Комплексное развитие территорий: как меняет городскую среду, перспективы программы

Недостаток свободных территорий сместил фокус девелоперов на локации с ветшающей и аварийной застройкой. В ответ на потребности рынка появился новый механизм комплексного развития территорий. Сейчас в стране реализуется 690 проектов КРТ, 100 из которых стартовали в начале года. Эксперты считают, что механизм может существенно изменить рынок недвижимости, но важно учесть интересы всех участников: властей, застройщиков, частных владельцев недвижимости и жителей городов.

Что такое комплексное развитие территорий

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это мероприятия по обновлению городской среды и зон общего пользования, которые позволят создать благоприятные условия жизни для горожан. Понятие впервые появилось в Федеральном законе от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» [1]. Единый механизм регулирования появился взамен отдельных разрозненных процедур: комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). Новое КРТ действует с 2021 года.

При комплексном развитии обновляют незастроенные или деградирующие территории, в том числе площадки бывших промышленных зон, занятые аварийной или ветхой жилой застройкой. На таких участках возводят современные здания с развитой инфраструктурой в шаговой доступности.

В проектах комплексного развития территорий задействованы сразу несколько сторон со своими интересами: муниципальные, региональные и федеральные власти, частные собственники недвижимости в границах проектов и девелоперы — основные инвесторы развития площадок.

С 2021 года по программам КРТ в эксплуатацию введено порядка 1,4 млн кв. м недвижимости, из которых более 1,2 млн кв. м — жилье [2]. По данным Минстроя России, сейчас в 77 регионах активно реализуются проекты на 690 участках, градостроительный потенциал составляет 116 млн кв. м, из них 84,7 млн кв. м — жилье. В проработке находится 1261 территория общей площадью более 32 тыс. га [3].

«Главное отличие от предыдущих градостроительных норм — большие возможности и права по регулированию КРТ у субъектов РФ. Весь 2021 год регионы принимали различные нормативные акты в этом направлении. Прежде жилищное строительство происходило в основном на свободных периферийных территориях вокруг городов. Но постепенно такое разрастание застройки стало ограничиваться сложностями в создании коммунальной инфраструктуры, развитии транспорта, социальной сферы, то есть большими финансовыми затратами на реализацию таких проектов», — поясняет Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

При этом, как отмечает эксперт, застройка центральных и срединных зон городов, в том числе жилищный фонд, постепенно ветшает. Поэтому фокус на обновление уже обжитых территорий — это преимущество механизма. Эксперты ожидают, что в ближайшее время такие территории будут использоваться эффективнее и появятся новые жилые комплексы с развитой инфраструктурой и местами приложения труда.

Для чего нужно комплексное развитие территорий

КРТ помогает грамотно спланировать новые районы, развить и благоустроить населенный пункт. Но такая стратегия имеет как преимущества, так и недостатки.

Преимущества КРТ для девелопера:

• В портфолио появляется масштабный проект по комплексному развитию территорий, который улучшает репутацию застройщика.
• Есть возможность получить прибыль, несмотря на длительность реализации проекта.
• Застройщик работает в партнерстве с государством или муниципалитетом.

Недостатки КРТ для девелопера:

• От старта до финала реализации проекта проходит много времени. Конкретные сроки и этапы реализации закрепляются и в решении властей о КРТ, и в договоре.

«Средняя продолжительность проектов комплексного развития может варьироваться от нескольких лет до десятилетий, в зависимости от масштабов. За нарушение сроков девелоперы могут столкнуться с санкциями, предусмотренными в подписанных документах», — уточняет Эльвира Галяутдинова, федеральный эксперт в девелопменте, вице-президент Союза строителей Республики Татарстан.

• Есть риски, что планам могут помешать внешние условия или в ходе проекта возникнут какие-то ограничения.

Например, на площадках проектов КРТ могут быть выявлены или установлены так называемые зоны с особыми условиями использования территорий — например, санитарно-защитные или зоны охраны объектов культурного наследия. В границах таких локаций действуют ограничения по строительству и эксплуатации зданий.

Комплексное развитие территорий, как отмечают эксперты, интересует в основном крупных застройщиков.

«Проекты КРТ включают в себя более сложные процедуры по сравнению с обычным освоением участков. Средние и мелкие девелоперы из-за дефицита ресурсов не готовы входить в сложные конфигурации», — поясняет Эльвира Галяутдинова.

Плюсы КРТ для населения:

• Жители аварийных, ветхих и неблагоустроенных многоквартирных домов (МКД) могут получить компенсацию рыночной стоимости жилья или другую квартиру.
• Владельцы недвижимости, построенной по КРТ, в итоге получают комфортную городскую среду. В районе предусматривается необходимая инфраструктура: магазины, аптеки, школы и детские сады, парковые зоны и другие объекты.
• В зоне КРТ появляются новые рабочие места.

Недостатки КРТ для населения:

Жителей могут переселить в любой другой район в пределах муниципального образования [1]. Кроме того, федеральные гарантии для собственников сносимого жилья низкие: согласно статье 32.1 ЖК РФ им обязаны выплатить денежное возмещение по рыночной стоимости квартиры или предоставить другое жилое помещение, размеры которого не определены. При этом для нанимателей по договору социального найма предоставляется такое же жилое помещение (условно «метр в метр») и тоже по договору социального найма [4].

Власти регионов могут установить для собственников квартир и для нанимателей право получения «равнозначного жилого помещения», площадь которого превышает площадь освобождаемой квартиры. Как отмечает Надежда Косарева, сегодня лишь в 21 регионе приняли такие акты, но тенденция к росту их числа есть.

При КРТ жилой застройки правила расселения уточняются субъектом РФ. Например, власти могут расселить коммуналку, предоставив жильцам отдельные квартиры, или досрочно выдать жилье очередникам по установленным нормам.

«При этом в Градостроительном кодексе не говорится, что жильцов обязаны переселить обратно в построенные новые дома на той же территории, хотя думаю, что это может быть предусмотрено региональным актом в случаях, если сами граждане изъявят желание где-то проживать, пока не построят дом на той же территории», — комментирует Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

• В законе нет четкого распределения обязательств властей и девелоперов по инфраструктурному обеспечению территории — например, по строительству дорог, проведению сетей водо-, газо- и теплоснабжения, строительству школ, детских садов, поликлиник и т. д. Каждая площадка КРТ индивидуальна, что не дает гарантий будущим жителям и является слабым местом в законодательстве [5].

Виды комплексного развития территорий

Комплексное развитие может касаться разных видов застройки: статья 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает три вида КРТ, которые инициируют власти, и один вид КРТ, инициируемый правообладателями недвижимости на территории [6].

Комплексное развитие территорий по инициативе властей

• КРТ жилой застройки. Застройка обновляется в границах территории, на которой расположены аварийные, ветхие и неблагоустроенные многоквартирные дома и могут находиться иные объекты капитального строительства [7]. Хотя бы один из МКД должен быть признан аварийным и подлежащим сносу, реконструкции [8] или соответствовать критериям, установленным субъектами РФ.

«Органы власти региона должны нормативным актом утвердить, каким именно критериям должен соответствовать многоквартирный дом, который может быть включен в решение о КРТ. Это может быть один или несколько критериев из числа указанных в Градкодексе, в ряде случаев — все сразу. В своих актах региональные власти должны зафиксировать конкретные параметры в отношении использования таких критериев, например указать определенный процент износа дома, период постройки дома, его техническое состояние и другие детали», — объясняет Надежда Косарева.

КРТ жилой застройки помогает переселить граждан из старого жилищного фонда. Уже в 26 регионах России из 168,3 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья переехали 9,87 тыс. человек [3]. Например, в Рязани в рамках проектов КРТ планируют расселить 8 аварийных и 173 ветхих дома площадью 1,6 тыс. кв. м и 26,1 тыс. кв. м соответственно. Общая площадь благоустройства составит 28,5 га [9].

«В соответствии с Градостроительным кодексом РФ границы территорий, подлежащих комплексному развитию, могут быть отражены в правилах землепользования и застройки, а могут быть и не отражены. Во втором случае порядок действий может быть такой. Сначала принимается решение о КРТ, заключается договор о КРТ, затем создается проект планировки территории и утверждается с властями региона или города. С этого момента в течение 90 дней должны быть внесены изменения в правила землепользования и застройки и установлены границы территории комплексного развития», — уточняет Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

Впрочем, есть и исключения. В двух регионах России — Санкт-Петербурге и Владимирской области — сначала в правилах землепользования и застройки отражают границы, а потом уже принимают решение о КРТ.

Аварийные МКД сразу включают в программу КРТ без учета мнения жильцов. В домах, которые соответствуют установленным критериям субъектов РФ и указаны в проекте решения о КРТ, требуется провести общее собрание собственников квартир. И только если вхождение в проект будет одобрено не менее чем 2/3 голосов собственников, такой дом будет включен в решение о комплексном развитии территории и начнутся активные действия по переселению жильцов. Инициаторами собрания могут выступить власти, сами собственники квартир или управляющие компании. В случае если квартиры находятся в муниципальной или государственной собственности, голосуют жильцы, которые живут в них по договору социального найма

• КРТ нежилой застройки. Это зоны, в которых расположены нежилые здания, признанные аварийными либо планируемые к сносу, реконструкции на основании региональных адресных программ. Либо на этих участках находятся самовольные постройки или не соответствующие видам разрешенного использования и предельным параметрам [8]. На такой территории могут быть и другие объекты капитального строительства, за исключением многоквартирных, индивидуальных, садовых и жилых домов.

При комплексном развитии нежилой территории город получает возможность реанимировать неэффективно используемые земельные участки, в том числе для многофункциональной застройки. В частности, сейчас в Москве реализуется около 200 проектов КРТ нежилой застройки, в рамках которых преобразуют уже неиспользуемые промышленные зоны. Проекты, по мнению экспертов, позитивно меняют городскую среду в столице.

Например, в Москве планируют преобразовать бывшую промышленную зону «Братцево». Там появится жилая, общественно-деловая недвижимость и объекты транспортной и инженерной инфраструктуры. Инвестор уже утвердил проект и к 2030 году построит и передаст столице образовательный комплекс на 1075 мест с детским садом на 325 детей и школой на 750 учеников [10].

• Комплексное развитие незастроенной территории. Девелоперы осваивают незастроенные земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых могут быть расположены объекты капитального строительства. При этом на такие земельные участки и объекты нет прав третьих лиц [8].

«Проще говоря, на таких территориях нет недвижимости с правами частных лиц», — поясняет Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

Комплексное развитие сельских территорий не выделяют в отдельный вид. Как отмечает Надежда Косарева, это связано с тем, что проекты КРТ сельских территорий экономически нерентабельны: они требуют очень серьезных бюджетных инвестиций. Такие проекты возможны в местности, которая примыкает к крупному городу, то есть входит в состав агломерации. Относительно высокие цены на недвижимость на периферии таких населенных пунктов позволяют строить комфортное жилье для населения, создавать и развивать инфраструктуру в рамках проектов КРТ.

Комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей

Преобразовать территорию можно также по инициативе собственников и других правообладателей недвижимости [11]. В этом случае идея, а также проект по перепланировке и застройке района должны исходить от инициаторов. Они же заключают соглашение о разграничении обязанностей по проведению необходимых мероприятий и предлагают местной администрации заключить договор КРТ. Если власти одобряют проект, заключается договор между муниципалитетом и собственниками недвижимости.

«На практике такими правообладателями чаще всего являются девелоперы, заинтересованные в конкретной территории и выкупившие на ней объекты», — уточняет Надежда Косарева.

Перспективы комплексного развития

Как отмечают эксперты, новый механизм КРТ поможет создать более комфортную городскую среду с многофункциональной застройкой. Этот инструмент необходим российским городам, но его успешность зависит от экономической эффективности проектов. С помощью комплексного развития можно обновить не все деградирующие территории, но в крупных мегаполисах этот механизм очень востребован.

Власти планируют развивать это направление градостроительства: Минстрой России уже объявил о запуске мер по стимулированию КРТ в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». До 2030 года финансирование проекта достигнет 120 млрд рублей [12].