Договор дарения: как оформить безвозмездную передачу недвижимости

Госдумой в первом чтении утвержден проект закона, который обязывает заверять договоры дарения недвижимости у нотариусов. По статистике, пока почти 35% таких сделок оспариваются в суде. По мнению авторов инициативы, обязательство поможет сократить число фактов мошенничества, а также количество фиктивных операций с недвижимостью. О том, как изменится процедура дарения после принятия поправок и как ее регулирует закон, рассказали эксперты.

Как изменятся правила дарения недвижимости

Сейчас сделки дарения можно оформлять в виде простого письменного документа, но с обязательной последующей регистрацией перехода права собственности в Росреестре.

К нотариусу почти никто не обращается, участники сделок, как правило, стремятся сэкономить на оплате юридических услуг, говорят эксперты. Однако это создает условия для распространения мошеннических схем. Более трети договоров дарения, заключенных без участия нотариуса, в том числе между близкими родственниками, впоследствии оспариваются в суде. Такие данные приводит Федеральная нотариальная палата.

Кого чаще всего обманывают при дарении недвижимости*:

• 27% — пенсионеры;
• 21% — люди старше 41 года, но не достигшие пенсии;
• 29% — люди в возрасте 31–40 лет;
• 23% — люди до 30 лет.

Среди них почти треть имели высшее образование, а 21% — неполное высшее. 29% пострадавших — предприниматели. Что касается семейного положения, 64% обманутых граждан состояли в браке.

*По данным Федеральной нотариальной палаты.

Для минимизации рисков обмана парламентарии выступили с инициативой сделать нотариальное заверение сделок дарения обязательным. Документ уже прошел первое чтение в Госдуме. Правда, в текущей редакции проекта предусматривается обязанность заверять лишь сделки дарения между чужими людьми. Близкие родственники имеют право сохранить прежний (добровольный) порядок обращения к нотариусу.

Однако в процессе обсуждения законодательной инициативы депутаты решили, что в нотариальном удостоверении нуждаются все сделки дарения без исключения, поскольку такие соглашения между близкими родственниками также нередко вызывают разногласия и оспариваются в судах. Эксперты допускают, что в окончательном варианте законопроекта этот пункт могут добавить.

«Реформа вполне логичная. Подобные решения часто принимают вынужденно, в сжатые сроки. Нередко причиной становятся семейные дрязги, ссоры между супругами. Оспорить действия нотариуса в судебном порядке возможно, но гораздо сложнее. Кроме того, данная инициатива облегчит контроль за оборотом недвижимости, что также важно в современных реалиях», — отмечает юрист Андрей Завьялов.

Что такое договор дарения

Договор дарения — это документ, который регистрирует безвозмездную и добровольную передачу имущества. Как правило, без дополнительных условий.

Подарить можно полностью или частично:

• квартиру, даже в строящемся доме;
• дом;
• земельный участок.

В зависимости от условий и времени совершения сделки выделяют три вида договора дарения:

• реальный;
• договор обещания дарения (консенсуальный);
• договор пожертвования.

Реальный договор подразумевает, что передача прав собственности на подарок происходит одновременно с заключением договора.

Консенсуальный договор позволяет отложить передачу прав на определенный срок. По сути, это документальное подтверждение намерений дарителя. В таком договоре обязательно должна быть указана информация об объекте и о том, кто станет его новым владельцем.

Договор пожертвования заключается, когда даритель хочет, чтобы его имущество использовалось для блага общества. В этом случае получатель подарка не только становится новым владельцем, но и обязуется его использовать строго по определенному назначению.

Получать пожертвования по закону могут:

• физические лица;
• лечебные, воспитательные заведения, учреждения соцзащиты;
• научные, культурные и образовательные организации;
• религиозные учреждения;
• общественные и некоммерческие организации.

Если пожертвование получает физическое лицо, в договоре обязательно должна быть информация о назначении подарка. Для юридических лиц это требование не является обязательным. Но, если такой пункт есть в договоре, получатель должен будет предоставить доказательства целевого использования подарка.

Как оформить договор дарения

Чтобы подарить недвижимость, прежде всего необходимо составить документ в письменной форме. В нем должны быть указаны следующие сведения:

• имена и паспортные данные участников сделки;
• адрес, площадь и кадастровый номер квартиры;
• условия передачи имущества (если они есть);
• дата и подписи сторон.

«Сейчас оформить договор дарения квартиры можно без нотариуса, за исключением, когда дарят недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или человеку, признанному ограниченно дееспособным. Также процедура заверяется при оформлении доли в квартире. Однако и тут есть исключение: если по договору передаются все доли в праве собственности, например, когда бабушка и дедушка дарят обе доли внуку по одному договору, то заверять договор у нотариуса не требуется», — говорит юрист.

Требования к участникам

Существуют определенные ограничения на передачу квартиры в дар. Так, запрещено дарение:

• от лица несовершеннолетних или недееспособных людей;
• педагогам от учеников или их родственников;
• государственным служащим, представителям Банка России;
• в отношениях между коммерческими организациями.

«А вот дарить недвижимость несовершеннолетним возможно и со стороны органов опеки и попечительства даже приветствуется», — уточняет Андрей Завьялов.

Какие документы нужны для оформления договора дарения

Для того чтобы оформить договор дарения, необходимо собрать определенный пакет документов. В него входят:

• документ, удостоверяющий личность дарителя и одаряемого;
• документы на недвижимость, которая является предметом дарения (например, свидетельство о праве собственности, кадастровый номер и т. д.);
• согласие других владельцев, если недвижимость находится в совместной собственности.

Сколько стоит оформить договор дарения

Сейчас стоимость оформления договора дарения через многофункциональный центр (МФЦ) составляет 2000 рублей. Это государственная пошлина за регистрацию перехода прав в Росреестре. При вступлении нового закона в силу эта сумма увеличится.

«Федеральный и региональный нотариальные тарифы устанавливаются каждой нотариальной палатой в зависимости от условий региона. В среднем он составляет 3000 руб. + 0,2% от кадастровой стоимости недвижимости. Региональный тариф, к примеру для Москвы, можно посмотреть на сайте Городской нотариальной палаты. С учетом актуальных цен на недвижимость, резко возросших как по кадастровой, так и по рыночной оценке, нотариальный договор обойдется свыше чем в 30 тыс. руб.», — уточняет эксперт.

Налоги при дарении квартиры

При дарении недвижимости освобождены от налога на доходы (НДФЛ) в размере 13% близкие родственники. Это родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры, а также супруги.

«Если подарок получает кто-то другой, он должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры или дома по состоянию на 1 января того года, когда был подписан договор. Для иностранцев налог составляет 30%. Если подарок не от близких родственников получает ребенок, то налог платят его родители, усыновители или опекуны», — поясняет Андрей Завьялов.

Как отменить договор дарения

В Гражданском кодексе РФ говорится о том, что договор дарения можно отменить, если одаряемый пытался навредить дарителю или его близким. Это касается случаев, когда родственники пытаются решить свои проблемы с помощью насилия или у одаряемого есть намерение завладеть имуществом и продать его.

«Это распространенная ситуация для неблагополучных семей, участвующих в конфликтах между родственниками разных поколений или убеждений. Но отменить дарение через суд, хоть и непростая задача, по силам квалифицированному юристу или органам прокуратуры, опеки, защищающим права социально незащищенных граждан, а также несовершеннолетних», — подытоживает юрист.

Также человек, который дарит недвижимость другому, может отказаться от своего обещания, если его жизнь кардинально изменилась после того, как он обещал подарок. Например, в случае, если он потерял близких людей или нуждается в уходе.