Опись имущества при сдаче квартиры: что учесть в договоре аренды

Что такое опись имущества

Опись имущества — это приложение к договору аренды, в котором подробно перечислено все оборудование, мебель и предметы обстановки, имеющиеся в квартире на момент сдачи. С точки зрения закона подписывать документ не обязательно. Однако его наличие поможет предотвратить недоразумения и урегулировать возможные конфликты сторон, если договор аренды истек.  

Кто должен делать опись имущества

Составлять опись имущества эксперты рекомендуют совместно. Собственник и арендатор должны осмотреть указанное в документе имущество, так как одна сторона передает предметы, а другая — принимает их. Эту процедуру подкрепляют подписями в договоре, рассказала Ольга Павлинова, директор департамента аренды федеральной компании «Этажи».

Нотариально заверять документ не требуется, его можно оформить по согласию сторон. Но, как правило, это делает сделку безопаснее для собственника: если договор заверен специальной исполнительной надписью, нотариус поможет владельцу взыскать задолженность с недобросовестного квартиранта в упрощенном порядке, то есть без обращения в суд.

«Опись имущества производится один раз при сдаче квартиры. Документ и фотографии должны быть завизированы обеими сторонами в двух экземплярах. Один остается у нанимателя, второй — у наймодателя, то есть собственника жилья», — объяснила Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

Как составить опись имущества квартиры

Начать подготовку нужно с заполнения документа: указать его название, место и дату составления, ФИО сторон, а также адрес, этаж и площадь квартиры. Затем — перейти к осмотру и инвентаризации имущества. 

Что должен сделать собственник

Владельцу квартиры нужно внести в опись полный список вещей, ремонт или потеря которых повлечет большие расходы. Например, это бытовая техника, электроника, мебель и предметы декора. Дополнительно для каждого пункта нужно прописать: 

• название бренда; 
• модель; 
• количество экземпляров; 
• состояние предмета на момент сдачи; 
• примерную рыночную стоимость. 

Договор можно дополнить фотографиями, а также прописать в нем пункт о страховом депозите, который гарантирует возмещение расходов при порче имущества, добавила Оксана Полякова. Если какое-то имущество, изначально включенное в опись, утилизируется или заменяется другим, это также должно быть зафиксировано либо в документе, либо в переписке. 

Что должен сделать арендатор

Перед тем, как подписать приложение, квартиранту стоит проверить обозначенные предметы на работоспособность — например, включить телевизор, холодильник или плиту, а также провести инвентаризацию перечисленных вещей. Особое внимание нужно обратить на их состояние — оно должно соответствовать описанию и быть новым, если это указано в документе, говорит Анастасия Асабина, юрист юридической группы «Яковлев и партнеры». 

По окончании срока аренды все предметы проверяются по списку с учетом естественного износа. Речь идет об изменениях имущества, которые приобретаются в процессе эксплуатации. В частности, это могут быть мелкие царапины и потертости на стенах или мебели, выход из строя техники после истечения срока годности, мелкие загрязнения.  

«Один из примеров: в квартире был установлен не новый, но работающий холодильник. При выезде собственник заметил, что резина на дверце пришла в негодность, растянулась или стерлась — это естественный износ. Но если на холодильнике появились вмятины или другие деформации — это считается порчей», — объяснила Оксана Полякова.

Образец описи имущества в договоре аренды

Законодательно утвержденной формы описи нет. Ее можно оформить отдельным приложением к договору аренды или прописать перечень имущества, находящегося в квартире, в акте приема-передачи помещения. Обычно документ выглядит следующим образом: 
 

Как опись поможет в конфликтных ситуациях 

Опись имущества работает для защиты обеих сторон. Например, документ поможет собственнику, если арендатор повредит или сломает какое-либо имущество. Квартирант будет под защитой, если у владельца жилья появятся необоснованные претензии, например, при обнаружении поломки ранее уже неисправных вещей. 
В судебной практике существует много примеров, когда собственнику удавалось взыскать с арендатора деньги за причиненный ущерб, говорит Анастасия Асабина. В таких спорах подробная опись имущества играет ключевую роль. 

Например, в 2023 году Третий кассационный суд общей юрисдикции взыскал с арендатора на восстановительный ремонт квартиры 108,1 тыс. руб. При заключении договора аренды стороны подписывали акт приема-передачи, согласно которому квартира находилась в качественно-пригодном состоянии, а все оборудование, коммуникации и другие предметы были исправны.

«После расторжения договора собственник осмотрел квартиру и составил акт, в котором зафиксировал повреждения отделки и имущества. При принятии решения суд признал наличие причинно-следственной связи между ущербом и действиями квартиранта, на которого была возложена обязанность по содержанию арендованного имущества», — объяснила юрист.

В другом деле суд оценил сумму возмещения ущерба, нанесенного арендатором, в 5 млн руб. В договоре съема был перечислен целый комплекс недвижимости: жилой дом с хозяйственными постройками, гостевой дом, земельный участок. Не последнюю роль в решении в пользу собственника сыграл подписанный акт приема-передачи и цифровой носитель с фотоописью всего имущества, говорят юристы.

«В еще одном судебном кейсе уже квартирант обратился с иском к собственнику. Требования были обоснованы тем, что при расторжении договора нанимателю не вернули залог. Суд принял решение в пользу истца. Владелец квартиры пытался его обжаловать, отмечая, что обеспечительный платеж возместил ущерб, причиненный квартирантом. Якобы, он выбросил личные вещи. Но довод отклонили, так как в акте приема-передачи эта информация отсутствовала», — резюмировала Анастасия Асабина.