Покупать квартиру или ждать: рекомендации экспертов

Изображение новости
Фото: freepik.com

В 2024 году продажи жилья рухнули: на первичном рынке снижение оценивается почти в 60%, на вторичном — до 40%. Действующие ставки по ипотеке выше 20% эксперты называют заградительными и одновременно отмечают другой эффект: рост цен на недвижимость замедлился. Стоит ли покупать квартиру в нынешних рыночных условиях или лучше подождать, ИА «Движение.ру» рассказали эксперты.

За последние пять лет стоимость квадратного метра в новостройках в среднем по крупным городам выросла в 2,5 раза, а на вторичном рынке — в 2 раза. Об этом сообщает «Циан.Аналитика». Но если до 2020 года рост был умеренным, то после введения льготной ипотеки под 8% он стал взрывным.

Как росли цены на первичное жилье по годам*:

  • в 2020 году — на 12%;
  • в 2021 году — на 26%;
  • в 2022 году — на 21%;
  • в 2023 году — на 10%.

*По данным института жилищного развития ДОМ.РФ

В то же время в течение последних трех лет Центральный банк активно продвигал идею о том, что антикризисная мера в виде льготной ипотеки не должна быть долгосрочной. С 1 июля 2024 года власти ужесточили условия для участников льготных программ. В результате темпы роста цен на жилье действительно стабилизировались.

Но и рыночная ипотека перестала быть доступной. С конца прошлого года ЦБ трижды повышал учетную ставку — до 16%, до 18% и до 19%. Многие эксперты уверены, что это не последнее ужесточение денежно-кредитной политики. Уже на заседании 25 октября прогнозируется повышение ключа до 20% и даже до 22%. Не дожидаясь решения ЦБ, с 22 октября ряд банков повысили ставки по ипотечным программам сразу на 0,8–3%. Эксперты не исключают, что тренд продолжится.

Хорошее время для «первички»

Сейчас действительно оптимальное время для приобретения недвижимости: пока на первичном рынке не фиксируется существенных ценовых изменений, а также есть возможность воспользоваться адресными льготными условиями, траншевой ипотекой или выгодными рассрочками, говорит Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life (ЖК «Первый Нагатинский»).

«В перспективе ситуация может измениться: Центробанк не исключает дальнейшее повышение ключевой ставки, которое необходимо для сдерживания инфляции. Данный фактор, а также рост себестоимости строительства может стать драйвером повышения цен на новостройки», — поясняет Денис Коноваленко.

О том, что жилье станет еще более недоступным, говорит и Виктор Садыгов, владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, уточняя, что уже в 2025 году ожидается сокращение объемов строительства. А на фоне высокой ставки и дорогих кредитов в долгосрочной перспективе выбор квартир и вовсе станет ограниченным, а цены на лучшие проекты взлетят.

«Квартира — это хорошая инвестиция, которая не только позволит сохранить и приумножить сбережения, но и обеспечит стабильный пассивный заработок. Это инвестиция вдолгую», — уточняет представитель Nika Estate.

Страна находится в длительном периоде высоких ставок, льготные программы временно урезаны в объеме, поэтому спрос на жилье не такой активный, как раньше, продолжает Александр Невмержицкий, руководитель компании «Практика». При этом реальная потребность в покупке жилья у россиян остается значительной.

«Сейчас высокая ипотечная ставка для покупателей компенсируется за счет корректировки цен на квартиры: в новостройках они растут медленнее обычного, на вторичном жилье даже могут снижаться. Очевидно, что рынок в какой-то момент стабилизируется и предложит более выгодные условия ипотечных кредитов, в том числе и льготных. В этот момент отложенный спрос даст о себе знать: квартиры начнут приобретать, так как в этих покупках есть реальная потребность. Фактически случится „эффект шлюза“, который спровоцирует рост стоимости недвижимости», — отмечает Александр Невмержицкий.

В том, что отложенный спрос со следующего года даст новый толчок к росту цен на жилье, уверен и Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль». По оценкам экспертов, сейчас активно идет формирование депозитного портфеля физлиц, к концу года он составит рекордные 56,3 трлн рублей, что на 27% больше показателя 2023 года.

«В момент, когда ставки по депозитам перейдут к снижению, часть денежной массы будет перераспределяться в иные инструменты инвестирования — прежде всего в недвижимость. Этот отложенный спрос приведет к новому витку роста цен. Поэтому тем, кто думает о покупке жилья, нет смысла ждать. А возможность рефинансирования под более низкие ставки в будущем делает покупку стратегически оправданным решением», — уточняет коммерческий директор ГК «Вертикаль».

«Вторичка»: затишье перед взрывным ростом

На вторичном рынке рост стоимости жилья по сравнению с новостройками был чуть менее активным. За последние пять лет цены увеличились в два раза, говорится в исследовании «Циан Аналитики».

Как росли цены на вторичное жилье по годам*:

  • в 2020 году — на 10%;
  • в 2021 году — на 17%;
  • в 2022 году — на 12%;
  • в 2023 году — на 9%.

*По данным института жилищного развития ДОМ.РФ

С начала 2024 года цена «квадрата» выросла в среднем на 6,4%, сообщает портал «Мир квартир».

Наибольший прирост в цене показали:

  • Краснодар — на 7,4%;
  • Екатеринбург — на 3,7%;
  • Курск — на 3,5%;
  • Махачкала — на 3,5%;
  • Воронеж — на 3,4%.

В III квартале рост стоимости «квадрата» на вторичном рынке недвижимости был аналогичным росту на рынке новостроек. Однако с начала года объекты на «первичке» подорожали сильнее, что связано с резким повышением цен в январе — июне, говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». Сейчас цены в сегментах сближаются, ведь у новостроек больше нет преимущества в виде льготной ипотеки.

«В IV квартале мы ожидаем такую же динамику, как и в III. Сезон продаж продолжается. Многие покупатели опасаются дальнейшего повышения ключевой ставки, а значит, и роста ставок по ипотеке», — поясняет Павел Луценко.

Цены на вторичном рынке*

Город Цена за кв. м, тыс. руб.
Прирост за III квартал
Прирост с начала года Средняя цена квартиры,
млн руб.
Прирост с начала года
1
Москва
341,5 1,60% 4,40% 20,0 9,70%
2
Сочи
295,7 1,10% 17,60% 12,6 13,00%
3
Санкт-Петербург
203,8 0,80% 4,60% 11,5 6,10%
4
Владивосток
173,4 -0,20% 1,20% 8,4 -1,80%
5
Севастополь
169,4 -0,10% 5,00% 8,7 1,90%

*По данным федерального портала «Мир квартир»

«Если рассматривать покупки на вторичном рынке, то наш многолетний опыт говорит о том, что лучше всего совершать их на спокойном рынке, когда цены стабильные. Это позволяет выбрать самые подходящие варианты, получить оптимальную скидку во время переговоров и спокойно спланировать расчеты», — утверждает Дмитрий Халин, член правления ассоциации агентств элитной недвижимости AREA.

За последние 20 лет, то есть 240 месяцев, цены на вторичную жилую недвижимость увеличивались в течение 200 месяцев, то есть более 80% времени стоимость квадратного метра демонстрировала рост, продолжает Дмитрий Халин. В какие-то месяцы это было символическое повышение на доли процентов, а иногда существенный скачок — сразу на несколько десятков процентов.

«Периоды относительной стабильности, когда годовой рост не превышал 10%, как правило, длились не более 13-15 месяцев. Соответственно, далее накапливались инфляционные факторы, и в какой-то момент цена после длительного застоя „выстреливала“», — уточняет представитель AREA.

Примеры максимального роста «вторички» после длительного периода стабильности*:

  • 2006 год — 56%,
  • 2008 год — 31%,
  • 2011 год — 14%,
  • 2014 год — 12%,
  • 2020 год — 16%,
  • 2021 год — 20%.

*По данным ассоциации агентств элитной недвижимости AREA

«Если ждать удачного момента и откладывать покупку, то есть перспектива дождаться повышения цен. По аналогии с перечисленными выше периодами, скорее всего, это произойдет в ближайшие 3-6 месяцев, так как последние полгода стоимость „квадрата“ на вторичном рынке была стабильной. Соответственно, скоро начнется рост, причем опережающими темпами. Поэтому если сейчас есть средства и нет необходимости брать ипотеку по огромной ставке, то я бы рекомендовал пользоваться периодом стабильности и идти на сделку», — продолжает Дмитрий Халин.

Спрос сместился в сторону апартаментов

Пока на первичном и вторичном рынке квартир наблюдается падение спроса, в сегменте апартаментов, наоборот, начался резкий рост продаж. Это связано в том числе с невысокой ценой входа: приобрести недвижимость можно за 3-4 млн руб., говорят эксперты.

«По итогам продаж III квартала 2024 года мы видим уверенный рост интереса к апартаментам: количество обращений по сравнению с аналогичным периодом 2023 года выросло в 2,5 раза. Думаю, что в ближайшие два года спрос на этот вид недвижимости будет только увеличиваться. На рынок вышло новое поколение покупателей, рожденное в „нулевые“. Им не интересна „вторичка“. Они рассматривают покупку жилья как инвестицию и оценивают объект с точки зрения его ликвидности», — уточняет Марина Павлюкевич, генеральный директор девелоперской группы PLG.

Безусловно, на интерес к апартаментам повлияла отмена льготных программ и инфляция, продолжает Марина Павлюкевич. Стоимость такого вида недвижимости по сравнению с жилой всегда ниже, а инвестиции окупаются гораздо быстрее.

«Так, например, в Санкт-Петербурге однокомнатный юнит площадью 41 кв. м и стоимостью в рассрочку около 8,4 млн руб., по нашим прогнозам, окупится менее чем за 9 лет, принесет в среднем доход от 80 тыс. руб. в мес. Поэтому ожидать снижения или стагнации цен на рынке недвижимости не стоит. Лучше обратить внимание на акции и программы рассрочек от застройщиков и покупать сейчас», — подытоживает генеральный директор PLG.

Банковский депозит вместо квартиры

Повышение ключевой ставки повлекло за собой не только рост цен на все виды недвижимости, но и увеличение процентов по вкладам. Сейчас топ-10 банков предлагают ставку на депозиты 18-20% со сроком размещения денежных средств в 2-3 года. Благодаря этому многие потенциальные покупатели жилья просто хранят деньги на счетах.

«Цены на квартиры в России будут расти всегда — и это неизменный факт. В этом году на стоимость квадратных метров влияет еще один фактор — резко возросшая ставка ЦБ. Для конечного покупателя это дорогая ипотека и возможность сбережения капитала в банках под высокий процент», — говорит Виктор Садыгов, владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate.

Если у человека нет возможности приобрести недвижимость без ипотеки, то брать ее на таких условиях без крайней нужды — не лучшее решение, уточняет спикер.

Оптимальный вариант инвестирования сейчас не квартира, а банковские вклады, поясняет Владимир Прохоров, владелец ГК «Удача».

«Вопрос улучшения жилищных условий для большинства россиян стоит остро. Но высокие цены на недвижимость, большие первоначальные взносы и процентные ставки по ипотечным кредитам сейчас являются барьером для приобретения недвижимости. Поэтому для людей, которые не попадают под льготные программы или не имеют возможность приобретать квадратные метры без ипотеки, рекомендуется копить на первоначальный взнос, вкладывая деньги в депозиты», — рассказывает Владимир Прохоров.

Все опрошенные ИА «Движение.ру» участники рынка сходятся во мнении, что если есть возможность приобрести жилье, то ждать не имеет смысла. Квартира — это актив с относительно стабильным уровнем спроса, а значит, у покупателя всегда есть альтернатива — получать доход от арендного бизнеса, резюмируют эксперты.

За последние три месяца стоимость квадратного метра жилья в новостройках российских миллионников (без учета Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) поднялась на 3%. Об этом сообщает «Газета.Ru» со ссылкой на исследование аналитиков Key Capital. В середине октября цена новых квартир на региональных рынках России достигла 173,9 тыс. руб. за «квадрат», что на 16% больше, чем годом ранее за тот же период.

Максимальный рост цен за три месяца* наблюдался в:

  • Северо-Западном федеральном округе — 6%;
  • Северо-Кавказском федеральном округе — 4%;
  • Уральском и Южном федеральных округах — 3%;
  • Приволжском и Сибирском федеральных округах — 2%;
  • Дальневосточном федеральном округе — 1%.

*По данным Key Capital

Изображение
Клиндухова Юлия
Журналист-редактор

Обновлено:

Следите за нашими новостями
в удобном формате
Перейти в Дзен