5 трендов на рынке недвижимости Москвы

В 2024 году в Москве было оформлено 206,1 тыс. сделок в новостройках, согласно данным московского управления Росреестра. По сравнению с предыдущим годом спрос снизился на 20,9%. А вот рынок высокобюджетной недвижимости, в отличие от массового сегмента, продемонстрировал положительную динамику. В период с января по ноябрь 2024 года было заключено 580 сделок с жильем класса люкс и делюкс, что превышает прошлогодний аналогичный показатель (330 сделок) на 75%. В сегменте премиум приобретено 5,5 тыс. лотов, тогда как год назад число договоров равнялось 4 тыс. (увеличение на 36%). Совокупная доля роста продаж в новостройках премиальных, элитных и делюкс-сегментов к концу 2024 года составила 11%, рост год к году — 4%.

Что же касается цен, то средняя стоимость кв. м в «старой» Москве составила 596,4 тыс. руб., что на 15,6% выше, чем в ноябре 2023 года. В Новой Москве кв. м в среднем стоил 250 тыс. руб., что на 3% больше, чем год назад.

Также в уходящем году на московском рынке новостроек произошли заметные изменения в структуре предложений по классам жилья. Увеличилась доля дорогостоящих объектов. Так, в ноябре среди 51 тыс. квартир и апартаментов, представленных на рынке, лишь 39% принадлежали к массовому сегменту. Доля бизнес-класса составила 44%, премиум-класса — 14%, а высокобюджетных объектов — 3%. В декабре 2023 года картина выглядела иначе. Предложения массового и бизнес-сегментов были приблизительно равными (по 43% от общего числа в 46 тыс. квартир и апартаментов), на премиум-класс приходилось 11%, а на высокобюджетный сегмент — 3%.

1. Бизнес и премиум подорожали больше всего

«Старая» Москва

По итогам 2024 года в пределах «старой» Москвы рост стоимости недвижимости преимущественно наблюдался в сегментах «бизнес» и «премиум». Здесь цены увеличились на 12% и 11% соответственно. Что же касается объектов комфорт-класса, то согласно данным компании AGM с начала года цена изменилась в пределах одного процента.

Кроме того, в «старой» Москве отмечен значительный рост стоимости апартаментов. С начала года данный показатель для объектов комфорт-класса увеличился на 14%.

Новая Москва

Вместе с тем стоит отметить, что в Новой Москве объекты комфорт- и бизнес-класса также демонстрировали тенденцию к росту стоимости.

Округа Москвы

Наибольший прирост стоимости кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в 2024 году отмечен в Центральном административном округе (ЦАО), отметили в компании «Метриум». Цена кв. м составила 1,6 млн руб., что превышает показатель декабря 2023 года (1,3 млн руб.) на 25%.

В других административных округах увеличение цен было менее значительным:

• Западный административный округ (ЗАО) — с 489 тыс. руб. до 567 тыс. руб. (на 16%).
• Северо-Западный административный округ (СЗАО) — с 455 тыс. руб. до 515 тыс. руб. (на 13%).
• Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) — с 343 тыс. руб. до 356 тыс. руб. за кв. м (на 4%).
• Зеленоградский административный округ (ЗелАО) — с 240 тыс. руб. до 235 тыс руб. (на 2%).
• Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) — средняя стоимость кв. м осталась без изменений и составляет 407 тыс. руб.

2. Бум спроса случился в июне

Завершение льготной ипотечной программы под 8% увеличило спрос перед окончанием срока ее действия, что привело к масштабной концентрации продаж в июне 2024 года. Особенно резкий рост числа сделок наблюдался в Новой Москве в сегменте комфорт-класса: по сравнению с январем количество проданных квартир выросло примерно на 140%.

«Люди старались запрыгнуть в последний вагон. Так, в Новой Москве доля сделок с ипотекой достигала 93,3%. Это был бум. Затем мы увидели обрушение в августе, когда казалось, что наступила настоящая катастрофа. Но это было вполне логичное снижение, а сравнивать приходилось с очень высокими показателями июня и июля», — поясняет Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Динамика продаж квартир класса комфорт в «старой» Москве за 2024 год (по данным AGM)

«После приостановления программы льготной ипотеки рынок недвижимости столкнулся со спадом. Снижение по продажам в границах „старой” Москвы в классе комфорт составило 37%, в сегменте бизнес-класса — 26% за июль — ноябрь 2024 года по сравнению с аналогичным в 2023 году», — пояснил Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина».

Динамика продаж квартир класса премиум в «старой» Москве за 2024 год (по данным AGM)

При этом на рынке премиум недвижимости «старой» Москвы сохранился высокий уровень покупательской активности, уточнил совладелец Группы «Родина». Это в первую очередь связано с ограниченными предложениями и высокими рисками для инвестирования в зарубежную недвижимость, т.е. покупатели переключаются на российский рынок.

Кроме того, в премиальном и элитном сегментах Москвы растет качество новых проектов, уточнил Василий Квливидзе, коммерческий директор компании Coldy. Сейчас в столице экспонируется около 6 тыс. таких квартир и апартаментов, что является рекордным показателем.

«Статистика по сделкам в высокобюджетных проектах подтверждает активность покупателей. В 2025-м спрос на премиальную и элитную недвижимость продолжит расти», — пояснил Василий Квливидзе.

Покупательная активность к концу года после трехмесячного спада восстанавливается и на апартаменты во всех классах, как в «старой» Москве, так и в Новой. Средний рост продаж в октябре 2024 года по сравнению с январем составил 150–240%. В ноябре же активнее всего продавались апартаменты в «старой» Москве в комфорт- и премиум-классах.

Динамика продаж апартаментов комфорт-класса в «старой» Москве за 2024 год (по данным AGM)

Динамика продаж апартаментов премиум-класса в Москве за 2024 год (по данным AGM)

«Когда банки ввели комиссии, ушли покупатели, которые приобретали квартиры с инвестиционными целями. Но большая часть — из тех, кто покупал жилье для себя, — сохранилась. В течение года эта цифра несколько менялась в ту или иную сторону — по итогам ноября она чуть-чуть просела. Аномалией можно считать и то, что на фоне негативных рыночных факторов спрос на новостройки все же сохранился и к октябрю-ноябрю даже начал расти — не на уровне 2023 года, но сопоставимо с 2022-м. Это, наверное, стало приятным сюрпризом для девелоперов: несмотря ни на что, сделки идут, дома строятся, жизнь продолжается», — уточнил Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus.

3. Вторичное жилье стагнировало

В Москве в ноябре 2024 года было оформлено 13,56 тыс. сделок со вторичным жильем, что на 11,9% ниже аналогичного прошлогоднего значения, свидетельствует статистика Росреестра. При этом относительно ноября 2022 года показатель вырос на 25,3%, также подсчитали в ведомстве.

Всего за период с января по ноябрь 2024 года на вторичном рынке столицы было оформлено 128,9 тыс. сделок. Это на 19,5% меньше рекордного прошлогоднего значения. Тогда за аналогичный период было зарегистрировано 160 тыс. таких сделок.

«В этом году на рынке вторичной недвижимости после периода активного подъема наблюдается стагнация. В 2023 году был зафиксирован значительный рост цен — примерно на 10% в большинстве районов, а иногда даже больше. Такой всплеск стоимости является необычным явлением для российского и московского рынков жилья. Например, в 2022 году рынок продемонстрировал гораздо более умеренный подъем — всего на 3-5%», — отметила Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль».

Снижение зафиксировано в Северном, Северо-Западном, Южном и Юго-Западном округах Москвы, где средний уровень сделок упал на 3%. В других округах изменения были незначительными. Тренд связан с ростом ставок по ипотеке. Люди предпочли отказаться от приобретения жилья в пользу аренды, что, в свою очередь, вызвало значительное увеличение цен на аренду, говорят эксперты.

4. Аренда квартир стала рекордно дорогой

В 2024 году долгосрочная аренда жилья в Москве достигла рекордной стоимости для жителей города: расходы на однокомнатную квартиру приблизились к 75% от среднего дохода. Эти данные были представлены в совместном исследовании компаний «Циан» и hh.ru, результаты которого изучило РБК.

В частности, в ноябре 2024 года арендная плата за «однушку» в Москве составила 73,4% от средней заработной платы в городе. Год назад этот показатель составлял чуть меньше 69%, а в 2022 году он находился на уровне 62,6%, подчеркивают эксперты.

«Стоимость аренды квартир в Москве продолжит расти: это естественный процесс. В 2025 году она подорожает в среднем еще на 10%. Высокие проценты по ипотеке и повышение первоначального взноса по оставшимся льготным программам делают жилищные кредиты недоступными для большинства россиян. Арендные платежи чаще всего ниже ежемесячных выплат по ипотеке, и эта разница будет сокращаться в 2025 году», — говорит Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development

5. Загородная недвижимость стала более востребованной

Продажи на первичном рынке высококлассной загородной недвижимости Московской области к концу 2024 года почти достигли рекордных 300 сделок. Однако из-за нехватки готовых объектов около половины всех соглашений заключено на покупку земельных участков, говорится в исследовании консалтинговой компании NF Group.

«Популярность индивидуального жилищного строительства в Московской области была и остается стабильно высокой. Однако мы увидели, что резко выросла доля ипотечных сделок», — поясняет Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy.

Общее количество лотов на первичном рынке московской «загородки» сократилось на 28%, составив 429 объектов, среди которых 353 относятся к премиальному сегменту, а оставшиеся 76 — к классу люкс, уточняют в NF Group. Большая часть лотов (59%) представлена земельными участками, 26% занимают коттеджи, а 15% — таунхаусы. За прошедший год число земельных участков в общей структуре предложения упало на 37%.

В начале 2024 года на рынок вышли два новых коттеджных поселка, а в трех проектах стартовали продажи новых очередей. В ноябре этого года на первичном рынке было представлено 22 элитных коттеджных поселка. В разбивке по ценовым категориям 82% приходится на премиум-класс, а 18% — на объекты класса люкс. Основной объем предложения традиционно формируется на направлениях Новорижского и Рублево-Успенского шоссе.

«В 2024 году наблюдался активный спрос на земельные участки. Рост продаж составил 17% по сравнению с предыдущим годом. Весной цена земли на первичном рынке составляла около 3,5 млн руб., но к концу года их стоимость увеличилась до 4,5 млн руб. Если рассматривать сегмент люкс, то тут цены начинаются от 1 млрд руб. Средний бюджет вырос на 129% по сравнению с 2022 годом. Что касается коттеджей премиум-класса, то сейчас на первичном рынке можно купить дом средней комплектации примерно за 128 млн руб. Таунхаусы в этом же сегменте стоят около 94 млн руб.», — уточнили в консалтинговой компании.

Что же касается спроса на загородную недвижимость эконом- и комфорт-классов в Московском регионе, то в большинстве поселков он упал в два и более раза по сравнению с 2023 годом, утверждает Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент».

«Динамика изменения цен на московскую „загородку“ в 2025 году будет различной: сегмент эконом-класса и комфорт-класса с начала года покажет снижение на 20–25%, с последующим уменьшением до 30%. В отдельных уникальных проектах возможен рост цен на 10–20%. Элитное жилье, напротив, продемонстрируют стабильный рост спроса и цен, увеличившись на 20–50% в зависимости от конкретного проекта», — подытоживает Валерий Лукинов.