Как вернуть жилье после аферы с рефинансированием

Вернуть квартиру, проданную мошенниками под видом рефинансирования кредита, можно — но для этого нужно доказать, что человек не собирался расставаться с жильем и действовал под влиянием обмана. Число подобных дел в последние годы растет, рассказали «Известиям» юристы.

Как пояснил адвокат, бывший сотрудник центрального аппарата ФСБ России Михаил Сазанов, ситуация, когда собственник подписывает договор купли-продажи вместо оформления рефинансирования, квалифицируется как мошенничество. Воля человека в этом случае формируется под влиянием обмана: он не намеревался продавать жилье, а хотел лишь изменить условия кредита. Поэтому расписки и видеофиксация передачи денег могут быть признаны в суде несостоятельными доказательствами.

Главным практическим барьером для потерпевшего юрист назвал статус добросовестного приобретателя — именно от него зависит, останется квартира у «инвестора» или вернется продавцу. На недобросовестность покупателя могут указывать, например, его связь с агентством, продававшим квартиру, либо профессиональный опыт на рынке недвижимости: работа риелтором или инвестиционная деятельность.

По словам Сазанова, положение осложняется тем, что многие пострадавшие не могут добиться даже возбуждения уголовного дела, несмотря на очевидные доказательства: в полиции ссылаются на отсутствие состава преступления либо затягивают проверку и выносят отказной материал.

Схема работает благодаря трем факторам:

• юридической неграмотности жертвы;
• сихологическому давлению;
• отсутствию должной проверки со стороны банков, отметил адвокат.

Мошенники используют финансовую уязвимость людей: пытаясь снизить кредитную нагрузку, человек теряет бдительность. Проблему адвокат называет не серией отдельных преступлений, а вызовом всей правоохранительной системе: злоумышленники действуют на стыке гражданского и уголовного права, маскируя преступление под законную сделку. Суды же часто ориентируются на формальные признаки — подписи, расписки, нотариальные документы — и не всегда готовы «заглянуть за фасад».

Распутать подобную аферу возможно, уверен управляющий партнер адвокатского бюро «Авекс Юст» Игорь Бушманов. Подпись под договором не является индульгенцией от ст. 159 УК РФ, а видеозапись передачи денег — защитой от уголовной ответственности, указал он. При этом сама по себе невыгодная продажа недвижимости еще не доказывает мошенничество: ключевое значение имеет то, что человеку обещали и чего изначально добивались организаторы сделки. Осознанная продажа квартиры и убеждение собственника в том, что продажа — лишь технический этап рефинансирования, а жилье гарантированно останется за ним, принципиально разные ситуации.

Если потерпевший заявляет, что после съемки деньги у него забрали, необходимо установить, кто и на каком основании ими распорядился: камера могла зафиксировать как реальный расчет, так и специально разыгранную сцену. Исследовать нужно всю цепочку — рекламу, переговоры, обещания, подготовку документов, появление «инвестора» и движение средств, заключил Бушманов.