Падение объемов кредитования ИЖС: что привело к кризису в сегменте стройотрасли

Спрос на ипотечные продукты под ИЖС, по разным оценкам, рухнул от 70% до 90%. Падению способствовали отмена льготной ипотеки, высокая ключевая ставка, а также введение механизма эскроу-счетов. Несмотря на это, чиновники оценивают перспективы ИЖС довольно позитивно, а вот мнения участников рынка о будущем сегмента стройотрасли достаточно противоречивы.

Объем ввода объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по итогам текущего года может составить 65–66 млн кв. м, следует из прогноза аналитиков Strategy Partners. В итоге показатель вырастет на 10% по сравнению с 2023 годом, когда население построило также рекордные 59 млн кв. м. Позитивные оценки в данном сегменте стройотрасли приводит и Росстат. По данным ведомства, в январе — октябре этого года ввод ИЖС составил 58,1 млн кв. м, что на 15% больше, чем годом ранее. Однако, хотя все эти цифры звучат позитивно, вскоре они могут резко измениться: в индивидуальном жилищном строительстве уже наметилось сильное замедление.

«В настоящий момент наблюдаем падение объемов кредитования. Связываем это прежде всего с введением механизмов эскроу, повышением ключевой ставки и отменой льготной ипотеки», — заявил ИА «Движение.ру» Рамиль Усманов, президент Федерации ИЖС.

По результатам октябрьского опроса «Индекс настроений риелторов» более 74% респондентов отметили снижение спроса на загородную недвижимость, подтвердила тренд в беседе с ИА «Движение.ру» Наталья Саввина, коммерческий директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (М2). Она также указала на влияние упомянутых Усмановым факторов, но вместе с этим добавила, что замедление дополнительно может быть вызвано сезонным фактором.

«Традиционно повышенный спрос в этом сегменте длится с марта по август, а с сентября обычно начинается спад», — пояснила эксперт.

Ипотека больше не помогает

В 2024 году почти все (99%) ипотечные кредиты на ИЖС были предоставлены в рамках программ с государственной поддержкой, рассказали ИА «Движение.ру» в ДОМ.РФ. Всего по итогам 10 месяцев этого года было выдано 97 тыс. ипотечных займов на индивидуальное жилищное строительство в общей сложности на сумму 562,4 млрд рублей. При этом суммарно за данный период банки предоставили 1,2 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн рублей:

• по льготным программам — 560 тыс. кредитов на 3 трлн рублей;
• по рыночным программам — 440 тыс. кредитов на 1,3 трлн рублей.

После отмены массовой льготной ипотеки спрос на займы под индивидуальное жилищное строительство быстро обвалился. Буквально за месяц число выданных кредитов на ИЖС сократилось в 6,25 раза — с 25 тыс. в июне до 4 тыс. в июле. Падение продолжается до сих пор, утверждают эксперты. Так, по данным ДОМ.РФ, в октябре в данном сегменте банки предоставили 2,5 тыс. новых кредитов (-32% к сентябрю) на 30 млрд руб. (-26%). В первую неделю ноября банки выдали 11 тыс. кредитов, что кратно выше октября, но при этом составляет −67% к ноябрю 2023 года.

«После отмены программы льготной ипотеки стагнация затронула весь рынок ИЖС. В среднем по стране спрос на ипотечные продукты под строительство или покупку дома по сравнению с прошлым годом упал более чем на 70%. А если сравнивать с июнем текущего года, когда еще действовала льготная программа кредитования, то падение составило почти 90%», — рассказал ИА «Движение.ру» Владимир Прохоров, член Генсовета и комитета по строительству «Деловой России», владелец ГК «Удача».

Не лучшая ситуация складывается и вокруг рыночной ипотеки. Из-за роста ключевой ставки до 21% займы стали фактически неподъемными. При этом некоторые банки значительно подняли стоимость кредитов — например, 15 ноября Сбербанк повысил ставки по всем базовым ипотечным продуктам до 28,1% для покупки готового жилья и до 28,4% для строящегося. В итоге в настоящий момент реальная средняя ставка банков по ипотеке достигает 30%. Помимо этого, были ужесточены и требования к минимальному первоначальному взносу. Так, в частности, такие крупные российские банки, как Сбербанк, Газпромбанк и Альфа-банк, повысили его до 50%.

Эскроу делает строительство безопаснее, но дороже

Президент России Владимир Путин в июле подписал пакет законов, которые предусматривают введение с 1 марта 2025 механизма эскроу-счетов в ИЖС. Процедура призвана повысить регламентированность и прозрачность рынка, стимулировать подрядчиков исполнять сроки строительства. При этом она также создает дополнительную нагрузку на бизнес, к которой основные игроки рынка — небольшие строительные компании — не готовы, отмечают эксперты.

«Благодаря эскроу-счетам на рынке ИЖС станет меньше мошенничеств со стороны недобросовестных застройщиков. Нововведения приведут строительные компании к открытой системе налогообложения. Но есть и другая сторона медали: не все участники рынка были готовы к резкому переходу на эскроу-счета, что повлияло на объемы ввода жилья. Также после введения механизмов эскроу увеличились случаи потребительского терроризма со стороны конечных потребителей», — пояснил Усманов.

В настоящий момент проектное финансирование доступно не всем подрядчикам, как и строительство за собственные средства. Немногие компании владеют нужным объемом оборотного капитала и вынуждены приостанавливать свою деятельность — на время прекращать подписание договоров или вовсе уходить с рынка, отметила Юлия Торжонова, специалист по продаже ИЖС компании «ПРО-ДСК». Эксперты говорят, что массовое введение эскроу, по прогнозам на 2025 год, увеличит стоимость строительства более чем на 25%. В итоге на рынке останутся лишь сильные игроки.

«На данном этапе, безусловно, происходит адаптация участников рынка (банков, подрядчиков, заказчиков) к новым условиям. На наш взгляд, он должен завершиться во II квартале 2025 года, когда вступят в силу законы, освобождающие подрядные организации от уплаты НДС, а также регулирующие порядок взаимодействия в рамках строительства частных домов по договорам подряда с использованием эскроу-счетов», — отметили в ДОМ.РФ.

Благодаря внедрению нового механизма доля граждан, отдающих предпочтение строительству частного дома с привлечением профессионального подрядчика, увеличится, по прогнозу ДОМ.РФ, втрое — с 13% до 39%.

Перспективы и риски

Хотя многое указывает на критические сложности на рынке ИЖС, эксперты достаточно позитивно настроены относительно будущего данного сегмента стройотрасли. Так, в ДОМ.РФ отметили, что к 2030 году с помощью ипотеки будет совершаться половина всех сделок в сегменте. В 2023 году по программам жилищного кредитования приобреталось 30% домов.

Тренд на индивидуальное жилищное строительство является одним из главных на рынке недвижимости, что обусловлено желанием горожан жить за городом на своем участке, а также развитием технологий удаленной работы, добавили в беседе с Движение.ру в ДОМ.РФ. Особенно переезд за город актуален для семей, воспитывающих детей. Именно поэтому одним из ключевых факторов для граждан, нацеленных на ИЖС, является доступность объектов инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник, также торговых центров.

Несмотря на ощутимый спад, ИЖС сохранит лидерство по спросу в сравнении с другими видами недвижимости, заявила и Наталья Саввина. Этому будут способствовать все еще высокие цены на квартиры. Застройщики также продолжат предлагать гибкие варианты оплаты, а власти будут вводить механизмы по регулированию частного строительства, позволяющие на конкурентной основе развиваться данному сегменту.

«По нашим данным, средний срок строительства за год снизился более чем на 40% — со 175 дней в 2023 году до 101 дня в 2024 году. Это произошло на фоне повышения спроса на услуги подрядчиков: в прошлом году они участвовали в 27% сделок, в текущем году — уже в 56%. На сегодняшний день загородная недвижимость более доступна, чем квартиры. Если средняя стоимость жилья в многоквартирных домах сейчас составляет 11–17 млн рублей, то средний чек ипотечной сделки в сегменте ИЖС для объектов с таким же метражом равен 7,8 млн рублей», — поделилась она.

По аналогии с МКД, в новых проектах эконом- и комфорт-сегментов может произойти корректировка планировок с целью оптимизации итоговой стоимости лота, что также может стимулировать спрос. Изменения произойдут в пользу малогабаритных коттеджей — в первую очередь, одноэтажных домов площадью до 100–120 кв. м, заявила ИА «Движение.ру» Ольга Иванова, генеральный директор BN Group.

Вместе с этим сдержанный оптимизм выразила и Торжонова: по ее словам, в компании рассчитывают, что тенденция с повышением ключевой ставки прекратится и с 2025 года пойдет ее снижение, а вместе с этим увеличатся и темпы кредитования и строительства в сегменте ИЖС.

Но не все смотрят на будущее рынка ИЖС с таким позитивом. В частности, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин выразил мнение, что по итогам 2024 года рост в ИЖС будет обеспечен исключительно увеличением среднего размера сделок. Одновременно их количество, вероятно, сократится на 12% по сравнению с прошлым годом, при этом в 2025 году данный рынок ждет еще большее сжатие.

Крупные фирмы распродают землю, потому что в ближайшие два года никто не станет запускать большие проекты, заявил также Александр Свитеньков, член президиума Федерации ИЖС, генеральный директор компании «Загородная недвижимость Урала». Он отметил, что девелоперы в ожидании стагнации рынка не стремятся обустраивать инфраструктуру на новых участках.

«Многие отказываются от проектов по развитию новых участков, они будут на стопе. Девелоперы, имеющие земельный фонд, остановят темпы, потому что нет застройщиков, которые будут осваивать эти участки. Точечных строек, когда люди решают купить землю и строить дом, будет все меньше и меньше», — подчеркнул Свитеньков.