Рынок апарт-отелей: между хаосом и законотворчеством

Динамика рынка и текущие масштабы

С 2018 года сектор сервисных апартаментов в России переживает стабильный рост. С 2021 по 2024 год число предложений выросло  более чем на 70%. К концу 2025-го оно достигнет 42–43 тыс. номеров, рассказала Ольга Широкова, партнер NF Group на форуме недвижимости «Движение». 

«Сегодня объем рынка оценивается в 40 тыс. единиц. Он включает как сертифицированные, так и несертифицированные объекты. Около половины получили гостиничную классификацию и действительно предоставляют услуги, соответствующие формату. Это означает, что там есть сервис и инфраструктура», — подчеркивает Ольга Широкова.

Однако дефицит качественных средств размещения все остается критическим, утверждает эксперт. При общем турпотоке в 100 млн человек в год, лишь 150 тыс. номеров соответствуют стандартам. Из них 40 тыс. — апартаменты, а 110 тыс. — классические отели. Чтобы разместить всех туристов, фонд нужно увеличить как минимум в четыре раза, уверены игроки отрасли.

Недостатки апартаментов

Подмена понятий

Потенциал у рынка апартаментов есть, утверждают эксперты. Ежегодный прирост может достигать 10–15 тыс. новых юнитов. Но этому мешают системные барьеры: недоверие со стороны региональных властей, юридическая неопределенность формата, длительные сроки окупаемости и, в ряде случаев, недостаточный уровень сервиса. Именно эти болевые точки требуют первоочередного внимания со стороны государства и бизнеса.
 
«Само слово “апартаменты” вызывает у региональных администраций настороженность. Только произнеси его — и сразу ощущается негативная реакция. Многие чиновники убеждены, что застройщик хочет обойти законы и построить квазижилье под видом гостиницы», — делится Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YE`S.

Но уровень восприятия формата напрямую зависит от предыдущего опыта конкретного региона, уточняет эксперт. Там, где девелоперы злоупотребляли понятием «апарты», доверие потеряно. И наоборот, если удалось реализовать качественный продукт с полноценным сервисом, отношение властей более лояльное.

Отсутствие управляющих компаний

Из-за подмены понятий формата апартаментов вытекает другая проблема — отсутствие полноценного гостиничного обслуживания. Управляющие компании в таких проектах привлекаются слишком поздно — уже на этапе строительства или даже после его завершения, говорит Антон Агапов. В результате изначально не закладывается сервисная составляющая.

«Часто (застройщики - прим.ред.) предлагают зайти в готовый проект уже на стадии строительства или даже после его завершения. Но в 95% случаев такие объекты невозможно адаптировать под стандарты управляющих компаний. Только один из двадцати проектов оказывается совместим с требованиями. Все остальное — не про гостиничное управление. Именно поэтому девелоперы должны привлекать отельного оператора еще до начала проектирования. Это позволяет заложить правильные технологические решения, спроектировать инфраструктуру с учетом будущей эксплуатации», — подчеркивает спикер.

Основная проблема — в несогласованности ожиданий, говорит Константин Сторожев, генеральный директор управляющей компании «ВАЛО Сервис». Девелоперы продают номера как инвестиционную недвижимость, не всегда закладывают гостиничную концепцию, а владельцы, которые приобретают юниты, не осознают, что отсутствие единого управления ведет к хаосу, например, усложняет контроль за сбором платежей, распределением средств и выполнением обязательств перед поставщиками услуг.

«Когда в комплексе появляется множество собственников, не подключенных к общей системе управления, возникают также так называемые “самосдающие”. Это могут быть частные арендаторы, мелкие компании, которые ведут собственный бизнес — и зачастую с совершенно другой клиентской базой. Это снижает качество сервиса,  привлекательность объекта, они не участвуют в общих расходах на содержание инфраструктуры и т.д.», — поясняет Константин Сторожев.

Для избежания подобных ситуаций Сторожев предлагает не размывать понятие “апартаменты”, а сразу, на стадии продажи, обозначать, что это отель и заключать с покупателем договор аренды сроком не менее чем на 12 лет. 

«В этом случае собственник передает помещение в управление, а УК обеспечивает единый сервис и контроль качества. Рынок уже начинает двигаться в этом направлении. В конце 2024 года был принят закон, вводящий понятия “единое управление” и ограничивающий самосдачу. Получается, что юниты, не включенные в государственный реестр, не могут быть размещены на электронных платформах. Это сигнал для всего рынка, что скоро придется выходить из тени», — утверждает он.

Юридическая неопределенность

Однако, даже несмотря на первые шаги к легализации, рынок апартаментов по-прежнему сталкивается с серьезной юридической неопределенностью. Одной из ключевых причин этого, по словам Анастасии Поликыржи, адвоката Адвокатской палаты города Москвы, остается практика девелоперов позиционировать апартаменты как полноценную замену квартирам, при этом без обеспечения соответствующей инфраструктурой. В результате покупатели сталкиваются с отсутствием школ, детских садов, поликлиник. Такое расхождение между заявленным и фактическим содержанием продукта подрывает доверие со стороны инвесторов и формирует у государства более настороженное отношение к самому формату.

«В 2023 году Департамент городского имущества Москвы начал масштабные проверки апарт-комплексов. Выяснилось, что в зданиях проживают люди, однако земли, на которых они были возведены, не предназначены для жилищного строительства. В результате начались судебные разбирательства с собственниками, а сами комплексы были признаны самовольными постройками», — рассказала Поликыржа.

Некоторые суды уже приняли решения в пользу инвесторов, ограничившись требованием привести документы и фактическое использование объектов в соответствии с нормативами — без необходимости сноса строений, уточняет адвокат. Тем не менее риски сохраняются для множества других комплексов, построенных с нарушениями градостроительных норм. 

«В Москве ситуация напряженная. Некоторые разрешения на строительство апарт-комплексов были приостановлены, уже выданные — пересматриваются. Добросовестные приобретатели страдают — оказывается, что им нужно подписывать договор аренды с несуществующими УК, а еще — пройти гостиничную классификацию и получить звездность. А ведь в законодательстве самого понятия “апартаменты” не существует. Есть только нежилое помещение. А значит — риски. А если ты предприниматель, будь готов к тому, что тебя не защитят так, как защищают обычного дольщика», — подчеркнула юрист.

На этом фоне все чаще звучит вопрос о необходимости введения четкой классификации апартаментов как самостоятельной категории — с прозрачными правилами, единым понятийным аппаратом и формализованным статусом в законодательстве, говорит Анастасия Поликыржа. 

Финансирование отрасли 

Если получится вывести рынок из правового вакуума, то государство начнет создавать механизмы для стимулирования его роста, утверждает Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YE`S. Сейчас же, даже при получении льготного кредита по постановлению № 141, срок окупаемости апарт-проекта может составлять 15–18 лет[1]. Для застройщика жилья это неприемлемо.

«Отрасль, чтобы развиваться, ищет альтернативные модели финансирования. Мы говорим не о формате посуточной сдачи или самосдачи, а о реальном механизме», — объясняет он.

141-е постановление дало ощутимый толчок рынку, но имело свои ограничения: высокая процентная ставка, невысокое качество проектов, говорит Анна Маликова, директор департамента «Туризм» банка ДОМ.РФ. Но главное, — этого объема поддержки было недостаточно, чтобы удовлетворить потребности страны в современных средствах размещения.

«Сегодняшняя ситуация показывает: рынок жилья насыщается, льготная ипотека сокращается, платежеспособный спрос снижается. У девелоперов остаются проектные мощности, ресурсы, земельные участки. Их вполне реально направить на создание туристической инфраструктуры и апарт-отелей», — подчеркнула Анна Маликова.

С точки зрения финансирования подобные проекты имеют большой потенциал, считает представитель ДОМ. РФ, особенно если девелопер грамотно выстраивает структуру: предоставляет всю документацию и заключает договоры с управляющей компанией.

«Государство смотрит на туризм как на точку роста, и при наличии структурированного подхода. Главное — прозрачность, долгосрочные модели и подтвержденная управляемость объекта. Что касается финансирования через 214-ФЗ, с привлечением частных инвесторов через ДДУ, то здесь есть потенциал. Когда девелопер начинает продажи на стадии получения РНС, ставка по кредиту может быть на уровне 9-10% годовых, что вполне конкурентоспособно. Да, это не такие дешевые деньги, как по 141-му постановлению, но при хорошо организованной бизнес-модели — абсолютно жизнеспособный механизм», — уточнила эксперт.

Кроме того, целевая аудитория таких проектов — это не получатели льготной ипотеки, а частные инвесторы, говорит Анна Маликова, а у этих людей на счетах есть свободные средства. И в условиях снижающихся депозитных ставок многие ищут инструменты с понятной структурой и умеренным риском.  

«Если это осознают девелоперы, то их переход из жилья в туризм может принести пользу всей отрасли. Как только появится конкуренция за инвестора, бизнес начнет бороться качеством — и архитектурным, и сервисным. Тогда у нас действительно начнет появляться продукт, которым можно гордиться: современный, комфортный, с устойчивой моделью эксплуатации», — уверена Маликова.

Она подчеркнула, что именно такое сочетание — интерес девелоперов, поддержка государства и инвестиционный спрос — может дать рынку апарт-отелей сильный импульс к росту.

«Мы получим выигрышную комбинацию: развитие регионов, новые рабочие места, качественные средства размещения и устойчивый инвестиционный продукт. А главное — довольного туриста, который захочет возвращаться», — резюмировала Анна Маликова.