Ответственность и гарантии в долевом строительстве: что изменится с 1 сентября

Падение платежеспособного спроса, урезанные льготные программы и резкий рост ключевой ставки — не все вызовы, с которыми столкнулись строительные компании. В последние годы стройбизнес нес немалые потери при необоснованной выплате двойных штрафов дольщикам за задержку сроков и разного рода недоделки на объекте. Покончить с правовой неопределенностью, связанной с размером неустойки, призваны поправки, внесенные в закон «О долевом строительстве».

Документ приняли сразу в двух чтениях в июле 2024-го, а в первой декаде августа он подписан президентом страны [1]. Закон устраняет двойные штрафы, меняет условия передачи квартиры от компании дольщику и степень финансовой ответственности застройщиков, несущих издержки из-за сложной экономической ситуации. Также сокращается срок гарантии на новостройки — с пяти до трех лет. Новый закон вступит в силу с 1 сентября 2024 года [2].

Разработчики также пересмотрели правовые гарантии по договорам участия в долевом строительстве для дольщиков. Сегодня в случае нарушения прав покупателя закон предусматривает двойную ответственность застройщика. Неустойка, которую клиент может взыскать с девелопера за несвоевременное устранение недостатков в квартире, рассчитывается в размере 1% за каждый день просрочки. С сентября финансовые обязательства застройщиков существенно облегчат:

• штрафные санкции при нарушении обязательств перед клиентами снизят в 10 раз, с 50% до 5%,
• размер неустойки дольщикам при задержке сроков составит 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день.

"Изменения должны помочь девелоперам адаптироваться в современных реалиях«,— считает Денис Коваленко, управляющий партнер Prime Life Development.

В 2024 году девелоперы отмечают несколько позитивных изменений со стороны государственных органов. По словам СЕО и основателя Базис Недвижимость Артема Глухих, до конца года действует правительственный документ, согласно которому упрощен ряд процедур:

• Срок устранения недостатков застройщиком увеличен с 45 до 60 календарных дней.
• Существенные замечания по качеству примут только в случае, если квартира была осмотрена сторонним специалистом, который имеет профильное образование и значится в списках НОПРИЗ или НОСТРОЙ.
• Право дольщика сразу требовать денежное возмещение расходов на устранение недостатков и уменьшения цены договора исключено. Теперь у застройщика есть все основания отказать в выплате, чтобы провести все работы самостоятельно.
• Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по соглашению сторон может быть изменен для каждой отдельной квартиры.
• Уведомлять дольщиков об окончании строительства теперь можно по e-mail. От даты отправления сообщения отсчитывается срок передачи объекта, который не может превышать двух месяцев. Далее — недвижимость передается застройщиком в одностороннем порядке.

По мнению эксперта, есть еще один весьма важный момент: теперь порядок подписания акта приема-передачи квартиры зависит от вида выявленных недостатков — существенные они или нет.

• Существенные — это те, которые делают проживание в объекте непригодным.
• Несущественные — все остальное: от окалин на стеклах и царапин на дверных коробках до отклонений стен по вертикали и т.д.

Если раньше дольщик мог не подписать акт и ждать, пока застройщик устранит несущественные замечания, то теперь акт будет подписан в любом случае, но в нем будут зафиксированы замечания, подлежащие устранению со стороны застройщика.

Следующий значимый момент — постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, на основании которого до конца 2024 года застройщики освобождаются от выплаты неустоек и пеней за просрочку и ненадлежащее качество.

Вот как это выглядит на практике:

До 21 марта 2024 неустойка начислялась по ставке 7,5% годовых, ее взыскание отложено до 01.01.2025. Размер реальной ключевой ставки в формуле расчета неустойки больше не учитывается. До конца этого года наложен мораторий на любые штрафы и пени, неустойка не начисляется. Как решат вопрос с неустойкой в 2025 году — будет зависеть от новых законодательных инициатив.

Спрос на недвижимость падает, что делать

Резкие колебания спроса и его стимулирование со стороны государства послужили драйвером стремительного роста цен, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. При этом, по его мнению, объемов выставленной на продажу недвижимости оказалось недостаточно. К середине 2024 года Правительство однозначно обозначило контуры и масштабы стимулирования отрасли через льготные программы. Конечно, они могут быть скорректированы, но не в ущерб платежеспособному спросу, считает эксперт.

Власти, помимо этого, предлагают зафиксировать размер бюджетной субсидии строительному бизнесу, «отвязав» ее от параметров ключевой ставки [3]. Эксперты прогнозируют, что если идея будет реализована, основная нагрузка ляжет уже не на государство, а на банки. А они, отказавшись от такого бремени, могут выйти из льготных программ. Таким образом, возможность взять льготную ипотеку останется лишь на бумаге.

Долевое строительство в 2024-м: цифры и факты

Первая половина 2024 года оказалась на редкость удачной для рынка новостроек, учитывая непростую ситуацию в экономике. За первые шесть месяцев года продано на 19% квартир больше, чем годом ранее. Согласно обзору Аналитического центра ДОМ.РФ, общая площадь проданных квартир по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ) — на 61% больше, чем в июне 2023 года [4].

Значительная выручка позволит девелоперам безболезненно пройти период высоких ставок и замедления продаж, утверждают в руководстве ДОМ.РФ.

По договорам долевого участия сегодня строится 115,4 млн кв. м жилья, сообщил глава министерства строительства и ЖКХ Ирек Файзулин [5]. Министр уточнил, что регионами рассматривается возможность применения механизма комплексного развития территорий (КРТ) в отношении более 1,2 тыс. территорий площадью более 30 тыс. га с общим градостроительным потенциалом 221 млн кв. м, среди которых 168 млн кв. м жилья. Благодаря такому подходу уже введено более 1,2 млн кв. м жилья.

Кредиты на рынке долевого строительства

В Центробанке РФ заявляют о росте объемов ипотечного кредитования для долевого строительства в июне на 114,0% по отношению к прошлому году. В деньгах за первые шесть месяцев это 1,48 трлн ₽, что на 32,2% больше аналогичного показателя 2023 года (1,12 трлн ₽).

Объем кредитования долевого строительства в РФ в 2022-2024 годах. Источник: Единый ресурс застройщиков

«Теперь решающий фактор, влияющий на покупку, — это условия кредита: первоначальный взнос и размер ежемесячных платежей, при этом цена лотов ушла на второй план», — отмечает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина».

По его словам, недвижимость перестает быть массовым инвестиционным инструментом, так как кредитные условия у застройщиков значительно выгоднее переуступки по договору долевого участия после покупки объекта на котловане.

«Рынок подошел к пику стоимости кредитных средств, зависящему от величины ключевой ставки. Можно ожидать, что вторая половина 2024 года пройдет при жестком недостатке платежеспособного спроса, но одновременно пройдет и пик жесткой кредитно-денежной политики. Далее для рынка и покупателей недвижимости настанут более спокойные времена, когда цены будут оставаться стабильными, а стоимость ипотечного кредита станет постепенно снижаться. Разумеется, что все это возможно при отсутствии масштабных внешних и внутренних потрясений, которые могут отразиться на экономике», — отмечает Владислав Преображенский.

Большинство опрошенных участников рынка отмечают два ключевых фактора, влияющих на ситуацию на рынке радикальным образом: ставка рефинансирования и, как следствие, ужесточение льготных условий кредитования.

«Основные „боли“ застройщиков — ключевая ставка, которая тянет за собой не только изменение условий по проектному финансированию, но и удорожание материалов и труда рабочих, а также и отмененная льготная ипотека, так как на нее приходился большой объем сделок у застройщиков», — утверждает Артем Глухих, СЕО и основатель «Базис недвижимость».

Несмотря на ужесточение условий ЦБ, работа с банками осталась фактически прежней. Рост ключевой ставки и более строгие требования к запасу прочности проектов оказывают скорее оздоравливающее влияние на рынок, нежели негативное, считает управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов.

Многие банки поддерживают идею субсидированных льгот, например, для девелоперов, в работу которых интегрированы BIM технологии, отмечает Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development. По его словам, в случае необходимости может быть также перезапущено субсидирование проектного финансирования — такие меры нацелены на то, чтобы сделать жилье более доступным для покупателя.

"В целом банки прекрасно видят все трудности, с которыми сейчас сталкиваются застройщики, и готовы двигаться им навстречу«,— комментирует эксперт.

Что ожидает застройщиков в 2025 году

Несмотря на возникшие трудности с реализацией проектов, паники в сообществе девелоперов не наблюдается. Очевидно, что значительная часть застройщиков была готова к снижению спроса на рынке новостроек. Оптимизм может внушать и сохранение ряда льготных программ кредитования, в частности, одной из наиболее востребованных считается «Семейная ипотека». Часть застройщиков возлагает надежды на траншевые программы, а также IT-ипотеку. В частности, ее с 21 августа вновь решил запустить Сбербанк, заявки принимает и банк ДОМ.РФ. Кроме того, механизмом стимулирования продаж остаются собственные программы рассрочки, которые ряд девелоперов уже давно предлагают покупателям.

Источник фото: https://www.freepik.com/