Спустя год на том же месте: как снижение «ключа» отразится на рынке жилья

Банк России 25 июля снизил ключевую ставку сразу на 2 п.п. — до 20% годовых. Несмотря на принятое решение, регулятор продолжит поддерживать жесткую денежно-кредитную политику (ДКП). В базовом сценарии 2025-го это предполагает средний размер «ключа» в диапазоне 18,8–19,6%, в 2026-м — 12–13%. В дальнейшем Центробанк допускает уменьшение ставки в диапазоне от 100 до 200 б.п., а также паузы в цикле смягчения.  

Эксперты считают, что второе снижение подряд подаст позитивный сигнал как застройщикам, так и покупателям. Однако ожидать быстрого восстановления рынка не стоит — спрос и продажи будут возвращаться постепенно. Полная стабилизация, как и прогнозировали ранее, произойдет только в 2026 году. 

«Ключ» снова 18%: что изменилось за год 

Ровно год назад ключевая ставка также составляла 18%, но тогда ЦБ принял решение о повышении на 2 п.п. В то время рынок адаптировался к новым условиям: отсутствию массовой льготной ипотеки и ужесточению денежно-кредитной политики. Сегодня отрасль уже подстроилась и живет в ожидании стабилизации, рассказали эксперты Аналитического центра ДОМ.РФ. 

«Текущие продажи поддерживают адресные льготные программы и сделки за наличные и в рассрочку. Рынок изменился и отличается в части структуры. По нашим оценкам, за шесть месяцев 2025-го доля продаж в ипотеку упала с 77% до 63%, а за наличные и в рассрочку, напротив, выросла с 23% до 37%. При этом рынок совпадает по количеству ежемесячных сделок: они находятся на уровне 1,9 млн кв. м. В прошлом году это было “чрезвычайное обстоятельство”, сейчас к этому привыкли, но не смирились», — объяснили аналитики. 

Год назад строительная отрасль лишь адаптировалась к меняющимся условиям, а также наблюдался отток клиентов на фоне ужесточения льготных ипотечных программ. Эти изменения существенно ударили по рынку новостроек классов «комфорт» и «бизнес», а по-настоящему устойчивыми к ним оказались лишь премиальные и элитные проекты, поделился Давид Худоян, генеральный директор Optima Development.

«Сегодня же рынок переживает восходящий тренд. Во-первых, широкое распространение получили рассрочки, позволившие благоприятно пережить тяжелый год. Во-вторых, на фоне смягчения монетарной политики ЦБ клиенты охотнее оформляют даже рыночные кредиты, сознавая, что скоро получат возможность комфортного рефинансирования», — объяснил Давид Худоян. 

Опрошенные Движение.ру застройщики подтвердили, что год назад ставка 18% воспринималась как часть пессимистичного тренда на повышение. В настоящее время это шаг в сторону смягчения. Рынок уже реагирует: появляется уверенность, что жилье станет доступнее. А часть покупателей, которые ранее не проходили по условиям, теперь смогут выйти на сделку, говорит Леонид Зайкин, руководитель отдела по развитию финансовых продуктов группы «Плюс». 

Когда ипотека станет доступнее 

Снижение ставки приведет к умеренному росту спроса — на 5–10% относительно текущего уровня. Но большая часть покупателей будет ждать дальнейших изменений, отметил Александр Попов, генеральный директор группы «Плюс». 

В 2024-м после повышения «ключа» до 18% средняя ставка по ипотеке выросла до 20,8%. Текущий средневзвешенный показатель составляет 24,46% — это высокий и во многом заградительный уровень для заемщиков и компаний. Застройщики считают, что процент по рыночной ипотеке будет снижаться постепенно. Чтобы достичь уровня прошлого года, потребуется не меньше месяца.  

«До заседания 25 июля минимальная базовая ставка составляла от 20,99% годовых. С той даты банки постепенно уменьшали проценты, но, учитывая снижение “ключа” до 18%, мы ожидаем в ближайшее время дополнительных корректировок по базовым программам кредитования. Полагаю, чтобы достигнуть среднего показателя августа 2024 года, понадобится не менее месяца, но может и больше», — прокомментировала Ксения Гагарина, директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент». 

Несмотря на то, что ключевая ставка снова пошла вниз, в отрасли остаются дополнительные ограничения, считает руководитель отдела по развитию финансовых продуктов группы «Плюс». По мере охлаждения инфляции и стабилизации экономики Банк России, скорее всего, начнет их смягчать. Это может произойти в уже к началу осени. 

«Полагаю, что на горизонте двух месяцев средние ставки по ипотеке смогут вплотную приблизиться к ключевой, с обычным рыночным спредом около 0,8–1,5 п.п.», — рассказал эксперт. 

Альтернативную точку зрения высказал генеральный директор Optima Development. По его словам, средняя рыночная ставка все же окажется выше, чем год назад, так как ЦБ наложил на банки различные макропруденциальные надбавки и иные ограничения — это отразится на стоимости кредитов.  

С началом сезона деловой активности и повышением продаж одномоментное уменьшение станет маловероятно, считает Леонид Скороходов, руководитель отдела аналитики Dominanta. Банки, в свою очередь, будут нащупывать новую «точку равновесия» своих финансовым моделей. 

«Ожидаем роста количества ипотечных сделок в пределах 10–15%, это увеличит продажи в массовом сегменте и бизнес-классе. Продемонстрированные ЦБ положительные сигналы по дальнейшему смягчению денежно-кредитной политики могут положительно сказаться на темпах вывода новых проектов и “оживить” рынок», — поделился Леонид Скороходов. 

В большей степени после снижения «ключа» активизируются рынки «эконома» и «комфорта», добавил Иван Виноградов, генеральный директор девелоперской компании Ikon Development. По его словам, стимулировать продажи будут два фактора. 

«Первый — это понимание, что ввод недвижимости в ближайшие годы будет ограничен ввиду не самых благоприятных условий для запуска новых проектов. Второй — повышение уверенности людей в дальнейшем снижении ставки и сохранении доступных условий по ипотеке», — объяснил эксперт.

Последующее снижение ставок по рыночной ипотеке вряд ли принесет взрывной рост сегменту. Для оживления кредитования реальный процент должен составлять 14% и менее. Это станет возможно при снижении «ключа» до 12%, уточнила Ирина Дробышева, директор по маркетингу и проектному управлению ГК «Победа».

Что будет с рынком: ближайшие перспективы  

При текущем значении ключевой ставки позволить себе проектное финансирование смогут больше застройщиков, чем при 21%. Но все же резкого всплеска стартов после торможения в первом полугодии 2025-го ждать не стоит, говорит Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development. В ближайшие месяцы тренд на снижение сохранится, так что девелоперы будут стремиться достичь более комфортных условий. 

«Исключение составляют компании, которые пользуются затишьем на рынке для региональной экспансии, строят за собственный счет либо на льготных условиях, например, в рамках комплексного развития территорий или партнерских соглашений с банками. Думаю, тренд на “вымывание” предложения сохранится до середины осени. Тем более, спрос теперь заметно усилится», — пояснил Ярослав Гутнов. 

Игроки рынка подтвердили, что незначительного изменения стоимости бридж-кредитов и проектного финансирования пока недостаточно для развития и массовых запусков проектов. Девелоперы по-прежнему будут сосредоточены на реализации текущих обязательств, оптимизации бизнес-процессов, управлении рентабельностью и ликвидностью, рассказали в Бруснике. 

Помимо этих обстоятельств, к позитивным последствиям решения ЦБ относятся: снижение ставок по коротким депозитам и общий рост активности на рынке. Первый фактор ускорит вывод накоплений на рынок жилья, а второй — повысит потребительский оптимизм, считает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». 

«При этом, избыточно оптимистичных ожиданий не стоит у нас нет. Даже плюс 10–15% по числу сделок от цифр мая-июля будет уже очень хорошим результатом. Рыночные ставки все равно предусматривают неразумные цифры по ежемесячному платежу и переплате. Сущностных отличий от ипотеки по 30% годовых — немного. Но начавшийся цикл снижения ставки ЦБ может заставить часть покупателей отложить сделку. Этой зимой, в отсутствии внятных ожиданий по корректировке ставки вниз, этого не было и те, кому очень надо было купить жилье, приобретали его», — прокомментировал эксперт. 

При этом некоторые эксперты считают, что решение положительно отразится на рынке жилой недвижимости. Девелоперы будут пересматривать свои модели по новой ставке, что может позитивно сказаться на показателях инвестиционной эффективности проектов и, соответственно, приблизить решения о запуске продаж и выхода на рынок, рассказала Анна Мурмуридис, заместитель директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

В целом снижение «ключа» вряд ли окажет быстрое влияние на темпы строительства, отметила Ксения Рысенко, директор департамента аналитики и ценообразования ФД «Неометрия». На данный момент компания фиксирует неснижающийся спрос на жилье категории «бизнес» и выше, которое меньше подвержено колебаниям ключевой ставки. 

«По своим проектам, которые в основном расположены на юге России, в частности на Черноморском побережье, мы продолжаем наблюдать повышение спроса. Это в первую очередь связано с ростом турпотока в курортные города, а также инвестиционным интересом. В целом недвижимость остается не рисковым, надежным, стабильным и при этом доходным активом», — добавила Ксения Рысенко.

Когда стоимость «первички» пойдет вверх

В ближайшее время аналитики не ожидают ускорения роста цен — по прогнозу «Циан.Аналитики», динамика не превысит 1–1,2% в месяц. Подобные ожидания обусловлены слабым спросом и сокращением рассрочек. 

«Снижение ставки — это еще и “замедление экономики”. В том числе: постепенное прекращение гонки зарплат, прежде всего, среди офисных работников, снижение инвестиционной активности, уменьшение числа тех, у кого доходы в реальном выражении растут. Все это не относится к факторам роста рынка жилья», — объяснил Алексей Попов. 

Застройщики считают, что растущий спрос подстегнет цены на первичную недвижимость, а сниженная ставка побудит девелоперов активнее выпускать на рынок новые проекты по стоимости, скорректированной с учетом макроэкономических прогнозов. Но это произойдет чуть позже.

«Цены будут расти быстрее инфляции. При этом в первую очередь удорожание новостроек произойдет по причине прекращения действия крупных дисконтов в большинстве проектов. Приобретения жилья в ипотеку станет доступнее, а вот рассрочка и полная оплата окажется чуть менее выгодными, чем сегодня», — отметил основатель компании SIS Development.  

Новые прогнозы-2025

О восстановлении спроса на ипотеку и, соответственно, на жилье можно будет говорить, когда ключевая ставка уйдет на уровень ниже 15%. Существенное смягчение ДКП ожидается в первом квартале следующего года, считают эксперты Аналитического центра ДОМ.РФ. Вместе с этим произойдет и ренессанс рынка жилищного строительства.

К концу 2025 года ключевая ставка может опуститься до 14–15%, прогнозирует Александр Тернющенко, директор по продажам СК DOGMA. Для стабилизации ситуации и перезапуска массовой рыночной ипотеки ее оптимальный размер должен быть не выше 10–11%.

Если инфляционное давление продолжит снижаться аналогичными темпами или ускорится, геополитическая ситуация останется напряженной, но без резких ухудшений. Экономика продолжит умеренно расти, говорит Ирина Шароварникова, руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER.

«Снижение ключевой ставки активизирует потенциальных заемщиков, которые ждали более выгодных условий и тем самым простимулируют продажи девелоперов. Но для стабилизации на рынке недвижимости ключевая ставка должна быть в значении 7–8%, что по прогнозу Банка России в рамках базового сценария отрасли ожидаем к 2027 году», — добавила эксперт.

Отложенный спрос, который формируется на рынке, в 2026–2027 гг. может привести к нехватке жилья и очередному скачку цен — на 30–50%, обращает внимание Александр Попов. Это станет возможным, если «ключ» будет снижен недостаточно. 

Что касается депозитов, ставки по ним продолжат снижаться. Постепенно деньги с вкладов будут возвращаться на рынок недвижимости, считают застройщики. Это усилит спрос, особенно в массовом сегменте.  

«Возможно, будут потребители, которые займут выжидательную позицию. Например, будут считать, что Центробанк дал сигнал о снижении ключевой ставки, поэтому они начнут решать вопрос с недвижимостью при снижении “ключа” до 14−15%», — резюмировала Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости».