Инвестиции в недвижимость в 2024 году: тренды и прогнозы

 

В 2023 году рынок жилья характеризовался высокой активностью покупателей, что привело к росту цен и арендных ставок. Однако, с начала 2024 года, в результате ужесточения условий ипотечного кредитования ситуация началась изменяться. Интерес к покупке жилья стал постепенно терять силу. Согласно оценкам от риелторов количество новых запросов на приобретение жилья к концу 2024 года может снизиться на треть по сравнению с прошлым годом.

Точечный выбор проектов

Сегодня рынок жилой недвижимости переживает «избыток предложения и нехватку спроса». Это подтверждают аналитические данные bnMAP.pro, предоставленные для «РБК Недвижимость». В тройку лидеров входят города: Краснодар, Воронеж, Самара и Красноярск.

Так в Краснодаре строится и проектируется около 4,5 млн кв. м жилья, из них около 3 млн кв. м остается нераспроданным. Это почти 67% от всего возводимого жилья. На втором месте находится Воронеж. Из 1,1 млн кв. м, которые строятся и проектируются в этом городе в марте 2024 года, не продано 764,4 тыс. кв. м, или 66%. Третье место разделили Самара и Красноярск — по 64%. Это связывают с ужесточением требований к выдаче ипотеки, что и приводит к снижению спроса.

Инвестору сейчас лучше анализировать рынок и выбирать объекты с потенциалом роста, говорит Александра Мосейкина совладелец агентства недвижимости «Семья Мосейкиных».

«Недавно была закрыта сделка на побережье Черного моря. Отель 5*, большая территория, первая линия к морю и все грани комфорта, характерные для трофейной недвижимости. Однако здесь потенциальный рост стоимости 30% в течение одного года строительства. До ввода объекта в эксплуатацию два года. Также недвижимость была взята в рассрочку. Полная стоимость лотов составила больше 100 млн рублей. Внесли 20%, а остальную часть суммы оставили на вкладе под 16% годовых с ежедневной капитализацией. Это дало возможность нашему клиенту заработать на росте цены стройки и ежедневно получать прибыль, пока он порционно выплачивает рассрочку. Даже с учетом ежемесячной выплаты рассрочки, получается, что покупатель заработает только на вкладе за 18 месяцев рассрочки с учетом возможного снижения ставки — 9 миллионов рублей уже с вычетом налогов», — приводит пример Мосейкина.

Риски в эконом и комфорт сегментах

Высокий уровень риска связан с ростом стоимости недвижимости основанной на льготных и субсидированных ипотеках. То есть конечный покупатель инвестиционной квартиры уже не может позволить себе купить ее.

Выигрывает тот, кто вошел на рынок на нижней точке цены объекта. Сдавая квартиру в аренду, платежи по ипотеке покрываются платежами от арендаторов.

Минимизировать траты на такие инвестиции все еще возможно. Например, взять ипотеку с ремонтом без первоначального взноса. Далее за короткий срок сдать объект в аренду. Но здесь стоит помнить о высоких ежемесячных платежах по ипотеке без первоначального взноса и рассчитать их так, чтобы система была выгодной для собственника.

«Инвесторам стоит тщательно анализировать перспективность объекта и быть готовым к рискам, как и в большинстве инвестиций. Если такой экспертизой вы не владеете, то лучше обратиться к профессионалу, у которого есть успешные кейсы, желательно личные», — советует эксперт, подчеркнув, что квартира для инвестиций не должна нравится для жизни, нужно подходить с «холодной» головой и понимать, что в перспективе принесет прибыль.

Варианты инвестиций в недвижимость в 2024 году

Классическая спекуляция на росте стоимости: выгодно купить и дороже продать, на сегодняшний день, в 2024 году, не актуальна. Это связано с учетом высоких ставок по ипотеке и падающего спроса. Также стоимость вторички на рынке ниже первичного рынка, то есть, новостройки выходят на рынок и становятся дешевле, и вкладываться в жилье уже не выгодно.

«Я не сторонник спекуляции на активно растущем рынке, так как быстрыми движениями ты выбиваешь прибыль, но за полученную сумму уже ничего не приобрести, цены ушли вверх. Инвестиция под сдачу в аренду все еще возможна. Выгодно брать ипотеку по низким льготным ставкам, пока такие еще есть, и сдавать такие квартиры. Таким образом вы, например, можете взять под 6% семейную ипотеку и выбрать объект с ремонтом от застройщика. Квартира сразу сдается в аренду и покрывает затраты по ипотеке», — поясняет Мосейкина.

По словам эксперта для начинающих инвесторов при всей возможной оценке рисков более спокойным видом вложения будут биржевые фонды на покупку недвижимости. Такие сейчас предлагают основные банковские игроки.

«Для опытных акул рынка, понимающих, что инвестиции — это и про большую прибыль, и про убыток, готовым к риску, существуют закрытые паевые инвестиционные фонды на внебиржевом рынке (ЗПИФ) от физических и юридических лиц. Например, можно вложить деньги в строительство коттеджного поселка на начальном этапе и в несколько раз увеличить прибыль. Однако нет гарантий, что вложенная сумма не „прогорит“. Прилетит очередной „черный лебедь“ (ковид, СВО), покупательская способность изменится, произойдет отток людей на другие рынки и это может изменить спрос, деньги придется замораживать в лучшем случае. Так что это инструменты для опытных», — говорит владелица агентства недвижимости.

У акций и облигаций строительных компаний тоже есть волатильность и динамика, плюсы и минусы, однако неоспоримое преимущество перед классической недвижимостью — их всегда можно оперативно продать.

«На моем личном опыте хорошо работает схема покупка недвижимости по льготной ставке, а потом объект сдается в аренду. Таким образом за 3 года удалось заключить 6 выгодных сделок, закрывая ипотечные платежи с помощью арендаторов. Сейчас мы видим, что статистика по инвестициям в недвижимость для высокостоймостных регионов играет против них. Чем выше цена покупки, тем выше должна быть стоимость аренды для быстрой окупаемости жилья. Что сказывается на росте аренды. Среднее время окупаемости недвижимости — это 18-20 лет, что не очень устраивает инвесторов. Поэтому популярностью пользуются разумные варианты на этапе строительства или уже готовые объекты с ремонтом, которые можно сдавать прямо сейчас», — уточняет эксперт.

Мосейкина утверждает, что выгодный для инвесторов вариант окупаемости — это 10-12 лет. Такие сроки показывают, например, готовые апартаменты на Красной Поляне, которые пользуются спросом круглый год. Они хранят в себе потенциал роста стоимости, так как идет большая работа по объединению курортов Лаго-Наки, Красная Поляна и Архыз в одну цепочку горнолыжных курортов связанную дорогами.

Отказ от ответственности: сведения, содержащиеся в настоящем материале, предоставляются исключительно в информационных целях. Не является инвестиционным советом. Перед принятием инвестиционного решения инвестор должен ознакомиться со всеми рисками.

Источник фото: freepik.com