Строительный рынок: из регионов в Москву

Как меняется рынок Москвы

Сейчас пределах «старой» Москвы в массовом сегменте первичного жилья представлено 20,3 тыс. квартир и апартаментов. За последние 10 лет объем предложения увеличился более чем втрое (в январе 2015 года он не превышал 6,5 тыс. лотов), приводят данные в компании «Метриум». Доля массовых новостроек на рынке также выросла: с 25% до 39%.

«Средняя стоимость „квадрата“ в этом сегменте достигла 324,5 тыс. руб., что в два раза выше уровня десятилетней давности. Минимальный бюджет для покупки квартиры также изменился. Если в 2015 году самый дешевый лот площадью 26,2 кв. м оценивался примерно в 2,9 млн руб. то сегодня стартовая цена составляет 4,4 млн руб. при площади 18,6 кв. м», — рассказал о тенденциях Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Спрос также продемонстрировал резкий рост: в 2024 году зафиксировано 28,6 тыс. сделок по договорам долевого участия (без учета оптовых покупок и переуступок), что в 15,9 раз (+1489%) превышает показатели 2014 года, показывают данные «Метриума».

Также стоит обратить внимание, что что столица остается безоговорочным лидером по выручке девелоперов. В Москве ими заработано 1731,6 млрд руб. При этом большая часть сделок приходится на трех столичных игроков: ПИК, А101 и «Самолет». Если сравнивать доходы строительных компаний в главном городе страны и в другими регионах, то разрыв выглядит следующим образом*:

• В 4 раза больше, чем в Санкт-Петербурге — 423,9 млрд руб.
• В 10 раз больше, чем в Краснодаре — 174,5 млрд руб.
• В 24 раза больше, чем в Уфе — 71,7 млрд руб.
• В 39 раз больше, чем в Перми — 44,3 млрд руб.
• В 41 раз больше, чем в Воронеже — 42,5 млрд руб.
• В 43 раза больше, чем в Красноярске — 40,5 млрд руб.
• В 130 раз больше чем в Омска — 13,3 млрд руб.

*Источник: расчеты аналитического центра ИА «Движение.ру» на основе данных bnMAP.pro.

Регионалов становится больше

Эти изменения на рынке видят и региональные застройщики, поэтому все чаще выходят на столичный рынок. Так с 2014 по 2017 год на московском рынке начали работать всего две новые региональные компании, но начиная с 2019 года ситуация изменилась, говорят о тренде в девелоперской компании «Брусника». Застройщиков из других городов стало больше.

«Провинциальных девелоперов привлекает высокая маржинальность, большая емкость рынка, стабильная покупательская активность, высокие темпы развития транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры», — уточнили ИА «Движение.ру» в «Бруснике».

Среди региональных девелоперов, которые активно приобретают площадки под строительство на московском рынке, лидируют выходцы из трех регионов: Тюменской области, Санкт-Петербург и Башкортостана, уточнила Наталья Сазонова, управляющий директор NF DOM. На них совокупно приходится 72% от всех сделок, заключенных региональными компаниями с 2020 по 2024 годы. Так, в прошлом году объявили о выходе на московский рынок компания Unikey из Казани, а также «СтройИнновация» из Красноярска.

Региональные девелоперы на рынке Москвы*

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Стратегии выхода на столичный рынок

У региональных застройщиков есть несколько стратегий выхода на столичный рынок. Одна из них — приобретение земельных участков у крупных московских девелоперов, отмечает Наталья Сазонова, управляющий директор NF DOM.

«Сейчас, когда крупнейшие московские компании заинтересованы в оптимизации земельного портфеля, для регионалов — лучшее время. Это позволяет столичным девелоперам уменьшить так называемый „неликвид“, пересмотреть свои проекты и сосредоточиться на наиболее маржинальных, а тем кто заходит — получить место на рынке», — уточняет Наталья Сазонова.

Актуальна и схема с созданием коллабораций с застройщиками из московского региона, поясняет эксперт.

«Примером таких аль 1f40 янсов можно назвать недавние партнерства Capital Group с компанией „Неометрия“, а также ПИК со „Страной Девелопмент“. Таких совместных проектов, вероятно, будет становиться все больше, поскольку крупным московским девелоперам негласно дали понять: их участие не должно ограничиваться только получением согласований. Ожидается, что они примут участие как в строительстве, так и в реализации проектов», — поясняет управляющий директор NF DOM.

Что касается входа в КРТ, то является более сложным путем для региональных застройщиков, не имеющих опыта реализации проектов в московском регионе, считает Наталья Сазонова. Для таких проектов характерны длительные сроки реализации, а также зоны с особыми условиями использования территорий, ограничивающими строительство.

Сложности выхода

Документация

Один из ключевых барьеров для регионалов — отсутствие опыта в вопросах согласования проектов, уточнили в «Бруснике». Практика получения разрешений, утверждения архитектурно-градостроительных решений (АГР) в столице и регионах разнится. Требования к документации и проработанности проекта в Москве, как правило, значительно выше.

«Чтобы разобраться во всех нюансах согласования документов, требуется время, особенно если приобретается земля без технико-экономического обоснования. На практике видно, что региональным застройщикам требуется около трех-четырех лет, чтобы начать работу на площадке», — рассказал представитель застройщика.

Земля

Еще одно значительное различие между Москвой и регионами касается доли затрат на землю в общей структуре расходов. В столице эта цифра достигает 20-30% от итоговой стоимости жилья, тогда как в регионах она редко превышает 10%, пояснили в «Бруснике». Дополнительно 20-25% уходит на определение вида разрешенного использования земли. Таким образом, до 50% стоимости девелопер тратит уже на стадии подготовки участка, что заметно сказывается на экономических показателях проекта.

Проекты

Дискуссионным моментом является установление класса проекта, с которым выходит региональный девелопер, средняя площадь и его квартирография, продолжает Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости».

«В большинстве регионов локальный спрос все еще опирается на более крупные по московским меркам площади. Также один из моментов — это наличие редких форматов квартир в проектах. Например, с отдельным входом, с большими террасами даже в проектах комфорт-класса. Из этого вытекает сложность адаптации типовых для регионов проектов под столичный рынок», — поясняет Елена Чегодаева.

Востребованные проекты

Безусловно, на рынке Москвы власти и жители предъявляют высокие требования к внешнему облику и идее проекта, поясняют в «Бруснике». И региональным компаниям так или иначе приходится пересмотреть подход к формированию продукта, но они все же привносят что-то свое, например, балконы, которые давно оптимизировали столичные застройщики.

«Москва — это более высокая плотность и проблема сохранения сомашстабности, большее разнообразие функций у проекта, скрупулезная работа по созданию коммерции в ЖК. Но девелоперы, принявшие решение освоить столицу, как правило, обладают опытом реализации проектов разного уровня и могут посоревноваться в качестве с московскими компаниями. Более того, у регионалов есть преимущество — экспертиза по работе с себестоимостью, умение работать в условиях относительно низкой маржинальности. Поэтому за те же деньги они могут сделать больше, чем столичные девелоперы», — рассказал представитель «Брусники».

В регионах часто можно встретить проекты, которые по качеству, идее, исполнению превосходят большин 1100 ство столичных, уточнили в девелоперской компании. Провинциальные застройщики часто привносят с собой уникальные фишки и подходы, которые выделяют их проекты на фоне местных игроков.

Работа с низкой маржинальностью

Также бытует мнение, что региональные застройщики приезжают в Москву с завышенными ожиданиями и огромными суммами денег, иногда по неосторожности, а порой из-за чьей-то злой воли или просто необдуманно покупают участки, которые местные девелоперы даже не рассматривают из-за их очевидной бесперспективности, комментирует Владимир Щекин, основатель ГК «Родина». Но это совсем не так.

«Ожидания по прибыли у регионалов скромнее, чем у столичных коллег, что позволяет им успешно конкурировать на этом рынке. В то время как московские застройщики ориентируются на внутреннюю норму доходности (IRR) около 25-30%, их региональные коллеги согласны работать с рентабельностью всего 15%. Они умеют эффективно контролировать затраты, справляться с низким спросом и небольшой маржой. Поэтому, даже кажущийся на первый взгляд земельный неликвид, девелоперам из провинций может принести прибыль», — уточнил Владимир Щекин.

Что же касается прогнозов, то по мнению Максима Чернядьева, директора департамента земельных проектов NF GROUP, именно сейчас новым игрокам на московском рынке стоит начать формировать свой портфель, либо наращивать уже существующий.

Эксперт также отмечает, рост предложений по продаже участков под строительство. Если в четвертом квартале 2024 года на рынке было меньше двух десятков качественных проектов, то уже в феврале 2025 года можно говорить о двукратном их увеличении.

«В прошлом году мы отмечали явный дефицит качественных проектов с ГПЗУ, а сейчас компании начали оптимизацию своего земельного банка. В продажу вышли те активы, которые раньше категорически отказывались выставлять. Это хороший знак для регионалов и возможность заполочуть высокомаржинальный проект», — подытоживает Максим Чернядьев.