Траншевая ипотека: в чем преимущества и минусы

Траншевая ипотека набирает популярность: половина входящих в топ-10 застройщиков уже используют этот инструмент. Несмотря на критику со стороны ЦБ, очевидно, что такие схемы считают рискованными далеко не все участники рынка, вынужденные искать новые способы продаж после ограничения условий льготных программ.

С января 2025 года ЦБ РФ намерен сделать рынок кредитования прозрачнее, для чего будет внедряться ипотечный стандарт — по сути, новые правила получения ипотеки. Ранее глава регулятора Эльвира Набиуллина предупредила о возможных рисках использования различных схем для заемщиков, имея в виду так называемые льготные ставки, варианты с изменением ставки, траншевую ипотеку, программы без первоначального взноса и рассрочку, подчеркнув: «Мы реально можем поставить людей, которые входят в эти схемы, в тяжелую ситуацию, когда у них будут проблемы, если денег после продажи квартиры не хватит на выплату остатка долга».

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором банк переводит деньги застройщику частями — траншами. Первый транш, как правило, перечисляется до введения дома в эксплуатацию. Основные проценты по кредиту заемщик начинает платить с переводом второго транша, уже после окончания строительства.

Траншевая ипотека в 2024 году: спрос и предложение

Большинство аналитиков считают, что инструменту пока не удалось сыграть особенно значимой роли на рынке кредитования жилья, несмотря на, казалось бы, привлекательные условия.

«На данный момент на долю траншевой ипотеки в рамках стандартных ставок приходится не более 5%. При этом ранее, когда траншевая ипотека распространялась и на госпрограммы, она была выше и составляла порядка 20%», — рассказывает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

На судьбе траншевой ипотеки сказалась отмена льготных программ без первоначального взноса, а также резкий рост ставки рефинансирования, который привел к удорожанию кредитов в целом.

«По числу сделок на первичном рынке траншевая ипотека составляет до 10% от всего объема ипотеки. Хотя покупателей, кому подходит данный продукт, не так уж и мало», — комментирует Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI.

Опираясь на собственный опыт продаж, эксперт считает, что для девелопера такая схема — реальный инструмент повышения спроса в текущих непростых рыночных условиях.

Особенности траншевой ипотеки

Главное отличие финансового инструмента от стандартных программ в том, что застройщик получает средства частями. При этом первый платеж, а следовательно, проценты по нему могут быть минимальными. В рекламных слоганах девелоперов предложение часто звучит как «ипотека за один рубль».

Лишь после того, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию, наступает черед второго транша. Заемщик на период от заключения договора до получения ключей оплачивает небольшой взнос и имеет возможность найти недостающую сумму. В результате итоговая переплата по кредиту оказывается меньше, чем при стандартной ипотеке, так как проценты вначале платятся не со всего займа, а только с суммы первого, зачастую небольшого, транша.

«Клиент знает, что через два-три года должен быть выдан второй транш кредита — и тогда сумма ежемесячного платежа значительно увеличится, особенно с учетом текущих высоких ставок. Но до этого времени он, возможно, планирует продать имеющуюся недвижимость или иной актив и снизить сумму кредита. Поэтому для него основным преимуществом схемы является снижение финансовой нагрузки именно на начальных этапах», — объясняет Дмитрий Фалкин.

Траншевая ипотека представляет наибольший интерес для тех, кто снимает жилье, пока дом строится, а также для тех, кто приобретает его в инвестиционных целях для сдачи в наем или дальнейшей перепродажи, утверждают эксперты.

«Размер взносов определяет застройщик. При этом каждый банк самостоятельно прописывает максимальный срок, в который застройщику перечисляются транши на период строительства (по условиям, например, Сбербанка, он не должен превышать 36 месяцев до ввода объекта в эксплуатацию). После сдачи дома клиент переходит на процентную ставку по рыночным условиям ипотечных программ банка, рассчитанных на остаточную часть кредита», — объясняет Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор Capital Alliance.

Как и при любой ипотечной программе, недвижимость останется в залоге у банка до момента полного погашения кредита. В целом, траншевая ипотека — это практический инструмент, который дает дополнительные возможности как застройщикам, так и покупателям. Однако его развитие требует тщательного анализа и учета всех возможных рисков, уточняет Ленария Хасиятуллина.

До недавнего времени по данной программе работал только Сбербанк, и лишь в конце прошлого года присоединился ВТБ, комментирует Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. Программа распространяется только на приобретение квартир по договору долевого участия с реализацией по эскроу. По его словам, во многом это связано с техническими особенностями выдачи кредита. Многие финорганизации по регламентам не могут выдавать кредитные средства частями.

Некоторые банки пошли другим путем и заменили траншевую ипотеку снижением ставки на льготный период и выдачей сразу всей суммы кредита на аккредитив без перечисления на определенный срок (льготный период) денег на эскроу. Аналоги программы есть также у Банка «Санкт-Петербург» («Ипотека в рассрочку») и Уралсиба («Суперстарт»), где возможна покупка и по договору купли-продажи.

Как получить траншевую ипотеку

• Клиент подписывает кредитный договор, уплачивает первоначальный взнос.
• Банк переводит застройщику выделенные покупателю деньги, но не целиком, а только частично (первый транш).
• До окончания строительства заемщик выплачивает проценты по первому траншу, а не по всему кредиту.
• После сдачи объекта банк перечисляет застройщику остаток средств за квартиру (второй транш).
• Заемщик начинает выплачивать кредит в полном размере.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Плюсы

В Банке ВТБ отмечают, что самая большая экономия для заемщика получается в том случае, когда дом только начинает строиться и до момента ввода новостройки в эксплуатацию остается еще один-два года. Дата должна быть прописана в договоре долевого участия. Клиент купит жилье по фиксированной стоимости и будет вносить минимальные взносы. Если за время строительства недвижимость подорожает, то собственник останется в плюсе.

То, что инструмент удобен в большей степени для заемщика, чем для застройщика, подтверждает и Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. По его словам, продавец не сразу получает деньги за продажу квартиры. По сути, траншевая ипотека — своеобразный аналог рассрочки, только не от застройщика, а от банка.

Тем не менее для девелоперов траншевая ипотека — востребованный инструмент, считает Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор Capital Alliance. Она позволяет привлечь новых клиентов за счет более выгодных условий оплаты ипотечного кредита до ввода проекта в эксплуатацию. Это особенно актуально, когда требования к ипотечным заемщикам более строгие, а ставка растет. Однако эксперт согласна с тем, что для застройщика есть определенные сложности.

Подобные проблемы не особенно касаются крупных застройщиков, так как недополученная часть денег компенсируется за счет продаж других объектов, утверждают эксперты. Для небольших девелоперов влияние ощутимо, так как идет частичное и очень медленное пополнение счетов эскроу, что сказывается на дальнейшем обслуживании кредита проектного финансирования.

«Банк может повысить стоимость фондирования для застройщика, то есть ему банковские средства обойдутся дороже», — уточняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

Минусы для заемщика

Объективно оценивая различные стороны траншевой ипотеки, эксперты отмечают, что, получив ее, заемщик также может столкнуться с трудностями.

«Основной риск для покупателя — несвоевременная сдача объекта, а также сложности при рефинансировании или переходе на другие ипотечные программы, в том числе льготные», — отмечает Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор Capital Alliance.

Следует учитывать, что транш за жилье банк переводит строго по графику. И если возникла задержка сдачи дома в эксплуатацию, заемщику придется погашать кредит за квартиру или дом, которые пока не готовы к заселению.

Минусы для застройщика

Эксперты рынка отмечают несколько негативных моментов использования траншевой ипотеки для девелоперов. Среди очевидных рисков — дополнительная дебиторская задолженность, несвоевременное пополнение эскроу-счетов.

«Минус траншевой схемы — она, как и рассрочка, не позволяет застройщику в полной мере наполнить эскроу-счет в период строительства. Поэтому до последнего времени траншевая ипотека не получила широкого распространения, и базовым инструментом продаж она быть не сможет», — объясняет Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI.

Что в остатке

Пока эксперты видят улучшение в ситуации с кредитными программами не ранее 2026 года, а стандартные ставки в 20-22% годовых считают запретительными. Рассрочки и ипотечные модели, предлагаемые застройщиками, — очевидная реакция участников рынка на падение платежеспособного спроса. Тем временем объемы выдачи ипотеки могут сократиться к концу 2024 года на 35%. Такой прогноз дают аналитики ВТБ. В любом случае при отсутствии стимулирующих спрос госпрограмм застройщики будут изобретать все новые схемы продаж, уверены эксперты.