Не только Дубай: россияне осваивают новые локации в ОАЭ

Инвесторы из РФ не только уступили лидерство среди иностранцев, покупающих недвижимость в Арабских Эмиратах, но и снизили интерес к покупке объектов в Дубае. Главными причинами смены приоритетов аналитики называют явно перегретый местный рынок, дороговизну жизни и отсутствие потенциально высокодоходных проектов. Насколько экономически выгодны новые локации и объекты, рассказали эксперты.

С 2022 года граждане РФ приобрели действующую и строящуюся недвижимость в Дубае на сумму $6,3 млрд, но в 2024-м настроения в среде российских инвесторов изменились. Местные агенты сообщают о тренде, при котором выходцы из страны — владельцы недвижимости в Дубае — обналичивают средства и переезжают в альтернативные зарубежные анклавы. К этому их стимулируют проблемы с валютным курсом и растущая стоимость жизни в эмирате. Покупателям в Дубае стало все сложнее находить привлекательные инвестиционные объекты по приемлемой цене, утверждают эксперты.

Отток российских инвесторов, особенно из сделок на стадии строительства, отметили, в частности, в ряде агентств по продаже недвижимости. Российские компании, купившие объекты на стадии строительства, чаще принимают решения о продаже этих активов с убытком или даже в состоянии дефолта. Как правило, инвестор решает выйти из сделки, когда окончательная сумма платежей за объект значительно превышает его предварительные расчеты рентабельности.

Одновременно эксперты констатируют изменение предпочтений покупателей: российские инвесторы проявляют интерес к другим эмиратам, в частности к Абу-Даби и Рас-аль-Хайм.

Как меняется рынок спроса: Дубай vs Абу-Даби

Дубай — административный центр одноименного эмирата, центр развлечений, бизнеса, отдыха и туризма. В эмирате расположен международный аэропорт ОАЭ. Это делает город главной точкой притяжения капиталов со всего мира, а также основной причиной чересчур активного разогрева рынка, говорится в исследовании аналитиков CBRE. По данным консалтеров, во второй четверти 2024 года средняя цена апартаментов на рынке эмирата выросла на 21,3%, виллы подорожали на 24,3%. Похожая ситуация наблюдается и в сегменте аренды. В 2024 году стоимость апартаментов прибавила 22,2%, вилл — 12,7%.

Исторически в Дубае для покупки востребованы районы Dubai Marina, JVC, Downtown, Business Bay и Jumeirah. В 2024 году земельным департаментом Дубая (DLD) большее количество сделок было зарегистрировано в районе JVC (12,9 тыс.) и Business Bay (8,8 тыс.). Средняя цена за кв. фут (0,9 кв.м) в 2024 году составила:

— на первичном рынке:

• JVC — $361;
• Business Bay — $775.

— на вторичном рынке:

• JVC — $308;
• Business Bay — $490.

Что касается возврата инвестиций в арабскую недвижимость, уже несколько лет подряд ОАЭ, и в частности эмират Дубай, демонстрируют довольно короткие сроки окупаемости, отметили в крупнейшем финансовом холдинге UBS. В 2024 году срок окупаемости недвижимости в Дубае достиг девяти лет, резюмирует Александра Калчева, руководитель департамента Ближнего Востока Russia Sotheby’s International Realty.

Абу-Даби: в чем привлекательность эмирата

Абу-Даби — государственная столица, крупный бизнес-хаб для многих компаний. Политический, промышленный, торговый и культурный центр страны. Растущую популярность Абу-Даби эксперты объясняют несколькими критериями:

• развитой инфраструктурой;
• наличием уникальных курортов;
• разнообразием отмеченных наградами тематических парков;
• обилием культурных достопримечательностей.

Среди самых популярных мест столицы ОАЭ можно выделить Louvre Abu Dhabi, Eastern Mangrove National Park, Sheikh Zayed Grand Mosque, SeaWorld Abu Dhabi и Ferrari World Abu Dhabi. В эмирате также продолжается строительство достопримечательностей, которые в будущем привлекут еще больше туристов. Например, Guggenheim Abu Dhabi и Zayed National Museum в Saadiyat Cultural District откроются в 2025 году.

Ключевыми локациями для приобретения жилой недвижимости в Абу-Даби являются естественные острова, в частности остров Саадият — культурная мекка эмирата, где располагается филиал музея Лувр, а также остров развлечений Яс с четырьмя парками аттракционов.

«На примере одного из кейсов инвестора можно оценить динамику цен: за два года апартаменты на этапе строительства на острове Саадият выросли в цене на 32%», — рассказывает Александра Калчева.

Динамику на рынке недвижимости в эмирате аналитики оценивают как умеренную: штиля не наблюдается, но он и не пугает стремительным ростом цен. Средняя цена апартаментов здесь выросла на 6,2% год к году, достигнув $3,640 / кв. м, виллы подорожали на 3,9% — до $3,286 / кв. м. Кроме того, на фоне роста цен на вторичном рынке новостройки Абу-Даби подешевели на 10,7%.

Рынок аренды также демонстрирует небольшую динамику: для апартаментов — 6,6%, для вилл — 2,5%. Одновременно в сегменте зафиксировано падение на 15,2% количества ежегодно заключаемых контрактов.

Средняя годовая доходность от аренды в целом по эмирату — 5,16%.

Динамика цен на недвижимости в Абу-Даби
Локация	Студия	1-комн.	2-комн.	3-комн.
Остров Аль-реем	8,43%	7,78%	6,13%	5,90%
Остров Саадият	3,84%	4,57%	4,21%	2,65%
Остров Яс	7,06%	6,67%	6,50%	5,74%

Рас-аль-Хайма: в чем привлекательность эмирата

Рас-аль-Хайма — спокойная гавань для отдыха, ожидающая дополнительного притока туристов за счет открытия казино Wynn Resorts в 2026 году.

Повышенный спрос инвесторов к локации аналитики отметили в 2023 году. Интерес во многом обусловлен строительством первого казино на Ближнем Востоке. Игорное заведение будет открыто в 2026 году на острове Аль-Марджан, в настоящее время здесь ведется активное строительство. Ожидается, что его запуск спровоцирует огромный приток туристов, что приведет к росту цен на аренду и покупку недвижимости.

На одном из крупнейших в ОАЭ сайтов по продаже недвижимости предлагаются следующие варианты жилой недвижимости в Рас-аль-Хайма:

• Апартаменты площадью 77 кв. м — $359,0 тыс.
• Двухкомнатная квартира площадью 130 кв. м — $266,8 тыс.
• Квартира с видом на лагуну площадью 116 кв. м — $530,9 тыс.

На сайте одного из российских агрегаторов по недвижимости жилые объекты, расположенные в Рас-аль-Хайма, выставлены по следующим ценам:

• Квартира площадью 88 кв. м (в строящемся доме) — $464,9 тыс.
• Апартаменты площадью 74 кв. м (в строящемся доме) — $353,4 тыс.

Есть и совершенно неожиданные варианты, как например, апартаменты площадью 20 кв. м. Их оценили почти в $828 тыс.
Доходность от аренды в целом по эмирату оценивается в 4,70%.

В чем сходства и различия рынка недвижимости

Каждый из эмиратов в ОАЭ имеет свое собственное законодательство, которое регулирует операции по купле-продаже недвижимости, в каждом из них действуют свои особые правила и органы, контролирующие рынок. Федеральные законы предоставляют лишь общую правовую базу. При этом в стране отсутствует налог на недвижимость.

Следует отметить, что законы ОАЭ о собственности дают возможность приобрести недвижимость в ОАЭ как для местных, так и международных инвесторов, предоставляя им право владеть недвижимостью в определенных зонах «свободного владения» (freehold) — для проведения сделки требуется заграничный паспорт и электронная почта будущего собственника, и «владение на началах аренды» (leasehold) — опция долгосрочной аренды.

По структуре сделок по приобретению апартаментов или вилл на рынке ОАЭ как таковых особых отличий нет, кроме размера сбора за регистрацию права собственности:

• Дубай — 4%.
• Абу-Даби и Рас-аль-Хайма — 2%.

В остальном для иностранных покупателей в каждом эмирате доступны зоны для покупки недвижимости:

• Дубай — 64 зоны.
• Абу-Даби — 9 зон.
• Рас-аль-Хайма — 5 зон.
• Шарджа и Аджман — до 2 зон (с ограничениями).

Обязательным платежом является сбор земельного департамента — от 2% до 4%, в зависимости от эмирата. Кроме того, владельцы недвижимости в жилых комплексах будут сталкиваться с ежегодными сборами за обслуживание (service charges), которые включают расходы на содержание общих зон, безопасность и другие услуги.

«Что касается финансирования, местные банки предлагают различные ипотечные продукты для резидентов и нерезидентов. Также доступны рассрочки платежа, которые часто предлагают сами застройщики. По нашему опыту, большая часть клиентов отдают предпочтение беспроцентной рассрочке до окончания строительства, при этом некоторые застройщики предлагают рассрочку и после сдачи проекта», — отмечает Александра Калчева, руководитель департамента Ближнего Востока Russia Sotheby’s International Realty.

Рынок коммерческой недвижимости: тренд на стабильный рост

Аналитики считают, что спрос на коммерческую недвижимость в Эмиратах более стабилен, чем на рынке жилья, при этом особенно высок интерес к офисным пространствам и складским помещениям. Рост коммерческих объектов также связан с развитием логистических и IT-секторов, отмечает Анастасия Романовская, руководитель группы международного коммерческого права Versus.UAE.

«Рынок коммерческой недвижимости ОАЭ более развит в Дубае и Абу-Даби ввиду широкого ведения бизнеса и присутствия компаний. Так же, как и жилье, коммерческая недвижимость последние два-три года пользуется высоким спросом со стороны инвесторов и бизнеса. Рынки коммерции Дубая и Абу-Даби свидетельствуют о недостатке качественного предложения, удовлетворяющего объему и характеру спроса», — отмечает Александра Калчева.

По словам эксперта, за 2024 год лучше всего себя проявили офисные помещения, логистические и индустриальные центры, где стабильно наблюдается заполняемость на уровне 90%. Рост цен происходит чуть медленнее, чем в жилом секторе, но стабильно прибавляет 3-5%.

Ключевые моменты при инвестировании в недвижимость ОАЭ

По мнению экспертов рынка ОАЭ, при приобретении недвижимости следует учесть следующие пункты:

• Сопутствующие расходы, включая эксплуатационные расходы и регистрационные сборы, которые могут существенно повлиять на доходность инвестиции.
• Стратегия: инвесторы с высоким риск-аппетитом вкладываются в проекты на самых ранних стадиях, до старта продаж, для получения максимальной доходности; консервативные инвесторы предпочитают готовые проекты для последующей сдачи в аренду.
• Специальные предложения: иногда застройщики могут делать сезонные скидки и предлагать выгодные условия для покупки, как, например, в период Рамадана — священного для мусульман месяца. Получив специальные условия на покупку, можно в конечном счете увеличить доходность инвестиции.
• Анализ региона: особых различий владения в зависимости от эмирата нет, при этом рынки различаются по потенциалу роста и рентабельности.