Оптимизация общественных зон в ЖК: какие «фишки» больше не в тренде

В ситуации падения продаж на 40–50% девелоперы стремятся сохранить рентабельность строительства. Поэтому некоторые элементы будущих проектов, в том числе и в местах общественного пользования, стали пересматривать либо сокращать. В первую очередь это затронуло решения, которые не приносят застройщикам коммерческой прибыли. Покупатели также в последний год отдают предпочтение практичным опциям, а не просто модным «фишкам», уверяют эксперты.

Нарастающий тренд по благоустройству мест общественного пользования (МОП) для отечественных новостроек был особенно заметен в последние три года. За этот период число многоквартирных домов с просторными входными группами, где предусмотрены такие опции, как колясочные, лапомойки, диванные зоны и т.д., выросло примерно на 10%, а количество проектов с кладовыми — на 15%, приводит статистику Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ. Затраты на обустройство мест общего пользования различались в зависимости от класса жилья. В проектах эконом- и комфорт-класса расходы на эти пространства, как правило, составляли примерно 5% от общей стоимости строительства. А в сегменте бизнес-класса и выше доля затрат возрастала до 25% и более.

В условиях экономической нестабильности, наступившей с ростом ключевой ставки и ужесточением условий льготной ипотеки, девелоперы начали пересматривать будущие проекты и сокращать количество дополнительных «фишек». В ЖК стало меньше коворкингов, а также опций, отвечающих за красоту и уют, — например, библиотек и дизайнерских мягких зон в центре лобби, говорит о тренде Елена Пудова, урбанист, преподаватель кафедры территориального развития им. Глазычева РАНХиГС.

Результат нынешнего ипотечного кризиса и «обезжиренные» проекты рынок увидит уже через год-два, поясняет Анастасия Ордина-Швед, директор по продажам ASTERUS. В будущих домах может не быть дорогих фасадов, нестандартных инженерных решений, изменится уровень отделки МОПов и благоустройства территории.

Лапомойки: ненужная трата пространства

Если еще пару лет назад лапомойки были модной деталью многих проектов, то в нынешних экономических условиях необходимость сохранения таких зон под вопросом. Некоторые считают их полезной опцией, позволяющей содержать общие пространства в чистоте, другие же называют неудобными и говорят, что эти квадратные метры можно использовать более рационально.

«Точное количество проектов ЖК с лапомойками посчитать сложно. Но в условиях оптимизации бюджета ЖК возможно их сокращение или полное исключение. Это особенно актуально для комплексов эконом-класса, где каждый метр должен быть продуман и обоснован с точки зрения востребованности и пользы для всех жильцов», — поясняет Елена Пудова.

О том, что востребованность гигиенических зон для собак сходит на нет, говорит и Олег Назаров, руководитель отдела концепций «Генпро». Практика показала, что они не решают проблему владельцев животных. Эти помещения часто остаются невостребованными или используются не по назначению, поэтому застройщики в целях снижения затрат активно от них отказываются.

Лапомойка занимает несколько квадратных метров, которые могли бы продаваться, уточняет Евгения Тодорова, директор по маркетингу ГК ТОЧНО. Сейчас же они дают лишь дополнительные расходы, требуя финишной отделки, точек водоснабжения, оплаты услуг сантехника и пр.

Туалеты в лобби и консьерж-служба — приоритет премиального сегмента

Еще две опции, которые могут исчезнуть из массового сегмента, — туалеты в лобби и консьержи. Они остаются востребованными, но уже преимущественно в премиум- и бизнес-классе.

«Для экономии возможно упрощение отделки туалетных комнат в лобби и сокращение затрат на сантехнику. В то же время консьерж-служба, хоть и станет преимущественно опцией для премиального жилья, но все же остается актуальной для некоторых проектов и в эконом-сегменте. Консьержи помогают контролировать безопасность, а значит, сохранение услуги важно для привлечения покупателей», — рассказывает Елена Пудова.

Наличие в лобби многоквартирных домов таких зон, как колясочные, стойки ресепшн с консьержами, келлеры (кладовые), туалеты, автоматически повышает статус проекта, высказывает мнение Анна Сахарова, основатель и руководитель архитектурного бюро BELLRADO, член Союза дизайнеров России. Поэтому их хоть и можно оптимизировать, но это снизит привлекательность ЖК, особенно если он позиционируется как бизнес-класс.

Сегменты премиум- и бизнес-класса подвержены упрощению в меньшей степени, уточняет Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom, но здесь оно также будет. Однако консьержи и келлеры точно останутся. Ведь основная задача продуктологов — оптимизация себестоимости без ущерба восприятию продукта.

Колясочные и зоны для курьеров: дополнительные затраты по обслуживанию

Комнаты для колясок и курьеров также сохранятся в премиум- и бизнес-сегменте жилья, но могут быть упразднены в эконом-классе, говорит Елена Пудова. Изначально они были предназначены для хранения детских колясок, но постепенно превращаются в склады для велосипедов, скутеров и даже мотоциклов.

«Хотя в эконом- и комфорт-классе и остается потребность в колясочных, некоторые застройщики все равно могут отказаться от их обустройства. Управляющим компаниям приходится следить за порядком в этих зонах, что требует дополнительных ресурсов, которые не всегда окупаются. Поэтому в будущем колясочные, возможно, останутся лишь приятным дополнением к премиальным проектам, а в остальных сегментах от них могут отказаться», — считает Елена Пудова.

Также, продолжает эксперт, к «исчезающим видам» относятся всевозможные опции для обслуживающего персонала: отдельные лифты, запасные входы, зоны для курьеров. Для застройщика это очень серьезные вложения, и их тоже могут оптимизировать.

Что в оптимизации МОПов не попадет под сокращение

«Обезжиривание» продукта в кризисные времена — решение, лежащее на поверхности. Однако делать это нужно без ущерба качеству, чтобы сохранить привлекательность новостроек для потребителей, утверждают эксперты.

«У девелоперов есть решения, которые продолжают сохранять свою значимость. Это зоны отдыха и проведения досуга для жителей комплексов. Например, зоны барбекю на придомовой территории создают условия для пребывания на свежем воздухе», — говорит Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы».

Тренд на сохранение и увеличение разнообразия общественных пространств подтверждают и в ASTERUS.

«В новых проектах, несмотря на кризис, продолжают предусматривать спортивную инфраструктуру. Спрос на физическую активность, например, у москвичей высокий, поэтому застройщики стараются включать в свои проекты разнообразные возможности для физической активности: фитнес, бассейны, места для занятий йогой, воркаут-площадки с тренажерами, велодорожки и т.п. Их точно не будут оптимизировать», — утверждает Анастасия Ордина-Швед.

В жилых проектах, которые относятся к высоким ценовым сегментам, — премиум- и элит-классу — останутся рестораны с авторской кухней, в делюкс-классе — закрытые заведения, которые посещают только жители комплекса, мультиформатные детские игровые и лаунж-зоны для отдыха, уточняет Катерина Галедина, директор по маркетингу девелоперской компании COLDY.

«К трендовым форматам элитного жилья относятся репетиторская, куда можно пригласить учителей для занятия с ребенком, библиотека, beauty room, а также shopping room — где стилист и байер поможет собрать образ для повседневного или праздничного гардероба», — высказывает мнение Катерина Галедина.

Также даже при сокращении расходов на МОПы важно сохранить качественные инженерные решения, отвечающие за безопасность, отмечают специалисты отрасли. Современные покупатели любого класса жилья ожидают высокого уровня защиты: сигнализаций, пожарных систем и надежных лифтов.

«От невостребованных „фишек“ девелоперы, разумеется, будут отказываться. Но отсекать настоящие конкурентные преимущества застройщики не станут. Цифровая экосистема с мобильным приложением для резидентов, роскошные гранд-лобби, приватные парки с фонтанами увеличивают стоимость проекта. Одновременно все эти элементы привлекают клиентов», — рассуждает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.

Возможно, дополнительные опции не имеет особого смысла сокращать, продолжает эксперт, поскольку путь от начала разработки концепции жилого комплекса до выхода на рынок занимает в среднем 1,5-2 года. Девелоперы все еще рассчитывают, что спустя это время ЦБ почти наверняка снизит ключевую ставку, а правительство внедрит новые адресные госпрограммы, что вернет спрос на массовый сегмент.