Альтернатива квартире: на какой недвижимости можно заработать в 2024 году

Несмотря на высокий спрос сдача квартиры перестала быть самым привлекательным вариантом для инвестирования. Реальную прибыль снижают косвенные затраты и длительный срок окупаемости.

В крупных городах проходит в среднем 17 лет, прежде чем вернутся средства, затраченные на покупку объекта.

«В последние годы рост стоимости квартир, особенно на первичном рынке, привел к снижению доходности от аренды и увеличению порога входа, — комментирует Игорь Талалов, руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital. Не помогла даже ипотека, так как выросли кредитные ставки и изменились условия по программам с господдержкой».

Коммерция как альтернатива

Бизнес сменил стратегию и активнее приобретает площади в строящихся офисных центрах, где предусмотрена мелкая «нарезка». В свою очередь застройщики стали предлагать различные программы рассрочки и помощь в сдаче помещений в аренду, отмечает Талалов.

Замечен спрос и на приобретение блоков машиномест в подземных паркингах, продолжает эксперт, особенно в жилых комплексах комфорт-класса с плотной застройкой, где, как правило, обеспеченность подземными машиноместами невысокая.

По данным консалтинговой компании NF Group в I квартале 2024 года объем инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости значительно превысил показатели 2017–2021 гг.

В офисную недвижимость в 2023 году было инвестировано вдвое больше средств, чем годом ранее, это 28,5% от общего объема. На складские объекты пришлось 10% инвестиций. В частности, в коммерческую недвижимость Московского региона было вложено 89% от общего объема денежных средств против 51% в I квартале 2023 года.

Кроме того, в последнее время набирает популярность покупка объектов для организации складов временного и постоянного хранения.

Хостелы и апарт-отели как альтернатива

Одним из стремительно растущих форматов в последние годы стали хостелы. Повлиял рост спроса, в том числе благодаря всплеску внутреннего туризма.

Ситуация неопределенности, по мнению директора по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдиты Григайте, диктует выбор в пользу сервисных апарт-отелей. Все комплексы в этом сегменте проходят классификацию и получают определенную категорию, что способствует «обелению» рынка аренды. Плюс — при заселении гости получают временную регистрацию, что в квартирах зачастую не предусмотрено.

Обратить внимание на сервисные апартаменте стоит прежде всего тем инвесторам, кто не желает тратить время и ресурсы на ремонт, поиск арендаторов и управление объектом, советует Олег Колченко, управляющий партнер ГК «Основа».

Застройщики предлагают такие объекты с готовой отделкой и меблировкой, а управление берет на себя специализированная компания. Инвесторам доступны программы доходности с разными стратегиями: долгосрочная аренда приносит от 6% до 8% годовых, а краткосрочная — от 9% до 12%.

Особенно интересны сервисные апартаменты в крупных регионах: для арендаторов — удобством размещения и широким выбором услуг и сервисов, для собственников — надежностью и предсказуемостью актива, а для девелоперов — более быстрой окупаемостью проекта в сравнении с другими видами коммерческой недвижимости.

«В 2024 году, отмечает Юдита Григайте, мы видим тенденцию на выход сервисных апарт-отелей в курортные локации и повышение категории проживания — до уровня 4 и 5 звезд».

Перспективность вложений в номерной фонд апарт-отелей подтверждают и аналитики NF Group. Так прирост номерного фонда апарт-отелей в Санкт-Петербурге в 2024 году станет рекордным. А в целом доля этого сегмента увеличится до 46%, что составит уже заметную конкуренцию классическим гостиницам.

Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group объясняет причину подобной ситуации различиями экономической модели создания проектов. При строительстве апарт-отеля девелопер уменьшает затраты на кредитование, поскольку получения средств с продажи номерного фонда, инвестор приобретает недвижимость с небольшим порогом входа и пассивным доходом на уровне 10% годовых, а оператор получает доход с управления объектом.

Инвестиции в строительство классических гостиниц чревато более значительными финансовыми рисками, проекты в сегменте «три-четыре» звезды окупаются примерно через 10 лет, а такой срок отнюдь не является стимулом для девелоперов.

Апартаменты для инвестиций в недвижимость

Российские законодатели уже не первый год ломают копья по поводу статуса апартаментов. Юридически это нежилые помещения, их использование не регулируется Жилищным кодексом. Тем не менее апартаменты стали одним из наиболее востребованных форматов для застройщиков.

Подобные объекты часто приобретают в собственность, в том числе для последующей сдачи в наем или в аренду коммерческим структурам.

По данным Единого портала застройщиков несмотря на зыбкий юридический статус формата, в портфеле топ-10 российских компаний находится более трети всех строящихся объектов. Рентабельность апартаментов для сдачи в аренду собственники оценивают выше, чем квартир, несмотря на значительный налог на имущество. Фискальную нагрузку, по их мнению, смягчают два фактора — меньшая кадастровую стоимость и низкий ценник по сравнению с квартирой.

Застройщики апарт-комплексов стараются предусмотреть в здании наличие максимального набора инфраструктурных опций-консьержа, прачечной, коворкинга, и т. д. Все это повышает привлекательность объекта для арендатора.

Резюмируя экспертные оценки рынка недвижимости, в качестве альтернативных вариантов квартире в 2024 году могут стать инвестиции в следующие сегменты:

— Коммерческая недвижимость;
— Аренда для краткосрочного проживания: хостелы, апартаменты, сервисные апарт-отели;
— Инвестиции в складскую недвижимость;

Фото: Сергей Коньков/ТАСС