Должникам разрешили самостоятельно продавать залоговое жилье

С 11 сентября 2024 года вступили в силу поправки в Федеральный закон «Об ипотеке». Теперь заемщики могут самостоятельно продавать залоговое имущество, вне зависимости от размера кредита и от наличия просрочек.

За семь месяцев объем ипотечных кредитов, по которым заемщики не платят более 3 месяцев, вырос на 16% и достиг 106 млрд руб. Такие данные содержатся в отчете Центробанка РФ. При этом 81 млрд руб. просроченной задолженности приходится на классические ипотечные кредиты, еще 25 млрд руб. — на беззалоговые кредиты на покупку недвижимости.

Раньше, по закону, банк имел право выставить жилье должников на торги и только сотрудники организации принимали решение о выдаче разрешения на продажу. Вступившие в силу поправки к закону разрешают заемщикам, которые не могут обслуживать ипотечный кредит, инициировать выход на сделку без согласия банка, даже при наличии просроченных платежей. Для этого клиенту достаточно направить заявление в банк. Отметим, что до вступления в силу поправок, если человек не выплачивал кредит в течение шести месяцев, право обращаться в суд оставалось за банком. На практике жилье продавалась за минимальную стоимость и полученной суммы хватало только на погашение долга.

Например, по подсчетам Алексея Игошина, генерального директора технологичного агентства Homeapp, квартира в Москве на Садово-Триумфальной была продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5–16 млн руб., а квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. Добиться же согласия банка на самостоятельную продажу должникам было довольно сложно, утверждают эксперты.

«Причины могли быть самые разные — сложная конструкция оговорок и условий в самом тексте ДДУ, правилах банка, приложениях и дополнительных соглашениях к ДДУ. Решение в итоге принималось на усмотрение ипотечных менеджеров и руководителей отделов, которые особо не торопились давать согласие. Частой причиной проволочек или отказов являлась цена, указанная в заявлении на уступку, а также личность покупателя недвижимости, право и дееспособность которого подвергалась тщательной проверке», — поясняет юрист Андрей Завьялов.

Сейчас обратиться в банк можно в любой момент в пределах срока действия кредитного договора, но в любом случае до того момента, как кредитное учреждение подало в суд иск о взыскании имущества. Поэтому, если есть просрочки по кредиту и финансовые трудности, не позволяющие более исправно платить, то стоит поскорее задуматься о возможности самостоятельной реализации квартиры, советуют юристы.

Процедура продажи

После того как должник сообщил банку о намерении выставить жилье на продажу, чтобы погасить долг, у кредитного учреждения есть 10 дней. В эти сроки должно быть принято решение: разрешить или отказать в сделке. Когда решение положительное, банк установит минимальную цену продажи и предельные сроки. Если покупатель на квартиру не нашелся в отведенный срок, с банком можно договориться о продлении срока поиска покупателя. При этом в соглашении обязательно должна быть указана новая минимальная цена продажи, которую рассчитывается с учетом размера основного долга и суммой накопленных процентов на дату окончания продажи.

Отказать могут только в предусмотренных законом случаях, если:

• банк или заемщик инициировали процедуру банкротства;
• имущество выступает залогом по другим кредитным договорам;
• банк уже обратился с иском о взыскании задолженности;
• заемщик ранее воспользовался правом на самостоятельную реализацию и позже от нее отказался, либо если имущество так и не было продано.

Продление сроков

Кроме того, поправки устанавливают возможность содействия банка в реализации заложенного имущества. Также заемщик не ограничен в возможности обратиться за помощью к риелторам или реализовать свою квартиру компаниям, занимающимся выкупом проблемных объектов, если покупателей так и не нашлось. Полученные от продажи средства пойдут на погашение задолженности, включая пени и штрафы, а остаток банк перечисляет заемщику.

«После вступления в силу поправок именно должник максимально заинтересован в том, чтобы продать имущество как можно быстрее и по максимально возможной цене. Интересы банка тут также защищены от трехмесячной общей процедуры реализации жилья с публичных торгов, на которые требуются дополнительные как финансовые (услуги оценщика, услуги организатора торгов, возможный исполнительский сбор ФССП), так и временные ресурсы (торги могут продлеваться в связи с отсутствием покупателя или нарушением процедур)», — подытожил Завьялов.

Фото: freepik.ru