Развитие малых городов: проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы

Предложения на рынке новостроек есть только в одном из 10 малых городов. Девелоперы не проявляют интереса к этим территориям, поскольку строительство в таких регионах им экономически невыгодно. Низкая активность застройщиков препятствует осуществлению различных программ, предоставляющих льготы на покупку жилья. Однако, по мнению экспертов, сохранение низкой процентной ставки по «Семейной ипотеке» в этих регионах должно стимулировать их развитие.

Ставку по «Семейной ипотеке» в 6% оставить в малых городах или в регионах для семей с двумя детьми, если хотя бы одному из них на момент оформления кредита меньше 18 лет. Такое предложение озвучил президент России Владимир Путин на пленарном заседании ПМЭФ-2024.

В правительстве поддержали инициативу президента, заявив, что вероятное сокращение объема ипотечных сделок в крупных городах приведет к тому, что застройщики, ранее избегавшие таких населенных пунктов из-за низкой рентабельности, начнут там работать.

«Мы считаем, что эта мера обязательно подтолкнет развитие малых городов», — заявил вице-премьер Правительства России Марат Хуснуллин.

Сегодня на первичном рынке предложения есть лишь в 71 из 809 малых городов России (с населением до 50 тыс. человек). В первой половине 2024 года в таких населенных пунктах было заключено лишь 1,7% всех сделок на рынке новостроек. Если исключить малые города в двух столичных агломерациях, то эта доля еще ниже — 1,5%, подсчитали аналитики сервиса ЦИАН.

В то же время 75% предложения на рынке новостроек приходится всего на 10 городов. Лидеры по числу сделок (заключенных ДДУ) в новостройках — четыре малых города в Калининградской, по одному в Ростовской, Московской, Новосибирской и Ленинградской областях, а также в Ставрополье и Крыму.

Среднее количество ежемесячных сделок по ДДУ с начала 2024 года:

• Аксай (город-спутник Ростова-на-Дону) — 48;
• Алушта (Крым) — 40;
• Гурьевск (Калининградская область) — 39;
• Железноводск, Звенигород, Светлогорск, Пионерский, Коммунар и Обь — от 25 до 36;
• Балтийск (Калининградская область) — 20.

На эти населенные пункты в сумме пришлось 45% первичных продаж. Оставшиеся 55% сделок заключены в 60 малых городах, причем в 40-ка из них — менее 10 в месяц.

Стоимость жилья в малых городах

В 2024 году средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке малых городов составила 153 тыс. рублей. Это на 12% меньше, чем в среднем по России. Самые высокие цены в новостройках зафиксированы в Сестрорецке (287 тыс. рублей за кв. метр), Кронштадте и Сортавале (по 270 тыс. рублей), говорится в исследовании ЦИАН.

Стоимость квадратного метра в малых городах почти в вдвое ниже, чем в мегаполисах. Так, квадратный метр жилья в Воронеже в мае 2024 года стоил около 142 тыс.руб, тогда как в проектах BM GROUP, возведенных в малых городах региона — 76 943, рассказал Движение.ру Михаил Бушмин, основатель и учредитель компании BM GROUP.

«Сейчас мы заходим в Нижегородскую область. Там у нас на проектировании жилой комплекс в городе Выкса. На глубокой стадии переговоров проект в городе Узловая Тульской области. Эти города формируют вокруг себя уже новые радиусы, в которых мы можем искать новые возможности для развития. В малых городах приходится одновременно формировать спрос на высокие продуктовые стандарты и атрибуты, которых ранее не существовало в этой среде, и конкурировать с локальными застройщиками, которые предлагают жилье дешевле на 31-36%», — говорит Бушмин.

Кто выбирает новостройки в малых городах

Спрос на первичное жилье в таких населенным пунктах сейчас не высок. Но эксперты считают, что с появлением новых ипотечных программ он будет расти.

«Среди наших клиентов выделяется сегмент релокантов — это жители северных регионов, которые переезжают, чтобы сменить климатический пояс на более благоприятный. Доля „нерезидентов“ доходит до 34%. Мы наблюдаем развитие экономики в малых городах, там открываются современные технологичные производства. В некоторых формируются особые экономические зоны, что тоже способствует росту и развитию рынка новостроек. Все чаще люди остаются жить на своей малой Родине, если есть достойно оплачиваемая работа и развивается инфраструктура для полноценной жизни молодых семей», — поясняет основатель и учредитель компании BM GROUP.

Также среди покупателей новостроек эксперты выделяют людей старшего поколения и молодые семьи.

«Люди в возрасте просто могут не любить суеты больших городов, а на жилье в прибрежной зоне им не хватает средств. Молодежи в малых городах проще заводить семью: жилье дешевле, всё рядом, ниже цены», — рассказывает Дмитрий Иванов, директор агентства «Мир недвижимости».

Почему застройщики избегают малых городов

Основной проблемой, по которой застройщики неохотно идут в малые города, является отсутствие спроса на новое жилье, что связано с отрицательным миграционным притоком и низкими доходами населения, считают аналитики. Кроме того, в таких городах преобладает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что также снижает спрос на квартиры в многоэтажках.

«Сегодня развитие малых городов происходит преимущественно в разрезе строительства ИЖС и программы расселения аварийного жилья», — сообщил РБК заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский.

Еще одна проблема малых городов, по мнению экспертов, — отсутствие хороших участков земли, которые уже сформированы под строительство многоквартирных домов.

«В малых городах все чаще мы используем механизмы КРТ, которые позволяют вовлекать участки, которые используются, либо ранее они предназначались для другого типа использования. Но единого подхода, который позволял бы быстро осваивать и развивать территории малых городов пока не видим. Все, как правило, зависит от администрации на местах и их желания этим заниматься», — уточняет Евгений Бушмин.

Малые города имеют свою специфику, и возводить высотную застройку там нецелесообразно, считает Сергей Станкевич, архитектор-девелопер, основатель бюро Stankevich.Design и архитектурного бренда DOMKO.

«Чтобы повысить маржинальность проектов в малых городах застройщикам лучше заходить с комплексными проектами благоустроенной современной малоэтажной застройки и коттеджных поселков. Не стоит забывать, что освоение территорий выгодно не только бизнесу и населению, но и государству, ведь с каждого нового объекта недвижимости собственник ежегодно уплачивает налог», — считает Станкевич.

Что поможет стимулировать строительство

Эксперты сходятся во мнении, что быстро нарастить объемы застройки в малых городах затруднительно и не всегда целесообразно. Во многих городах численность населения сокращается.

«Доступность жилья, в том числе за счет низкой ставки по ипотеке — не единственный фактор повышения привлекательности локации, нужны также места приложения труда, качественная инфраструктура и т.д.», — отметила Елена Лапшина, эксперт «ЦИАН.Аналитика»

Для городов с населением до 50 тыс. человек Лапшина считает более эффективными программы господдержки вторичного рынка, а также предоставление кредитов по льготным ставкам на строительство индивидуальных домов.

«Для малых городов мера по распространению семейной ипотеки может дать кумулятивный эффект. С одной стороны сократится отток населения, с другой — будут созданы новые рабочие места в строительной сфере. Тем не менее, одной программы для полноценного оживления рынка строительства в малых городах будет недостаточно. Необходимы совместные кадровые меры, вовлекающие в строительство местную промышленность и других крупных работодателей, которые могут возводить жилье для сотрудников, или дополнительно субсидировать приобретение жилья», — подытоживает Сергей Станкевич.

Фото: Максим Стулов/Ведомости, ТАСС