ЦБ поднял «ключ»: девелоперы уже приспособились

Повышение учетной ставки приведет к удорожанию ипотечных кредитов, снижению объемов продаж, а также уменьшению экономической целесообразности модели проектного финансирования. Участники рынка после публикации решения ЦБ поделились прогнозами развития отрасли.

ЦБ на заседании 13 сентября повысил ключевую ставку до 19% годовых. Выше она была только в феврале-марте 2022 года — на уровне 20%. При этом регулятор отметил, что для снижения уровня инфляции потребуется долгий период жесткой денежно-кредитной политики.

Напомним, Центробанк повышает ставку во второй раз подряд. На прошлом заседании, в конце июля, впервые в 2024 году было принято решение о ее росте на 2 п.п. В пресс-релизе ЦБ отметил, что инфляционное давление остается высоким. Тем не менее, регулятор сохранил ориентиры по годовой инфляции: снижение до 4,0-4,5% в 2025 году и, далее, — обеспечение уровня около 4%.

Рынок недвижимости был готов к увеличению «ключа», говорят представители отрасли. Потому глобальных изменений в ближайшее время не ожидается.

«Рынок, насколько это возможно, уже адаптировался к текущей ставке, и для клиентов психологический барьер пройден. После повышения ключа мы ожидаем сокращения доступных инструментов субсидирования, при этом ситуация с ценами и спросом останется стабильной», — уточняет Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент».

Ипотечные ставки будут расти

Девелоперы и их банки-партнеры смогли частично приспособиться к последним повышениям ключевой ставки, субсидируя ипотечные программы. В результате сейчас на рынке достаточно предложений, когда ипотеку можно взять с льготной ставкой до 10% на период строительства дома или со ставкой до 13% на весь период кредитования.

«Сегодняшнее повышение ключевой ставки с 18% до 19% серьезно снизит объем выдачи таких ипотечных кредитов — девелоперы и банки вряд ли смогут их субсидировать до приемлемого для потребителя уровня», — отмечает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

За последний год — с сентября 2023 по сентябрь 2024 г. — ключевая ставка выросла с 12% до 18%. Вместе с ней увеличивались и рыночные ставки по ипотеке. Если при уровне «ключа» в 12% (первая половина сентября 2023 г.) они составляли примерно 14%, то при 18% — уже 20,8%, что находится далеко за пределом психологического порога, когда заемщики готовы брать ипотечные кредиты, уточнил Рустам Азизов. После повышения «ключа» до 19% рыночные ставки по ипотеке могут вырасти уже до 23%.

«Для клиентов ставка в 13% годовых является практически верхней границей, после брать ипотечные кредиты они уже не готовы. Если по субсидированным программам ставка поднимется до уровня 14-15%, уже в ближайшие месяцы увидим резкое сокращение выдачи. Также нельзя исключать ухудшения условий по оставшимся на рынке льготным государственным программам, особенно по семейной ипотеке. Безусловно, все это является серьезной проблемой и для граждан, которые не смогут улучшить свои жилищные условия, для девелоперов, как одной из системообразующих отраслей экономики, и для банков-партнеров, которые будут вынуждены сократить объемы кредитования и ухудшат свои показатели», — отмечает Рустам Азизов.

Опасность для рынка может нести и новый стандарт ипотечного кредитования, который запретит субсидирование ипотечных кредитов с 1 января 2025 года, отмечает Рустам Азизов. В случае его принятия и при сохранении нынешнего уровня ключевой ставки продажи на рынке первичного строительства могут уменьшиться до 50%.

Активность продаж снизится

О том, что рынок недвижимости уже морально готов к любому негативному сценарию говорит и Алексей Гусев, директор по продажам «Главстрой». Однако сам факт дальнейшего повышения ставки — уже сигнал того, в что в экономике продолжают нарастать риски.

«Бизнесу в условиях высокой ставки ЦБ расти сложнее, ошибки в планировании в условиях очень дорогих кредитов могут стать фатальными. Поэтому бизнес скорее сфокусирован на выживании, нежели на развитии», — поясняет Алексей Гусев.

Из-за высокого «ключа» инвестиционная активность рынка недвижимости сейчас в целом снижена — продажи квартир ниже, чем в июле текущего года, комментирует Владимир Щекин, совладелец ГК «Родина».

«Рынок недвижимости адаптировался к работе в условиях высоких ипотечных ставок и еще одно повышение на 1-2% принципиальной роли не сыграет. Кроме того, сентябрь — традиционно активный месяц среди покупателей недвижимости и рост ставки, вероятно, на фоне сезонного повышения спроса пройдет практически незамеченным. Что касается стоимости квартир, то массового снижения не предвидится. Цена за „квадрат“ неразрывно связана с экономикой девелопмента. На нее влияют условия проектного финансирования, инфляция, стоимость материалов и рабочей силы, а также затраты на обустройство прилегающей территории», — уточнил Владимир Щекин.

Что же касается рынка элит-класса, то здесь спрос останется на прежнем уровне, считает Ксения Рысенко, директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия». Повышение ключевой ставки не отразится на рынке элитной недвижимости, так как покупатели данного сегмента значительно реже используют инструменты ипотечного кредитования в сравнении с теми, кто рассматривает недвижимость «комфорт» и «бизнес» классов.

«Не стоит забывать и о семейной ипотеке, которая поддерживает спрос на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса. А в 2025 году, возможно, стартуют уже анонсированные правительством ипотечные программы для молодых специалистов из разных отраслей экономики. Учитывая это, текущие обстоятельства можно назвать хоть и непростыми для рынка, но не подрывающими его стратегическую стабильность», — комментирует Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов».

Семейная и IT-ипотека только частично могут компенсировать это сокращение, но они касаются не более чем на 20-30% потенциальных клиентов, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Для остальных ставки по ипотеке выше 20% эксперт считает «принципиально неподъемными».

«Дополнительное субсидирование ипотеки со стороны застройщиков — тоже ограниченный инструмент, который не позволит сохранить многих клиентов. В этих условиях крайне необходим запуск новых программ субсидирования, которые вовлекут на рынок если не всех россиян (как льготная ипотека), то широкие слои населения. Это, например, молодежная ипотека, кредиты для ценных специалистов, бюджетников. Поскольку ЦБ прогнозирует длительный период действия высокой ключевой ставки (до 2027 года), для строительной отрасли „дорогой кредит“ будет означать низкий спрос и высокие строительные издержки, что в совокупности приведет к сокращению и поставит под угрозу достижения национальных целей в части строительства и обеспеченности жильем населения», — уточнил Руслан Сырцов.

В целом, у покупателей квартир сегодня достаточно альтернативных вариантов, которые позволяют не откладывать сделку на потом, комментирует Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея». Это и программы с субсидированием ставок на срок от 1 до 3 лет под 4-8% годовых, и различные варианты трейд-ин, позволяющие клиентам фактически обменять свою квартиру на жилье в новостройке, а также траншевая ипотека, которая дает возможность при первоначальном взносе в пределах 20-30% иметь минимальный платеж на период от 1 года до 2,5 лет, а после начисления транша, рефинансировать кредит под более низкий процент.

«Дальнейшее увеличение ставки может привести к тому, что доля ипотечных сделок будет падать еще сильнее и застройщики будут вынуждены увеличивать объёмы по другим схемам оплаты, таким как рассрочка и трейд-ин», — подытоживает Ефимов Дмитрий Заместитель коммерческого директора компании PIONEER.

Проектное финансирование и станет невыгодным

Рыночные ставки уже сейчас составляют около 20-22% годовых, такие были только на заре ипотечного кредитования в России. Этот показатель давно превысил психологический уровень, поэтому новые изменения значимого влияния не окажут, комментирует Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS.

«Однако у этого решения ЦБ все-таки будут последствия. Во-первых, банки уже сегодня, а некоторые и заблаговременно, повысили ставки по депозитам. Это означает, что на многие рынки, включая рынок недвижимости, теперь попадет меньше денег: люди вполне разумно оставят их на депозитах. Во-вторых, повышение ключевой ставки отразится на стоимости проектного финансирования. Для девелоперов оно станет дороже, что для них довольно чувствительно», — поясняет Денис Бобков.

В перспективе это может привести к тому, что в новых условиях будет выходить на рынок гораздо меньше новых жилых проектов, уточняет представитель ASTERUS. Тем более, что прогнозировать нормальное исполнение условий по проектному финансированию, т.е. плановые поступления средств на эскроу-счета от продаж квартир достаточно сложно. Для девелоперов, которые за годы привыкли использовать этот инструмент, теперь проектное финансирование может оказаться не выгодным.