Одинаковые запросы: как молодежь выбирает жилье в Москве, Петербурге или Дубае

Паспорта разные, запросы одинаковые

Средний возраст нашего резидента в Дубае — около 30 лет, как и в петербургском проекте на Орджоникидзе, 44. И такому человеку в Петербурге, Москве или Дубае нужно одно и то же: небольшая, но полностью приватная собственная территория и большая «общая гостиная» за дверью квартиры: коворкинг, спортзал, йога и пилатес, кинозал, пространства для общения и мероприятий.

Коливинг You&Co в Дубае заработал в феврале 2022 года. Изначально его аудитория была русскоязычной. Но через четыре года русскоязычных гостей осталось около 10%, а продукт при этом не изменился. Пять базовых ценностей комьюнити — общение, развитие, рефлексия, здоровье и творчество — оказались не зависящими от национальности. Поэтому мы фактически переносили в Дубай не просто российские решения для здания, а уже апробированную социальную архитектуру.

Сегодня недостаточно спроектировать здание — его надо программировать так, чтобы жизнь в нем не затихала. Рынок движется именно в эту сторону. Коворкинг, велнесс-зал, место для йоги, кинозал, лаунж-зона и событийные пространства, которые еще недавно считались атрибутами коливинга, сегодня все чаще появляются и в обычных жилых проектах Дубая. На мой взгляд, это один из главных трендов ближайших лет — поколения Y и Z постепенно создают глобальный стандарт жилья. Паспорта у резидентов разные, а запросы к среде становятся все более одинаковыми.

В Петербурге боремся с холодом, в Дубае — с жарой

Неизменными остаются климатические особенности разных стран, и при адаптации проектов их необходимо учитывать в первую очередь. В Санкт-Петербурге мы боремся с холодом, в Дубае — с перегревом.

Петербургский двор нельзя просто взять и поставить под дубайское солнце. Функцию двора мы сохранили — это место случайной встречи. Но сам двор превратился скорее в indoor-outdoor living room (концепция дизайна, при которой жилое пространство дома соединяется с прилегающей территорией — прим. ред.): с тенью, озеленением, бассейном и возможностью в самые жаркие часы продолжить ту же социальную жизнь внутри кондиционируемого здания. То есть мы не меняли человеческую потребность. Мы меняли микроклимат вокруг нее.

В проектах, конечно, это отражается на характеристиках фасадов, остекления, теплоизоляции, затенения, кондиционирования и инженерные мощностей. Особое внимание уделяется блоку пожарной безопасности, требованиям к материалам и согласованию планов с местными органами власти. 

Еще одна важнейшая особенность — изменение подхода к проектированию. Мы не столько интегрировали российские нормы в дубайские, сколько переводили российский девелоперский опыт на совершенно другой нормативный язык. Российские решения были для нас источником продуктовой экспертизы. Но проект в Дубае должен соответствовать Dubai Building Code (свод строительных норм и правил, действующий на территории эмирата Дубай — прим. ред.), местным требованиям гражданской обороны, инженерным требованиям и системе экологических норм. И здесь многое приходится буквально переворачивать.

Самый быстрый способ построить здание — дольше его проектировать

Самым большим отличием я назвал бы не нормы и требования, а подход к культуре проектирования и управления строительством. Мы использовали международную контрактную логику FIDIC (Federation Internationale Des Ingenieurs-Conseils, Международная федерация инженеров-консультантов — прим. ред.) и модель с максимально жесткой стоимостью строительства. Поэтому решили не выходить на площадку, пока проект не будет проработан до последней детали, включая инженерные решения и финальную отделку. Это задержало начало строительства примерно на полгода. Но эти полгода мы потом многократно «получили обратно». На стройке уже не надо было ежедневно менять решения и считать бесконечные дополнительные работы. В итоге отклонение проекта от первоначального бюджета составило примерно 3,5%, стройка с отделкой была завершена за 20 месяцев, согласно плановым срокам.

В российской практике строительство начинается после получения разрешения, когда детально проработаны конструктив и первые этапы, а выпуск рабочей документации продолжается параллельно со стройкой. Это позволяет быстрее выйти на площадку, но увеличивает риск дополнительных работ и роста бюджета. Поэтому один из главных уроков Дубая для нас оказался немного парадоксальным: иногда самый быстрый способ построить здание — дольше его проектировать. Потому что ошибка на экране стоит значительно дешевле ошибки, которую уже залили бетоном.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.