Рыночный переворот: «вторичка» обогнала в цене новостройки

Из-за заградительных процентных ставок по ипотеке спрос на новостройки начал снижаться. Те, кто раньше рассчитывал на доступный кредит, теперь все чаще смотрят в сторону «вторички» — особенно на квартиры в новых домах, которые уже сданы. Это выглядит логично: в готовое жилье можно сразу заселиться и не ждать окончания стройки.

Изменения на рынке затронули и застройщиков. Чтобы оставаться конкурентоспособными, им приходится учитывать специфику рынка. Особенно, если рядом продают похожие квартиры — но уже от собственников, а не по договору долевого участия. Это влияет на стоимость и стратегии продаж.

Аналитический центр «Движение.ру» изучил цены на недвижимость и выяснил, в каких городах вторичное жилье — более разумный выбор, а где все еще выгоднее покупать квартиры напрямую у застройщика. В расчет брали миллионники и дополнительно Тюмень, как город с большими объемами строительства, рассматривали предложения квартир как на первичном, так и на вторичном рынке.

Почему вторичное жилье дешевле новостроек 

В среднем по крупнейшим городам России квадратный метр в новостройке стоит на 17% дороже, чем на «вторичке». А в некоторых городах разница доходит до 30% и больше. Но важно понимать: такие цифры получаются при сравнении всех предложений на рынке — в том числе квартир в старых домах, где стоимость метра традиционно ниже.

Во всех российских миллионниках, кроме Москвы, вторичное жилье в общем объеме  действительно дешевле новостроек. В столице же все иначе. Здесь статистику искажает большое количество элитных и премиальных квартир, выставленных на продажу в центре. Такие предложения тянут среднюю цену квадратного метра на вторичном рынке вверх, и в итоге «вторичка» в Москве оказывается дороже, чем новостройки, говорят аналитики.

Цена квадратного метра в крупнейших городах России, по всему объему предложения

Источник: аналитический центр «Движение.ру» 

Где цена свежей «вторички» почти догнала новостройки 

Если убрать из расчетов старый жилой фонд и сосредоточиться только на квартирах в домах, построенных в 2020–2025 годах, то разрыв в цене между новостройками и «вторичкой» сокращается. В среднем по крупнейшим городам России разница составляет всего -1,5%, а в некоторых случаях свежая «вторичка» оказывается даже дороже первичного жилья.

Так, в Ростове-на-Дону квадратный метр в недавно сданных домах на вторичном рынке стоит на 10,5% больше, чем в новостройках. В Екатеринбурге разница  почти 9%, в Нижнем Новгороде — 6,5% в пользу «вторички». Также в этом списке Самара, Красноярск и обе столицы.

А вот в Краснодаре и Челябинске ситуация обратная: квартиры в новых домах, но уже сданных и выставленных на продажу, стоят дешевле новостроек. Разница достигает 16% и 11% соответственно. 

Цена квадратного метра во вторичном жилье в городах-миллионниках 
(период постройки домов 2020-2025 гг.)

Источник: аналитический центр «Движение.ру» 

Первичный и вторичный рынки жилья все чаще «сверяют часы» — по крайней мере в ценах, говорит Ян Гравшин, руководитель аналитического центра «Движение.ру». В ближайшее время можно ожидать балансировки между ними.

«В городах, где много готовых квартир в новых домах, и при этом они дешевле возводимого жилья, застройщикам придется быть гибкими и, возможно, снижать цены. А вот там, где “свежая вторичка” стоит заметно дороже строящихся квадратных метров, наоборот — никаких скидок ждать не стоит. Зато, цену могут начнать пересматривать продавцы вторичного жилья», — резюмировал эксперт.