ЦБ ужесточил макролимиты по ипотеке под залог жилья на III квартал 2026 года

Банк России объявил о новом ужесточении макропруденциальных лимитов по ипотеке на приобретение жилья в многоквартирных домах. Решение принято на фоне ухудшения качества обслуживания таких кредитов. По данным ЦБ, доля ипотечной задолженности с просрочкой свыше 90 дней на 1 апреля 2026 года выросла до 1,0% против 0,6% годом ранее и 0,9% на 1 января 2026 года. Основной рост пришелся на кредиты, выданные в 2023–2024 годах в рамках массовой льготной ипотеки. 

Регулятор отметил, что действующие с 1 июля 2025 года лимиты уже сократили долю наиболее рискованных выдач. В I квартале 2026 года только 4% ипотечных кредитов были выданы заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%, тогда как годом ранее этот показатель составлял 6%. Доля кредитов с первоначальным взносом не более 20% снизилась до 1% с 6% годом ранее.

В ЦБ подчеркнули, что ужесточение лимитов по этим сегментам не должно привести к росту отказов по ипотеке, поскольку новые параметры соответствуют фактической структуре выдач в I квартале 2026 года.

Отдельное внимание регулятор уделил сегменту ИЖС. С 1 октября 2025 года уже действовали ограничения по кредитам на строительство частных домов и по нецелевым кредитам под залог недвижимости для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Однако качество этих портфелей продолжило ухудшаться.

По состоянию на 1 апреля 2026 года доля кредитов с просрочкой более 90 дней в сегменте ИЖС достигла 4,4% против 3,4% годом ранее и 4,0% на начало года. В ЦБ объяснили это задержками строительства со стороны части подрядчиков, а также высокой долговой нагрузкой заемщиков.

В сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости ситуация также ухудшилась. Доля кредитов с просрочкой свыше 90 дней выросла до 6,1% на 1 апреля 2026 года против 3,6% годом ранее и 5,1% на 1 января 2026 года.

На этом фоне Банк России установил отдельный макропруденциальный лимит по ипотеке на ИЖС, который будет ограничивать выдачу кредитов заемщикам с ПДН выше 50%. Лимит будет действовать по вложенной модели. Это означает, что сначала устанавливается ограничение на весь объем выдач заемщикам, а внутри него вводится более жесткий сублимит на кредиты заемщикам с ПДН выше 80%.

По данным ЦБ, в I квартале 2026 года в сегменте ИЖС:
44% кредитов были выданы заемщикам с ПДН выше 50%;
13% — заемщикам с ПДН выше 80%. 

В сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости эти показатели составили 19% и 8% соответственно.

Справка: