Мастер-планы: как проектировать города будущего

Что такое мастер-план

Мастер-план — это концепция градостроительного развития, которая нужна для того, чтобы сформировать образ будущего, а потом его реализовать, считают эксперты. Его цель — сделать территорию привлекательной для жителей, туристов, инвесторов.

Впервые в России разработкой мастер-плана занялись в 2010 году — эту инициативу предприняли власти Перми. Вскоре к практике стратегического планирования присоединилась и Москва: в 2012 году в столице был организован конкурс, участники которого представили концепции развития Новой Москвы. Эти идеи легли в основу технического задания для будущего мастер-плана. Однако на тот момент такие проекты оставались единичными примерами. Лишь спустя 11 лет началась масштабная работа: по заказу Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики стартовала разработка документов для 25 городов Дальнего Востока. А в 2024 году были утверждены более 70 стратегических мастер-планов для 91 агломерации. К концу марта 2025 года власти объявили о завершении планирования развития 16 опорных населенных пунктов Арктики, где проживают более 1,5 млн человек.

«Мастер-планы позволят вложить в развитие Арктической зоны России 3,7 трлн руб. — именно такой объем средств запланирован на реализацию главных стратегических документов АЗРФ. Большая часть из них будет поступать в северные города России благодаря частным инвестициям»,  — подчеркнул  Алексей Чекунков, министр Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики.

Для всех участников процесса ключевым приоритетом при разработке мастер-планов является не создание визуально привлекательного проекта, а достижение реального экономического роста, рассказал в ходе деловой программы выставки MosBuild Иван Крашенинников, руководитель проектной группы архитектурного бюро Wowhaus. Такой подход значительно увеличивает инвестиционную привлекательность населенного пункта, стимулирует бизнес активно участвовать в реализации перспективных инициатив, обеспечивающих устойчивое развитие территории на долгие годы вперед.

Уровни мастер-плана: от стратегии до проекта-драйвера

При мастер-планировании сначала необходимо создать концепцию, а затем — комплексную стратегию развития и взаимосвязи с окружающей территорией, утверждает Иван Крашенинников. Создание мастер-плана города — очень длительный процесс, отметил эксперт, иногда бесконечный. И привел в пример Москву, где мастер-планирование не закончится никогда.

Сейчас в основном мастер-планирование работает на трех уровнях, говорит Дарья Коваленко, директор по развитию группы компаний Atlas:

1. Стратегический — формируется видение развития территории, интеграция с городскими и региональными программами, поиск уникального позиционирования.
2. Районный и квартальный — здесь мастер-план помогает девелоперам «упаковать» территорию: определить сценарии, создать визуальный код, просчитать экономику.
3. Локальные драйверы — парки, технопарки, культурные центры, которые становятся точками роста.

«Это не просто архитектура — это смыслы. Мы создаем маркетинговый концепт будущего района. Например, мастер-план района в Мурманске (8,3 га, 4210 жителей) сопровождался анализом ЦА и потребностей, прототипированием сценариев жизни и разработкой предложений для инвесторов. Идея здесь не вторична, а первична: именно она определяет, какой продукт будет востребован», — отмечает Дарья Коваленко.

Что учитывают при стратегическом планировании 

Общественные пространства 

Именно из понимания этой идеи вырастает подход к проектированию среды. Современный человек все больше времени проводит дома или в «живых» пространствах, уточняет директор по развитию группы компаний Atlas. Поэтому городская среда должна быть гибкой и адаптивной, учитывать новые сценарии жизни — от удаленной работы до семейного досуга. В таком варианте все ключевые функции находиться в 15-минутной доступности. Это минимизирует транспортные затраты, снижает нагрузку на инфраструктуру и повышает качество жизни.

Пример реализации концепции «15-минутного города» приводит Иван Крашенинников, руководитель проектной группы архитектурного бюро Wowhaus. По его словам, в стратегии пространственного развития агломерации должны присутствовать два принципа — «быстрый» и «медленный» город. Первый вариант подразумевает возможность добраться до важных мест — работы и объектов инфраструктуры, за 15 минут на машине или общественном транспорте. Второй — в таком же временном радиусе, но уже пешком или на велосипеде до школ, парков, магазинов и третьих мест.

«Третьи места — пространства вне дома и офиса, где формируются городские сообщества: кафе, коворкинги, спортивные площадки и т.д. — важная часть  “15-минутного города”. Эти зоны проектируются с учетом потребностей разных целевых аудиторий, ритма жизни и времени суток. Именно они придают городской среде живость и устойчивость, делая ее комфортной и привлекательной для людей с разным образом жизни», —  уточняет эксперт.

Стейкхолдеры: как учесть интересы аудитории

Однако чтобы такие пространства действительно работали и наполнялись жизнью, важно учитывать интересы всех участников городского процесса. Стейкхолдеры — это не только инвесторы и власти, но и жители, локальный бизнес, коммунальные службы, культурные институции — все, кто связан с территорией напрямую или косвенно.

«Мы привыкли говорить о трех основных группах: власть, бизнес, жители. Но реальность сложнее — внутри этих категорий десятки подгрупп с разными интересами и возможностями влияния», — подчеркивает Ксения Шилкова, эксперт платформы STEMPS и руководитель отдела мастер-планирования бюро IND.

Работа с сообществом начинается уже на предпроектной стадии: проводится сбор и анализ данных, выявляются интересы и болевые точки, подчеркивает эксперт. На этапе концепции разрабатываются сценарии, в которых каждый ключевой игрок может найти свою выгоду. И, наконец, в моменте  реализации важна тактика распределения ответственности, бюджета и ожиданий.

«Один из ярких кейсов — развитие набережной в Дербенте. Команда проекта обратила внимание на то, что ключевыми пользователями территории стали рыбаки. Вместо того чтобы "выдавить" их из концепции, архитекторы встроили их поведение в сценарий развития», — объясняет Ксения Шилкова. 

Управление стейкхолдерами — это про системный диалог, уточняет представитель STEMPS. Важно не только «услышать», но и «перевести» интересы разных сторон в реализуемую стратегию. Если этого не сделать, самый гениальный проект останется лишь на бумаге. 

Транспорт и мобильность: не просто дорога, а логика движения

Еще один из самых острых вызовов, с которым сталкиваются девелоперы при мастер-планировании — это организация транспортных потоков. Все ошибки буквально материализуются в виде пробок, дефицита парковок и неудобных пересадок, утверждает Дарья Павлова, директор по развитию компании STEP.  
«Мастер-план — это не только про визуальные решения. Он задает транспортную логику: как люди будут передвигаться, насколько удобно и безопасно им будет добираться до работы, школы, дома. Речь идет не просто о дорогах, но о мобильности: пешеходные маршруты, велодорожки», — уточняет эксперт.

Однако очень часто транспортное моделирование проводится формально: в расчеты закладывается, что 60–70% будущих жителей будут ездить на общественном транспорте, продолжает Дарья Павлова. Но на практике удобства нет, маршруты неочевидны, посадка — вдалеке. Люди пересаживаются на машины — и попадают в пробки. Улицы перегружаются, пешеходы конфликтуют с автомобилистами. 

«Как показал один из кейсов, маршруты могут не учитывать реальную нагрузку:  общественный транспорт  везет жителей к перегруженной станции метро, хотя рядом — пустующая. Этого банально не учли при проектировании», — объясняет специалист. 

Если важно, чтобы горожанин не страдал в пробке, а жил в удобной, логичной среде — нужно проектировать не «дороги», а привычки и маршруты, уточняет представитель STEP.  Такая транспортная логика должна быть встроена в основу мастер-плана. Без этого даже самый красивый проект рискует оказаться заложником собственной схемы движения.

«Важнейшая задача — реализация. Мастер-план должен быть не абстрактной идеей, а рабочим инструментом,  Нужно вести диалог со всеми участниками проекта, понимать, кто реально будет жить, работать и развиваться на этой территории. Тогда решения будут не просто красивыми, но и устойчивыми», — подытоживает Иван Крашенинников, руководитель проектной группы архитектурного бюро Wowhaus.