Топ-5 решений, на которых могут сэкономить застройщики

Движение.ру опросили экспертов отрасли, чтобы узнать, на чем они экономят в период кризиса, и по результатам составили топ-5 ключевых решений, которые помогают девелоперам снижать издержки.

1. Стандартизация проектов и процессов

Разработка собственных коллекций архитектурных и планировочных решений, а также ландшафта позволяет существенно экономить время работы над проектом и деньги на создание новых решений, говорят в «Бруснике».

«При проектировании мы не создаем заново, а выбираем коллекцию и „накатываем“ ее на конкретный проект. Так 80% объектов выполнены с использованием коллекций фасадов, интерьеров, ландшафта, в 90% объектов применен типовой каркас, а в 70% объектов использованы префабрицированные сети», — пояснили в компании.

С целью экономии времени и средств к стандартизации продукта прибегают и в Capital Alliance. В компании говорят, что еще на этапе подготовки к реализации проекта создается единый стандарт, применимый как к жилым комплексам, так и для коммерческой недвижимости.

Дает свой процент экономии и единая система закупок. Так, основные элементы каркаса, благоустройства и отделки Брусника закупает централизованно, заключая договоры с поставщиками на длительный срок по фиксированной цене. Экономия за счет этого достигает 10% по сравнению с подходом, когда каждый филиал делает закупки по отдельности. Такую же экономию — до 10 % — дают договоры с подрядными организациями на год вперед, рассказали в компании.

Помимо этого, эксперты отметили необходимость внедрения в отрасль стандартизации строительных контрактов подрядчиками, что должно помочь снизить юридические риски, а значит, сэкономить на судебных тяжбах и ускорить реализацию проектов.

2. Рациональное проектирование инженерных систем

Грамотный подход к экономии на инженерных системах, основанный на тщательном изучении нормативных требований и проведении комплексных расчетов, может привести к существенной экономии средств при застройке целых кварталов, пояснил Дмитрий Гадзина, финансовый директор компании «Мангазея». Экономия исчисляется сотнями миллионов рублей.

«Например, на этапе проектирования можно заложить центральную систему вентиляции, объединив в ней каналы подачи воздуха и шахты дымного назначения. Это позволит снизить затраты. Так, комплексное проектирование инженерных систем позволяет рационально распределять ресурсы и значительно ускорять выполнение строительных и монтажных работ», — уточнил эксперт.

Такого же мнения придерживаются и в Devision. В компании привели пример, как рациональное перепроектирование жилого комплекса площадью 28 тыс. кв. м позволило уменьшить количество узлов учета, убрать излишнюю изоляцию трубопроводов, заменить материал труб для пожаротушения, обновить общедомовой узел учета и сократить число вентиляционных блоков. В итоге даже на таком сравнительно небольшом объекте корректировка проекта принесла экономию примерно в 50 млн руб.

Однако такой подход требует определенных усилий со стороны заказчика: далеко не все проектные организации способны эффективно использовать существующие нормы. Это ведет к избыточным затратам на ненужные системы дымоудаления, подпорки, счетчики и другие элементы, отмечают эксперты.

3. Зеленая зона эскроу-финансирования

Еще один способ экономии, по мнению девелоперов, это ускорение сроков строительства для скорейшего получения доступа к счетам эскроу. Застройщики в 2004 году смогли сократить сроки переноса сдачи многоквартирных домов на 18%, в среднем до 5,9 месяца. Такие результаты зафиксированы относительно I квартала года в неполном IV квартале.

«Основная мотивация — побыстрее раскрыть счета эскроу. За счет раскрытия гасятся кредиты банкам, снижается бремя высоких процентных ставок», — объяснил РИА Новости Кирилл Холопик, руководитель Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).

В январе — ноябре 2024 года топ-10 крупнейших девелоперов задерживали сдачу жилья на меньший срок, чем застройщики в целом по стране, — 0,75 месяца против 6,7 месяца, отметил спикер. Из лидеров дольше обычного приходится ждать дольщикам ФСК (1,6 месяца), «Самолета» (1,4 месяца) и А101 (1,4 месяца). У ЛСР — почти 0,9 месяца, «Точно» — около 0,6 месяца, ПИК — 0,5 месяца. Dogma, «Брусника», «Югстройинвест» и Setl Group обошлись без переносов.

«Чем меньше меньше срок строительства, тем ниже себестоимость проекта. Чтобы обеспечить высокую скорость без снижения качества, мы большое количество ресурсов вкладываем в стандартизацию процессов и продукта. Например, занимаемся префабрикацией конструктивных элементов дома, то есть заказываем их заранее на производстве. Мы уже освоили выпуск балконных плит, маршей, лестнично-лифтовых узлов. В 2025 году планируем запускать панели отделки первых этажей. Научились префабрицировать металлические сетки на монолитном перекрытии, это значительно экономит время и деньги, а также поддерживать единое качество каждого элемента», — уточнили в «Бруснике».

4. Участие в проектах КРТ

В декабре 2020 года в Градостроительный кодекс Российской Федерации были внесены значимые изменения: появилась новая глава 10, целиком посвященная вопросам регулирования комплексного развития территорий (КРТ). Сейчас, спустя четыре года, в субъектах РФ принято почти 600 решений о КРТ, в том числе около 250 — о КРТ жилой застройки. Правительство всячески стимулирует застройщиков входить в такие проекты, утверждают эксперты.

«Сейчас цена на землю перегрета, поэтому ее покупка на текущий момент скорее не актив, а пассив. Участие в КРТ повышает рентабельность девелоперского проекта в том числе за счет того, что стоимость жилья здесь может быть в среднем на 10-13% выше по сравнению с точечными проектами в той же локации.Также темпы продаж здесь примерно на 15% быстрее и, несмотря на, нынешнюю рыночную турбулентность, доходность коммерческой недвижимости в рамках КРТ может составлять примерно 14%», — говорит Александр Невмержицкий, руководитель компании «Практика».

5. Использование BIM-технологий, цифровизация и ИИ

Применение технологий информационного моделирования (BIM) дает возможность заметно уменьшить сроки проектирования и расходы на строительство, минимизировать ошибки в документации и облегчить процедуру согласования, говорят эксперты. Еще пару лет назад ее использование предусматривалось только в 11% проектов. С 2025 года применение BIM в строительстве станет обязательным. Однако технология, по данным ДОМ.РФ, до сих пор внедрена лишь у 26% застройщиков.

«Благодаря использованию BIM-технологий проектировщики могут экономить до 50% времени при выполнении проектов, а ошибки в бюджете сокращаются в четыре раза», — подтвердили в компании «Брусника».

При этом внедрение BIM-технологий и цифровизация процессов проектирования также позволяют сократить затраты на проектирование до 20%, уточняет Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор Capital Alliance.

Значительно экономить бюджет помогают и нейросети. При проектировании, при посадке зданий, при подборе фасадной концепции в компании Ikon Development применяют искусственный интеллект (ИИ). Он помогает собирать массинг и затем смотреть, каким образом тот сочетается с колористическими решениями, с теми или иными материалами.

«Мы используем нейросеть, что позволяет экономить время и средства на проектно-изыскательских работах, по сути на проектировании. Таким образом, к архитекторам мы приходим с предконцептом проекта, что позволяет ускорить темпы работ более чем на 50%», — уточнил Иван Виноградов, генеральный директор Ikon Development.

В нынешних условиях, когда продвижение проектов особенно важно, в креативном блоке компании обязательно должен быть специалист, который умеет работать с ИИ, считают в Ikon Development. Это упрощает внесение правок в макеты, позволяет генерировать несколько вариантов креативных концепций и т.д.

«Например, дизайн баннера для нового ЖК с помощью нейросети обошелся нам бесплатно, и на его создание ушло до часа времени. Альтернативный сценарий с агентством точно занял не один сутки и по стоимости не менее 30 тыс. руб., а также длительное согласование и документооборот», — подытожил Иван Виноградов.

В целом эксперты сошлись во мнении, что в нынешних экономических условиях нельзя экономить на команде, которая способна адаптироваться к быстро меняющимся условиям рынка, и на маркетинге, который позволяет стимулировать продажи и улучшать репутацию застройщика.

«Чрезмерная экономия на материалах или рабочей силе может привести к снижению качества продукта и задержкам в сдаче проекта, что навредит репутации застройщика. Плохая репутация, в свою очередь, может негативно отразиться на продажах и/или получении проектного финансирования», — подытожил Дмитрий Гадзина, финансовый директор компании «Мангазея».