Долевое строительство: как проверить застройщика

Фото: ru.freepik.com
Содержание
В сентябре 2024 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ. Среди них — сокращение минимального гарантийного срока на новостройки с 5 до 3 лет. Также скорректированы требования по выплате неустойки в случае, если были нарушены сроки устранения дефектов застройщиком. Появились и ограничения на взыскание дополнительных неустоек со стороны дольщика.
Что такое долевое строительство
Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру предусмотренных договором параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве») [1].
Плюсы долевого строительства для покупателя
Первая серия поправок, максимально защищающих интересы дольщиков, была внесена в закон о долевом строительстве еще в 2019 году.
Основной гарантией защиты интересов дольщиков стал эскроу-счет: дольщик переводит деньги, где они блокируются до полного выполнения застройщиком своих обязательств. Если строительная компания нарушает договор, деньги возвращаются покупателю. Закрыть эскроу-счет в свою пользу до истечения срока договора владелец средств не в праве. Если он потребует вернуть деньги со счета досрочно, без каких-либо оснований, тем самым нарушив правила, банк откажет дольщику, встав на сторону девелопера. Чтобы получить деньги с эскроу-счета, застройщик обязан подтвердить, что дом сдан в эксплуатацию, а квартира передана участнику долевого строительства.
После введения эскроу-счетов строительные компании стали работать на заемные средства в рамках проектного финансирования. При этом кредитная организация может отказать в инвестициях, в частности, сославшись на рост рисков в строительной сфере.
Минусы долевого строительства
Наряду с плюсами участия в долевом строительстве для дольщика есть ряд негативных моментов:
1. Отсутствие процентов на эскроу-счете. Средства для оплаты по договору долевого участия лежат фактически мертвым грузом, и проценты на них не начисляются. Собственнику средств на вознаграждение за их хранение в банке рассчитывать не стоит. В случае досрочного расторжения договора дольщику просто вернут сумму, которую он ранее внес на счет.
2. Ограничение размера страховой выплаты по счету эскроу суммой в 10 млн руб. Это предельное возмещение, на которое может рассчитывать дольщик в случае банкротства банка. Если участник долевого строительства внес на счет для оплаты по ДДУ (договор долевого участия), к примеру, 12 млн. руб., то в случае краха кредитной организации взнос компенсируют только в рамках установленного лимита.
3. Ограниченное количество кредитных организаций России имеют право работать с эскроу по ДДУ. В настоящее время их насчитывается всего 58. Среди них крупные финучреждения: Сбербанк, Промсвязьбанк, «Альфа-Банк» и другие. Таким образом потенциальный потребитель ограничен в своем выборе.
4. Средства внесенные покупателем на эскроу-счет фактически блокируются банком. Это означает, что в случае крайней необходимости (свадьба, смерть или болезнь родственника и так далее) дольщик не сможет снять часть средств, а потом вновь пополнить счет. Возврат этих денег возможен только при расторжении договора. А в этом случае человек однозначно теряет право на квартиру в строящемся доме.
Как купить квартиру в долевом строительстве — с чего начать
Обычно стандартная процедура покупки квартиры по договору долевого участия состоит из следующих этапов:
1. Выбор застройщика, объекта строительства, квартиры.
2. Выбор банка, в котором будет открыт эскроу-счет.
3. Заключение договора с застройщиком.
4. Внесение первоначального взноса или обеспечительного платежа.
5. Передача договора на регистрацию в Росреестр.
Когда недвижимость может быть передана дольщику
При заключении договора ДДУ, дольщик должен различать срок ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи объекта. Часто в договоре указываются оба этих срока, но недобросовестные застройщики делают акцент именно на этап ввода объекта в эксплуатацию, объясняет руководитель практики в юридической группе «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев. По его словам, как раз за это застройщик ответственности не несет. Иной вопрос — нарушение сроков передачи объекта недвижимости покупателю.
«Застройщик может передать объект недвижимости дольщику только после того, как ему разрешат ввести его в эксплуатацию. Если очевидно, что в срок сдать не получится, компания обязана за два месяца до указанного в договоре срока сообщить дольщику о задержке. Если стороны договора не назначили новую дату, за каждый день задержки передачи объекта недвижимости будет начисляться законная неустойка. Дольщик, которому задержали передачу квартиры более чем на 2 месяца вправе в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. На закон „О защите прав потребителей“ дольщику рассчитывать не стоит, поскольку в отношении ДДУ он больше не действует: потребительскую неустойку и компенсацию морального вреда взыскать не получится», — уточняет Сергей Сергеев, руководитель практики в юридической группе «Яковлев и партнеры» .
Проверка застройщика при долевом строительстве
После 2019 года покупка квартиры в строящемся доме перестала напоминать игру в рулетку, риски участников процесса заметно снизились, однако по-прежнему есть вероятность оказаться жертвой недобросовестного застройщика. Часто причиной проблем является неграмотный подход к подписанию договора или элементарная невнимательность со стороны дольщика.
Надежные застройщики при продаже квартир в еще строящемся объекте работают по договору долевого участия, утверждают эксперты.
"Подписав иной договор, отличный от ДДУ, покупатель рискует своими деньгами. Прежде чем окончательно выбрать квартиру для покупки в строящемся доме и заключить трехсторонний договор с застройщиком и банком, следует проверить надежность строительной компании«,— рекомендует Сергей Сергеев.
Юрист называет следующие источники проверки надежности застройщика:
- Сайт Единой информационной системы жилищного строительства;
- ЕГРЮЛ — информация о компании;
- Росстат — бухгалтерская отчётность;
- ФНС — факт задолженности по налогам;
- Единый реестр застройщиков — есть ли право возводить многоквартирные дома;
- Росреестр — зарегистрированные ДДУ;
- КАД — судебные споры застройщика.
На сайте Единой информационной системы жилищного строительства в разделе «Документы», отмечает юрист, есть возможность изучить проектную декларацию строящегося объекта, в которой отражены:
- договоры компании на строительство объектов недвижимости;
- информация о земельном участке, на котором строится объект;
- проектная документация объекта;
- сведения о финансовом положении застройщика (чистая прибыль за последний год, кредиторская и дебетовая задолженность) и другая информация.
На сайте Единой информационной системы в специальном реестре можно проверить наличие у застройщика проблем: объектов с пропущенными сроками сдачи, нарушениями градостроительных норм, а также возможных рисках банкротства. Часто застройщики сами готовы дать информацию о строящемся объекте: разрешение на строительство с его актуальными датами, график работ, проектную декларацию.
При выборе девелопера важно изучить количество построенных и введенных им в эксплуатацию объектов недвижимости. Юристы не советуют заключать договоры с компаниями, имеющими проблемные объекты, неустойки за просрочку сдачи объекта, многолетние финансовые трудности, а также с новичками на рынке.
«Чтобы свести риски к минимуму при заключении ДДУ, кроме проверки деловой истории застройщика, сданных им объектов, его финансового положения, предмета ДДУ, можно застраховать сам договор. Однако полностью обезопасить себя участник договора ДДУ может через эскроу-счет. Возможно также заключить соглашение о дополнительном обеспечении ДДУ, например, взяв в залог имущество застройщика, однако такие способы на практике встречаются крайне редко», — уточняет Сергей Сергеев.
Налоговый вычет при долевом строительстве
Дольщик, как и любой покупатель недвижимости, имеет право получить имущественный (налоговый) вычет, заключив договор со строительной организацией. При расчете вычета в расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме включается сумма, фактически уплаченная участником долевого строительства по цене договора [1]. Средства от государства в рамках налогового вычета участнику долевого строительства могут быть перечислены лишь только после подписания дольщиком акта приема — передачи квартиры.
С начала 2022 года вступили в силу новые правила получения имущественного НДФЛ-вычета [1]. Теперь обратиться за вычетом в налоговую можно только после госрегистрации прав собственности на жилье. Этот порядок действует в отношении объектов долевого строительства, а также долей в них, которые были переданы застройщиком начиная с 1 января 2022 года.
Затраты на отделку нового жилья можно компенсировать за счет налогового вычета только в том случае, если в ДДУ указана следующая формулировка: «приобретение квартиры (прав на квартиру) без отделки».
Движение.ру
Обновлено:
Следите за нашими новостями в удобном формате
Перейти в Telegram