Ставки растут, спрос падает: как изменится рынок недвижимости в новой экономической реальности

В условиях сокращения спроса застройщики вынуждены вступать в гонку за клиента. На фоне роста процентных ставок по вкладам потенциальные покупатели все чаще предпочитают хранить деньги в банках, а не инвестировать их в покупку недвижимости. Снижение активности покупателей приведет к замедлению запуска новых проектов и падению объемов ввода, говорят эксперты.

Рост ключевой ставки, ужесточение льготных программ и снижение спроса вошли в число главных вызовов года для застройщиков. Объемы продаж упали до уровня начала года, и тренд будет сохраняться. Алгоритмы работы в условиях ограничения льготных программ и снижения спроса, а также перспективы отрасли обсудили участники конференции Сбера «Время изменений: новая реальность».

Замедление на рынке недвижимости

Этот тренд отмечают многие игроки рынка и подтверждает статистика. По итогам 2024 года ожидается ввод 100-105 млн кв. м жилья. Это меньше, чем в 2023 году, когда было введено 110 млн кв. м. В 2025 году плановый ввод сократится вдвое — порядка 50 млн кв. м многоквартирного жилья.

Девелоперы уже перенесли ввод более 6,1 млн кв. м жилья на следующий год, рассказал в ходе мероприятия заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Все это отразится на числе запусков новых проектов жилья в 2027–28 годах, отметил спикер.

«С учетом вывода новых проектов за 2024 год по всем строящимся объемам суммарная распроданность составляет 35%. То есть не так это, мягко говоря, и много. Это означает, что любое колебание условий проектного финансирования, просто не хочу говорить о ключевой ставке <...> — это болезненно для проекта с учетом его инвестиционной себестоимости, цены реализации, покупательской способности», — заключил Стасишин.

Изменение ключевой ставки отнес к ведущим факторам, влияющим на рынок, и зампред Сбера Анатолий Попов. В случае ее повышения до 21-22% кредиты могут достигнуть 25-26%, уточнил спикер.

«И что выгоднее? Этот вопрос математически должен найти ответ. <...> Возможно, выгоднее снизить цену сейчас на 3% и реализовать жилье на полный счет эскроу, обслуживать более низкую ставку, чем держать и стоять, если говорить про работу на рынке», — заключил эксперт.

По его словам, в начале 2024 года ожидалось, что уменьшение объемов государственной поддержки приведет к снижению стоимости жилья на 12-13%, цены вернутся к уровню конца 2022 года. Однако ожидаемого падения не произошло.

«С начала 2024 года цены продолжили свой рост в среднем на 7%. Фактически они перестали расти последние два с половиной месяца. То есть, другими словами, в середине июля не наблюдался рост цен, но и фактически не наблюдалось снижение», — отметил Попов.

Потеря интереса к инвестициям в недвижимость

К числу факторов, оказывающих давление на рынок недвижимости, относится привлекательность банковских вкладов на фоне высокой процентной ставки, отмечает генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга AAG Александр Завьялов. По его словам, многие потенциальные покупатели вместо того, чтобы инвестировать в недвижимость, предпочитают сберегать деньги на депозитах. Ставки по вкладам достигают 18-19% годовых, что делает их более выгодным и одновременно менее рискованным способом сохранения и приумножения капитала.

«Даже субсидированная, сниженная или иные варианты ипотеки ничего не решают уже. Единственное, что на сегодняшний день остается в виде действительно конкурентной борьбы, — это рассрочки», — отметил Завьялов.

Рост конкуренции по предложениям рассрочки

Девелоперы отмечают, что среди застройщиков усиливается конкуренция в части предложения рассрочек для покупателей недвижимости. В актуальных рыночных условиях, отмечает Завьялов, она становится одним из ключевых инструментов, с помощью которого девелоперы привлекают клиентов. Компании генерируют все более выгодные предложения, снижают размер первоначального взноса и увеличивают срок выплат.

«Мы уже наблюдаем настоящую гонку за клиента: кто предложит более продолжительный срок рассрочки, кто снизит взнос. На рынке появляются предложения с 5% первоначальным взносом и рассрочкой на пять лет. Это вызывает вопросы об устойчивости таких схем для самих компаний», — подчеркнул генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга AAG.

По его мнению, в некоторых случаях подобные предложения могут говорить об «агональной» стадии девелоперов, когда руководители идут на рискованные шаги, чтобы поддержать продажи.

В долгосрочной перспективе, считает Завьялов, такая стратегия может вызвать цепную реакцию на рынке, усиливая ценовую конкуренцию, и сказаться на качестве продукта. Однако для покупателя это временно открывает возможность приобретать жилье на условиях, аналогичных ипотеке, но без необходимости использования банковских займов.

Отмечается рост спроса и на апартаменты под управлением, рассказал генеральный директор строительной компании ССК Александр Мелишев. В этом сегменте также популярными становятся рассрочки, где покупатель вносит 30-40% на этапе покупки, а оставшуюся сумму — после ввода объекта в эксплуатацию.

Ипотека vs аренда: новые предпочтения покупателей

Сегодня все чаще возникают ситуации, когда потребитель стоит перед выбором: арендовать недвижимость либо вносить ежемесячные ипотечные платежи, отметил Мелишев. Клиенты, как правило, делают выбор в пользу готовых решений, включающих не только жилье, но и ремонт, что позволяет им сразу после покупки заселиться в квартиру. Основное внимание при этом уделяется размеру ежемесячного взноса, который многие клиенты сравнивают с арендной платой.

«Потребитель заходит в долгосрочную ипотеку, понимая, что ежемесячный платеж будет сопоставим с арендной платой, но при этом квартира останется за ним. А по сути, статистический срок закрытия ипотеки — 7-10 лет», — подчеркнул спикер.

Стратегии застройщиков: продавать сейчас или ждать

Объемы продаж недвижимости вернулись к уровню III квартала 2022 года, подсчитали в Сбере. Несмотря на снижение на 15-20% по сравнению с 2021 годом, ситуация критической не является, отметил Анатолий Попов.

Девелоперы тренд подтверждают. Так, в ГК «Страна Девелопмент», которая работает в регионах, общий уровень продаж снизился на 30–50%, рассказал Александр Гайдуков, президент компании.

«В нашем понимании они (ключевая ставка, запуск новых проектов, падение цен — Прим. ред.), конечно, зависят от того подхода, который будет со льготной ипотекой. Его приостановили немножко, и сразу продажи упали существенно. Сейчас его возобновили, нам дали глоток воздуха, и мы поехали, начали дальше бежать продавать», — отметил Гайдуков.

Потребители стали действовать более рационально, покупая жилье в ожидании ужесточения требований или прекращения определенных механизмов, поясняют эксперты. Все это стимулирует определенный спрос на недвижимость, включая менее ликвидные объекты, и создает возможности для застройщиков. Однако в долгосрочной перспективе количество вводимых квадратных метров может снизиться.