Что такое приватизация квартиры и как ее оформить: инструкция

Приватизация, стартовавшая в 1992 году, до сих пор остается одним из реальных способов получить жилье в собственность. Сначала программа была ограничена по срокам, и ее многократно продлевали. С 2017 года она стала бессрочной.

Квартиру передадут в собственность по приватизации, только если будут соблюдены требования к объектам и участникам. Но весь процесс сегодня прозрачный и удобный — достаточно собрать пакет документов и обратиться в МФЦ или Госуслуги. Процедура приватизации займет 2–4 месяца.

Что такое приватизация квартиры

Приватизация — это передача государственного или муниципального имущества в частную собственность. Если человек пользуется квартирой по договору социального найма, он не может ее продать, сдать в аренду, передать по наследству. А после получения права собственности он имеет полное право распоряжаться имуществом.

До 1991 года россияне такой возможности не имели, пока не вышел закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541-1 [1]. За первые четыре года после того, как он вступил в силу, , по данным фонда «Институт экономики города» [2], частной собственностью стали 12,5 млн квартир — 36% от всех, которые можно было приватизировать.

Со временем темпы передачи жилья из муниципальной в частную собственность замедлились, поскольку большей частью жилья уже владеет кто-то из физлиц. Тем не менее процесс еще идет: в 2023 году россияне приватизировали на 44,4% квартир больше, чем в 2020 году*.

Год	Число приватизированных жилых помещений
2020	80 868
2021	101 835
2022	113 194
2023	116 789

*Объем приватизированного жилья в 2020-2023 гг, по данным Росстата [3]

В статье 2 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано, что можно стать собственником квартиры, которая предоставлена по договору социального найма [4]. Социальный наем — это соглашение, по которому государство или муниципалитет выдавали человеку квартиру. Имуществом можно пользоваться: жить самому или с семьей, обставлять жилье мебелью, принимать гостей. Однако продать такую квартиру нельзя.

В СССР договор социального найма заключали, когда работник предприятия получал жилье. В современной России государство предоставляет квартиры малоимущим. Например, за январь — август этого года в России жилье для пользования получили 27,6 тыс. семей, свидетельствуют данные Росстата [5].

Но не все жилье можно приватизировать. В законе «О приватизации жилищного фонда РФ» прописаны исключения.

«Откажут в приватизации, если квартира находится в аварийном состоянии или если это комната в общежитии. Не получится оформить собственность на служебное жилое помещение (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных). Среди специальных условий можно также отметить запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в оперативном управлении МГУ и СПбГУ», — отмечает Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» .

Сколько длится приватизация квартиры

Чтобы приватизировать квартиру, нужно пройти несколько этапов:

• Собрать пакет документов, необходимый для подачи заявления, можно в среднем за один месяц. Это зависит от сроков получения отдельных документов. Например, копию паспорта сделают за пять минут, а для получения технического паспорта придется обращаться в БТИ и ждать от пяти дней.
• Все документы необходимо отнести в МФЦ — центр примет их и передаст в орган, который принимает решение о приватизации. Если жилье находится в муниципальной собственности, вопросом занимаются органы местной власти, например администрация города. Если собственность государственная — решения принимают территориальные государственные органы, в том числе Росимущество. В Москве эти функции выполняет Департамент городского имущества столицы.
• После подачи заявления на приватизацию нужно подождать результатов. В статье 8 ФЗ «О приватизации жилищного фонда» указано, что срок рассмотрения составляет не более двух месяцев.

• Если решение положительное — собственность можно зарегистрировать. Обычно на это уходит 10 дней, срок зависит госоргана, в который передан договор о приватизации. Через Росреестр регистрация проходит немного быстрее — за семь дней, через МФЦ — за девять дней.

Следовательно, процедура приватизации займет примерно 3,5 месяца.

Чтобы получить право собственности на квартиру, можно также обратиться к услугам риелторов. Они соберут документы, отправят заявление и оформят право собственности. Сроки выполнения услуг разные: некоторые компании обещают провести приватизацию за 20 дней, отдельные исполнители указывают срок два месяца.

Плюсы и минусы приватизации квартиры

Основной плюс приватизации и перехода права собственности — новый владелец сможет ей полноценно управлять:

• Продавать, дарить или передавать по наследству, сдавать в аренду.
• Передавать квартиру в залог банку, чтобы получить кредит.
• Регистрировать других жильцов.

В то же время у приватизации и, соответственно, права собственности на квартиру есть свои минусы:

• Увеличатся расходы: нужно будет платить налог на имущество, взносы на капитальный ремонт.
• Есть риск потерять право собственности на квартиру: если владелец обанкротится, а жилье не является единственным, имущество могут забрать в счет оплаты долгов.

«У приватизации есть и неочевидные особенности: расселение квартиры в связи с признанием дома аварийным или из-за включения в программу реновации. Если квартира своя, семье предоставят равноценное жилье. Если же граждане проживают по договору социального найма, то государство или муниципалитет обязаны предоставить другое жилье. Размеры нового имущества зависят от количества проживающих членов семьи. Поэтому если их много, то граждане могут получить квартиру больше предыдущей», — поясняет Валерия Дозорова.

Кто может приватизировать квартиру

Право на приватизацию имеют граждане, которые зарегистрированы и живут в квартире по договору социального найма. Если регистрация есть у нескольких человек, все жильцы должны дать согласие на приватизацию или написать отказ. После приватизации все члены семьи получат долю в квартире.

«При отказе от приватизации лицо сохраняет право бессрочного пользования помещением, это право сохраняется даже в случае последующей продажи квартиры. Поэтому многие покупатели с недоверием относятся к приобретению приватизированной квартиры», — комментирует юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

Несовершеннолетние также участвуют в приватизации квартиры, даже если в этом жилье не зарегистрированы их родители. В статье 2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда» указано, что до того, как ребенку исполнится 14 лет, заявление на приватизацию подают родители или опекуны. С 14 до 18 лет подросток подает заявление сам с согласия родителей, попечителей и органов опеки.

Как указано в статье 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда», гражданин может приватизировать квартиру только один раз. Однако, если человек участвовал в приватизации до достижения 18-ти лет, он сможет после своего совершеннолетия подать заявление на приватизацию другого объекта.

Сколько стоит приватизация квартиры

Сама процедура бесплатна. Если решение будет положительным, то нужно заплатить госпошлину за регистрацию права собственности — 2000 рублей.

Если обратиться к риелторам, необходимо оплатить и их услуги. Стоимость зависит от сложности дела: есть ли отказы от приватизации или долги у гражданина, который хочет получить квартиру.

В Москве стоимость услуги варьируется от 25 тыс. до 80 тыс. рублей, большинство специалистов указывают на оплату по договоренности. В регионах подобное сопровождение дешевле. Например, в Ульяновске риелтору нужно заплатить за процедуру 15–20 тыс. рублей.

Какие документы нужны для приватизации квартиры

В ФЗ «О приватизации жилищного фонда» перечень документов не указан. Это значит, что каждый регион определяет список самостоятельно.

В Москве перечень документов установлен приложением 5 к Постановлению Правительства Москвы от 10 сентября 2014 г. № 521-ПП «Об утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы» [6]:

1. Заявление на предоставление услуги — бланк можно заполнить в МФЦ. Если подаете документы онлайн, заполнять заявление не нужно.
2. Копии паспортов всех зарегистрированных в квартире людей.
3. Если в квартире зарегистрированы дети: свидетельства о рождении и документы, подтверждающие гражданство. Последние можно получить в многофункциональном миграционном центре.
4. Договор социального найма квартиры. Он выдается гражданину, получившему квартиру. Если потеряли договор, обратитесь в МФЦ за восстановлением.
5. Ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти. Эти документы также выдаются при заключении договора социального найма. Если они утеряны, восстановить их можно в МФЦ.
6. Выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года. Ее можно получить в ТСЖ, ЖСК или у управляющей компании.
7. Справка о неучастии (участии) в приватизации. Можно получить в органе местного самоуправления или БТИ.
8. Документ, который подтверждает полномочия органа, выдавшего справку о неиспользованном праве на приватизацию.
9. Письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого человека, который зарегистрирован в квартире.

Письменный отказ от участия в приватизации можно оформить в МФЦ при подаче полного пакета документов.

«Если человек не может присутствовать при подаче документов на приватизацию, отказ подлежит нотариальному удостоверению. Однако мы рекомендуем в любом случае оформлять такой отказ нотариально», — отмечает Валерия Дозорова.

Иногда для приватизации могут потребоваться дополнительные документы. Например, если заявление подает риелтор, то понадобятся нотариальная доверенность и паспорт представителя.

Приватизация квартиры через МФЦ: инструкция

Чтобы приватизировать квартиру, можно обратиться в МФЦ лично. Вот как это сделать:

1. Выберите удобный территориальный центр. Необязательно тот, который ближе всего к квартире.
2. Соберите пакет документов. Список можно уточнить в справочной службе МФЦ по региону.
3. Заполните заявление на предоставление услуги приватизации — это можно сделать в самом МФЦ. Заявление должны подписать все лица, которые участвуют в приватизации.
4. Получите документ-опись. В нем будет указана дата, в которую появятся результаты.
5. Подождите решения по приватизации.
6. Если заявление удовлетворили, придите в МФЦ, чтобы подписать договор о передаче жилья в собственность.
7. Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.
8. Отправьте подписанный договор и квитанцию об оплате госпошлины в Росреестр или МФЦ — для регистрации права собственности.

Приватизация квартиры через Госуслуги: инструкция

Оформить квартиру в собственность можно и онлайн — на сайте Госуслуг, а в Москве — еще и через mos.ru. На портале также собрали инструкцию, как приватизировать квартиру: с перечнем документов и правилами их подачи [7].

Рассмотрим на примере Госуслуг.

1. Откройте портал и выберите «Приватизация жилищного фонда».
2. Выберите, кто обращается за услугой.

3. Подтвердите данные заявителя, заполните информацию о квартире.
4. Загрузите согласие или отказ других жильцов, которые зарегистрированы в квартире.
5. Добавьте документ, который подтверждает наличие права на приватизацию жилья: договор социального найма, ордер или распоряжение государственного органа на получение квартиры.

6. Выберите орган, который рассмотрит заявление: орган местного самоуправления или территориальный орган государственной власти.

7. Выберите способ получения результата — в МФЦ или онлайн — и отправьте заявление на рассмотрение.
8. Ждите решения. Проверяйте почту и личный кабинет в Госуслугах: орган может потребовать загрузить дополнительные документы.
9. Если решение положительное, подпишите договор о передаче права собственности. Для этого нужно прийти в МФЦ и подписать документ. Если жильцов несколько, договор должны подписать все.
10. Оплатите госпошлину на переход права собственности.
11. Отправьте подписанный договор и квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр или МФЦ.