Рынок в минусе: почему дешевеют апартаменты в Москве

Что такое апартаменты

Апартаменты — это нежилые помещения, которые по условиям близки к формату традиционных квартир, но, согласно ст. 16 ЖК РФ, таковыми не являются. Законодательно объекты относятся к сегменту коммерческой недвижимости. В них можно временно жить, но постоянная регистрация там невозможна. 

Правовой статус апартаментов до конца не определен. Власти неоднократно пытались урегулировать этот вопрос, соответствующий законопроект внесли в Госдуму еще в 2021 году, но из-за разногласий его обсуждение несколько раз откладывали. 

Последний раз к рассмотрению вернулись осенью 2024 года. Документ предполагал, что термин «апартаменты» закрепят юридически, определят правовой статус и особенности такой недвижимости. По мнению авторов, это помогло бы решить проблемы с оплатой коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт. Однако 22 января 2025 года законопроект окончательно отклонили.

Позже тема законодательного регулирования прозвучала вновь. В феврале 2025-го МВД направило в правительство РФ инициативу, предлагающую установить возможность прописки в апартаментах. Власти рассматривали два основных варианта: признать эти помещения жильем или изменить действующие правила регистрации. Финальное решение еще не озвучено. 

Плюсы и минусы апартаментов

Несмотря на неопределенный правовой статус, апартаменты используются владельцами для временного или долгосрочного проживания. По итогам первого квартала 2025-го доля подобных объектов в общем объеме спроса на первичном рынке элитного жилья Москвы составила 15%, подсчитали эксперты Kalinka. 

К основным плюсам апартаментов в сравнении с квартирами эксперты относят следующие критерии: 

• удобное расположение — как правило, в центре города или на территориях, где запрещено жилищное строительство;
• более низкая стоимость квадратного метра; 
• развитая внутренняя инфраструктура и сервис; 
• инвестиционная привлекательность и возможность сдавать объект в аренду. 

Вместе с тем, апартаменты не лишены существенных минусов. Например, в списке значимых недостатков относительно квартир: 

• частая нехватка социальной инфраструктуры;
• отсутствие постоянной регистрации и трудности с получением временной; 
• отсутствие права долевой собственности на общее имущество; 
• дорогое обслуживание и высокие коммунальные платежи, которые начисляются по тарифам для нежилых помещений; 
• выше налог на имущество.

«С юридической точки зрения апартаменты — это коммерческая недвижимость, постоянное проживание в них находится в серой зоне, что создает правовые риски для владельцев. Например, в подобных комплексах соседи могут использовать свои помещения для ведения бизнеса, соответственно, жильцы не защищены от шума и большого числа посетителей», — объяснил Иван Золотарев, ведущий эксперт федеральной риелторской компании «Этажи» в Москве. 

Также существует риск изъятия земли, если ее использование не соответствует назначению. Например, если компания решит построить апарт-отель на бывшей промышленной зоне. В таком случае закон сначала предусматривает штрафы, при неисполнении — участок заберут. Компенсация будет выплачена по кадастровой стоимости, которая окажется ниже рыночной. 

Эксперт подчеркнул, что все эти условия значительно влияют на комфорт долгосрочного проживания, в том числе с финансовой точки зрения. Основные различия апартаментов и квартир, выделенные собеседниками Движение.ру, наглядно представлены в таблице:

*по данным «Метриум»

Апартаменты и квартиры: анализ цен

В мае 2025 года средняя стоимость 1 кв. м в апартаментах на первичном рынке «старой» Москвы составила 404,3 тыс. руб. За год показатель сократился на 2,4%, подсчитали в «Метриуме». В первую очередь динамика объясняется исчерпанием наиболее ликвидных предложений. 

«Клиенты активно раскупают самые привлекательные лоты, при этом экспозиция практически не пополняется в связи с запретом властей столицы на проектирование новых апарт-комплексов. Также на снижение цен повлияла структура предложения — почти вдвое сократилась доля премиальных апартаментов», — объяснил Роман Сырцов, управляющий директор «Метриум». 

Стоимость новостройки в «старой» Москве почти на 30% больше, чем в апартаментах. Ценовой разрыв за минувший год вырос втрое. Это связано с тем, что помещения с жилым статусом продолжили дорожать, а апартаменты стали доступнее.  

«Причина этого — ужесточение политики московских властей в начале 2025 года, когда город начал принимать меры против массового появления таких объектов. Особенно тех, что возникли в результате переделки проектов, не соответствующих изначальным разрешениям на строительство. В итоге некоторые застройщики стали распродавать комплексы, нередко снижая цены, чтобы привлечь покупателей, которых отпугивают возросшие риски. Иногда они вводят дополнительные дисконты, чтобы стимулировать продажи», — подтвердил Иван Золотарев.

При этом если на первичном рынке апартаменты дешевле новостроек, на «вторичке» ситуация иная. Так, в мае стоимость «квадрата» готового жилья в Москве составила 356 тыс. руб., а апартаментов — 401 тыс. руб., выяснили в «Циан.Аналитике».  

«Есть устоявшееся клише: апартаменты на 10% дешевле квартир. Правда, для рынка в целом оно не работает. Квартиры продаются во всех районах столицы: и в дорогих, и в дешевых, а большая часть апартаментов локализована в центре. Если сравнивать, то утверждение о ценах чаще соблюдается, но какого-то универсального коэффициента, применимого всегда, нет», — добавил руководитель компании Алексей Попов.

Источник: «Циан.Аналитика»

Квартира или апартаменты: что лучше

Покупка квартиры выгодна тем людям, которые ищут место для постоянного проживания, резюмировали эксперты. Недвижимость в жилом фонде обеспечивают юридическую надежность, возможность прописки, доступ к социальной инфраструктуре и защиту от регуляторных рисков. 

Апартаменты в долгосрочной перспективе несут риски и в сравнении с квартирой проигрывают в комфорте. Поэтому эти объекты лучше рассматривать покупателям, планирующим временное проживание или их сдачу в аренду для получения дохода, резюмировал Иван Золотарев.