показывается на площадке. С функцией «Нацелиться на объявление» рекламные агентства могут увидеть точечно, где и как показывается объявление.Для маркетолога это означает: качество трафика стало выше, а контроль над размещениями — точнее.При настройке рекламы важно не забывать и о правовых требованиях.Читайте статью «Digital-реклама новостроек без рисков: как себя обезопасить» — в ней рассказали, на что обратить внимание перед запуском. Можно использовать сразу как чек-лист.К 2026 году стало возможно привлечь больше покупок и заявок от новых пользователей с дополнительной настройкой стратегии «Рост целевых действий на сайте» в Яндекс Директе. При настройке этой стратегии теперь можно указать приоритетную аудиторию и оптимизировать показы на новых пользователей. При её выборе реклама в первую очередь будет показываться тем, кто за последние шесть месяцев не совершил на сайте ни одного целевого действия из заданных в кампании. При этом алгоритмы выберут именно тех, кто с большей вероятностью заинтересуется вашим предложением и совершит нужное действие после контакта с медийной рекламой.К 2026 году Яндекс Метрика получила такие обновления: появился встроенный Тег-менеджер, новый отраслевой дашборд со средними показателями рынка, улучшилась точность подсчёта визитов, а также появилась возможность учитывать конверсии из мессенджеров.Эти обновления упрощают работу с данными и позволяют глубже анализировать спрос, что особенно важно при планировании рекламных кампаний в недвижимости.Отслеживать динамику, реагировать и оптимизировать кампании, а также понятно объяснять заказчику промежуточные и итоговые результаты — невозможно без развёрнутого дашборда и системной рутины.Читайте статью: «Как digital-маркетологу настроить отчётность для рекламы недвижимости?».Контент в перфоманс-воронке: от статьи до заявкиКачественный контент с эффектом погружения стал стандартом для рекламы новостроек. Контентные платформы в 2025 году усиливали инструменты дистрибуции и продвижения материалов.ПромоСтраницы: полноценный элемент воронкиИнструменты ПромоСтраниц получили важные обновления, которые в 2026 году уже стали стандартом работы с контентом:— настройка обложек под разные устройства (без автоматической обрезки);— автоматическая модель атрибуции, работающая по принципу Яндекс Директа (кросс-девайс, учёт домохозяйств);— встройка видео без внешних ссылок.Контентные форматы окончательно интегрировались в перфоманс-подход. Теперь статья перестаёт быть просто медийным материалом и становится полноценным элементом воронки.Читайте новые статьи AGM про ПромоСтраницы:«Размещено на ПромоСтраницах. Как контент превращает читателей в покупателей новостроек». В статье мы поделились аналитикой по инструменту за 2024–2025 годы и показали, как ПромоCтраницы прогревают пользователя до непосредственного приобретения лота.«ДРР 5,03%. Как привести ЦО для ЖК — с ПромоСтраницами». В статье — цифры по эффективности инструмента в Москве, Санкт-Петербурге и регионах, данные по отложенным конверсиям, кейсы с конверсией в целевое обращение до 100%.Дзен: контент-маркетинг с измеримым результатомВ 2025 году классические рекламные инструменты показали рост расходов при ухудшении качества лидов — а инструменты за пределами привычного сплита, наоборот, увеличили долю целевых обращений.Дзен усилил внутренние рекламные инструменты – и их уже можно использовать в контент-маркетинге застройщика, чтобы уверенно закрывать план по обращениям.В Дзене появилась возможность повышать эффективность Промо: оптимизировать рекламу на дочитывания статей.Также в Дзене стало возможным повышать видимость бренда и охваты контента с новым инструментом «Промо Видео». Теперь авторы, бренды и медиа могут продвигать видео в Дзене на территории контентной платформы. Новый инструмент помогает увеличить охваты контента, расширить знание аудитории о бренде и стимулировать продажи.В 2026 году гибкость и выход за рамки привычной базы становятся обязательными.Классифайды: от поиска к довериюАвито: 72 млн пользователей и полная воронка внутриК 2026 году Авито сформировал набор инструментов для продвижения и усилил аналитику – чтобы влиять не только на подбор проекта, но и на процесс его нахождения.В Авито Рекламе запустили новый рекламный кабинет. Этот кабинет объединяет ключевые технологии платформы. Теперь застройщики могут запускать неограниченное число кампаний и находить клиентов среди 72 миллиона пользователей. Внутри: аукционная модель и гибкость, технологии и данные, управление и аналитика, новые форматы и оплата, адаптивные креативы.Также на Авито Недвижимости появились отзывы на дома. Отзывы на ЖК помогают понять, как реально живётся в месте, которое присмотрели пользователи. Из отзывов можно узнать, шумят ли соседи, чисто ли во дворе и как обстоят дела с парковкой. Для просмотра отзывов нужно выбрать дом на карте внутри Авито или в объявлении — откроется карточка. Проверка в Росреестре поможет убедиться, что продавец добросовестный и квартира из объявления реально существует.Авито становится средой формирования доверия: пользователь проходит всю воронку внутри площадки — от объявления до решения.Отзывы здесь работают как социальное доказательство и напрямую влияют на готовность подать заявку.Запрашивая отзывы после сделок, девелопер превращает каждый проданный лот в аргумент для следующих покупателей, а сама платформа частично берёт на себя функцию прогрева и управления спросом.Дополнительно рекламодатели Авито получили возможность таргетироваться на аудиторию с высоким средним чеком. В кабинете появилась настройка таргетинга на пользователей, которые совершают дорогие покупки. Система классифицирует таких пользователей как аудиторию с уровнем дохода «Премиум».Эти обновления усиливают роль Авито как полноценной среды для выбора недвижимости. Пользователь может пройти большую часть пути — от поиска объекта до формирования доверия — прямо внутри площадки.Циан: дополненная реальность в поиске квартирВ 2025 году Циан упростил путь пользователя и запустил «умную» AR-камеру для поиска недвижимости — в 2026 это уже инструмент, который работает на полную мощность. Теперь пользователю достаточно навести камеру смартфона на интересующий дом во время прогулки по городу, чтобы увидеть все актуальные объявления о продаже или аренде квартир в этом здании.AR-камера для поиска недвижимости от Циан Этот инструмент меняет культуру потребления: поиск жилья становится интуитивным и начинается с эмоции «хочу здесь жить», а не с ввода параметров в фильтры. Для застройщиков это означает появление новой точки контакта с «мечтателями» — аудиторией, которая пока не ищет активно, но уже готова вдохновляться проектом в реальной городской среде.Яндекс Недвижимость: ML-алгоритмы и 3D-турыК 2026 году на Яндекс Недвижимости уже внедрены ML-алгоритмы и 3D-туры.Платформа запустила новый алгоритм ранжирования на основе ML-технологий, который уже показал результаты: конверсия из листинга ЖК в карточку выросла на 35%, а количество звонков увеличилось на 16%.Кроме того, более 280 тыс. квартир теперь дополнены автоматически сгенерированными 3D-турами на основе планировок. Это позволяет покупателям «пройтись» по будущему жилью на этапе стройки, что критически важно для девелоперов. Для агентств и застройщиков стала доступна и пост-вью аналитика от Smartis, позволяющая отслеживать вклад классифайда в сделки даже без последнего клика.3D-тур от Яндекс НедвижимостиРитейл-медиа: маркетплейсы как новый канал для девелоперовМаркетплейсы выходят за рамки e-commerce, превращаясь в самостоятельные медиаканалы с собственными данными и точным таргетингом. Рост сегмента ритейл-медиа в 2025 году составил 50-73% — это один из главных драйверов рынка.В частности, рекламные бюджеты на Wildberries выросли на 219% за 8 месяцев 2025 года. В 2026 тренд на маркетплейсы сохраняется. Пользователь теперь проходит всю воронку внутри одной экосистемы: открыл Wildberries, увидел баннер застройщика, перешёл в раздел «Новостройки». Это меняет атрибуцию и требует интеграции кампаний с инструментами маркетплейсов.В августе 2025 года на Wildberries появился свой классифайд — раздел «Новостройки», в котором сразу разместились крупные застройщики: «Самолет», «ПИК», ГК «Точно», «Брусника», Level Group, «ЛСР», A101, «Гранель», Ingrad, Plus Development, «Неометрия», «Сетьстрой девелопмент» и «Петербургская недвижимость».Работаете с рекламой на маркетплейсах или планируете начать?Читайте статью «Ритейл-медиа: реклама на маркетплейсах как новая точка касания в девелопменте» про наш опыт размещения на Яндекс Маркете, OZON и Wildberries.Медийная реклама: от имиджа к управлению спросомК 2026 году медийная реклама нарастила потенциал — за счёт новых метрик эффективности, более гибкой закупки и интеграции с перфоманс-подходами. Бренд-форматы всё чаще рассматриваются не как имиджевая история, а как управляемый инструмент влияния на спрос в комплексном медиасплите.«Авито Бизнес 360» добавил возможность показа медийной рекламы. С её помощью бренды привлекают внимание аудитории и новых клиентов с помощью крупных баннеров.В исследовании медийки Brand Lift в Яндекс Директе появилась оценка спонтанной узнаваемости бренда — Top of Mind. Теперь рекламодатели могут измерить влияние медийной рекламы на разные уровни спонтанного знания о бренде.Авито в свою очередь расширил медийные возможности, запустив баннер, который отображается в личных профилях продавцов. Это позволяет бренду коммуницировать с пользователем в тот момент, когда тот уже близок к сделке и изучает продавца. Формат доступен в мобильной и веб-версиях и призван работать не только на имидж, но и на конкретные продажи.Баннер в личном профиле продавца на АвитоХотите подключить медийную рекламу на проекте?Читайте статью: «Разрушаем практикой 3 мифа о медийной рекламе VK» с примерами из нашей практики продвижения девелоперов.Ответ на запрет: фокус на альтернативные площадкиС 1 сентября 2025 года в Российской Федерации официально вступил в силу запрет на размещение рекламы в Instagram (принадлежит организации Meta, признанной экстремистской на территории РФ).Это вызвало тектонический сдвиг в сфере рекламы. Бюджеты перераспределились: 40–50% бюджетов сразу же ушло в Telegram, 5–10% — в VK. Соцсеть с картинками перестала быть частью рынка России — и это перестроило архитектуру рекламного рынка в стране и вывело на передний план альтернативные инструменты.Фокус перешел в основном на VK Рекламу, Telegram и Max. Также рынок узнал и о нишевых релизах — реклама на видеосервисах, в финтехе и даже на околоземной орбите.В 2026 архитектура рынка уже выстраивается вокруг альтернативных площадок.VK Реклама: функционал расширилсяVK Реклама в 2025 году сосредоточилась на расширении форматов и увеличении вариативности креативов. Платформа последовательно добавляла новые точки контакта с пользователем — от видео и аудио до вертикальных сторис — и одновременно снимала технические ограничения, позволяя тестировать более сложные сценарии коммуникации.Пул полезных обновлений VK Рекламы:— In-stream реклама в Одноклассниках и ВКонтакте с кликабельностью, улучшенной на 112%;— аудиореклама с высоким процентом дослушивания;— реклама в историях ВКонтакте;— лимит символов в объявлении увеличен до 16 384, что позволяет использовать полноценные статьи и сложные форматы;— технология Full Stream Attribution (FSA) с доставкой данных за 90 секунд.VK становится одной из ключевых площадок для тестирования гипотез в 2026 году. Маркетологи получают больше возможностей для экспериментов с разными типами контента — от коротких видео до длинных текстовых объявлений.Telegram: системный канал с измеримыми метрикамиМессенджер планомерно превратился в полноценную рекламную платформу. Именно Telegram в сентябре 2025 перехватил основную аудиторию из запрещённой сети.К 2026 году в мессенджере доступны:— текстовые баннеры в видеоплеере Telegram Ads;— размещение в каналах через Яндекс Директ с оплатой за просмотры и данными о ERR и CPV по каналам.В апреле 2026 года, на момент написания этой статьи, ситуация с Telegram остаётся неясной.Согласно последним сообщениям ФАС, размещать рекламу в мессенджере можно будет до конца 2026 года.Пока такая возможность есть, мы используем её — современный мир требует информированности, гибкости и способности быстро адаптироваться.2026: дополнительное, но не лишнееВ мессенджере Max теперь можно размещать рекламу через Telega.in.Rutube, нарастивший аудиторию в 3,2 раза за год, запустил баннерную рекламу с возможностью таргетирования на релевантную аудиторию. Количество доступных форматов планируют расширять.Также Rutube добавил премиальный формат Masthead — крупный баннер на главной странице, который обеспечивает охват до 16 млн уникальных пользователей в месяц.Через рекламную платформу Т-Банка стало возможно запускать рекламу на федеральных телеканалах.Стало известно, что даже на ракетах «Роскосмоса» начнут размещать рекламу.РезюмеК 2026 году рынок перестал строго делиться на перфоманс, медийную рекламу и контент.Как в 2026 году новые инструменты встраиваются в воронку параллельно с классическимиГраницы между каналами стираются:ПромоСтраницы работают как контент, но атрибутируются как перфоманс.Авито работает не только как «витрина», но и целенаправленно прогревает пользователя к покупке.Стратегия «Максимум прибыли»β в Директе управляет не кликами, а финансовым результатом.Платформы больше не заставляют выбирать между охватом и результатом — они объединяют оба сценария в единую систему влияния на спрос: от первого касания в статье или видео до офлайн-контакта в городе и финальной заявки.В 2026 выиграют те, кто быстрее адаптирует стратегию под новую рекламную среду.Что из перечисленных обновлений вы хотите использовать при продвижении своего ЖК?Оставьте заявку на главной странице нашего сайта, и мы всё настроим: https://agm.agency/