В 2024 году вступают в силу документы, которые серьезно изменят проектную деятельность в России. С 1 июля на экспертизу при строительстве жилья с участием дольщиков девелоперы должны представить 3D модель будущего дома. С 1 сентября отменяются обязательные и добровольные нормы проектирования, открывается единый реестр требований, ужесточается процедура допуска систем пожарной безопасности. Как новшества повлияют на работу девелоперов и строительных компаний, рассказали эксперты.

1. Изменения
2. Проектная документация
3. Рабочая документация
4. Отличия проектной от рабочей

Изменения в проектной деятельности в 2024 году

Два основных тренда, по которым развивается рынок проектирования сегодня — это повышение личной ответственности и цифровизация. Они призваны ускорить этапы проектирования и строительства, обеспечить большую свободу разработчикам документации и одновременно возложить на них полную ответственность за безопасность.

Повышение личной ответственности проектировщиков случится уже в сентябре, после вступления в силу изменений в Технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Они предусматривают отмену большей части СТУ Минстроя, введение нового порядка подтверждения качества проектных решений. Ответственность за выбор нормативов будет нести главный инженер проекта (ГИП).

«С одной стороны, есть плюсы — застройщик снижает затраты, так как СТУ — это довольно дорого. С другой, ужесточаются требования к проектировщику. Потому что если у Главгосэкспертизы будет много замечаний к проекту, то главный инженер рискует быть удаленным из реестра, лишится номера. А это значит, что его путь в профессии закончится, и компании придется искать нового специалиста», — отмечает Асель Карасартова, руководитель департамента негосударственной экспертизы ООО «ПромМаш Тест».

Кадровый вопрос может стать серьезным вызовом для девелоперов, считает эксперт. В Национальном реестре специалистов в области проектирования числятся всего 10 тысяч человек. Помимо ГИП, это и главные архитекторы, и инженеры — изыскатели. Рынок строительного проектирования испытывает настолько серьезный кадровый голод, что для клиентов период ожидания в очереди на услуги затягивается порой на полтора-два года.

Актуальным с 1 сентября останется лишь СТУ по пожарной безопасности, причем его требования ужесточатся. Сейчас согласовать разрешительные документы можно на региональном уровне, в местном МЧС. С наступлением осени придется обращаться в созданные в федеральных округах структуры.

«Да, это сделает процесс более централизованным, снизит коррупционные риски. Но одновременно усложнит работу небольших региональных проектировщиков, поскольку получить такое разрешение станет дороже и сложнее. Не исключено, что мы увидим отток компаний с рынка. Возможно, нововведение даже заставит некоторые из них закрыться», — говорит Асель Карасартова.

В целом, как отмечают эксперты, нормативные документы в проектировании в последние годы не просто меняются, проектирование уходит в цифровое пространство. По нацпроекту «Цифровизация строительной отрасли», к 2030 году все сервисы объединятся, чтобы через Госуслуги в режиме онлайн можно было получать разрешение на строительство едва ли не в один клик.

Проектная документация

Так что же представляет собой современная проектная документация (ПД)? Если коротко, то проектная документация — это основные концептуальные и технические решения по будущему объекту. В ПД схематично прописываются ключевые параметры — площадь, решения по этажности и метражу квартир, инженерным, конструктивным и архитектурным системам.

Проектная документация нужна для прохождения государственной экспертизы. Она проверяется на соответствие Градостроительному кодексу, исходно-разрешительной документации, нормам проектирования, требованиям федерального закона о техническом регламенте безопасности зданий. По проектной документации Стройтехнадзор принимает готовый объект. Согласованная ПД публикуется в Едином государственном реестре заключений экспертизы.

«Работа с проектной документаций, в первую очередь, — это понимание конечного продукта, который получит застройщик. В основном она заключается в плотном взаимодействии между девелопером как основным идеологом, экспертизой как гарантом безопасности и проектировщиком как посредником в диалоге, который фиксирует все этапы и документально закрепляет итоги этой коллаборации», — отмечает Михаил Швецов, руководитель бюро генерального проектирования Генпро.

Рабочая документация

Рабочая документация (РД) — уже подробная схема, точное ТЗ для строителей, в котором прописано все: от крепежа до марки цемента. Это совокупность чертежей, спецификаций, инструкций и прочих документов, которые позволяют реализовать ПД. Если брать весь массив ПД и РД, то проектная документация составляет 20-30%, рабочая — остальные 70% объема.

«Главная особенность рабочей документации в том, что это — живой документ, который может меняться. Да, в нем изначально есть очень четкая и подробная детализация: если в ПД у нас стена — это пустой параллелепипед, то в РД — визуальная модель с разводкой инженерных сетей. Когда нужно заместить какой-то материал, это отражается в рабочей документации. Можно сказать, что РД — это картина текущей ситуации на объекте», — отмечает Михаил Царев, технический директор ГК ОЛИМПРОЕКТ.

Чем проектная документация отличается от рабочей

В последнее время необходимость вносить правки в РД выросла. Причин несколько. Во-первых, из-за ухода иностранных брендов меняется рынок поставщиков. Случается, что спустя несколько месяцев материалы, предусмотренные ПД, уже не купить. Приходится заменять аналогами. Во-вторых, любой застройщик ищет возможность сократить издержки, сэкономить.

Но возникает задача. Изменения РД влекут за собой правки в проектную документацию, ведь по требованию закона они должны почти полностью совпадать. А это значит, что после корректировки РД, может возникнуть необходимость повторно проходить государственную экспертизу.

«По действующим нормативам, отклонение от проекта не должно превышать десяти процентов. Вопрос: как вычислить этот объем? Насколько серьезными могут быть корректировки? Это юридические тонкости, которые четко не прописаны. Конечно, если мы меняем этажность здания, это уже серьезные отклонения от проектной документации. Если изменяется толщина несущей конструкции или количество пилонов, оцениваем индивидуально. Мы, например, в любом случае вносим правки в ПД и идем на повторную экспертизу. Рисковать и пытаться скрыть изменения точно не стоит. Да, это время и ресурсы, но если объект не будет принят, потери, и не только репутационные, будут выше», — отмечает Михаил Дубко, главный конструктор «Самолет—Проект».

В Минстрое РФ разъясняют, что решение о прохождении повторной экспертизы ПД после корректировки РД принимается индивидуально застройщиком, после согласования с ГИП. Они должны оценить, насколько вносимые изменения повлияют на весь проект.

Сейчас власти также обсуждаются вопрос о переходе на одностадийное проектирование. Согласно утвержденному Госдумой законопроекту, с 1 сентября правительство РФ сможет определять случаи, когда для строительства или реконструкции не потребуется рабочая документация. Авторы законопроекта считают, что это сэкономит время и средства застройщиков [1].

Пакет документов проектной и рабочей документации

ПД выполняется в соответствии с постановлением Правительства № 87 «Об утверждении Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и подлежит прохождению экспертизы проектной документации [2]. Проектная документация состоит из текстовой и графической частей.

По действующему законодательству, она состоит из 13 частей:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка;
• объемно—планировочные и архитектурные решения;
• конструктивные решения;
• сведения об инженерном оборудовании, сетях и системах инженерно—технического обеспечения;
• технологические решения;
• проект организации строительства;
• мероприятия по охране окружающей среды;
• мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;
• требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;
• мероприятия по обеспечению доступа инвалидов к объекту капитального строительства;
• смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства;
• иная документация, предусмотренная постановлением.

Рабочая документация включает в себя три раздела:

• рабочие чертежи;
• документы в дополнение к чертежам основного комплекта;
• сметная документация по установленным формам.

Понятие рабочей документации закрепилось в федеральном законодательстве только в 2021 году, получив правовой статус после внесения изменений в Градостроительный кодекс. Тогда же утвердили исчерпывающий перечень мероприятий, необходимых для реализации проектов по строительству и реконструкции объектов капитального строительства. Скоро он и вовсе станет рекомендуемым.

Как проектная деятельность изменилась за последние годы

По словам экспертов, перечень серьезно помогает строителям проходить административные барьеры, и застройщики все реже сталкиваются с бюрократическими проволочками и коррупцией в местных органах власти. Если несколько лет назад для получения, например, разрешения на стройку, представитель муниципалитета мог затребовать абсолютно любой документ, и порой их количество превышало цифру 900, то сегодня «правила игры» стали более четкими и понятными.

«Исчерпывающий перечень позволяет ускорить процесс перехода на систему электронного документооборота в отрасли. Стоит отметить, что еще в проекте закона указывалось более 100 обязательных процедур, сократить их планировалось до 32. На четверть сократилось количество обязательных документов. До конца 2030 года исчерпывающий перечень должен уменьшиться до 350 позиций», — комментирует Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», руководитель подкомитета по малоэтажному строительству и ИЖС.

По оценкам экспертов, 2024 году четко зафиксировалась позиция рынка в сторону качественной архитектуры с высокими требованиями к конечному продукту. Сейчас проектирование — это очень многогранная сфера.

«Процесс проектирования в России менялся вместе с экономикой. После типовых разработок СССР был этап начала 1990-х, где рынок был совсем „дикий“, и вообще никаких экспертиз не проводилось. Сейчас проектирование — многогранная сфера. Сохранились типовые подходы как на уровне государства, так и внутри компании. У нас, например, есть отдел стандартизации, который разрабатывает ключевые решения для большинства проектов. Но при этом, мы работаем с индивидуальными, эксклюзивными заказами. Многие экспериментируют с одностадийным проектированием. У нас есть инструменты гибко реагировать на внешние и внутренние изменения рынка», — говорит Михаил Дубко, главный конструктор «Самолет-Проект».

Рынок меняется еще и потому, что сегодня большие вливания идут в бюджетную сферу. По нацпроектам в регионах строятся школы, детские сады, жилье и другие крупные объекты. Государство справедливо хочет видеть их современными, красивыми, и, в то же время безопасными, понимая, на что тратится каждый рубль и что в итоге получат люди, говорят эксперты.

Фото: freepik.com