ГК ТОЧНО: «Без новых мер поддержки девелоперы начнут банкротиться»

Застройщики готовы осваивать новые территории, но при поддержке государства. Также вероятно, что без льготных программ мелкие игроки будут поглощены, а отрасль может ждать национализация. Своими прогнозами развития отечественного рынка недвижимости с ИА Движение.ру поделился Николай Амосов, владелец ГК ТОЧНО.

— Каким было для ГК ТОЧНО первое полугодие 2024 года?

— Мы смотрим на это время позитивно и считаем, что первые шесть месяцев стали важным этапом для компании. Переговоры, начатые еще в прошлом году, привели к заключению больших сделок. К примеру, в Казани приобрели крупный актив — территорию площадью около 140 гектаров.

Также показали хороший темп продаж. Это связано с завершением льготной ипотеки. Запустили несколько знаковых проектов, реализуемых по механизмам КРТ с развитой социальной инфраструктурой, со школами и детскими садами: на 23 га в Сочи и на 200 тыс. кв. метров в Новороссийские.

Значительное внимание уделяли развитию нашей команды: внутренним программам обучения и повышения квалификации.

— Известно, что компания планирует выход в Ростов-на-Дону. Расскажите, пожалуйста, об этом проекте.

— В регионе мы приобрели крупный участок — более 40 гектаров, на котором по КРТ построим 500 тысяч кв. м. жилья. Концепция и мастер-план уже утверждены, разрешение на строительство должны получить до конца лета. И уже в этом году планируем запустить проект. Сейчас ведутся подготовительные работы, практически завершено создание офиса продаж и проектной команды.

Похожие проекты реализуем и в других городах. Сейчас одна из главных тенденций жилищного строительства — переход на комплексное развитие территорий. Наша компания одна из первых поддержала КРТ: сегодня человеку нужно больше, чем просто дом и придомовая территория. Городам необходимы кластеры для комфортной жизни, где все полезные и досуговые объекты находятся в шаговой доступности.

— Давайте поговорим о планах до конца года. Какие проекты будут флагманскими для компании?

— Намечен старт проекта в пгт Васильево Зеленодольск, это Татарстан. В целом, новая для нас локация. 88 га, площадь застройки — более 330 тысяч кв. м. Там будут новые кластеры, социальные и досуговые инфраструктурные объекты, красивое озеро сделаем. Рассчитываем получить разрешительную документацию в ближайшее время. Старт продаж и реализации проекта — ориентировочно в октябре.

Осенью запустим строительство в Анапе. Это будет проект КРТ площадью около 270 тысяч кв. м. Здесь планируем современную школу, несколько детских садов, фитнес-клуб, бассейны, термальные зоны и другие необходимые инфраструктурные элементы.

Буквально недавно стартовал самый крупный проект компании — «Первое место». На 71 га., один из самых масштабных в России. Здесь две школы, шесть детских садов, две поликлиники, храмовый комплекс, множество рекреационных зон. И есть возможность расширения.

— Легко ли находить новые территории? Традиционно застройщики говорят, что в городах подходящих участков практически нет.

— У нас есть опыт запуска проектов на бывших промышленных территориях. В Краснодаре, например, работаем над жилым районом «Патрики» на территории бывшего завода «Краснодарсельмаш». Его площадь — более 24 гектаров. Нам близки идеи джентрификации, уважения к традициям и сохранения культурного наследия. В «Патриках» сохраняем некоторые строения, построенные в 50-60-х годах, включая трубы и бомбоубежища, интегрируем их в новую архитектуру. Две старые башни превратили в арт-объекты, горожане уже дали им названия — «Мастер» и «Маргарита».

И это лишь один из наших объектов реновации. Ранее успешно реализовали флагманский проект в Краснодаре — жилой комплекс «Тургенев», который расположен на территории бывшей советской автоколонны. Есть у нас и проект в Крыму — «Роялта», строим на территории бывшего молокозавода в Ялте. Здесь тоже сохраняем часть существующих строений.

Конечно, в регионе есть дефицит земли, и цены на нее растут. Нужно работать над изменениями на федеральном уровне, особенно с генпланами, хотя это сложно и достаточно долго. Вообще, считаю, что пора вводить упрощенную процедуру перевода земли под жилье, как это делают в Москве. В Краснодарском крае на переоформление уходит два-три года.

— А как складывается экономика при расселении большой площади? Я помню давнюю историю с комплексным освоением территорий. Разрабатывали проекты для центра Краснодара. И все это традиционно упиралось в миссию по покупке участков, она была практически невыполнимой...

— В Краснодаре у подобных проектов нет экономической целесообразности. Недавно утвержденный генплан центра города ограничил высотность застройки: по фасадной части — не более двух этажей, в глубине — максимум 4–6 этажей. При такой этажности экономика не складывается.

В других локациях, например, в Ялте, согласована переменная высотность до 20 этажей. Здесь также приходится учитывать специфику: на гостевых и пешеходных улицах нет смысла возводить высокие здания, но в глубине это возможно. Экономика таких проектов становится ясной при поддержке властей, особенно в части строительства инфраструктуры и инженерных сетей.

Но если чиновники продолжат действовать по примеру Краснодара, где такие ограничения сохраняются, экономика проектов не сложится. Они станут рентабельными только при росте стоимости квадратного метра до 400 тысяч рублей, что в ближайшие 3–5 лет маловероятно. Одновременно себестоимость в таком случае будет достигать 300 тысяч рублей, что не оставляет достаточной маржинальности для девелоперов.

— А может ли помочь в этой ситуации государство? К примеру, если возьмет на себя работу с жителями или обеспечение инфраструктурой?

— На совещаниях с министрами я обычно прошу лишь о содействии в согласованиях. Важно, чтобы руководители всех уровней публично поддерживали проекты по расселению и модернизации городов. Также очень важно развитие транспортной инфраструктуры, это задача муниципальных властей. Нашу работу также значительно могли бы облегчить стимулы, программы для поддержки транспортных и инженерных сетей.

Что касается субсидий и льготных кредитов, с ними бывает много бумажной волокиты. Безусловно, это усложняет работу.

— Какие трудности, помимо генплана, вы можете отметить при комплексном освоении территории? Какие проблемы приходится решать?

— Чаще всего проблемой оказывается отсутствие четких регламентов контроля. Когда получаем проект и землю от государства, условия понятны: мы не покупаем землю, это позволяет сэкономить. Однако при реализации проектов на нашей земле, закон требует заключения договора КРТ, что приводит к дополнительным обязательствам и расходам.

Каждый муниципалитет устанавливает свои требования и правила, это создает неравные условия для девелоперов. Например, в Сочи мы купили дорогую землю, и чтобы получить разрешение на строительство, дали согласие обустроить почти полтора километра набережной и отремонтировать километр дороги, что обошлось в несколько миллиардов рублей. Городские власти пытаются решить инфраструктурные проблемы с помощью девелоперов, и это понятно. Но не всегда справедливо.

Для повышения прозрачности и эффективности требуется четкий механизм. Если государство предоставляет землю, определяет возможность подключения к сетям, подводит дороги и транспортную инфраструктуру, а также готовит мастер-план, девелопер может быстро приступить к осуществлению проекта. В таких условиях появляется возможность объективно оценить рентабельность и принять решение о его реализации.

— ГК ТОЧНО — одна из немногих крупных девелоперских компаний, которые строят в малых городах. Почему было принято решение работать на таких территориях и как складывается экономика?

— Действительно, у нас есть успешные примеры: в Армавире, Тихорецке, Северском районе. Наша идея развития Кубани, которая зародилась пять лет назад, включала не только Краснодар, но и другие города и районы края. Каждый город региона привлекателен по-своему. Это делает экономику края стабильной.

Поначалу выход на этот рынок был непростым, так как люди не привыкли к новостройкам. Тем не менее, мы смогли достичь хорошей рентабельности. В малых городах жители, не желающие покидать свои районы, охотно инвестируют в недвижимость. Некоторые в поисках более размеренной жизни даже переезжают из крупных мегаполисов. Мы предоставили возможность использовать материнский капитал для покупки жилья, что стало дополнительным стимулом.

Цены на жилье в малых городах значительно ниже, чем в миллионниках. Стоимость земли здесь может составлять 2–3 тысячи рублей за квадратный метр, в то время как в Краснодаре она достигает 30–40 тыс, а в Москве — 100–150 тыс рублей. Более низкая стоимость сетей и активная поддержка местных властей также снижают себестоимость проектов.

Интересно, что мэры малых городов сами проявляют инициативу и готовы всячески содействовать. Они активно заинтересованы в развитии своих территорий, что значительно облегчает реализацию проектов. Мы также используем банковские программы, что позволяет успешно завершать строительство объектов и в сельской местности.

— Сельская ипотека?

— Да, сельская ипотека в нашем регионе показала отличные результаты, и мы продолжаем активно ее использовать. Поэтому строительство в малых городах не вызывает опасений. Здесь есть определенный лимит сделок, который можно просчитать.

Например, в Армавире построили комплекс 40 тыс. кв. м, это почти 700 квартир. Интересно, что после старта строительства вокруг нашего ЖК стали активно покупать земли и начинать новые проекты. Очевидно, что был создан определенный спрос на рынке. Даже в небольшом городе с населением около 200 тысяч человек мы смогли продавать квартиры по цене 160–170 тысяч рублей за квадратный метр.

То же самое и в других городах, особенно там, где много военнослужащих, которые хотят переехать в более спокойные места. Я вижу перспективу в развитии таких локаций, но к глобальным проектам комплексного развития территории это не относится. Закон о КРТ работать в малых городах не будет, экономически это нецелесообразно.

Минимальный размер участка для КРТ должен составлять более 7 гектаров. Например, для школы на 800–1100 мест требуется около 2 га, для детского сада на 250–300 мест — примерно 1,5 га. Таким образом, только для образовательных учреждений необходимо более 3 гектаров. Далее следует учитывать транспортную инфраструктуру и посадку домов, что также требует значительных площадей. В малых городах такие проекты просто не будут рентабельными.

— Как вы видите перспективы рынка недвижимости на ближайшие пять лет?

— Сейчас мы наблюдаем спад на рынке, но ничего критичного произойти не может. Застройщикам нужны программы поддержки и стимулирования, поскольку многие оказались обременены кредитами с процентной ставкой в 18–20%, брать займы очень затратно. Если не будет мер поддержки, девелоперы могут просто начать банкротиться.

Мы рассчитываем на восстановление экономической активности в ближайшей перспективе, особенно при снижении Центробанком процентной ставки. Это может способствовать перемещению капитала с депозитов в более высокодоходные активы, включая зарубежные рынки. Думаю, что первое полугодие 2025 года станет вызовом для участников.

Безусловно, будет укрупнение рынка. Игроков станет меньше. Это нормальная тенденция, когда сильные поглощают слабых, а слабые продаются сильным. Не исключаю и вероятности национализации.

— А вы верите в глобальную диверсификацию?

— Верим и тоже идем по этому пути. У нас сегодня в разработке шесть проектов отелей. Проектируем большой санаторий. В ближайшие 3–5 лет хотим открыть более 10 фитнес-клубов. Компания диверсифицируется, параллельно занимаемся сельским хозяйством и производством. Но основной фундамент — это все же девелопмент.

Беседовала Ирина Силантьева, главный редактор ИА Движение.ру