Внедрение и эксплуатация умного дома в МКД: что нужно знать девелоперу перед стартом работ

На какой стадии проекта нужно закладывать умный дом

В идеале — еще на стадии проектирования. Тогда проще всего определить, где проложить кабели, предусмотреть точки питания и закладные под скрытую проводку. Помимо этого, девелопер будет понимать объем и стоимость необходимого оборудования, а также строительно-монтажных и пусконаладочных работ.

Если начать позже — могут возникнуть сложности. Например, некоторые застройщики начинают благоустройство сразу после подведения коммуникаций: асфальтируют или выкладывают брусчаткой участки, по которым в будущем должны пройти кабели для подключения устройств умного дома к электросети. В таком случае прокладка кабеля, как правило, возможна только со вскрытием покрытия. Кроме того, подрядчику придется долго согласовывать земляные работы, чтобы смонтировать закладные.

В нашей практике были случаи, когда инженерные коммуникации делали не так, как в рабочей документации. Например, ввод водопровода в здание должен был быть с западной стороны, а его делали с восточной. Из-за этого проект умного дома нужно было корректировать: трассы слаботочных линий уже не совпадали с фактической прокладкой коммуникаций. А это дополнительные работы — согласование изменений в проекте, бурение, прокладка новых кабельных линий. 

Все это влечет за собой увеличение стоимости внедрения и сроков реализации умного дома. Сегодня базовый набор решений для многоквартирного дома начинается от 300 руб. за кв. м. Верхней границы нет: в зависимости от функционала затраты могут достигать и от 700–1000 руб. за кв. м. Переделки и согласования увеличивают стоимость проекта до 20–30%, а срок реализации — от одного–двух месяцев. 

Из каких этапов состоит внедрение умного дома

Один из ключевых — выбор технического решения и набора услуг. Важно, чтобы решение соответствовало не только архитектуре объекта, но и его классу. Например, домофонные панели могут стоить и 40 тыс. руб., и 250 тыс. руб. В доме комфорт-плюс или бизнес-класса устройства за более чем 200 тысяч будут избыточными: в этих сегментах для пользователей важнее понятная польза и баланс цены, чем премиальный набор функций. 

Поэтому задача подрядчика — понять реальные потребности заказчика. Также он должен оценить, насколько выбранное решение возможно технически реализовать в рамках проекта, и предложить варианты, которые можно будет развивать и масштабировать в перспективе одного–двух лет. Ведь потребности жителей со временем меняются, и система должна быть к этому готова. 

На следующем этапе подрядчик и девелопер совместно оценивают стоимость умного дома, определяют состав оборудования и согласовывают вендор-лист — список проверенных поставщиков, производителей и оборудования. После этого выполняют монтажные и пусконаладочные работы и вводят систему в эксплуатацию.  

Средний цикл внедрения умного дома в МКД составляет 6–9 месяцев — от согласования технического решения до сдачи системы в эксплуатацию. Но он может растянуться по срокам — в зависимости от масштаба проекта и объема переделок и сопутствующих согласований.   

Как происходит обслуживание умного дома

Обслуживанием умного дома занимается либо компания, которая внедряла систему, либо отдельная сервисная организация. В зависимости от наполнения в среднем это обходится в 100–500 руб. в месяц на квартиру. Такие цены актуальны для новостроек.

У компании, обслуживающей умный дом, есть регламенты проведения плановых профилактических работ. Выездные специалисты проверяют соединения коннекторов в сетях, осматривают установленное оборудование и оценивают его состояние: не повреждена ли изоляция кабеля, не ухудшилось ли изображение камер. По итогам проверки составляют рекомендации по замене или ремонту отдельных компонентов. Такие мероприятия проводят ежегодно или чаще — например, раз в квартал.

В работе умного дома могут произойти сбои, которые не зависят от своевременного ремонта. По нашему опыту, основные причины — это:

• Перебои в работе мобильного интернета. При слабом или отсутствующем сигнале жителю может быть сложно попасть на территорию жилого комплекса и в подъезд. На такие случаи подрядчики предусматривают в приложении временные коды доступа. 
• Отключение электроэнергии. При отсутствии питания часть оборудования переходит в нерабочий режим, и отдельные функции умного дома становятся временно недоступными.
• Вандализм. Уличное и общедомовое оборудование умного дома — вызывные панели, камеры, считыватели, датчики и элементы автоматики — могут быть повреждены умышленно, особенно в мало просматриваемых зонах.

Почему в перспективе важна экосистемность

На рынке наметился тренд на экосистемность, когда привлекают подрядчиков, которые закрывают все этапы работ по умному дому — от подбора оборудования и внедрения системы до ее эксплуатации. Для девелоперов это вопрос стабильности: им важно понимать, сможет ли подрядная организация в будущем поддерживать систему и при необходимости заменять оборудование.

Нередко подрядчик внедряет умный дом, а дальнейшая эксплуатация переходит к управляющей организации. Однако обслуживать систему, в создании которой компания не участвовала, сложно. Когда над проектом работали разные бригады, на объекте использовали оборудование разных производителей и разные схемы подключения, без подробной исполнительной документации трудно понять, как устроена система. В результате подрядчики завершают работы и уходят, а управляющей организации приходится разбираться с этим годами. 

Плюс сегодня девелоперы хотят, чтобы все работало в одном интерфейсе. Но когда все функции умного дома собраны условно на одной поверхности, это еще не значит, что создана единая экосистема. Под капотом такого интерфейса, как правило, стоят разные подрядчики, каждый из которых отвечает преимущественно за свой участок.

При такой модели экспертиза носит точечный характер, поэтому проблемы сложнее устранять в срок. Специалист по домофонам, инженер, который отвечает за счетчики или пожарную сигнализацию, не сможет решить вопрос с камерами видеонаблюдения — и наоборот. Особенно критичным это становится при внештатных ситуациях, например в случаях вандализма, когда нужна замена поврежденного оборудования в максимально короткие сроки.