Девелопмент сейчас не интересен для инвестиций ни в долг, ни в акции

Ситуация с распроданностью и стройготовностью — как в целом по России, так и в регионах, по которым я уже успел проехаться, — говорит о многом. Челябинск, Екатеринбург, Красноярск. Впереди Нижний Новгород и Санкт-Петербург. Построено было много, амбиции были велики, а вот прежнего спроса уже нет. У отдельных игроков распроданность составляет 15% при стройготовности 48%, у других — 15% против 70%. Давление на девелоперов будет очень велико.

Если речь о публичных девелоперах, чьи акции и облигации торгуются на бирже, стоит сначала посмотреть, как рынок оценивает надежность их долгов. Немного цифр — доходности к погашению.

У АПРИ с рейтингом BBB− доходность по облигациям гуляет около 30% годовых. Последующие заимствования на таких условиях уже близки к невозможности. Нужно сначала успокоить рынок: погасить ближайшие обязательства и доказать ростом продаж, что ситуация выправляется.

Просто гасить долг, но не продавать — не поможет. Это будет показывать рынку, что компания тушит пожар, но не движется к финансовой прочности.

«Страна Девелопмент» с рейтингом BBB− показывает доходности 25–26,5%. Ситуация тоже непростая: последующие заимствования могут оказаться еще сложнее.

«Легенда» с рейтингом BBB чувствует себя получше, но доходности все равно около 20%. У GloraX с рейтингом BBB+ — 21–25% по выпускам.

Из более крепких по рейтингу игроков — «Брусника» с A−.ru. Здесь доходности колеблются около 21–22% годовых.

А вот «Самолет», у которого НКР сохраняет A.ru, а АКРА уже присвоило более адекватный, на мой взгляд, BBB(RU), показывает ситуацию, близкую к АПРИ: доходности свыше 30%, вплоть до 40% по отдельным выпускам. Это скорее говорит о том, что рейтинги сильно запаздывают и ситуация крайне сложная.

Пока наиболее прочной выглядит история Setl Group с доходностью около 17–18%. ЛСР сейчас дает доходность, сопоставимую с ОФЗ. Но зачем тогда нужны их облигации, если есть ОФЗ? Аналогичный вопрос к А101. Но давление ощущается не только в доходностях. Публичный статус перестает быть для девелоперов ценностью — начинается исход с биржи.

ПАО «Инград»: акционеры девелопера, входящего в группу Sminex, на внеочередном собрании в начале октября 2026 года официально одобрили отказ от публичного статуса и делистинг всех акций. Для инвесторов, которые не голосовали или проголосовали против, объявлен выкуп бумаг по цене 1795 рублей за акцию. Прием заявок через депозитарии идет до конца октября 2026 года.

ПАО «ПИК СЗ»: в сентябре 2026 года совет директоров ПИК единогласно поддержал уход с биржи. Окончательное голосование акционеров назначено на 13 октября 2026 года. Мажоритарий АО «Недвижимые активы», контролирующий 98,0071% капитала, объявил о принудительном выкупе оставшихся долей у миноритариев. Список владельцев для выкупа будет зафиксирован 20 октября 2026 года, цена установлена на уровне 551,40 рубля за акцию.

Для миноритариев это еще один сигнал: если крупнейшие игроки предпочитают уйти с биржи и выкупить бумаги, значит, публичный рынок не дает им той оценки, на которую они рассчитывали. А для инвестора, который остается в акциях девелоперов, риск делистинга и принудительного выкупа становится не теоретическим, а вполне практическим.

С моей точки зрения, сектор девелопмента сейчас фактически неинтересен для инвестиций ни в долг, ни в акции.

Впереди стагнация спроса и более высокие расходы на проектное финансирование. Счета эскроу не будут пополняться необходимым потоком денег, чтобы сохранять низкую стоимость обслуживания кредитов. У ряда компаний это уже происходит. Мы видим это и через доходности на рынке, и через отчетность по МСФО.

Думаю, текущая ситуация еще не самая тяжелая. Более сложную ситуацию увидим в 2027 году. Уже сейчас предлагают мобилизовать средства, по сути задействовать капитал банковского сектора, чтобы попробовать решить имеющиеся проблемы.

Прогноз на 2027 год, конечно, хотелось бы построить в более радужном свете. Но не исключаю очередную реинкарнацию госпомощи под самым неожиданным соусом. Вряд ли это будет именно изменение семейной ипотеки. Скорее — помощь банкам, чтобы они уже на своих плечах вытаскивали проекты, которые профинансировали. Я считаю, что для дольщиков, купивших квартиры, прогноз гораздо более благоприятный, чем для держателей облигационного долга и акционеров. Последним двум категориям будет несладко.

Какой стратегии стоит придерживаться в кризис? Если мы говорим про частного инвестора в акции и облигации, то сектор проще обойти стороной. А для инвестора, который хочет купить коммерческую недвижимость, сейчас наступает самое сладкое, самое интересное время. При оплате полной суммы можно получить очень хорошие скидки от цен на сайтах застройщиков. Но надо знать, с кем туда заходить.

Для самих девелоперов — только продажи, продажи и еще раз продажи. И никаких амбиций на экспансию. Иначе будет намного хуже. Посмотрим, как они будут себя вести. В последние годы далеко не все компании проявляли надлежащее благоразумие.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.