Договор дарения: как оформить безвозмездную передачу недвижимости

Почти 35% сделок по дарению оспариваются в суде. Согласно судебной статистике, за 5 лет ежегодный рост количества решений по таким делам составлял 15%.

Как было раньше

До вступления в силу закона № 459-ФЗ от 13.12.2024 г. сделки дарения можно было оформлять в виде простого письменного документа, но с обязательной последующей регистрацией перехода права собственности в Росреестре.

К нотариусу почти никто не обращался, участники сделок, как правило, хотели сэкономить на оплате юридических услуг, говорят эксперты. Однако это создавало условия для распространения мошеннических схем. Более трети договоров дарения, заключенных без участия нотариуса, в том числе между близкими родственниками, впоследствии оспаривались в суде. Такие данные приводит Федеральная нотариальная палата.

Кого чаще всего обманывают при дарении недвижимости*:

• 27% — пенсионеры;
• 21% — люди старше 41 года, но не достигшие пенсии;
• 29% — люди в возрасте 31–40 лет;
• 23% — люди до 30 лет.

Среди них почти треть имели высшее образование, а 21% — неполное высшее. 29% пострадавших — предприниматели. Что касается семейного положения, 64% обманутых граждан состояли в браке.

*По данным Федеральной нотариальной палаты.

Как провести сделку дарения

После вступления в силу закона порядок регистрации сделок выглядит так: сначала владелец собственности обращается к нотариусу для оформления или заверения договора дарения. Нотариус проверяет все детали и подтверждает сделку, затем отправляет заявление и документы в электронном виде в Росреестр для регистрации передачи прав собственности.

«Взаимодействие между ведомством и нотариатом осуществляется в электронном формате, что обеспечивает быстрое и удобное получение услуги гражданами. Регистрация нотариальных сделок занимает 24 часа», — говорит юрист Андрей Завьялов.

Все договоры дарения, поданные в Росреестр до 13 января, остаются действительными — дополнительное заверение у нотариуса не требуется.

«Реформа вполне логичная. Подобные решения часто принимают вынужденно, в сжатые сроки. Нередко причиной становятся семейные дрязги, ссоры между супругами. Оспорить действия нотариуса в судебном порядке возможно, но гораздо сложнее. Кроме того, данная инициатива облегчит контроль за оборотом недвижимости, что также важно в современных реалиях», — уточняет эксперт.

Что такое договор дарения

Договор дарения — это документ, который регистрирует безвозмездную и добровольную передачу имущества. Как правило, без дополнительных условий.

Подарить можно полностью или частично:

• квартиру, даже в строящемся доме;
• дом;
• земельный участок.

В зависимости от условий и времени совершения сделки выделяют три вида договора дарения:

• реальный;
• договор обещания дарения (консенсуальный);
• договор пожертвования.

Реальный договор подразумевает, что передача прав собственности на подарок происходит одновременно с заключением договора.

Консенсуальный договор позволяет отложить передачу прав на определенный срок. По сути, это документальное подтверждение намерений дарителя. В таком договоре обязательно должна быть указана информация об объекте и о том, кто станет его новым владельцем.

Договор пожертвования заключается, когда даритель хочет, чтобы его имущество использовалось для блага общества. В этом случае получатель подарка не только становится новым владельцем, но и обязуется его использовать строго по определенному назначению.

Получать пожертвования по закону могут:

• физические лица;
• лечебные, воспитательные заведения, учреждения соцзащиты;
• научные, культурные и образовательные организации;
• религиозные учреждения;
• общественные и некоммерческие организации.

Если пожертвование получает физическое лицо, в договоре обязательно должна быть информация о назначении подарка. Для юридических лиц это требование не является обязательным. Но, если такой пункт есть в договоре, получатель должен будет предоставить доказательства целевого использования подарка.

Как оформить договор дарения

Чтобы подарить недвижимость, прежде всего необходимо составить документ в письменной форме, а затем заверить его у нотариуса. В нем должны быть указаны следующие сведения:

• имена и паспортные данные участников сделки;
• адрес, площадь и кадастровый номер квартиры;
• условия передачи имущества (если они есть);
• дата и подписи сторон.

Требования к участникам

Существуют определенные ограничения на передачу квартиры в дар. Так, запрещено дарение:

• от лица несовершеннолетних или недееспособных людей;
• педагогам от учеников или их родственников;
• государственным служащим, представителям Банка России;
• в отношениях между коммерческими организациями.

«А вот дарить недвижимость несовершеннолетним возможно и со стороны органов опеки и попечительства даже приветствуется», — уточняет Андрей Завьялов.

Какие документы нужны для оформления договора дарения

Для того чтобы оформить договор дарения, необходимо собрать определенный пакет документов. В него входят:

• документ, удостоверяющий личность дарителя и одаряемого;
• документы на недвижимость, которая является предметом дарения (например, свидетельство о праве собственности, кадастровый номер и т. д.);
• согласие других владельцев, если недвижимость находится в совместной собственности.

Сколько стоит оформить договор дарения

Федеральный и региональный нотариальные тарифы устанавливаются каждой нотариальной палатой в зависимости от условий региона. В среднем он составляет 3000 руб. + 0,2% от кадастровой стоимости недвижимости. Региональный тариф, к примеру для Москвы, можно посмотреть на сайте Городской нотариальной палаты.

«С учетом актуальных цен на недвижимость, резко возросших как по кадастровой, так и по рыночной оценке, нотариальный договор обойдется свыше чем в 30 тыс. руб.», — уточняет эксперт.

Налоги при дарении квартиры

При дарении недвижимости освобождены от налога на доходы (НДФЛ) в размере 13% близкие родственники. Это родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры, а также супруги.

«Если подарок получает кто-то другой, он должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры или дома по состоянию на 1 января того года, когда был подписан договор. Для иностранцев налог составляет 30%. Е 9b1 сли подарок не от близких родственников получает ребенок, то налог платят его родители, усыновители или опекуны», — поясняет Андрей Завьялов.

Как отменить договор дарения

В Гражданском кодексе РФ говорится о том, что договор дарения можно отменить, если одаряемый пытался навредить дарителю или его близким. Это касается случаев, когда родственники пытаются решить свои проблемы с помощью насилия или у одаряемого есть намерение завладеть имуществом и продать его.

«Это распространенная ситуация для неблагополучных семей, участвующих в конфликтах между родственниками разных поколений или убеждений. Но отменить дарение через суд, хоть и непростая задача, по силам квалифицированному юристу или органам прокуратуры, опеки, защищающим права социально незащищенных граждан, а также несовершеннолетних», — подытоживает юрист.

Также человек, который дарит недвижимость другому, может отказаться от своего обещания, если его жизнь кардинально изменилась после того, как он обещал подарок. Например, в случае, если он потерял близких людей или нуждается в уходе.

Главное о договоре дарения

• Более 35% договоров дарения оспариваются в судах.
• Новый закон (№ 459-ФЗ от 13.12.2024) обязывает заверять договор дарения у нотариуса, который подает документы в Росреестр в электронном виде; регистрация занимает 24 часа.
• Чаще всего жертвами мошенничества при дарении становятся пенсионеры и люди 31–40 лет, среди пострадавших много предпринимателей и людей с высшим образованием.
• Договор дарения может быть реальным, консенсуальным (обещание подарить) или пожертвованием; подарить можно квартиру, дом, земельный участок.
• Дарение недвижимости теперь требует обязательного нотариального заверения и пакета документов: паспорта сторон, документы на объект, согласие совладельцев.
• Стоимость нотариального оформления составляет около 3000 руб. + 0,2% от кадастровой стоимости; налог 13% платят все, кроме близких родственников (для иностранцев — 30%).
• Договор дарения можно отменить через суд при угрозах или попытке одаряемого навредить дарителю, а также если у дарителя резко изменились жизненные обстоятельства.